Myyjän vastuu asuntokaupassa
Myyjän vastuu asuntokaupassa on syytä selvittää, kun ostaja vaatii hyvitystä kaupanteon jälkeen löytyneestä virheestä. Jokainen korjaustarve ei kuulu myyjän maksettavaksi.
Autamme asuntokauppaa koskevissa riidoissa sekä ostajia että myyjiä. Arvioimme vaatimuksen, tarvittavan näytön ja sen, miten asia kannattaa ratkaista. Toimistomme on hoitanut yli 1 000 riitaa. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Mitä teet, kun asuntokaupan virheestä syntyy riita?
-
1. Reklamoi kirjallisesti
Kerro kirjallisesti, mitä virhettä asia koskee, milloin havaitsit sen ja mitä vaadit. Säilytä viestit. Älä odota kustannusarviota ennen reklamaatiota.
-
2. Hanki kustannusarvio virheestä
Pyydä kirjallinen selvitys virheestä ja arvio korjauskustannuksista. Sovi tutkimuksista ja niiden hinnasta etukäteen. Säilytä myös kuvat, sopimus ja kuitit.
-
3. Ota yhteyttä Laki Lehtoselle
Voit ottaa meihin yhteyttä myös ennen kustannusarvion hankkimista. Käymme läpi tilanteesi ja seuraavan toimenpiteen. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Mitä asunnon myyjän vastuu kattaa?
Tämä ohje käsittelee asunto-osakkeen kauppaa. Omakotitalon tai muun kiinteistön vastuukysymykset löydät sivulta Myyjän vastuu kiinteistökaupassa.
Käytetyssä asunto-osakkeessa on virhe neljällä perusteella (AsKL 6 luku 11 §). Asunto ei vastaa sovittua. Se ei vastaa myyjän ennen kauppaa antamia tietoja. Myyjä jätti kertomatta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen. Tai asunto on kunnoltaan merkittävästi huonompi kuin sinulla oli perusteltua aihetta edellyttää hinta, ikä ja muut seikat huomioon ottaen. Viimeinen on salainen virhe: myyjä vastaa siitä lähtökohtaisesti, vaikka ei tiennyt siitä.
Myyjä vastaa myös taloudellisesta virheestä (AsKL 6 luku 20 §). Sellainen on esimerkiksi väärä tieto yhtiövastikkeesta tai yhtiön veloista. Taloudellinen virhe on myös asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupan jälkeen ilmennyt odottamaton vika. Edellytys on, että taloudelliset vastuusi osoittautuvat sen vuoksi merkittävästi suuremmiksi kuin oli perusteltua edellyttää. Lue myös kuluttajariitalautakunnan ratkaisut valesokkelin vauriosta ja yllättävästä putkiremontista.
Tiedonantovirhe asuntokaupassa syntyy, kun annettu tieto on väärä tai olennainen tieto puuttuu ja sen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Myyjän kertomisvelvollisuus on omassa oppaassaan. Piilevän virheen erityiskysymykset ovat artikkelissa Piilevä virhe asuntokaupassa.
Uuden asunnon kaupassa virheperusteet ovat laajemmat. Virhe on esimerkiksi se, ettei rakentaminen ole hyvän rakentamistavan mukaista tai että asunnosta aiheutuu haittaa terveydelle (AsKL 4 luku 14 §). Uuden asunnon säännöt koskevat myös elinkeinonharjoittajaa, joka myy asunnon uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen (AsKL 4 luku 1 §).
Kuinka kauan myyjän vastuu asuntokaupassa kestää: 2 vuotta vai 10 vuotta?
Käytetyn asunto-osakkeen yksityismyyjälle on ilmoitettava virheestä ja vaatimuksista pääsääntöisesti viimeistään kahdessa vuodessa hallinnan luovutuksesta (AsKL 6 luku 14 §). Kyse on ilmoituksen takarajasta, ei vastuun automaattisesta päättymisestä. Kahden vuoden sisälläkin virheestä ja vaatimuksista on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa siitä, kun virheen merkitys selvisi tai olisi pitänyt selvitä. Raja suojaa yksityismyyjää vuosien kuluttua esitettäviltä yllätysvaatimuksilta (KKO 2007:91, kohta 3).
Kahden vuoden raja ei suojaa kaikkia myyjiä. Se ei koske elinkeinonharjoittajaa (AsKL 6 luku 14 §). Ratkaisussa KKO 2012:21 kaksi yksityishenkilöä oli ostanut rakennukset, joissa oli 62 asuntoa, ja perustanut kaksi asunto-osakeyhtiötä. Asuntoja yleisesti myyneet henkilöt katsottiin elinkeinonharjoittajiksi. Raja väistyy myös, jos myyjä on toiminut törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Ratkaisussa KKO 2007:91 myyjä oli vakuuttanut kylpyhuoneen vedeneristyksen olevan kunnossa tietämättä asiasta. Ostajat saivat vedota virheeseen yli kahden vuoden jälkeen.
Asuntokauppalaissa ei ole yleistä kymmenen vuoden vastuuaikaa. Kymmenen vuotta esiintyy laissa perustajaosakkaan suorituskyvyttömyysvakuudessa. Sen on oltava voimassa, kunnes kymmenen vuotta on kulunut rakennuksen käyttöönoton hyväksymisestä (AsKL 2 luku 19 §). Kiinteistön kaupassa purkukanne on nostettava kymmenen vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta (MK 2 luku 34 §).
Uuden asunnon myyjä järjestää vuositarkastuksen 12-15 kuukauden kuluessa käyttöönoton hyväksymisestä (AsKL 4 luku 18 §). Virhe, joka olisi pitänyt havaita viimeistään vuositarkastuksessa, on ilmoitettava viimeistään tarkastuspöytäkirjan huomautusajan kuluessa. Myöhemmin ilmenevä virhe ilmoitetaan kohtuullisessa ajassa havaitsemisesta (AsKL 4 luku 19 §). Vastuu ei siis pääty vuositarkastukseen.
Mitä ostaja voi vaatia myyjältä?
Yksityiseltä ostetun käytetyn asunto-osakkeen kaupassa ostajalla on seuraavat keinot. Voit pidättyä maksamasta jäljellä olevaa kauppahintaa perustellun vaatimuksesi määrään asti (AsKL 6 luku 15 §). Voit vaatia virhettä vastaavaa hinnanalennusta korkoineen (AsKL 6 luku 16 §). Voit vaatia asuntokaupan purkamista, jos virheestä aiheutuu olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena. Voit vaatia vahingonkorvausta, ellei myyjä osoita, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan (AsKL 6 luku 17 §).
Hinnanalennus ja purku eivät ole saman asteikon päitä. Hinnanalennus mitoitetaan virheen arvosta. Ratkaisussa KKO 2007:91 puuttuvan vedeneristyksen korjaus toi 8 919,74 euron hinnanalennuksen. Purussa myyjä palauttaa koko kauppahinnan korkoineen. Purun edellytykset ovat sivulla Asuntokaupan purku. Hinnanalennuksen laskenta on artikkelissa Ostaja vaatii hinnanalennusta.
Jos myyjä on elinkeinonharjoittaja ja teki asuntoon korjauksia ennen kauppaa, voit vaatia näiden töiden virheen korjaamista (AsKL 6 luku 18 §). Uuden asunnon kaupassa oikaisu on ensisijainen. Hinnanalennuksen ja purun edellytykset ovat AsKL 4 luvun 25 §:ssä. Elinkeinonharjoittajan myymän käytetyn asunnon purkuun ja vahingonkorvaukseen sovelletaan 4 luvun 25 ja 26 §:ää (AsKL 6 luku 16 ja 17 §).
Miten myyjä puolustautuu ostajan vaatimusta vastaan?
Tarkista ensin ilmoituksen ajankohta ja sovellettavat määräajat. Selvitä sitten, mitä ostaja tiesi. Ostaja ei lähtökohtaisesti saa vedota seikkaan, jonka hän tiesi tai joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa (AsKL 6 luku 12 §). Ratkaisussa KKO 2019:16 ostajat tiesivät lahovaurioista, riskirakenteista ja lisätutkimussuosituksista. Tutkimatta jättäminen esti vetoamisen alapohjan vaurioihin. Ratkaisussa KKO 2020:23 ostajat saivat luottaa rakenteista poraamalla tehtyihin mittauksiin, joiden tulokset olivat normaalit. Molemmat koskivat kiinteistökauppaa.
Yksityinen myyjä voi rajoittaa kuluttajaostajan oikeuksia vain yksilöidysti. Elinkeinonharjoittaja ei voi heikentää kuluttajan oikeuksia sopimusehdolla (AsKL 6 luku 2 §). Rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät kuuluvat lähtökohtaisesti taloyhtiölle (AsOyL 4 luku 1 ja 2 §). Katso taloyhtiön vastuunjakotaulukko.
Merkittävyyskynnys suojaa myyjää. Helsingin hovioikeus hylkäsi 30.6.2017 (nro 850, S 16/1943) hinnanalennuskanteen vuonna 1981 rakennetusta rivitaloasunnosta, jonka hinta oli 290 000 euroa. Kaupan jälkeen asunnosta löytyi kosteusvaurio. Kosteusongelma oli ilmennyt vasta noin 30 vuotta rakentamisen jälkeen, yhtiö oli teettänyt korjauksen, eikä terveyshaittaa näytetty. Ostajien osuus korjauksesta oli 4 346,99 euroa eli noin 1,4 prosenttia kauppahinnasta. Asunto ei poikennut merkittävästi siitä, mitä ostajat saattoivat perustellusti edellyttää. Ostajat velvoitettiin korvaamaan myyjien oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudesta 22 337,06 euroa.
Ratkaisukäytäntö: mitä tuomioistuimet ovat linjanneet myyjän vastuusta?
KKO 2007:91: väärä varmuus ohitti kahden vuoden rajan. Myyjä vakuutti nähneensä kylpyhuoneen vedeneristyksen tietämättä, oliko sitä tehty. Menettely oli kunnianvastaista ja arvotonta. Ostajat saivat vedota virheeseen yli kahden vuoden jälkeen. Hinnanalennus oli 8 919,74 euroa.
KKO 2016:22: raskas peruskorjaus toi uuden asunnon säännöt. Vuonna 1967 rakennetun kerrostalon myyjä lupasi tarkistaa paaluperustuksen, mutta tarkistus jäi tekemättä. Alapohjasta ja viemäröinnistä löytyi vakavia vikoja. Korjausrakentaminen rinnastui uudisrakentamiseen. Taloyhtiölle tuomittiin 145 519,35 euron vahingonkorvaus.
KKO 2010:17: luvaton rakentaminen puuttui isännöitsijäntodistuksesta. Ostaja maksoi 724 000 euroa asunnosta, jonka todistuksessa ilmoitettu pinta-ala oli 188 neliötä. Osa tiloista oli rakennettu luvatta. Ostaja sai vaatia vahingonkorvausta todistuksen antaneelta yhtiön edustajalta asunto-osakeyhtiölain nojalla.
HelHO:2020:4: vastuuvapaus piti poikkeuksellisessa perhepiirin kaupassa. Kuolinpesä myi huoneiston autotalleineen osakkaan pojalle ja tämän puolisolle 345 000 eurolla. Ostajat ehdottivat itse reklamaatio-oikeudesta luopumista ja saivat hinnan noin 55 000 euroa alle käyvän arvon. Alapohjan vaurion korjaus- ja selvittelykuluiksi arvioitiin 107 000 euroa. Ostajat tunsivat riskit vähintään yhtä hyvin kuin myyjät. Hovioikeus piti ehtoa pätevänä. Ratkaisu ei tee yleisestä vastuuvapauslausekkeesta pätevää kaikissa kaupoissa.
Mitä ratkaisut tarkoittavat ostajalle ja myyjälle?
Mitä tämä tarkoittaa sinulle ostajana
Ilmoita virheestä heti, kun sen merkitys selviää, ja liitä mukaan vaatimus. Kahden vuoden raja on takaraja, ei odotusaika. Selvitä, mitä myyjä sanoi ja kirjoitti ennen kauppaa. Varma väite, joka ei pitänyt paikkaansa, voi pidentää vastuuta. Vaadi hinnanalennusta virheen arvon mukaan. Purku edellyttää, että virheestä aiheutuu sinulle olennaista haittaa (AsKL 6 luku 16 §).
Mitä tämä tarkoittaa sinulle myyjänä
Kerro ennen kauppaa kaikki, minkä tiedät, äläkä vakuuta asioita, joita et tiedä. Yksityisenä myyjänä yksilöi mahdollinen vastuunrajoitus ja huomioi se hinnassa. Reklamaation saatuasi pyydä yksilöity vaatimus ja tekninen selvitys. Tarkista määräajat, ostajan tarkastusraportti ja taloyhtiön vastuu ennen kuin maksat mitään. Korjauslasku ei ole sama asia kuin virheen arvo.
Miten lakimies auttaa riidan ratkaisemisessa?
Sovitussa toimeksiannossa arvioimme vaatimuksen ja asiakirjat sekä laadimme vaatimuksen tai vastauksen. Neuvottelemme ratkaisusta ja arvioimme mahdollisen oikeudenkäynnin kuluriskin. Selvitämme myös oikeusturvavakuutuksen käyttämisen. Työstä ja laskutuksesta sovitaan erikseen. Lue hinnasto ja mitä maksuton ensimmäinen yhteydenotto sisältää.
Mitä lakimiehen apu maksaa asuntoasiassa?
Selvitämme ennen toimeksiantoa, voiko oikeusturvavakuutuksesi korvata asian hoitamisen kuluja. Korvattavuus riippuu asiasta ja vakuutusehdoista. Käymme kanssasi läpi työn hinnoittelun, omavastuun ja muut sinulle jäävät kulut ennen asian hoitamisen aloittamista.
Meidän palkkaamisesta ei synny sinulle yllättäviä kuluja.
Saitko ostajalta vaatimuksen tai kiistääkö myyjä vastuunsa?
Autamme sekä ostajia että myyjiä selvittämään vastuun ja perustelemaan vaatimuksen tai vastauksen.
Ensimmäinen kartoittava yhteydenotto ei sido sinua mihinkään.
Kerro tilanteesi lyhyesti
Kerro, oletko ostaja vai myyjä ja koskeeko kauppa asunto-osaketta vai kiinteistöä. Mainitse kaupanteon ajankohta, virhe ja mahdollinen määräaika.
Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton. Lakimiehen työstä ja hinnasta sovitaan erikseen. Katso hinnoittelumme.
Mikä tilanteesi on? Löydä oikea ohje
Asuntokauppariidat: kaikki palvelut
Myyjä sai vaatimuksen kosteusvauriosta
Asunnosta löytyi kosteusvaurio
Miten ilmoitan kiinteistön virheestä?
Usein kysytyt kysymykset
Kuinka kauan myyjän vastuu asuntokaupassa kestää?
Käytetyn asunto-osakkeen yksityismyyjälle on ilmoitettava virheestä ja vaatimuksista pääsääntöisesti viimeistään kahdessa vuodessa hallinnan luovutuksesta (AsKL 6 luku 14 §). Lisäksi ilmoituksen on tultava kohtuullisessa ajassa siitä, kun virheen merkitys selvisi tai olisi pitänyt selvitä. Vastuu ei automaattisesti pääty kahdessa vuodessa. Raja ei koske elinkeinonharjoittajaa eikä myyjää, joka toimi törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Ratkaisussa KKO 2007:91 ostajat saivat vedota virheeseen yli kahden vuoden jälkeen.
Onko myyjän vastuu asuntokaupassa 10 vuotta?
Asuntokauppalaissa ei ole yleistä kymmenen vuoden vastuuaikaa. Kymmenen vuotta on uuden asunnon perustajaosakkaan suorituskyvyttömyysvakuuden voimassaoloaika käyttöönoton hyväksymisestä (AsKL 2 luku 19 §). Kiinteistön kaupassa purkukanne on nostettava kymmenen vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta (MK 2 luku 34 §). Käytetyn asunto-osakkeen kahden vuoden sääntö koskee pääsääntöisesti ilmoittamista yksityismyyjälle. Uuden asunnon vastuu ei pääty vuositarkastukseen (AsKL 4 luku 19 §).
Mikä on myyjän vastuu asuntokaupassa rivitalossa?
Rivitaloasunto on yleensä asunto-osake. Käytetyn asunto-osakkeen yksityismyyjälle ilmoittamisen takaraja on pääsääntöisesti kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta (AsKL 6 luku 14 §). Rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät kuuluvat lähtökohtaisesti taloyhtiölle (AsOyL 4 luku 1 ja 2 §). Jos kaupan kohde on kiinteistö, säännöt löytyvät kiinteistön myyjän vastuuta käsittelevästä ohjeesta.
Mitä asuntokauppalaki sanoo myyjän vastuusta?
Asuntokauppalain 6 luvun 11 § määrittelee käytetyn asunnon virheen: sovitusta poikkeaminen, väärä tieto, kertomatta jätetty seikka tai merkittävästi odotettua huonompi kunto. Myyjä vastaa virheestä, joka oli asunnossa vaaranvastuun siirtyessä (AsKL 4 luku 17 §). Seuraamukset ovat hinnanalennus, purku ja vahingonkorvaus (AsKL 6 luku 16 ja 17 §). Uuden asunnon virheistä säädetään 4 luvussa.
Vastaako myyjä piilevästä virheestä asuntokaupassa?
Voi vastata. Salaisesta virheestä myyjä vastaa lähtökohtaisesti tietämättäänkin, jos asunto on merkittävästi huonompi kuin sinulla oli perusteltua aihetta edellyttää (AsKL 6 luku 11 §). Lue: Piilevä virhe asuntokaupassa.
Voiko myyjä rajoittaa vastuutaan kauppakirjassa?
Yksityinen myyjä voi rajoittaa kuluttajaostajan oikeuksia vain sopimuksessa yksilöityjen seikkojen osalta (AsKL 6 luku 2 §). Elinkeinonharjoittaja ei voi heikentää kuluttajan oikeuksia sopimusehdolla. Yleinen ehto ”siinä kunnossa kuin se on” ei yleensä riitä. HelHO:2020:4 koski poikkeuksellista perhepiirin kauppaa, jossa ostajat itse ehdottivat vastuuvapautta ja tunsivat riskit. Se ei ole yleinen ohje vastuusta vapautumiseen.
Miten asuntokaupan reklamaatio tehdään?
Ilmoita myyjälle kirjallisesti, mitä virhettä asia koskee, milloin havaitsit sen ja mitä vaadit. Säilytä viesti ja sen liitteet. Käytetyn asunto-osakkeen virheestä ja vaatimuksista on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa (AsKL 6 luku 14 §). Ilmoita havainto ajoissa, vaikka tarvittavat tutkimukset olisivat vielä kesken.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Kaikki Artikkelit-
Yllättävä putkiremontti toi 15 000 euron suosituksen (KRIL D/6282/42/2020)
Vuonna 2006 valmistuneen taloyhtiön käyttövesiputkiston ongelmat tulivat ilmi pian vuoden 2019 asuntokaupan jälkeen. Putkiston uusimisesta päätettiin vuonna 2023. Ostajan ei katsottu joutuneen varautumaan näin laajaan saneeraukseen. Kuluttajariitalautakunta suositti 20.12.2023 ratkaisussa D/6282/42/2020 myyjille 15 000 euron hinnanalennuksen maksamista.
-
Ostotarjous asunnosta: käsiraha, vakiokorvaus ja peruminen
Asunto-osakkeen hyväksytystä ostotarjouksesta vetäytyvä menettää lähtökohtaisesti käsirahan tai maksaa vakiokorvauksen, enintään 4 prosenttia tarjotusta kauppahinnasta. Kiinteistön vapaamuotoinen tarjous ei lähtökohtaisesti sido kauppaan, mutta kulut voivat tulla korvattaviksi. Lukemissamme yhdeksässä ratkaisussa ei kertaakaan vaadittu kauppaa tehtäväksi, vaan riideltiin rahasta.
-
Myyjän tiedonantovelvollisuus asuntokaupassa
Myyjän on ennen asuntokauppaa annettava ostajalle oikeat ja riittävät tiedot asunnosta: virheellisten tietojen antaminen ja merkityksellisten seikkojen kertomatta jättäminen ovat kumpikin tiedonantovelvollisuuden rikkomista. Velvollisuus koskee sekä asunto-osakkeen että kiinteistön kauppaa.
-
Edellisen osakkaan vastuu remontista
Asunto-osakkeen remonttien vastuu voi liittyä sekä taloyhtiön vastuulla oleviin yleisiin taloyhtiön parannuksiin ja korjauksiin sekä entisen osakkaan toteuttamiin huoneistoremontteihin. Epäselvyyksiä syntyy etenkin silloin, jos myyjä ei ole kertonut remonteista ennen kauppoja riittävän tarkasti.
