.jpg)
Asunto-osakkeen remonttien vastuu voi liittyä sekä taloyhtiön vastuulla oleviin yleisiin taloyhtiön parannuksiin ja korjauksiin sekä entisen osakkaan toteuttamiin huoneistoremontteihin. Epäselvyyksiä syntyy etenkin silloin, jos myyjä ei ole kertonut remonteista ennen kauppoja riittävän tarkasti. Tämä artikkeli käy läpi, milloin vastuu kuuluu ostajalle, milloin myyjälle tai taloyhtiölle ja miten mahdolliset riitatilanteet ratkaistaan.
Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiön maksut ja vastikkeet kuuluvat osakkeen omistajalle, sillä hetkellä, kun ne erääntyvät maksettavaksi. Jos remontin kustannukset laskutetaan ostajan omistusaikana, vastuu kuuluu lähtökohtaisesti ostajalle. Jos laskut erääntyvät myyjän omistusaikana, maksuvelvollinen on myyjä. Taloyhtiön näkökulmasta asia on selkeä, koska se perii maksun aina siltä, joka omistaa osakkeen laskun erääntymishetkellä.
Jos taloyhtiön yhtiökokous on tehnyt päätöksen taloyhtiön remonteista ennen osakekauppaa, mutta kustannukset kohdistuvat asuntokaupan jälkeiselle ajalle, perii taloyhtiö remonttia koskevan maksun ostajalta, koska vastuu maksuista seuraa omistusta. Myyjä voi joutua vastuuseen ostajaa kohtaan, jos hän on tiennyt päätetystä remontista ja sen kustannuksista mutta jättänyt kertomatta siitä, antanut virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa. Tällöin kyse on tiedonantovirheestä, ja ostajalla saattaa olla oikeus hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen.
Vaikka taloyhtiö ei olisi vielä tehnyt lopullista päätöstä, tulevista remonteista voi niillä olla vaikutus asunnon arvoon ja ostajan päätöksentekoon. Myyjällä on velvollisuus kertoa ostajalle taloyhtiön tiedossa olevista tulevista remonteista ja niiden mahdollisista kustannuksista. Jos myyjä on tietoisesti jättänyt kertomatta merkittävästä tulevasta remontista, seurauksena voi olla korvausvastuu. Vakavissa tapauksissa, joissa tiedon salaamisella on ollut olennainen vaikutus kauppaan ja ostajan ostopäätökseen, voidaan harkita kaupan purkua.
Taloyhtiön remonttien ohella usein asunnon remontteja koskevat riidat liittyvät siihen, että edellinen osakas on tehnyt huoneistoon remontin ja vasta myöhemmin havaitaan tässä remontissa tehtyjä virheitä tai sen aiheuttamia virheitä. Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakas vastaa huoneiston sisäosien kunnossapidosta, ellei yhtiöjärjestys määrää toisin. Jos myyjä on teettänyt tai itse toteuttanut huoneistoremontin, hän vastaa remontista aiheutuneista kustannuksista ja mahdollisista vahingoista. Remontin teettäneen osakkaan on varmistettava, että remontista on ilmoitettu asianmukaisesti taloyhtiölle, työt tehdään hyvän rakennustavan mukaisesti ja ammattitaitoisesti.
Jos ostaja havaitsee kaupan jälkeen, että remontti on tehty puutteellisesti ja se aiheuttaa korjaustarpeita tai vahinkoa, vastuu voi kuulua edelleen myyjälle. Vastuu ei katoa, sillä perusteella, että asunnon omistus vaihtuu. Tyypillinen esimerkki on kylpyhuoneremontti, jossa ostaja huomaa kosteuden leviävän rakenteisiin ja joutuu purkamaan kylpyhuoneen, kuivaamaan rakenteet ja tekemään uuden vedeneristyksen. Koska vahingon syynä on remontin virheellinen toteutus, kustannukset voidaan kohdistaa myyjälle.
Ostajan kannalta on tärkeää varmistaa, mitä huoneistossa on tehty ja kuka työn on toteuttanut. Kaupan yhteydessä on syytä pyytää nähtäväksi taloyhtiölle toimitetut muutostyöilmoitukset, mahdolliset urakoitsijoiden takuuehdot sekä vedeneristys- tai sähkötodistukset silloin, kun niillä on merkitystä. Myös valokuvat ja työvaiheiden dokumentointi auttavat myöhemmin, jos ilmenee epäselvyyksiä työn laadusta tai laajuudesta. Mitä paremmin remontti on dokumentoitu, sitä helpompi on sekä ostajan että myyjän osoittaa, miten työ on tehty ja kuka vastaa mahdollisista vioista.
Ostaja ja myyjä voivat sopia remonttivastuista kauppasopimuksessa eli kauppakirjassa. Sopimukseen voidaan kirjata esimerkiksi, että myyjä maksaa ennen kauppaa päätettyjen taloyhtiössä tehtävien remonttien kustannukset tai että ostaja ottaa riskin tulevista kuluista. Mitä selkeämmin vastuunjaosta sovitaan, sitä vähemmän jää tilaa tulkinnalle ja myöhemmille riidoille.
Paras tapa välttää yllätyksiä on tutustua taloyhtiön asiakirjoihin jo ennen kaupantekoa. Isännöitsijäntodistuksesta ja yhtiökokousten pöytäkirjoista käy yleensä ilmi, mitä taloyhtiössä on päätetty tai mitä suunnitelmia on vireillä. Epäselvissä asioissa ostajan kannattaa pyytää tarkennuksia kirjallisesti ja pyytää tarvittaessa lisädokumentaatiota. Ostajalla on oikeus saada kaikki olennaiset tiedot, jotta hän voi arvioida, millaisia taloudellisia velvoitteita asuntoon liittyy tulevaisuudessa.
Jos myyjä jättää kertomatta päätetystä tai tiedossa olevasta remontista ja sen kustannuksista, ostajalla voi olla oikeus korvaukseen. Lakimiehen apu on hyödyllinen erityisesti silloin, kun ostaja haluaa vaatia hinnanalennusta, vahingonkorvausta tai haluaa selvittää, onko asiassa perusteita vaatia kaupan purkua. Useimmat tilanteet voidaan ratkaista neuvottelemalla, mutta tarvittaessa asia voidaan viedä tuomioistuimeen.
Jos olet epävarma siitä, kuka vastaa taloyhtiön remonttikuluista, tai jos epäilet, että myyjä on jättänyt kertomatta olennaisia tietoja, voit ottaa meihin yhteyttä joko puhelimitse +358 9 3540 7111 tai sähköpostilla toimisto@lakilehtonen.fi. Selvitämme tilanteesi, arvioimme vastuunjaon ja autamme sinua turvaamaan oikeutesi asuntokaupassa. Kokeneet juristimme neuvovat sekä ostajia että myyjiä niin sopimusten laadinnassa kuin riitatilanteiden ratkaisemisessa.
Asuntokaupan ja asunnon remontointiin liittyvissä erimielisyyksissä asiakkaan käytettävissä on Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy:n erittäin laaja osaaminen, minkä avulla asiakkaan asia voidaan arvioida perusteellisesti usein jo ensimmäisen maksuttoman puhelun aikana. Näin asiakas voi olla varma, ettei hän maksa turhasta asiamiehen käytöstä, jos siihen ei ole tarvetta.
Taloyhtiö perii kustannukset siltä, joka omistaa osakkeet laskun erääntyessä. Käytännössä ostaja maksaa. Jos myyjä on tiennyt remontista ja sen kustannuksista, mutta ei ole kertonut niistä, ostajalla voi olla oikeus hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen myyjältä.
Kyllä voi. Jos tuleva merkittävä remontti tai kustannusriski on ollut myyjän tiedossa, hänellä on velvollisuus kertoa siitä. Jos tieto jätetään kertomatta ja sillä on olennainen vaikutus kauppaan, kyse voi olla tiedonantovirheestä ja myyjä voi joutua korvausvastuuseen.
Vastuu voi kuulua edelleen myyjälle. Jos remontti on tehty virheellisesti, määräysten vastaisesti tai ilman taloyhtiön lupaa, ja tästä aiheutuu kustannuksia tai vahinkoa, niistä voidaan vaatia korvausta myyjältä, vaikka omistus olisi jo vaihtunut.
Ostajan kannattaa pyytää nähtäväksi ainakin taloyhtiölle tehdyt muutostyöilmoitukset, urakoitsijan tiedot, mahdolliset takuuasiakirjat sekä esimerkiksi vedeneristys- tai sähkötodistukset silloin, kun ne ovat merkityksellisiä. Hyvä dokumentointi helpottaa vastuiden selvittämistä, jos ongelmia ilmenee myöhemmin.
Kyllä voi. Jos osakas on tehnyt muutostyön vastoin määräyksiä ja se aiheuttaa esim. vahinkoa talon rakenteille, taloyhtiö voi esittää vaatimukset remontin tehneelle osakkaalle.
Kyllä. Ostaja ja myyjä voivat kirjata sopimukseen, kuka vastaa tulevista remonteista ja miten huoneistossa tehdyistä töistä esitetyt dokumentit vaikuttavat vastuisiin. Selkeät kirjaukset vähentävät tulkinnanvaraa ja ehkäisevät riitoja.
