Mitä kaupantekohetkellä tiedettiin?

Asunnon velaton kauppahinta oli 156 500 euroa. Kauppaan liittyi myös erikseen hinnoiteltu autopaikka. Rakennus oli kaupantekohetkellä noin 13 vuotta vanha.

Kaupan jälkeen putkiston kuntoa tutkittiin ja sen toteutuksesta löytyi ongelmia. Yhtiökokous päätti myöhemmin käyttövesiputkien uusimisesta. Urakkatarjouksiin perustuneessa talousarviossa ostajan asunnon kustannusosuus oli 19 183,50 euroa ja autopaikan 304,50 euroa.

Myyjät kiistivät vaatimuksen. Lautakunta ei katsonut selvitetyksi, että he olisivat tienneet putkiston kunnostustarpeesta. Putkiston kuvaus, korjaustarpeen selvittäminen ja sitä koskevat taloyhtiön päätökset olivat tapahtuneet kaupanteon jälkeen.

Ratkaisevaa oli korjaustarpeen odottamattomuus

Lautakunta arvioi asiaa salaisena taloudellisena virheenä. Kysymys oli siitä, kasvoivatko asunnon omistamiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet odottamattoman puutteen vuoksi merkittävästi yli perusteltujen odotusten.

Ratkaisun tiivis lähtökohta oli: ”Taloudellista virhettä arvioidaan aina kokonaisuutena.” Putkisaneeraus oli tässä niin laaja, ettei ostajan ollut pitänyt varautua siihen rakennuksen iän ja käytettävissä olleiden tietojen perusteella.

Lautakunta suositti 15 000 euron hinnanalennusta. Suositus ei vastannut koko esitettyä kustannusosuutta. Päätös ei myöskään tarkoita, että jokainen kaupan jälkeen päätetty putkiremontti kuuluisi myyjän maksettavaksi.

Vanhan talon tavallinen remontti on eri lähtökohta

Minusta tällaisessa riidassa on ensin kysyttävä, mikä remontissa oli ostajalle perustellusti yllätys. Pelkkä suuri euromäärä ei vielä vastaa siihen. Rakennuksen ikä, ennen kauppaa annetut tiedot ja korjauksen todellinen syy muodostavat kokonaisuuden.

Ostajan kannattaa koota kaupantekohetken isännöitsijäntodistus, kunnossapitotarveselvitys ja myyntiesite. Niitä verrataan myöhempiin tutkimuksiin, yhtiökokouspäätöksiin ja oman huoneiston kustannusosuuteen. Myyjän vastaus kannattaa rakentaa samojen asiakirjojen varaan.

Lautakunnan ratkaisu on suositus. Se tarjoaa vertailukohdan, mutta oman vaatimuksen perusteet ja määrä pitää näyttää erikseen.

Sarjamme kahdessa asunto-osakkeiden taloudellista virhettä koskevassa KRIL-tapauksessa myyjien tietoisuutta korjaustarpeesta ei näytetty. Molemmissa suositettiin silti hinnanalennusta. Tämä rajattu aineisto havainnollistaa salaisen virheen merkitystä, ei myyjän vastuun yleisyyttä.

Selvitetään remontin vaikutus kauppaan

Autamme asuntokaupan myyjän vastuun arvioinnissa, sekä ostajan että myyjän puolella. Kerro rakennuksen ikä, kaupan ajankohta ja milloin korjaustarve selvisi. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.

Lue myös valesokkelin vauriosta annettu ratkaisusuositus ja asuntokaupan purun edellytykset.

Lähde

KRIL D/6282/42/2020. Artikkeli perustuu julkaistuun ratkaisuun. Kuvituskuva ei esitä tapauksen kohdetta.