Taloyhtiön vastuunjakotaulukko
Taloyhtiön vastuunjakotaulukko auttaa selvittämään, kuuluuko korjaus yhtiölle vai osakkaalle. Alta löydät vuoden 2026 taulukon tavallisista korjauskohteista ja ohjeet vastuun arviointiin.
Jos korjauksen maksajasta on riita, autamme tarkistamaan yhtiöjärjestyksen, aiemmat muutostyöt ja vaurion syyn. Saat arvion siitä, miten asiaa kannattaa edistää. Lakimiehillämme on yhteensä yli 50 vuotta kokemusta juridiikasta. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Mitä teet, kun taloyhtiön korjausvastuu on epäselvä?
-
1. Ilmoita havainnoista kirjallisesti
Kerro vauriosta tai epäselvästä vastuusta isännöitsijälle ja taloyhtiön hallitukselle. Kirjaa, missä ongelma on ja milloin huomasit sen.
-
2. Kokoa selvitykset ja kustannusarvio
Säilytä kuvat, raportit, viestit ja yhtiöjärjestys. Pyydä tarvittaessa kirjallinen selvitys vaurion syystä ja korjauskustannuksista. Sovi tutkimuksista etukäteen.
-
3. Ota yhteyttä Laki Lehtoselle
Kerro tilanteesi ja lähetä keskeiset asiakirjat arvioitavaksi. Käymme läpi seuraavan toimenpiteen. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Vastuunjakotaulukko 2026: yhtiö vai osakas?
Taulukko kokoaa kunnossapitovastuun pääsäännöt rakennuksen osittain. Merkintä kertoo lain pääsäännön. Yhtiöjärjestys, perustaso ja osakkaan omat asennukset voivat vaikuttaa lopputulokseen. Suluissa oleva pykälä on asunto-osakeyhtiölain kohta, johon rivi perustuu. Voit tulostaa taulukon tai tallentaa sen PDF-muodossa.
| Rakennuksen tai huoneiston osa | Yhtiö | Osakas |
|---|---|---|
| Rakenteet, eristeet ja pinnat | ||
| Kantavat rakenteet, ulkoseinät, välipohjat ja vesikatto (4:2) | ✓ | |
| Lämmön-, veden- ja ääneneristeet, myös sisäpinnan ja rakenteen väliset (4:2, HE 24/2009) | ✓ | |
| Rakenteen sisään kuuluvat tasoitteet ja rakennevirheen korjaamiseen tarvittava tasoitus (HE 24/2009) | ✓ | |
| Pintatasoitteet, joilla tasataan pinnan ulkonäköä (HE 24/2009) | ✓ | |
| Sisäpinnat: maalit, tapetit ja lattianpäällysteet (4:3) | ✓ | |
| Perusjärjestelmät | ||
| Lämmitysjärjestelmä, myös lattialämmityksen vastukset osana järjestelmää (4:2, HE 24/2009) | ✓ | |
| Huoneistokohtainen lämminvesivaraaja osana lämminvesijärjestelmää (HE 24/2009) | ✓ | |
| Sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu- ja ilmanvaihtojärjestelmät (4:2) | ✓ | |
| Vesi- ja viemäriputket sekä hajulukot ja viemärikaivot tiivisteineen (4:2, HE 24/2009) | ✓ | |
| Käytöstä poistettu järjestelmä, jonka yhtiö on korvannut uudella, jos osakas haluaa käyttää sitä (HE 24/2009) | ✓ | |
| Vesikalusteet ja märkätilat | ||
| Hanat keittiössä, kylpyhuoneessa ja suihkussa (4:2, eduskuntakäsittely) | ✓ | |
| WC-laitteet huuhtelujärjestelmineen ja vesisäiliöineen (4:2, eduskuntakäsittely) | ✓ | |
| Pesualtaat, kylpyamme, suihkuallas ja muut huoneiston altaat (4:2, nimenomainen poikkeus) | ✓ | |
| Märkätilan vedeneristys (4:2) | ✓ | |
| Märkätilan pintalaatoitus ja muut pintamateriaalit (4:3) | ✓ | |
| Kalusteet ja laitteet | ||
| Kaapistot, komerot ja muut kiinteät kalusteet (HE 24/2009) | ✓ | |
| Kodinkoneet ja osakkaan omat laitteet, esimerkiksi astianpesukone (HE 24/2009) | ✓ | |
| Laitteet, jotka osakas on itse liittänyt yhtiön järjestelmään (HE 24/2009) | ✓ | |
| Osakkaan asennus, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan ja jota yhtiö on voinut valvoa (4:2) | ✓ | |
| Ovet ja ikkunat | ||
| Ikkunat kokonaisuutena: lasit, puitteet, karmit, helat ja tiivisteet, myös sisempi puite (4:2, voimaan 1.10.2026; HE 34/2026) | ✓ | |
| Ulko-ovien rakenteet ja ulkopuoliset osat (tulkinta 4:2 pääsäännöstä) | ✓ | |
| Ovien sisäpuoliset pinnat sekä sisäovet (tulkinta 4:3 pääsäännöstä) | ✓ | |
| Parveke | ||
| Parvekkeen rakenteet, parvekelaatan vedeneriste, katteet ja takaseinä (4:2, HE 24/2009) | ✓ | |
| Rakennuksen ulkopinta parvekkeen kohdalla (4:2) | ✓ | |
| Parvekkeen sisäpinnat sekä lumen, veden ja roskien poisto (HE 24/2009) | ✓ | |
| Vauriotilanteet | ||
| Sisäosien korjaus perustasoon, kun vaurio johtuu rakenteesta tai yhtiön korjaustyöstä (4:2) | ✓ | |
| Omien pintojen korjaus, kun osakkaan oma laite on vuotanut (HE 24/2009) | ✓ | |
| Rakenteiden kuivatus ja korjaus vesivahingon jälkeen (4:2, HE 24/2009) | ✓ | |
Taulukko perustuu asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 1, 2 ja 3 §:ään (tarkistettu 4.10.2026) sekä lain esitöihin (HE 24/2009 vp ja HE 34/2026 vp). Ikkunat: yhtiö pitää 1.10.2026 alkaen kunnossa myös osakehuoneistojen ikkunat (L 535/2026). Hallituksen esityksen mukaan vastuu kattaa ikkunan teknisenä kokonaisuutena, myös sisemmät lasit ja puitteet. Osakkaan on silti hoidettava huoneistoaan niin, ettei ikkuna rikkoudu (4 luvun 3 §). Hanat ja WC-laitteet: hallituksen esitys ehdotti niiden siirtoa osakkaalle, mutta eduskunta rajasi poikkeuksen vain altaisiin, joten ne kuuluvat yhtiölle osana vesijärjestelmää. Tulkinnaksi merkityt rivit on johdettu lain pääsäännöistä. Taulukko näyttää lain olettamasäännöt: yhtiöjärjestys voi määrätä toisin, joten tarkista aina myös oman yhtiösi yhtiöjärjestys.
Taloyhtiön ja osakkaan vastuunjako: näin luet taulukkoa
Yhtiön vastuu tarkoittaa enemmän kuin listan rivit. Kun rakenne tai yhtiön vastuulla oleva järjestelmä vioittuu, yhtiö korjaa myös vaurioituneet sisäosat (4 luku 2 §). Korjaus tehdään yhtiön perustasoon, eli siihen tasoon, jota yhtiössä on vastaavissa korjauksissa noudatettu. Jos olet remontoinut huoneistosi perustasoa kalliimmaksi, maksat erotuksen itse. Lain esitöissä viitataan tältä osin korkeimman oikeuden ratkaisuun KKO 2003:80.
Osakkaan vastuu sisäosista on laaja, mutta sillä on kaksi tärkeää rajaa. Tavanomainen käyttötarkoituksen mukainen kuluminen ei sellaisenaan synnytä osakkaalle korvausvastuuta. Se ei kuitenkaan siirrä sisäpintojen kunnossapitoa yhtiölle (4 luku 3 §). Lisäksi osakkaan on hoidettava huoneistoa huolellisesti: esimerkiksi ilmanvaihtoa ei saa pitää jatkuvasti pois päältä. Jos hoitovelvollisuuden laiminlyönti vaurioittaa rakenteita, korjauskulut voidaan periä osakkaalta. Kylpyhuoneen riidoissa auttaa oma ohjeemme: Kylpyhuoneen kosteusvaurio ja taloyhtiön vastuu.
Poikkeustilanteet
Taulukon rivit ovat lain olettamasääntöjä, ja niistä voidaan poiketa. Tärkein poikkeamisen väline on yhtiöjärjestys: siihen voidaan kirjata esimerkiksi, että jokin yhtiölle kuuluva osa onkin osakkaan vastuulla (4 luku 1 §). Muutos vaatii yhtiökokouksen päätöksen. Yksittäinen yhtiön ja osakkaan välinen sopimus sitoo vain sopimuksen osapuolia, eikä se siirry automaattisesti huoneiston uudelle omistajalle.
Osakkaan teettämät työt ovat toinen tavallinen rajatapaus. Osakas saa tehdä muutostöitä huoneistossaan omalla kustannuksellaan. Ilmoita etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, jos työ voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla oleviin osiin tai huoneiston käyttämiseen (5:2). Yhtiön vastuu voi koskea osakkaan asennusta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään ratkaisuun. Edellytyksenä on myös yhtiön mahdollisuus valvoa toteuttamista (4 luku 2 §). Muut osakkaan omat asennukset jäävät osakkaan vastuulle.
Vastuun jakautuminen vahinkotilanteissa
Vahinkotilanteessa taulukkoa luetaan osa kerrallaan. Lain esitöiden esimerkissä osakkaan astianpesukone rikkoutuu yllättäen ja vettä valuu rakenteisiin. Osakas korjauttaa oman huoneistonsa pinnat, koska vahinko aiheutui hänen omasta laitteestaan. Yhtiö taas vastaa rakenteiden kuivatuksesta ja korjaamisesta. Jos vesi kulkeutuu rakenteiden kautta naapurihuoneistoon, yhtiö korjaa myös naapurin pinnat perustasoon, koska vesi tuli yhtiön vastuulla olevan rakenteen läpi (HE 24/2009 vp).
Huolimattomuus muuttaa asetelman. Jos vahinko johtuu osakkaan tuottamuksesta, yhtiö voi periä korjauskulunsa osakkaalta vahingonkorvauksena (24 luku). Yhtiö voi lain edellytyksin teettää osakkaan laiminlyömän kunnossapitotyön tämän kustannuksella. Osakas voi vastaavasti teettää yhtiön vastuulla olevan kiireellisen työn yhtiön kustannuksella lisävahingon välttämiseksi (4 luku 4 §). Edellisen osakkaan remonttien vastuista kerromme erikseen: Edellisen osakkaan vastuu remontista.
Mitä lakimiehen apu maksaa asuntoasiassa?
Selvitämme ennen toimeksiantoa, voiko oikeusturvavakuutuksesi korvata asian hoitamisen kuluja. Korvattavuus riippuu asiasta ja vakuutusehdoista. Käymme kanssasi läpi työn hinnoittelun, omavastuun ja muut sinulle jäävät kulut ennen asian hoitamisen aloittamista.
Meidän palkkaamisesta ei synny sinulle yllättäviä kuluja.
Onko korjauksen maksajasta erimielisyys?
Pelkkä taulukko ei aina ratkaise yksittäistä riitaa. Autamme selvittämään tilanteesi yhtiöjärjestyksen ja kohteen asiakirjojen perusteella.
Ensimmäinen kartoittava yhteydenotto ei sido sinua mihinkään.
Kerro tilanteesi lyhyesti
Kerro, oletko osakas vai taloyhtiön edustaja, mitä pitäisi korjata ja kenen vastuulle korjausta vaaditaan. Mainitse mahdollinen määräaika.
Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton. Lakimiehen työstä ja hinnasta sovitaan erikseen. Katso hinnoittelumme.
Mikä tilanteesi on? Löydä oikea ohje
Asuntokauppariidat: kaikki palvelut
Milloin asuntokaupan voi purkaa?
Asunnosta löytyi kosteusvaurio
Usein kysytyt kysymykset
Ratkaiseeko vastuunjakotaulukko aina maksajan?
Ei yksin. Taulukko näyttää lain pääsäännöt. Tarkista yhtiöjärjestys, yhtiön perustaso, tehdyt muutostyöt ja vahingon syy.
Kuka vastaa kylpyhuoneen vedeneristyksestä?
Lähtökohtaisesti yhtiö vastaa eristeistä. Osakkaan oma muutostyö ja yhtiöjärjestys voivat vaikuttaa arvioon. Kunnossa olevan kylpyhuoneen vapaaehtoinen uusiminen on eri asia kuin yhtiön vastuulla oleva korjaustarve.
Kuka vastaa hanoista ja WC-laitteista?
Lain pääsäännön mukaan ne kuuluvat yhtiön vastuulla olevaan vesijärjestelmään. Huoneiston altaat ovat nimenomainen poikkeus. Osakkaan omat erikoisasennukset arvioidaan erikseen.
Maksaako osakas aina astianpesukoneen aiheuttaman vahingon?
Kunnossapitovastuu arvioidaan vahingoittuneen osan mukaan. Osakkaan vahingonkorvausvastuu edellyttää erillistä perustetta. Pelkkä laitteen rikkoutuminen ei osoita huolimattomuutta.
Onko vakuutuksen maksaja sama kuin kunnossapidosta vastaava?
Ei välttämättä. Vakuutusehdot ja vaurion syy ratkaisevat korvattavuuden. Kielteinen päätös ei automaattisesti poista yhtiön kunnossapitovastuuta. Vesivahingon vakuutusriita.
Voinko tulostaa vastuunjakotaulukon?
Voit käyttää taulukon yläpuolella olevaa tulostuspainiketta. Selaimen tulostusikkunassa voit valita paperitulosteen tai PDF-tallennuksen.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Kaikki Artikkelit-
Osakkeenomistajan vastuu remontista
Vastuunjako ratkeaa remontin luonteen mukaan: taloyhtiö vastaa teettämistään remonteista, kuten putki- ja julkisivuremonteista, osakas taas omista huoneistoremonteistaan, esimerkiksi pintaremonteista. Jos osakkaan teettämä remontti rinnastuu taloyhtiön remonttiin, vastuu voi poikkeustapauksissa olla taloyhtiöllä.
-
Valesokkelin vauriosta suositettiin 15 000 euroa (KRIL D/2162/42/2021)
Valesokkeli ei yksin tehnyt asunnosta virheellistä. Sen aiheuttama terveyshaitta ja odottamaton korjaustarve muuttivat arvion. Kuluttajariitalautakunta suositti ratkaisussa D/2162/42/2021, että myyjät maksavat ostajille 15 000 euron hinnanalennuksen. Päätös annettiin 19.3.2024, ja se koski asunto-osakkeiden kauppaa.
-
Yllättävä putkiremontti toi 15 000 euron suosituksen (KRIL D/6282/42/2020)
Vuonna 2006 valmistuneen taloyhtiön käyttövesiputkiston ongelmat tulivat ilmi pian vuoden 2019 asuntokaupan jälkeen. Putkiston uusimisesta päätettiin vuonna 2023. Ostajan ei katsottu joutuneen varautumaan näin laajaan saneeraukseen. Kuluttajariitalautakunta suositti 20.12.2023 ratkaisussa D/6282/42/2020 myyjille 15 000 euron hinnanalennuksen maksamista.
-
Kuntotarkastuksen varoitukset sitoivat ostajaa (KKO 2019:16)
Kuntotarkastusraportti ei suojaa ostajaa, jos sen varoitukset jäävät selvittämättä. Ratkaisussa KKO 2019:16 ostajat menettivät oikeutensa vedota alapohjan vaurioihin. KKO:n enemmistön mukaan raportin tiedot antoivat erityisen syyn lisätutkimuksiin jo ennen kauppaa. Kauppahinta oli 85 000 euroa.
