Piilevä virhe asuntokaupassa tarkoittaa vikaa, josta myyjä ja ostaja eivät tienneet eivätkä voineet tietää kaupantekohetkellä. Myyjä vastaa siitä silti, jos asunto on kunnoltaan merkittävästi huonompi kuin sinulla oli hinta ja ikä huomioon ottaen aihetta odottaa (AsKL 6 luku 11 §). Kiinteistössä sama sääntö on maakaaressa (MK 2 luku 17 §). Myyjän tietämättömyys ei vapauta häntä. Vahingonkorvaus on eri asia. Siitä asunto-osakkeen myyjä vapautuu osoittamalla, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan (AsKL 6 luku 17 §). Ratkaisussa KKO 2015:58 korkein oikeus purki 68 000 euron talokaupan, vaikka hovioikeus oli arvioinut korjauskulut 20 000 euroksi eli 29 prosentiksi kauppahinnasta. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Tämän artikkelin ratkaisuissa piilevä virhe oli rakenteiden sisällä: alapohjan lahovaurio tai yläpohjan kosteusvaurio. Sellaista ei näe tavallisessa tarkastuksessa, vaan se paljastuu remontissa tai kuntotutkimuksessa. Myyjän koko vastuu on kuvattu omissa artikkeleissaan: Myyjän vastuu asuntokaupassa ja Myyjän vastuu kiinteistökaupassa.
Piilevä virhe kiinteistökaupassa
Kiinteistössä on laatuvirhe, jos se salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan perustellusti edellyttää. Arviossa otetaan huomioon kauppahinta ja muut olosuhteet (MK 2 luku 17 § 1 momentti 5 kohta). Ratkaisuissa KKO 2015:58 ja KKO 2009:31 vika oli alapohjassa, pesutiloissa tai yläpohjassa. Kuntotarkastus ei ollut paljastanut sitä.
Ratkaisussa KKO 2015:58 Ostaja oli ostanut vuonna 1955 rakennetun talon 68 000 eurolla. Kaupan jälkeen alapohjasta ja pesutiloista löytyi kosteus- ja lahovaurioita, joista Myyjä ei ollut tiennyt. Ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa ei ollut havaittu raja-arvot ylittävää kosteutta (kohta 22). Hovioikeus arvioi korjauskuluiksi 20 000 euroa eli 29 prosenttia kauppahinnasta ja hylkäsi kanteen. Se piti olennaisen virheen rajana 40 prosenttia kauppahinnasta. Korkein oikeus kumosi hovioikeuden tuomion, ja kauppa purettiin.
Korkein oikeus totesi, että ”kaupan purkamisen edellytyksen täyttymistä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan”. Ratkaisevaa oli, että alapohja oli korjattava heti, terveystarkastaja oli varoittanut asumisesta ja korjauskulujen lopullista määrää ei voinut arvioida. Samalla korkein oikeus muistutti vanhan talon ostajan riskistä (kohta 15). Ostajan on lähtökohtaisesti varauduttava siihen, että normaali kuluminen vaatii korjauksia aiemmin kuin kuntotarkastus ennakoi. Osien jonkin verran tavanomaista lyhyempi käyttöikä ei monestikaan oikeuta ainakaan kaupan purkuun. Virhettä voidaan pitää merkittävänä, jos korjauskulut poikkeavat rahamäärältään merkittävästi siitä, mihin ostajan piti perustellusti varautua.
Mitä tämä tarkoittaa sinulle vanhan talon ostajana. Pesuhuoneen ikääntyminen on todennäköisesti sinun riskisi. Laaja rakenteellinen vaurio, jonka korjauslasku on epävarma ja joka estää asumisen, on yleensä myyjän virhe ja voi oikeuttaa purkuun. Lue: asuntokaupan purku kosteusvaurion vuoksi.
Asuntokauppalaki ja piilevä virhe
Asunto-osakkeen kauppaan sovelletaan asuntokauppalakia, omakotitalon ja muun kiinteistön kauppaan maakaarta. Virhesäännöt vastaavat pitkälti toisiaan, mutta ilmoitusajoissa on eroja. Asuntokauppalain mukaan asunnossa on virhe, jos se ei vastaa sovittua tai myyjän antamia tietoja (AsKL 6 luku 11 §). Piilevän virheen kohdalla ratkaisee saman pykälän 1 momentin 4 kohta. Asunnossa on virhe, jos se on ”varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää”. Arviossa painavat asunnon hinta, ikä, alueen tavanomainen varustetaso ja kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset.
Kynnyksiä on kaksi, ja ne kannattaa pitää erillään. Piilevä virhe on virhe, kun poikkeama on merkittävä. Kaupan purku vaatii enemmän. Asunto-osakkeessa purku edellyttää, että virheestä aiheutuu sinulle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena (AsKL 6 luku 16 §). Kiinteistössä purku edellyttää olennaista virhettä (MK 2 luku 17 §). Korkein oikeus sanoi asian suoraan ratkaisussa KKO 2015:58 (kohta 16). Purun olennaisuuskynnys on korkeampi kuin salaiselta virheeltä vaadittava merkittävyyskynnys.
Seuraus riippuu virheen arvosta. Hinnanalennus mitoitetaan virheen mukaan, ja sille maksetaan korkoa kauppahinnan maksupäivästä (AsKL 6 luku 16 §, MK 2 luku 31 §). Purussa saat koko kauppahinnan takaisin korkoineen ja palautat asunnon (AsKL 6 luku 28 §, MK 2 luku 33 §). Lue: asuntokaupan purku.
Piilevä virhe: myyjän vastuu
Piilevä virhe on myyjällekin ikävä yllätys. Hän ei voi torjua vastuuta sillä, ettei itse tiennyt viasta. Vastuu perustuu lakiin, ei myyjän huolimattomuuteen tai tahallisuuteen. Korkein oikeus arvioi salaista virhettä kokonaisharkinnalla. Siinä painavat muun muassa rakentamisajan tyypillinen laatutaso ja ostajan ennen kauppaa saamat tiedot (KKO 2015:58, kohta 13).
Vastuuta voi rajata, mutta vain yksilöidysti (MK 2 luku 9 §). Ratkaisussa KKO 2009:31 kauppakirjan mukaan Myyjä ei vastannut kuntotarkastuksessa ilmenneistä vioista. Yläpohjan kosteusvauriota raportti ei maininnut, joten ehto ei kattanut sitä (kohta 6). Myyjä velvoitettiin maksamaan 15 000 euroa hinnanalennusta. Yleinen ehto, jonka mukaan talo myydään siinä kunnossa kuin se on, ei siis lähtökohtaisesti poista piilevän virheen vastuuta.
Vahingonkorvauksessa tilanne on toinen. Kiinteistökaupassa salaisesta virheestä ei saa vahingonkorvausta, vaan hinnanalennuksen tai purun (MK 2 luku 17 §, KKO 2009:31, kohta 11). Asunto-osakkeen kaupassa saat korvauksen vahingostasi, jollei myyjä osoita, ettei virhe johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan (AsKL 6 luku 17 §). Näyttötaakka on siis tältä osin myyjällä.
Käytetyn asunto-osakkeen yksityismyyjälle on yleensä ilmoitettava virheestä ja vaatimuksesta kohtuullisessa ajassa sekä viimeistään kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Kyse ei ole kahden vuoden takuusta. Laissa on poikkeuksia (AsKL 6 luku 14 §).
Kiinteistön laatuvirheestä ja vaatimuksesta on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa. Yleinen takaraja on viisi vuotta hallinnan luovutuksesta, mutta laissa on poikkeuksia (MK 2 luku 25 §). Kyse ei ole viiden vuoden takuusta. Saatavan vanhentuminen arvioidaan erikseen.
Takarajat eivät suojaa myyjää, joka on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Ratkaisussa HelHO:2021:3 Myyjät olivat jättäneet kertomatta vuonna 2005 todetuista laajoista vaurioista ja niiden vain osittaisesta korjaamisesta. Ostajat löysivät kosteus- ja mikrobivauriot yli viiden vuoden kuluttua 235 000 euron kaupasta. Hovioikeus katsoi Myyjien menetelleen kunnianvastaisesti ja arvottomasti, eikä viiden vuoden raja suojannut heitä. Virheet ja niiden seuraamukset palautettiin käräjäoikeuden arvioitaviksi.
Uuden asunnon myyjän vastuu ei pääty automaattisesti vuositarkastukseen. Sen reklamaatiosäännöt arvioidaan erikseen (AsKL 4 luku 18-20 §).
Ostajan selonottovelvollisuus
Sinun on tarkastettava asunto ennen kauppaa. Et saa vedota virheenä seikkaan, josta sinun täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä (AsKL 6 luku 12 §). Jos tarkastit asunnon tai jätit myyjän tarjoaman tilaisuuden ilman hyväksyttävää syytä käyttämättä, et saa vedota seikkaan, joka sinun olisi pitänyt havaita tarkastuksessa. Kiinteistössä sääntö on sama (MK 2 luku 22 §). Jos esimerkiksi haistoit tarkastuksessa homeen hajun, et lähtökohtaisesti voi myöhemmin vedota siihen, ettet tiennyt kosteusvaurion mahdollisuudesta.
Velvollisuudella on rajat, ja ne on kirjoitettu lakiin. Sinun ei tarvitse ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä tarkistaa myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä. Sinun ei myöskään tarvitse ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen vaatii erityisiä teknisiä toimenpiteitä. Sama koskee muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä (AsKL 6 luku 12 §, MK 2 luku 22 §). Rakenteita ei siis lähtökohtaisesti tarvitse avata (KKO 2009:31, kohta 8). Selonottovelvollisuus ei suojaa myyjää, joka on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.
Korkein oikeus on piirtänyt erityisen syyn rajan kahdessa ratkaisussa. Ratkaisussa KKO 2009:31 kuntotarkastusraportti kertoi vesikatteen poimuista, muttei epäillyt vuotoa. Ostajalla ei ollut erityistä syytä avata yläpohjaa, ja yläpohjan kosteusvaurio jäi Myyjän vastuulle (kohta 9). Ratkaisussa KKO 2019:16 raportti kertoi alapohjan lahovaurioista ja suositteli lisätutkimuksia kolmessa eri kohdassa. Ostajat tekivät 85 000 euron kaupan lisätutkimuksia teettämättä. Korkein oikeus katsoi, että he ottivat riskin alapohjan vaurioista, eivätkä he saaneet vedota niihin lainkaan (kohta 31). Raportin vauriohavainnot ja lisätutkimussuositus olivat siis erityinen syy, ja riski siirtyi ostajille.
Mitä tämä tarkoittaa sinulle ennen kauppaa. Käy kaikki tilat läpi ja lue kuntotarkastusraportti kokonaan. Kysy myyjältä kirjallisesti jokaisesta raportin epäselvästä kohdasta. Jos raportti suosittelee lisätutkimusta, teetä se tai sovi kauppakirjaan, kenen riski se on. Säilytä esite, raportti ja viestit, ne ovat myöhemmin todisteesi.
Myyjän tiedonantovelvollisuus
Myyjän on annettava sinulle oikeat ja riittävät tiedot asunnosta. Asunnossa on virhe, jos se ei vastaa myyjän ennen kauppaa antamia tietoja, joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan (AsKL 6 luku 11 §). Virhe on myös se, että myyjä jättää kertomatta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen. Tahallisuutta ei vaadita, väärä tieto sitoo myyjää muutenkin. Kiinteistössä vastaava sääntö koskee rakennusten kuntoa ja rakenteita (MK 2 luku 17 §). Tällöin kyse ei enää ole piilevästä virheestä, koska myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää. Silloin voit lähtökohtaisesti vaatia myös vahingonkorvausta.
Ostajan on ilmoitettava piilevästä virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa
Et saa vedota virheeseen, ellet ilmoita virheestä ja vaatimuksistasi myyjälle kohtuullisessa ajassa. Aika lasketaan siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt se havaita (AsKL 6 luku 14 §, MK 2 luku 25 §). Asuntokauppalain mukaan ratkaisevaa on, milloin pääsit selville virheen merkityksestä. Laissa ei ole kuukausimäärää.
Ratkaisussa KKO 2016:69 Ostajat ilmoittivat alapohjan virheistä noin kaksi kuukautta niiden havaitsemisen jälkeen, ja se riitti ilmoitukseksi. Vaatimukset he esittivät vasta haastehakemuksessa noin vuoden kuluttua. Korkein oikeus katsoi, että he olivat menettäneet oikeutensa vedota virheisiin. Perusteluissa todetaan, että ”reklamaatioon riittää summittainen arvio eikä reklamaatiossa ilmoitettu rahamäärä rajoita lopullisia vaatimuksia”. Ratkaisussa KKO 2008:8 Ostaja havaitsi virheet kesällä 2002, purki talon loppukesällä ja ilmoitti virheistä vasta 23.12.2002. Oikeus vedota 145 000 euron kaupan virheisiin oli menetetty. Ilmoitus olisi pitänyt tehdä joka tapauksessa ennen rakenteiden purkamista (kohta 8).
Mitä tämä tarkoittaa sinulle, kun vika löytyy. Ilmoita myyjälle heti ja kirjallisesti, mitä löysit ja mistä. Kerro samassa kirjeessä, että vaadit hinnanalennusta tai purkua, ja tarkenna summa heti, kun alustava kustannusarvio on saatavissa. Lähtisin itse siitä, että vaatimus kirjoitetaan jo ensimmäiseen kirjeeseen, koska ratkaisussa KKO 2016:69 pelkkä virheilmoitus ei riittänyt (kohta 9). Älä odota lopullista remonttilaskua. Anna myyjälle tilaisuus käydä katsomassa vika ennen kuin purat rakenteita. Kirjaa päivämäärät ylös.
Autamme asuntokauppaa koskevissa riidoissa: takanamme on yli 1 000 hoidettua kuluttajariitaa. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Tämän artikkelin on kirjoittanut oikeustieteiden opiskelija Hanna Lampela.
