Jos taloyhtiö on päättänyt remontista ennen kauppaa, mutta maksut erääntyvät vasta ostajan aikana, kuka vastaa kustannuksista?

Taloyhtiö perii yhtiövastikkeen osakkeenomistajalta, joten omistusaikanasi erääntyvät remonttierät maksat sinä (AsOyL 3 luku 1 §). Jos myyjä tiesi päätetystä remontista ja sen kustannuksista mutta ei kertonut, kyse on lähtökohtaisesti taloudellisesta virheestä (AsKL 6 luku 20 §). Silloin voit yleensä vaatia myyjältä hinnanalennusta tai vahingonkorvausta. Tarkista isännöitsijäntodistus ja yhtiökokousten pöytäkirjat ennen kauppaa.

Voiko myyjä olla vastuussa remonteista, joita ei ole vielä päätetty, mutta joista taloyhtiössä on keskusteltu?

Kyllä, jos myyjä tiesi tulevasta remontista tai kustannusriskistä. Velvollisuus koskee myyjän tiedossa olleita seikkoja, ei sitä, minkä olisit itse nähnyt isännöitsijäntodistuksesta (AsKL 6 luku 20 §). Jos salattu tieto vaikutti kauppaan, voit yleensä vaatia hinnanalennusta. Purku edellyttää olennaista haittaa, eikä muu seuraamus saa olla kohtuullinen (AsKL 6 luku 16 §). Kirjaa kysymyksesi ja myyjän vastaukset ennen kauppaa.

Mitä tapahtuu, jos edellinen osakas on tehnyt huoneistoremontin ja siitä ilmenee virheitä kaupan jälkeen?

Myyjä vastaa lähtökohtaisesti kaupan jälkeen paljastuvasta remonttivirheestä asunnon virheenä (AsKL 6 luku 11 §). Ilmoita virheestä kohtuullisessa ajassa ja viimeistään kahden vuoden kuluessa hallinnan saamisesta, muuten menetät lähtökohtaisesti oikeutesi (AsKL 6 luku 14 §). Yhtiön toteuttaman rakenteen vaurio kuuluu lähtökohtaisesti taloyhtiön korjattavaksi, kuten ratkaisussa KKO 2015:87. Yhtiö voi vaatia korvausta huolimattomalta entiseltä osakkaalta (AsOyL 24 luku 2 §).

Mitä asiakirjoja ostajan kannattaa pyytää huoneistossa tehdyistä remonteista?

Pyydä taloyhtiölle tehdyt muutostyöilmoitukset ja yhtiön vastaus niihin, urakoitsijan tiedot, takuuasiakirjat sekä vedeneristys- ja sähkötodistukset. Kysy, valvoiko yhtiö työn (AsOyL 5 luku 7 §). Ilmoitusvelvollisuus koskee töitä, jotka voivat vaikuttaa yhtiön vastuulla oleviin osiin (AsOyL 5 luku 2 §). Valokuvat ja työvaiheiden viestit helpottavat vastuun selvittämistä myöhemmin.

Voiko taloyhtiö vaatia korvausta edelliseltä osakkaalta, jos remontti on tehty väärin?

Kyllä, jos osakas rikkoi remontissa lakia tai yhtiöjärjestystä ja aiheutti vahinkoa yhtiölle tai naapurille (AsOyL 24 luku 2 §). Kunnossapito- ja muutostyösäännösten rikkomisessa huolimattomuus oletetaan, joten entisen osakkaan on osoitettava toimineensa huolellisesti. Vastuu ei lähtökohtaisesti siirry sinulle osakkeiden mukana. Yhtiön toteuttaman rakenteen kunnossapito kuuluu silti lähtökohtaisesti yhtiölle (KKO 2015:87).

Voidaanko vastuut sopia kauppakirjassa etukäteen?

Kyllä. Voit sopia myyjän kanssa kauppakirjassa, kuka maksaa ennen kauppaa päätetyt remontit ja miten remonttiasiakirjat vaikuttavat vastuuseen. Sopimus sitoo vain teitä, ei taloyhtiötä, joka perii vastikkeen omistajalta (AsOyL 3 luku 1 §). Kirjaa ehto selvästi ja euromäärineen. Selkeä kirjaus vähentää tulkintaa ja riitoja kaupan jälkeen.

Edellisen osakkaan vastuu remontista

Edellisen osakkaan vastuu remontista ratkeaa kahdella säännöllä. Taloyhtiötä kohtaan vastikkeen maksaa osakkeenomistaja, eli remonttilasku tulee sille, joka omistaa osakkeet laskun erääntyessä (AsOyL 3 luku 1 §). Sinua ostajana kohtaan myyjä vastaa lähtökohtaisesti asunnon virheestä, myös huonosti tehdystä remontista (AsKL 6 luku 11 §). Virheestä pitää ilmoittaa kohtuullisessa ajassa ja viimeistään kahden vuoden kuluessa hallinnan saamisesta (AsKL 6 luku 14 §). Vahingonkorvauksessa todistustaakka on myyjällä. Hänen on osoitettava, ettei virhe johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan (AsKL 6 luku 17 §). Korkein oikeus ratkaisi tapauksessa KKO 2015:87 riidan, jossa edellinen osakas oli poistanut kylpyammeen ilman lupaa. Korjauslasku oli 7 689,40 euroa, ja taloyhtiö velvoitettiin korvaamaan se osakkaalle.

Vastuu maksujen ja vastikkeiden maksusta

Yhtiövastikkeen maksaa osakkeenomistaja yhtiöjärjestyksen perusteiden mukaan (AsOyL 3 luku 1 §). Kun ostat osakkeen, remonttia koskeva lasku tulee sinulle, jos se erääntyy omistusaikanasi. Myyjän omistusaikana erääntyneet erät kuuluvat myyjälle. Poikkeus on uuden omistajan vastuu vanhoista rästeistä. Vastaat myyjän maksamatta jättämästä vastikkeesta enintään kuudelta kuukaudelta, eli siirtokuukaudelta ja sitä edeltävältä viideltä kuukaudelta (AsOyL 3 luku 7 §). Et kuitenkaan vastaa rästistä, jota ei ole mainittu isännöitsijäntodistuksessa ja joka erääntyi ennen todistuksen päiväystä. Lue siis isännöitsijäntodistus tarkasti ennen kauppaa.

Entä jos remontti on päätetty ennen kauppaa?

Jos yhtiökokous päätti remontista ennen kauppaa, mutta laskut erääntyvät vasta omistusaikanasi, taloyhtiö perii ne lähtökohtaisesti sinulta. Myyjää kohtaan tilanne on toinen. Jos myyjä tiesi päätetystä remontista ja sen kustannuksista mutta vaikeni, kyse on lähtökohtaisesti taloudellisesta virheestä (AsKL 6 luku 20 §). Sama koskee virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa vastikkeesta tai yhtiön veloista. Silloin voit yleensä vaatia hinnanalennusta ja vahingonkorvausta (AsKL 6 luku 16 ja 17 §). Edellytys on, että tiedon puute vaikutti kauppaan. Toinen edellytys on, ettet olisi itse saanut tietoa tavanomaisessa selonotossa, kuten isännöitsijäntodistuksesta.

Korkein oikeus näytti rajan ratkaisussa KKO 2020:26. Siinä ostajat vaativat vahingonkorvausta myyjän käyttämältä välitysliikkeeltä, eivät myyjältä. Ostajat olivat ostaneet asunnon juuri putkiremontoidusta talosta 91 500 euron velattomalla hinnalla. Asuntoon kohdistui lisäksi 18 791,48 euron osuus putkiremonttilainasta, jota myyntiesite ei kertonut. Korkein oikeus totesi, ettei esite täyttänyt vaatimuksia, mutta hylkäsi korvausvaatimuksen. Välittäjä oli kertonut lainaosuuden suuruusluokan jo ostotarjouksen yhteydessä, ja jyvitys luki ostotarjouksessa ja kauppakirjassa. Sinulle tämä tarkoittaa, että myös suullisesti tai kauppakirjassa annettu tieto lasketaan. Kysy ennen kauppaa suoraan, mikä on asunnon osuus jokaisesta päätetystä remontista, ja pyydä vastaus kirjallisena.

Suunnitteilla olevat remontit ja tiedonantovelvollisuus

Tiedonantovelvollisuus koskee myös remontteja, joista ei ole vielä päätetty. Myyjän on lähtökohtaisesti kerrottava tiedossaan olevista tulevista remonteista ja niiden kustannuksista, kun tieto vaikuttaisi kauppaan (AsKL 6 luku 20 §). Velvollisuus koskee sitä, mitä myyjä tiesi tai mitä hänen täytyy olettaa tienneen. Se ei ulotu asioihin, jotka näet itse isännöitsijäntodistuksesta tai yhtiökokouksen pöytäkirjoista. Hallituksen on esitettävä varsinaisessa yhtiökokouksessa selvitys seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeesta (AsOyL 6 luku 3 §). Pyydä se nähtäväksi. Jos myyjä salasi merkittävän tulevan remontin, seurauksena on yleensä hinnanalennus. Kaupan purku tulee kyseeseen vain, jos virheestä aiheutuu sinulle olennaista haittaa eikä muu seuraamus ole kohtuullinen (AsKL 6 luku 16 §).

Edellisen osakkaan tekemät huoneistoremontit

Osakas vastaa huoneistonsa sisäosista, taloyhtiö rakenteista, eristeistä ja perusjärjestelmistä, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin (AsOyL 4 luku 1, 2 ja 3 §). Lokakuun 2026 alusta yhtiön vastuulle tulevat myös ikkunat (L 535/2026). Kun myyjä on remontoinut huoneistoa, sisäosien kunnossapito siirtyy kaupassa sinulle. Osakkaan asennuksen kunnossapito jää osakkaalle, ellei asennus rinnastu yhtiön omaan työhön ja yhtiö ole voinut valvoa sitä (AsOyL 4 luku 2 § 3 mom). Lokakuun 2026 alusta sama sääntö lukee myös 5 luvun 1 §:ssä (L 535/2026).

Jos remontti paljastuu kaupan jälkeen puutteelliseksi, sinulla on kaksi suuntaa. Myyjää kohtaan kyse on asunnon virheestä (AsKL 6 luku 11 §). Voit vaatia hinnanalennusta tai vahingonkorvausta. Korvauksessa myyjän on osoitettava, ettei virhe johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan (AsKL 6 luku 17 §). Ilmoita virheestä kohtuullisessa ajassa ja viimeistään kahden vuoden kuluessa hallinnan saamisesta, muuten menetät oikeutesi (AsKL 6 luku 14 §). Kahden vuoden raja ei koske kauppaa, jossa myyjä on elinkeinonharjoittaja. Taloyhtiö puolestaan voi vaatia remontin tehneeltä entiseltä osakkaalta korvausta, jos työ rikkoi lakia tai yhtiöjärjestystä. Silloin huolimattomuus oletetaan, ja entisen osakkaan on osoitettava toimineensa huolellisesti (AsOyL 24 luku 2 §).

Korkein oikeus käsitteli juuri tällaista tilannetta ratkaisussa KKO 2015:87. Edellinen osakas oli poistanut kylpyammeen ja tehnyt tilalle suihkun ilman yhtiön lupaa, vedeneristystä uusimatta. Ostajan aikana pintalaatta ja seinien alaosa kastuivat. Korkein oikeus totesi, että vaurio oli syntynyt yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvassa rakenteessa, ja yhtiö velvoitettiin korvaamaan osakkaalle 7 689,40 euron korjauskulut. Samalla oikeus totesi: ”osakkeenomistaja saattaa olla vastuussa sellaisista teettämiensä tai tekemiensä muutostöiden aiheuttamista, myös talon rakenteisiin kohdistuneista vaurioista, jotka ovat johtuneet osakkeenomistajan viaksi luettavasta huolimattomuudesta.” Sinulle tämä tarkoittaa kahta asiaa. Yhtiön toteuttaman rakenteen tai eristeen vaurio on lähtökohtaisesti taloyhtiön korjattava, vaikka syy olisi edellisen osakkaan muutostyössä. Ratkaisussa edellinen osakas ei ollut muuttanut rakenteita vaan tilan käyttötapaa. Osakkaan itse tekemistä rakenteista yhtiö vastaa vain, jos se on hyväksynyt ne vastuulleen. Yhtiö vastaa myös yhtiön työhön rinnastuvasta asennuksesta, jota se on voinut valvoa (AsOyL 4 luku 2 § 3 mom). Huolimattomasti remontoinut entinen osakas voi silti joutua korvaamaan vahingon, mutta se vaatii erillisen vaatimuksen.

Pyydä ennen kauppaa nähtäväksi taloyhtiölle tehdyt muutostyöilmoitukset, urakoitsijan tiedot, takuupaperit ja vedeneristys- tai sähkötodistukset. Kysy isännöitsijältä, onko yhtiö valvonut työn. Ota kuvat ja säilytä viestit. Muista myös oma tarkastusvelvollisuutesi. Et voi vedota virheenä seikkaan, jonka olisit huomannut asunnon tarkastuksessa (AsKL 6 luku 12 §). Laatan alla piilevää virhettä sinun ei kuitenkaan tarvitse tutkia ilman erityistä syytä.

Vastuun siirto sopimalla

Voit sopia myyjän kanssa kauppakirjassa, kuka maksaa päätetyt remontit ja miten remonttiasiakirjat vaikuttavat vastuuseen. Sopimus sitoo teitä kahta, mutta ei taloyhtiötä, joka perii vastikkeen edelleen omistajalta. Kirjaa ehto selvästi ja euromäärineen. Mitä tarkempi kirjaus, sitä vähemmän jää riideltävää.

Ostajan kannattaa selvittää taloyhtiön tilanne huolellisesti

Lue isännöitsijäntodistus, yhtiökokousten pöytäkirjat ja hallituksen kunnossapitotarveselvitys ennen tarjousta. Niistä näet, mitä on päätetty ja mitä on tulossa. Kysy epäselvät asiat kirjallisesti ja pyydä lisäasiakirjat. Myyjän tiedonantovelvollisuus ja sinun selonottovelvollisuutesi ovat saman asian kaksi puolta (AsKL 6 luku 12 ja 20 §). Sen, mikä oli helposti nähtävissä, katsotaan olleen tiedossasi.

Lakimiehen apu riitatilanteissa

Jos huomaat kaupan jälkeen salatun remontin tai huonosti tehdyn työn, toimi näin. Kirjoita myyjälle heti, mitä huomasit ja mitä vaadit. Pyydä kuntotutkijalta tai urakoitsijalta lausunto ja hinta-arvio korjauksesta. Ilmoita taloyhtiölle viivytyksettä, jos vaurio koskee rakenteita (AsOyL 4 luku 8 §). Anna myyjän ja yhtiön nähdä vaurio ennen korjausta, ellei lisävahingon vaara pakota toimimaan heti. Satojen eurojen puutteesta riitely ei yleensä kannata, tuhansien eurojen asia kannattaa riitauttaa. Pyrimme ensin sopimaan riidan neuvottelemalla, ja tarvittaessa viemme asian käräjäoikeuteen. Autamme asuntokaupan riidoissa: takanamme on yli 1 000 hoidettua kuluttajariitaa. Soita +358 29 170 7713 tai kirjoita toimisto@lakilehtonen.fi.

Asuntokaupan ja asunnon remontointiin liittyvissä erimielisyyksissä käytössäsi on Laki Lehtosen osaaminen asuntokauppalaista ja asunto-osakeyhtiölaista. Arvioimme asiasi usein jo ensimmäisen puhelun aikana, joten et maksa turhasta. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.