Ostajan selonottovelvollisuus asunto- ja kiinteistökaupassa tarkoittaa, ettet voi jälkikäteen vedota vikaan, jonka olisit nähnyt asuntoa tarkastaessasi (AsKL 6 luku 12 §, MK 2 luku 22 §). Sinun ei kuitenkaan tarvitse tarkistaa myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä ilman erityistä syytä eikä avata rakenteita tai tehdä muita teknisiä tutkimuksia. Jos myyjä väittää sinun laiminlyöneen tarkastuksen, hänen on näytettävä seikat, joihin väite perustuu (OK 17 luku 2 §). Ratkaisu KKO 2015:58 näyttää, mihin ostaja saa luottaa. Ennen kauppaa tehty kuntotarkastus ei ollut löytänyt raja-arvot ylittävää kosteutta, eikä alapohjaan ollut kaupantekohetkellä edes kulkuaukkoa. Ostaja sai edellyttää, ettei alapohjassa tarvitse lähiaikoina tehdä mittavia korjaustöitä (kohta 23). Kauppa purettiin, ja myyjä velvoitettiin palauttamaan 68 000 euron kauppahinta korkoineen.
Selonottovelvollisuus on siis rajattu. Se on silti sinun etusi, sillä ennen kauppaa huomattu vika on halvempi kuin riita kaupan jälkeen.
Yleistä ostajan selonottovelvollisuudesta
Selonottovelvollisuus perustuu lakiin. Asunto-osakkeen kaupassa se on asuntokauppalain 6 luvun 12 §:ssä ja kiinteistön kaupassa maakaaren 2 luvun 22 §:ssä. Sisältö on kummassakin pääosin sama. Et saa virheenä vedota seikkaan, josta sinun täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Jos tarkastit asunnon tai jätit ilman hyväksyttävää syytä käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden, et voi vedota seikkaan, joka sinun olisi pitänyt tarkastuksessa havaita (AsKL 6 luku 12 §). Kiinteistön kaupassa et saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita tarkastuksessa ennen kauppaa (MK 2 luku 22 §).
Huolellinen tarkastus on molempien etu. Ennen kauppaa huomattu vika voidaan hinnoitella tai korjata, ja riita jää syntymättä. Jos et pääse tarkastamaan kohdetta, kirjaa se kauppakirjaan ja pyydä myyjältä kirjallinen kuntokuvaus.
Selonottovelvollisuuden laajuus
Sinulta odotetaan tavanomaista, yleisluontoista tarkastusta. Et ole velvollinen ulottamaan tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä (AsKL 6 luku 12 §, MK 2 luku 22 §). Rakenteiden avaaminen, kosteusmittaus porareiästä tai alapohjaan ryömiminen eivät kuulu velvollisuuteesi ilman erityistä syytä.
Laajuus riippuu silti kohteesta. Vanhassa talossa virhekynnys on korkeampi, koska ostajan on varauduttava korjauksiin. Korkein oikeus totesi ratkaisussa KKO 2015:58, että kymmeniä vuosia vanhan omakotitalon ostajan on lähtökohtaisesti varauduttava korjauksiin. Taloa voidaan joutua korjaamaan aikaisemmin kuin kuntotarkastuksen perusteella on ennakoitu (kohta 15). Lähtisin itse siitä, että vanhassa talossa kannattaa teettää kuntotutkimus ennen kauppaa, vaikka laki ei sitä vaadi. Se kannattaa siksi, että ratkaisussa KKO 2015:58 alapohjan vauriot paljastuivat vasta kaupan jälkeen, kun ostaja kaivoi reitin alapohjaan. Ilman tutkimusta jäät riitelemään siitä, mitä olisit voinut nähdä.
Sinun ei tarvitse tarkistaa myyjän antamia tietoja ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä. Jos myyjä kehottaa tarkistamaan jonkin tiedon tai tutkimaan tietyn kohdan, sinulle voi syntyä erityinen selonottovelvollisuus siitä. Kehotus ei kuitenkaan lähtökohtaisesti vapauta myyjää, joka tiesi virheestä ja vaikeni siitä. Myyjä ei vapaudu vastuusta tarkastussäännösten nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti (AsKL 6 luku 12 §, MK 2 luku 22 §).
Sama koskee kaupan ehtoja ja talouslukuja. Ratkaisussa KKO 2020:26 ensiasunnon ostajat eivät olleet ymmärtäneet, että 91 500 euron velattoman hinnan lisäksi heille jyvitettäisiin 18 791,48 euron osuus putkiremonttilainasta. Korkein oikeus totesi: ”Sopimusoikeuden yleisten periaatteiden mukaan on lähtökohtaisesti ostajien omalla vastuulla selvittää heille mahdollisesti epäselväksi jääneiden käsitteiden ja seikkojen sisältöä ja merkitystä (…)” (kohta 25). Keino on yksinkertainen, kysy myyjältä tai välittäjältä. Kun ostotarjouksessa ja kauppakirjassa luki ”jyvitetään”, ostajien olisi pitänyt kysyä, mitä se maksaa. Korvausvaatimus välittäjää vastaan hylättiin.
Mitä tämä tarkoittaa sinulle. Käy asunto läpi huone huoneelta ja katso myös kellari, ullakko ja piha, jos pääset niihin. Lue kuntotarkastusraportti kokonaan ja kysy jokaisesta merkinnästä, mitä se tarkoittaa. Lue isännöitsijäntodistus ja kysy, mitä tulevat remontit maksavat sinulle. Jos myyjä pyytää tarkistamaan jonkin asian, tee se tai pyydä asiantuntija. Kirjaa kauppakirjaan, mitä sinulle kerrottiin. Jos jokin jää epäselväksi, kysy ennen allekirjoitusta, älä sen jälkeen.
Selonottovelvollisuuden laiminlyönti
Jos laiminlyöt tarkastuksen, et voi kaupan jälkeen vedota virheenä seikkaan, joka sinun olisi pitänyt havaita (AsKL 6 luku 12 §, MK 2 luku 22 §). Huolimaton tarkastus kaventaa siis myyjän virhevastuuta. Vastuu ei kuitenkaan katoa kokonaan. Jos myyjä laiminlöi tiedonantovelvollisuutensa ja sinä tarkastuksen, voit silti vaatia olosuhteisiin nähden kohtuullista hinnanalennusta (AsKL 6 luku 19 §).
Oikeutesi säilyy myös, jos et voinut käsittää havaitsemasi seikan merkitystä tai sinulla oli aihetta olettaa, että se korjataan ennen hallinnan luovutusta (AsKL 6 luku 12 §). Sinulta odotetaan tavallisen ihmisen elämänkokemusta, ei rakennusalan asiantuntemusta. Kiinteistön kaupassa maakaaressa ei ole samaa nimenomaista säännöstä, mutta tarkastusvelvollisuus on sielläkin rajattu tavanomaisiin havaintoihin (MK 2 luku 22 §).
Muista lopuksi määräajat. Vaikka virhe olisi salainen, sinun on ilmoitettava siitä ja vaatimuksistasi myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun huomasit virheen tai sinun olisi pitänyt huomata se. Asunto-osakkeen kaupassa takaraja on kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta, jollei myyjä ole elinkeinonharjoittaja (AsKL 6 luku 14 §). Kiinteistön laatuvirheessä takaraja on viisi vuotta hallinnan luovutuksesta (MK 2 luku 25 §). Määräajat eivät suojaa myyjää, joka on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Lue: Myyjän tiedonantovelvollisuus asuntokaupassa.
