.jpg)
Asuntokauppojen yhteydessä vastaan voi joskus tulla ikäviä yllätyksiä. Ostaja voi esimerkiksi löytää juuri ostamansa asunnon rakenteista kosteusvaurion, josta hänelle ei ole kerrottu ennen kauppakirjan allekirjoittamista. Tämänkaltaisissa tilanteissa voi olla kyse piilevästä virheestä. Piilevällä virheellä tarkoitetaan asunnon virhettä, josta ostaja ja myyjä eivät olleet eikä heidän olisikaan pitänyt olla tietoisia ennen kaupantekohetkeä. Esimerkiksi rakenteiden sisällä olevat kosteusvauriot tai putkien rikkoutuminen voivat olla piileviä virheitä silloin, kun niitä ei ole voinut havaita tarkastuksen yhteydessä.
Vastuunjaon kannalta virhetilanteissa on oleellista selvittää, oliko asunnon myyjä tietoinen kaikista asunnon vioista. Lisäksi on arvioitava myös sitä, olisiko ostajan pitänyt havaita kaupan kohteessa ollut virhe jo ennen kauppasopimuksen allekirjoittamista. Virhevastuuseen vaikuttaa myös itse kaupan kohde. Jos kaupan kohteena on ollut asunto-osake, sovelletaan kauppaan asuntokauppalakia. Asuntokauppalain mukaan asunnossa on virhe muun muassa silloin, jos se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun tai jos se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat. Jos taas kaupan kohteena on ollut muu kuin asunto-osake esimerkiksi omakotitalo, sovelletaan siihen maakaaren säännöksiä. Kyseisten lakien virhesäännökset vastaavat pitkälti toisiaan, mutta niissä on esimerkiksi vastuuaikoihin liittyviä eroja.
Asunnossa esiintyviä laatuvirheitä arvioidaan aina tapauskohtaisesti. Mikäli asunnosta löytyy kaupanteon jälkeen vikoja, joista myyjä ja ostaja eivät ole olleet tietoisia, poikkeaa kaupan kohteena oleva asunto siitä, millaisena se on myyty ostajalle. Piilevän virheen kohdalla kuitenkin edellytetään, että kyse on olennaisesta virheestä. Ostajalla voi olla virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai jos virheestä aiheutuu ostajalle olennaista haittaa, jopa kaupan purkuun.
Piilevä virhe on myös myyjälle ikävä yllätys, sillä myyjä ei voi vastuun välttämiseksi vedota siihen, ettei hän itse tiennyt viasta. Myyjän vastuuta arvioidaan kuitenkin aina tapauskohtaisesti. Myyjä on pääsääntöisesti vastuussa myymänsä asunto-osakkeen piilevistä virheistä kahden (2) vuoden ajan siitä hetkestä, kun asunnon hallinta on luovutettu uudelle omistajalle. Jos kaupan kohteena on ollut omakotitalo tai muu kiinteistö, on vastaava aika viisi (5) vuotta.
Ostajalla on asuntokaupassa selonottovelvollisuus, jonka vuoksi ostajan tulee perehtyä tarkasti kaupan kohteena olevaan asuntoon. Asuntokauppalain mukaan ostaja ei saa vedota virheenä seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehdessä. Jos ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt asunnon tarkastamatta, ei ostaja saa vedota virheenä sellaiseen seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksen yhteydessä. Mikäli ostaja esimerkiksi havaitsee tarkastuksen yhteydessä asunnossa homeen hajun, ei hän voi myöhemmin vedota siihen, ettei hän tiennyt kosteusvaurion mahdollisuudesta.
Kaikkia asunnossa esiintyviä vikoja ei aina ole kuitenkaan mahdollista havaita tarkastuksen yhteydessä. Ostajan selonottovelvollisuus koskee kaikkia niitä asunnon tiloja, joihin on esteetön pääsy. Lähtökohtaisesti ostajalta ei siis edellytetä esimerkiksi rakenteiden purkamista tarkastuksen yhteydessä. Ostajan ei myöskään tarvitse tarkastaa myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä, ellei tähän ole olemassa erityistä syytä.
Myyjän on annettava ostajalle olennaiset ja totuudenmukaiset tiedot myytävästä asunnosta. Jos myyjä antaa ostajalle tietoisesti harhaanjohtavaa tai virheellistä tietoa esimerkiksi myytävän asunnon kunnosta, voi kyseessä olla asuntokauppalain mukainen tiedonantovirhe. Lähtökohtaisesti asunnossa oleva virhe ei enää tällöin ole luonteeltaan piilevä, koska myyjä on ollut siitä tietoinen.
Ostajan on ilmoitettava piilevästä virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa
Ostaja ei saa vedota asunnon virheeseen, ellei hän ilmoita eli reklamoi virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Ostajan on siis ilmoitettava havaitsemastaan piilevästä virheestä myyjälle mahdollisimman pian virheen havaitsemisen jälkeen. Jos virheestä ei ilmoiteta kohtuullisessa ajassa, voi ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen. Reklamaatio kannattaa lähtökohtaisesti tehdä aina kirjallisesti.
Tämän artikkelin on kirjoittanut oikeustieteiden opiskelija Hanna Lampela.
Asuntokaupan ja asunnon remontointiin liittyvissä erimielisyyksissä asiakkaan käytettävissä on Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy:n erittäin laaja osaaminen, minkä avulla asiakkaan asia voidaan arvioida perusteellisesti usein jo ensimmäisen maksuttoman puhelun aikana. Näin asiakas voi olla varma, ettei hän maksa turhasta asiamiehen käytöstä, jos siihen ei ole tarvetta.
Piilevällä virheellä tarkoitetaan asunnossa olevaa vikaa, josta ostaja ja myyjä eivät olleet eikä heidän olisikaan pitänyt olla tietoisia ennen kaupantekoa.
Virhevastuuta arvioidaan aina tapauskohtaisesti. Lähtökohtaisesti asunnon myyjä on vastuussa piilevistä virheistä silloin, kun ostaja on tarkastanut kaupan kohteen asianmukaisesti eli ostaja on täyttänyt selonottovelvollisuutensa.
Ostajan tulee asianmukaisesti tarkastaa kaupan kohteena oleva asunto ennen kaupantekohetkeä. Jos ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt asunnon tarkastamatta, ei ostaja saa vedota virheenä sellaiseen seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksen yhteydessä.
Myyjä on pääsääntöisesti vastuussa myymänsä asunto-osakkeen piilevistä virheistä kahden (2) vuoden ajan siitä hetkestä, kun asunnon hallinta on luovutettu uudelle omistajalle. Jos kaupan kohteena on ollut omakotitalo, on vastaava aika viisi (5) vuotta.
Jos piilevän virheen katsotaan olevan olosuhteisiin nähden olennainen, voi ostajalla olla oikeus hinnanalennukseen. Joissain tilanteissa ostajalla voi olla oikeus jopa kaupan purkuun. Ostajalla ei pääsääntöisesti ole oikeutta vahingonkorvaukseen piilevän virheen perusteella.
Jos ostamasi asunto ei vastaa ominaisuuksiltaan tai kunnoltaan sitä, millaisena se on myyty, voi kyseessä olla piilevä virhe. Ostajan on ilmoitettava virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa. Ilmoitus kannattaa tehdä aina kirjallisesti. Mikäli tarvitset apua asian selvittämisessä, ota meihin yhteyttä. Maksuttoman alkukartoituksen saat soittamalla numeroon +358 9 3540 7111 tai laittamalla sähköpostia osoitteeseen toimisto@lakilehtonen.fi.
