Myyjän vastuu asuntokaupassa
Myyjän vastuu asuntokaupassa kattaa virheen, joka asunnossa oli vaaranvastuun siirtyessä ostajalle, vaikka virhe ilmenisi vasta myöhemmin. Tämä on asuntokauppalain lähtökohta (AsKL 4 luku 17 § ja 6 luku 13 §). Yksityisen myyjän vastuu käytetystä asunto-osakkeesta päättyy pääsääntöisesti kahden vuoden kuluttua hallinnan luovutuksesta (AsKL 6 luku 14 §). Ostaja näyttää virheen. Vahingonkorvauksesta myyjä vapautuu osoittamalla, ettei virhe johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan (AsKL 6 luku 17 §). Kiinteistön myyjän viiden vuoden vastuu on omassa artikkelissaan.
Autamme asuntokauppaa koskevissa riidoissa: takanamme on yli 1 000 hoidettua kuluttajariitaa. Arvioimme vastuun sekä ostajan että myyjän puolelta: mitä luvattiin, mitä virheestä voidaan näyttää ja mitä siitä voi vaatia. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Mitä teet, kun asuntokaupan virheestä syntyy riita?
-
1. Reklamoi kirjallisesti
Kerro kirjallisesti, mitä virhettä asia koskee, milloin havaitsit sen ja mitä vaadit. Säilytä viestit. Älä odota kustannusarviota ennen reklamaatiota.
-
2. Hanki kustannusarvio virheestä
Pyydä kirjallinen selvitys virheestä ja arvio korjauskustannuksista. Sovi tutkimuksista ja niiden hinnasta etukäteen. Säilytä myös kuvat, sopimus ja kuitit.
-
3. Ota yhteyttä Laki Lehtoselle
Voit ottaa meihin yhteyttä myös ennen kustannusarvion hankkimista. Käymme läpi tilanteesi ja seuraavan toimenpiteen. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Mistä asunnon myyjä vastaa asuntokaupassa?
Käytetyssä asunto-osakkeessa on virhe neljällä perusteella (AsKL 6 luku 11 §). Asunto ei vastaa sovittua. Se ei vastaa myyjän ennen kauppaa antamia tietoja. Myyjä jätti kertomatta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen. Tai asunto on kunnoltaan merkittävästi huonompi kuin sinulla oli perusteltua aihetta edellyttää hinta, ikä ja muut seikat huomioon ottaen. Viimeinen on salainen virhe: myyjä vastaa siitä lähtökohtaisesti, vaikka ei tiennyt siitä.
Myyjä vastaa myös taloudellisesta virheestä (AsKL 6 luku 20 §). Sellainen on esimerkiksi väärä tieto yhtiövastikkeesta tai yhtiön veloista. Taloudellinen virhe on myös asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupan jälkeen ilmennyt odottamaton vika. Edellytys on, että taloudelliset vastuusi osoittautuvat sen vuoksi merkittävästi suuremmiksi kuin oli perusteltua edellyttää.
Tiedonantovirhe asuntokaupassa syntyy, kun annettu tieto on väärä tai olennainen tieto puuttuu ja sen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Myyjän kertomisvelvollisuus on omassa oppaassaan. Piilevän virheen erityiskysymykset ovat artikkelissa Piilevä virhe asuntokaupassa.
Uuden asunnon kaupassa virheperusteet ovat laajemmat. Virhe on esimerkiksi se, ettei rakentaminen ole hyvän rakentamistavan mukaista tai että asunnosta aiheutuu haittaa terveydelle (AsKL 4 luku 14 §). Uuden asunnon säännöt koskevat myös elinkeinonharjoittajaa, joka myy asunnon uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen (AsKL 4 luku 1 §).
Kuinka kauan myyjän vastuu asuntokaupassa kestää: 2 vuotta vai 10 vuotta?
Yksityisen myyjän vastuu käytetystä asunto-osakkeesta kestää kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta (AsKL 6 luku 14 §). Kahden vuoden sisälläkin virheestä ja vaatimuksista on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa siitä, kun virheen merkitys selvisi tai olisi pitänyt selvitä. Määräajan tarkoitus on suojata etenkin omaa asuntoaan myyvää yksityishenkilöä yllättäviltä, vuosien kuluttua esitettäviltä vaatimuksilta (KKO 2007:91, kohta 3).
Kahden vuoden raja ei suojaa kaikkia myyjiä. Se ei koske elinkeinonharjoittajaa (AsKL 6 luku 14 §). Ratkaisussa KKO 2012:21 kaksi yksityishenkilöä oli ostanut rakennukset, joissa oli 62 asuntoa, ja perustanut kaksi asunto-osakeyhtiötä. He tarjosivat asuntoja yleisesti ostettaviksi, ja heidät katsottiin asuntokauppalain elinkeinonharjoittajiksi. Raja väistyy myös, jos myyjä on toiminut törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Ratkaisussa KKO 2007:91 myyjä oli vakuuttanut kylpyhuoneen vedeneristyksen olevan kunnossa tietämättä asiasta. Ostajat saivat vedota virheeseen yli kahden vuoden jälkeen.
Kymmenen vuoden myyjän vastuuta asuntokauppalaki ei tunne. Kymmenen vuotta esiintyy laissa perustajaosakkaan suorituskyvyttömyysvakuudessa. Sen on oltava voimassa, kunnes kymmenen vuotta on kulunut rakennuksen käyttöönoton hyväksymisestä (AsKL 2 luku 19 §). Kiinteistön kaupassa purkukanne on nostettava kymmenen vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta (MK 2 luku 34 §).
Uuden asunnon myyjä järjestää vuositarkastuksen 12-15 kuukauden kuluessa käyttöönoton hyväksymisestä (AsKL 4 luku 18 §). Virhe, joka olisi pitänyt havaita viimeistään vuositarkastuksessa, on ilmoitettava viimeistään tarkastuspöytäkirjan huomautusajan kuluessa. Myöhemmin ilmenevä virhe ilmoitetaan kohtuullisessa ajassa havaitsemisesta (AsKL 4 luku 19 §). Vastuu ei siis pääty vuositarkastukseen.
Mitä ostaja voi vaatia myyjältä?
Ostajalla on neljä keinoa. Voit pidättyä maksamasta jäljellä olevaa kauppahintaa vaatimuksesi määrään asti (AsKL 6 luku 15 §). Voit vaatia virhettä vastaavaa hinnanalennusta korkoineen (AsKL 6 luku 16 §). Voit purkaa kaupan, jos virheestä aiheutuu olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena. Voit vaatia vahingonkorvausta, ellei myyjä osoita, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan (AsKL 6 luku 17 §).
Hinnanalennus ja purku eivät ole saman asteikon päitä. Hinnanalennus mitoitetaan virheen arvosta. Ratkaisussa KKO 2007:91 puuttuvan vedeneristyksen korjaus toi 8 919,74 euron hinnanalennuksen. Purussa myyjä palauttaa koko kauppahinnan korkoineen. Purun edellytykset ovat sivulla Asuntokaupan purku. Hinnanalennuksen laskenta on artikkelissa Ostaja vaatii hinnanalennusta.
Jos myyjä on elinkeinonharjoittaja ja teki asuntoon korjauksia ennen kauppaa, voit vaatia näiden töiden virheen korjaamista (AsKL 6 luku 18 §). Uuden asunnon kaupassa virhe oikaistaan ensin. Hinnanalennus tai purku tulee kyseeseen vasta, jos oikaisu ei tule kysymykseen tai sitä ei tehdä (AsKL 4 luku 22 ja 25 §).
Miten myyjä puolustautuu ostajan vaatimusta vastaan?
Myyjänä tarkista ensin määräajat: ylittyikö kaksi vuotta, ja tuliko ilmoitus kohtuullisessa ajassa. Tarkista sitten, mitä ostaja tiesi. Ostaja ei saa vedota seikkaan, jonka hän tiesi tai joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa (AsKL 6 luku 12 §). Kuntotarkastusraportin lisätutkimuskehotus voi laajentaa ostajan tarkastusvelvollisuutta. Kiinteistön kaupassa korkein oikeus katsoi ratkaisussa KKO 2019:16, että raportin riskirakenteista tiennyt ostaja ei voinut vedota alapohjan vaurioihin. Ratkaisussa KKO 2020:23 ostajat sen sijaan saivat luottaa mittauspöytäkirjaan, joka osoitti rakenteet kuiviksi.
Vastuunrajoitus tehoaa yleensä vain yksilöitynä. Kuluttajaostajan oikeuksia voi rajoittaa vain sopimuksessa yksilöityjen seikkojen osalta (AsKL 6 luku 2 §). Yleinen ehto ”siinä kunnossa kuin se on” ei yleensä riitä. Erota myös taloyhtiön kunnossapitovastuu: yhtiö pitää kunnossa rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät (AsOyL 4 luku 2 §). Yhtiön korjattava vaurio ei ole automaattisesti myyjän virhe, mutta se voi olla taloudellinen virhe. Tarkempi jako on taloyhtiön vastuunjakotaulukossa.
Merkittävyyskynnys suojaa myyjää. Helsingin hovioikeus hylkäsi 30.6.2017 (nro 850, S 16/1943) hinnanalennuskanteen vuonna 1981 rakennetusta rivitaloasunnosta, jonka hinta oli 290 000 euroa. Kaupan jälkeen asunnosta löytyi kosteusvaurio. Kosteusongelma oli ilmennyt vasta noin 30 vuotta rakentamisen jälkeen, yhtiö oli teettänyt korjauksen, eikä terveyshaittaa näytetty. Ostajien osuus korjauksesta oli 4 346,99 euroa eli noin 1,4 prosenttia kauppahinnasta. Asunto ei poikennut merkittävästi siitä, mitä ostajat saattoivat perustellusti edellyttää. Ostajat velvoitettiin korvaamaan myyjien oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudesta 22 337,06 euroa.
Ratkaisukäytäntö: mitä tuomioistuimet ovat linjanneet myyjän vastuusta?
KKO 2007:91: väärä varmuus ohitti kahden vuoden rajan. Myyjä oli vakuuttanut ostajille seuranneensa kylpyhuoneremonttia ja nähneensä vedeneristyksen, vaikka ei tiennyt, oliko sitä tehty. Ostajat reklamoivat yli kahden vuoden jälkeen. Korkeimman oikeuden mukaan tällaisen väärän tiedon antaminen oli kunnianvastaista ja arvotonta menettelyä, joten kahden vuoden rajaa ei sovellettu. Hinnanalennus oli 8 919,74 euroa.
KKO 2016:22: raskas peruskorjaus toi uuden asunnon säännöt. Myyjä oli peruskorjannut vuonna 1967 rakennetun kerrostalon ja myynyt asunnot esitteellä, joka lupasi muun muassa paaluperustuksen tarkistuksen. Tarkistus jäi tekemättä, ja alapohjasta ja viemäröinnistä löytyi vakavia vikoja. Korkein oikeus katsoi, että kyse oli uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta. Myyjä vastasi virheistä uuden asunnon säännöillä, ja taloyhtiö sai korjauskustannuksista 145 519,35 euron vahingonkorvauksen.
KKO 2010:17: väärä pinta-ala isännöitsijäntodistuksessa. Ostaja oli maksanut 724 000 euroa asunnosta, jonka isännöitsijäntodistus ilmoitti tarkistusmitatuksi pinta-alaksi 188 neliötä. Osa tiloista oli rakennettu ilman rakennuslupaa. Korkein oikeus katsoi, että ostaja sai vaatia vahingonkorvausta todistuksen antaneelta yhtiön edustajalta asunto-osakeyhtiölain nojalla, asuntokauppalain säännöksistä riippumatta.
HelHO:2020:4: vastuuvapaus piti, kun ostajat itse ehdottivat sitä. Kuolinpesä myi huoneiston autotalleineen osakkaan pojalle ja tämän puolisolle 345 000 eurolla. Ostajat olivat itse tarjonneet kauppaa ilman reklamaatio-oikeutta ja saaneet hinnan noin 55 000 euroa alle käyvän arvon. Kaupan jälkeen alapohjasta löytyi kosteus- ja mikrobivaurio, jonka korjauskustannukset olivat 107 000 euroa. Hovioikeus piti ehtoa pätevänä ja hylkäsi kanteen. Ostajat olivat tienneet asunnon riskeistä vähintään yhtä hyvin kuin myyjät.
Mitä tämä tarkoittaa sinulle ostajana
Ilmoita virheestä heti, kun sen merkitys selviää, ja liitä mukaan vaatimus. Kahden vuoden raja on takaraja, ei odotusaika. Selvitä, mitä myyjä sanoi ja kirjoitti ennen kauppaa. Varma väite, joka ei pitänyt paikkaansa, voi pidentää vastuuta. Vaadi hinnanalennusta virheen arvon mukaan. Purku edellyttää, että virheestä aiheutuu sinulle olennaista haittaa (AsKL 6 luku 16 §).
Mitä tämä tarkoittaa sinulle myyjänä
Kerro ennen kauppaa kaikki, minkä tiedät, äläkä vakuuta asioita, joita et tiedä. Jos haluat rajoittaa vastuutasi, yksilöi ehto ja hinnoittele se näkyviin. Reklamaation saatuasi pyydä yksilöity vaatimus ja tekninen selvitys. Tarkista määräajat, ostajan tarkastusraportti ja taloyhtiön vastuu ennen kuin maksat mitään. Korjauslasku ei ole sama asia kuin virheen arvo.
Mitä lakimiehen apu maksaa asuntoasiassa?
Selvitämme ennen toimeksiantoa, voiko oikeusturvavakuutuksesi korvata asian hoitamisen kuluja. Korvattavuus riippuu asiasta ja vakuutusehdoista. Käymme kanssasi läpi työn hinnoittelun, omavastuun ja muut sinulle jäävät kulut ennen asian hoitamisen aloittamista.
Meidän palkkaamisesta ei synny sinulle yllättäviä kuluja.
Kerro tilanteesi, niin arvioimme sen maksutta
Ensimmäinen kartoittava yhteydenotto ei sido sinua mihinkään.
Kerro tilanteesi lyhyesti
Kerro, mitä on tapahtunut ja missä asiassa tarvitset apua. Mainitse myös mahdollinen lähestyvä määräaika.
Mikä tilanteesi on? Löydä oikea ohje
Myyjä sai vaatimuksen kosteusvauriosta
Asunnosta löytyi kosteusvaurio
Miten ilmoitan kiinteistön virheestä?
Usein kysytyt kysymykset
Kuinka kauan myyjän vastuu asuntokaupassa kestää?
Yksityisen myyjän vastuu käytetystä asunto-osakkeesta päättyy pääsääntöisesti kahden vuoden kuluttua hallinnan luovutuksesta (AsKL 6 luku 14 §). Virheestä on silti ilmoitettava kohtuullisessa ajassa havaitsemisesta. Raja ei koske elinkeinonharjoittajaa eikä myyjää, joka toimi törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Ratkaisussa KKO 2007:91 ostajat saivat vedota virheeseen yli kahden vuoden jälkeen.
Onko myyjän vastuu asuntokaupassa 10 vuotta?
Ei. Asuntokauppalaki ei tunne kymmenen vuoden myyjän vastuuta. Kymmenen vuotta on uuden asunnon perustajaosakkaan suorituskyvyttömyysvakuuden voimassaoloaika käyttöönoton hyväksymisestä (AsKL 2 luku 19 §). Kiinteistön kaupassa purkukanne on nostettava kymmenen vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta (MK 2 luku 34 §). Käytetyn asunto-osakkeen yksityisen myyjän takaraja on kaksi vuotta.
Mikä on myyjän vastuu asuntokaupassa rivitalossa?
Rivitaloasunto on yleensä asunto-osake. Silloin myyjän vastuu määräytyy asuntokauppalain 6 luvun mukaan ja yksityisen myyjän takaraja on kaksi vuotta. Rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät kuuluvat taloyhtiön kunnossapitovastuulle (AsOyL 4 luku 2 §). Jos rivitalo on omalla tontillaan kiinteistönä, sovelletaan maakaarta ja viiden vuoden takarajaa (MK 2 luku 25 §).
Mitä asuntokauppalaki sanoo myyjän vastuusta?
Asuntokauppalain 6 luvun 11 § määrittelee käytetyn asunnon virheen: sovitusta poikkeaminen, väärä tieto, kertomatta jätetty seikka tai merkittävästi odotettua huonompi kunto. Myyjä vastaa virheestä, joka oli asunnossa vaaranvastuun siirtyessä (AsKL 4 luku 17 §). Seuraamukset ovat hinnanalennus, purku ja vahingonkorvaus (AsKL 6 luku 16 ja 17 §). Uuden asunnon virheistä säädetään 4 luvussa.
Vastaako myyjä piilevästä virheestä asuntokaupassa?
Voi vastata. Salaisesta virheestä myyjä vastaa lähtökohtaisesti tietämättäänkin, jos asunto on merkittävästi huonompi kuin sinulla oli perusteltua aihetta edellyttää (AsKL 6 luku 11 §). Lue: Piilevä virhe asuntokaupassa.
Voiko myyjä rajoittaa vastuutaan kauppakirjassa?
Voi, mutta kuluttajaostajan oikeuksia saa rajoittaa vain sopimuksessa yksilöityjen seikkojen osalta (AsKL 6 luku 2 §). Yleinen ehto ”siinä kunnossa kuin se on” ei yleensä riitä. Ratkaisussa HelHO:2020:4 vastuuvapaus piti, koska ostajat olivat itse ehdottaneet sitä, tunsivat asunnon riskit ja saivat hinnasta noin 55 000 euroa alennusta.
Uusimmat artikkelit
Kaikki Artikkelit-
Pihatyöt ja maanrakennustyöt riitautuvat usein: neljä kuluttajariitalautakunnan ratkaisua
Pihatöiden ja maanrakennustöiden riidoissa näyttötaakka on kahdesti urakoitsijalla. Urakoitsijan on näytettävä, mitä hinnasta sovittiin ja että työ tehtiin ammattitaitoisesti. Neljä kuluttajariitalautakunnan ratkaisua näyttää, miten linja toimii käytännössä ja mitä tilaajan kannattaa vaatia.
-
Kuuluuko talopaketti kuluttajansuojalain piiriin? Kaksi hovioikeuden ratkaisua
Talopaketti ja sen pystytys kuuluvat kuluttajansuojalain piiriin. Nykyään asiasta säädetään lain 9 luvussa, ja jo ennen sitä hovioikeudet sovelsivat kuluttajansuojalakia talotoimituksiin. Vaasan hovioikeuden kaksi ratkaisua näyttävät myös, miksi kauppaa ei kannata purkaa hätiköiden.
-
Korkein oikeus: remonttilaskua ei tarvitse maksaa ilman kunnollista erittelyä (KKO 2026:52)
Jos remontista ei ole sovittu kiinteää hintaa, urakoitsijan on pyynnöstä annettava kirjallinen erittely työstä ja tarvikkeista. Maksuvelvollisuus alkaa vasta erittelyn saatuasi. Korkein oikeus vahvisti tämän ennakkopäätöksessä KKO 2026:52, jossa vaaditusta 4 076,76 eurosta jäi maksettavaksi 988,92 euroa.
-
Remontti myytiin kotiovella: näin peruuttamisoikeus suojaa kuluttajaa kotimyynnissä
Ostitko remontin kotiovelta? Kotimyynnissä sinulla on yleensä 14 päivän peruuttamisoikeus, ja aika pitenee, jos myyjä ei kertonut siitä. Lue, miten peruutat kaupan.
