Myyjän vastuu asunto-osakeyhtiössä ei ratkea sillä, kuka tilaa korjauksen. Taloyhtiö voi korjata rakenteen, mutta myyjä voi silti vastata ostajalle kaupan virheestä. Ostajan pitää siksi ilmoittaa viasta sekä yhtiölle että myyjälle. Vaatimukset ja korjausvastuu arvioidaan eri lakien perusteella. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Mikä kuuluu taloyhtiölle ja mikä osakkaalle?
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 § antaa yhtiölle vastuun rakenteista, eristeistä ja perusjärjestelmistä. Osakas vastaa 3 §:n mukaan huoneiston sisäosista. Vastuunjaon lähtökohta ei kuitenkaan ole ehdoton, sillä yhtiöjärjestys voi 4 luvun 1 §:n mukaan määrätä kunnossapitovastuusta toisin. Lue rekisteröity määräys ennen korjauksen tilaamista.
Yhtiön vastuulle kuuluvat tavallisesti esimerkiksi vedeneriste ja rakenteessa kulkeva vesijohto. Osakas vastaa yleensä pinnoista, kalusteista ja omista asennuksistaan. Yhtiö korjaa myös sisäosia, jos ne vahingoittuvat yhtiön vastuulle kuuluvan rakenteen korjauksen vuoksi, mutta vain yhtiön perustasoon saakka.
Tarkista ensin yhtiöjärjestys, muutostyöasiakirjat ja se, onko yhtiö ottanut jonkin työn vastuulleen. Taloyhtiön vastuunjakotaulukko auttaa hahmottamaan jakoa. Riidassa ratkaiseva lähde on silti laki ja yhtiöjärjestys.
Milloin myyjä vastaa ostajalle?
Asuntokauppalain 6 luvun 11 § määrää käytetyn asunto-osakkeen virheestä. Asunto voi olla virheellinen, jos se ei vastaa sovittua tai myyjä antoi väärän tiedon. Sama koskee olennaisen tiedon salaamista ja merkittävää poikkeamaa ostajan perustelluista odotuksista. Vertaa annettuja tietoja kaupantekohetken todelliseen kuntoon ja kauppakirjaan.
Arvioon vaikuttavat myös tiedot taloudellisista velvoitteista. Isännöitsijäntodistuksen virheellinen tieto voi muodostaa virheen, jos tiedon oletetaan vaikuttaneen kauppaan. Myyjä ei siis vapaudu vain sillä perusteella, että tieto tuli isännöitsijäntodistuksesta.
Yhtiön ja myyjän vastuut voivat toteutua rinnakkain. Yhtiö korjaa esimerkiksi vaurioituneen rakenteen. Myyjän vastuulla voi olla kauppahinnan ja virheellisen asunnon arvon erotus sekä ostajalle jäänyt vahinko. Ostaja ei saa samaa kustannusta kahdesti.
Mitä ostaja voi vaatia myyjältä?
Asuntokauppalain 6 luvun 17 § antaa ostajalle oikeuden virhettä vastaavaan hinnanalennukseen. Kaupan purku edellyttää, että virhe aiheuttaa olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena. Pelkkä korjaustarve ei siis automaattisesti oikeuta purkuun. Laske ostajalle tosiasiassa jäävä menetys. Lain 20 §:n mukaan ostaja voi saada vahingonkorvausta.
Salaisen virheen tilanteessa myyjän vahingonkorvausvastuu on rajatumpi kuin tiedonantovirheessä. Erota laskelmassa yhtiön työ, osakkaan omat pintatyöt, tutkimuskulut ja mahdollinen asumishaitta.
Pyydä asiantuntijalta kirjallinen vaurioselvitys ja kustannusarvio. Väite myyjän vastuusta tarvitsee tiedon siitä, mikä oli vaurioitunut jo kaupantekohetkellä, mitä ostajalle kerrottiin ja mikä osa laskusta todella jäi ostajan kannettavaksi.
Milloin ja miten virheestä reklamoidaan?
Asuntokauppalain 6 luvun 14 § edellyttää ilmoitusta kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt havaita se. Virheeseen ja siihen perustuvaan vaatimukseen on tavallisesti vedottava viimeistään kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Lähetä vaatimus ennen tutkimuksen valmistumista. Kirjoita myyjälle, mitä havaittiin, milloin se havaittiin ja miksi kyse on mielestäsi virheestä.
Ilmoita vaatimuksen laji ja täsmennä euromäärä, kun tutkimukset valmistuvat. Lähetä yhtiölle oma vikailmoitus, jos vika voi kuulua yhtiön vastuulle.
Älä odota yhtiön korjauspäätöstä ennen reklamaatiota. KKO 2021:35:ssa yhtiö oli teettänyt rakenteiden korjaukset ja uusinut kylpyhuoneen sisäosat. Osakas vaati valvonnan laiminlyönnin perusteella 12 759,33 euroa. Korkein oikeus ei ratkaissut korvauksen määrää, vaan palautti asian hovioikeuteen muiden virheiden tutkimiseksi.
Miten vastuunjako näkyy hinnanalennuksessa?
Hinnanalennusta ei lasketa suoraan koko korjauslaskusta. Ensin selvitetään, minkä työn taloyhtiö maksaa ja mikä jää ostajalle. Sen jälkeen arvioidaan, kuinka paljon virhe alensi asunnon arvoa kaupantekohetkellä. Uuden ja vanhaa paremman pinnan tuoma hyöty voi pienentää vaatimusta. Erota tasoparannus perustason ennallistamisesta.
Esimerkiksi yhtiö voi uusia vedeneristeen ja putken, mutta ennallistaa pinnat vain perustasoon. Ostajan valitseman tasokkaamman laatan lisähinta jää tavallisesti ostajalle. Myyjän vastuuta ei pidä kasvattaa osakkaan vapaaehtoisen tasoparannuksen hinnalla.
Pyydä kustannusarvioon erilliset rivit purusta, kuivatuksesta, yhtiön rakenteista, perustason pinnoista ja tasoparannuksesta. Näin myyjälle esitetty vaatimus voidaan sovittaa todelliseen arvonalennukseen eikä sama lasku tule vaadituksi kahdelta taholta.
Miksi vastuut selvitetään rinnakkain?
Taloyhtiön käsittely voi kestää, mutta ostajan reklamaatioaika kuluu samanaikaisesti. Siksi yhtiön tutkimusta ei pidä odottaa ennen myyjälle ilmoittamista. Myyjälle voidaan kertoa, että vaatimuksen määrä täsmentyy yhtiön vastuunjakopäätöksen ja tutkimusraportin valmistuttua myöhemmin. Ilmoita samalla havaittu virheperuste. Myyjälle kannattaa antaa mahdollisuus osallistua katselmukseen.
Yhtiö puolestaan tarvitsee tiedon vahingon sijainnista ja kiireellisyydestä. Kun kaikki osapuolet saavat saman raportin, myöhempi riita tutkimuksen lähtötiedoista vähenee.
Ostajan pitää silti pitää vaatimukset erillään. Yhtiöltä vaaditaan kunnossapitotyötä asunto-osakeyhtiölain perusteella. Myyjältä vaaditaan asuntokaupan seuraamusta asuntokauppalain perusteella. Vakuutusyhtiön mahdollinen korvaus muodostaa vielä oman suhteensa.
Ratkaisukäytäntö
Luimme tätä kirjoitusta varten kaksi korkeimman oikeuden ratkaisua: KKO 2021:35 koski osakkaan ilmoitusvelvollisuutta ja KKO 2009:49 ennen kaupantekoa löytynyttä kosteusvauriota. Ensimmäisessä ilmoituksen viive ei yksin vienyt korvausoikeutta. Jälkimmäisessä myyjä velvoitettiin palauttamaan 4 400 euron käsiraha. KKO 2009:49:ssa kosteusvaurio löytyi tarjouksen hyväksymisen jälkeen mutta ennen kaupan päättämistä.
Vaurio oli objektiivisesti merkittävä, joten ostaja sai vetäytyä kaupasta. Myyjä velvoitettiin palauttamaan 4 400 euron käsiraha, vaikka taloyhtiö vastasi korjaamisesta.
Ratkaisu näyttää vastuiden eron hyvin. Yhtiön korjausvastuu ei yksin poista kaupan virhettä, jos tiedolla on olennainen vaikutus siihen, millaisen asunnon ostaja oli sitoutunut hankkimaan.
Mitkä asiakirjat ratkaisevat myyjän vastuun?
Kokoa kauppakirja, myynti-ilmoitus, isännöitsijäntodistus ja ennen kauppaa annetut viestit. Lisää yhtiöjärjestys, kunnossapitohistoria ja muutostyöilmoitukset. Vaurion osalta tarvitaan tutkimusraportti, valokuvat, yhtiön päätös ja kustannusarvio, jossa yhtiön sekä osakkaan osuudet on erotettu selvästi. Järjestä aineisto päivämäärän mukaiseen järjestykseen. Vertaa asiakirjojen päivämääriä keskenään.
Ratkaisevaa on, mitä ostaja tiesi ennen tarjousta ja milloin vaurion peruste oli olemassa. Myöhemmin laadittu raportti voi arvioida vanhaa tilannetta, mutta sen johtopäätöksen pitää perustua havaintoihin.
Pidä myös reklamaatio ja vastaanottotodiste tallessa. Jos myyjä vastaa, pyydä kannanotto kirjallisesti. Yhteinen katselmuspöytäkirja vähentää myöhempää riitaa siitä, mitä rakenteesta nähtiin ennen purkua.
Mitä tämä tarkoittaa sinulle?
Tee kaksi ilmoitusta. Lähetä yhtiölle viipymättä vikailmoitus ja myyjälle kirjallinen reklamaatio. Kerää kauppakirja, myynti-ilmoitus, isännöitsijäntodistus, yhtiöjärjestys, raportit, kuvat ja kustannusarviot. Pyydä yhtiöltä kirjallinen kanta vastuunjakoon. Anna myyjälle mahdollisuus osallistua katselmukseen. Täsmennä euromäärä, kun vastuunjakopäätös ja tutkimus valmistuvat. Älä aloita laajaa purkutyötä ennen kuin yhtiö ja myyjä ovat saaneet mahdollisuuden tutustua vaurioon.
Kiireellinen lisävahingon estäminen on eri asia. Dokumentoi myös puretut rakenteet ja säilytä näytteet, jos vaurion syy on epäselvä.
Laki Lehtonen auttaa arvioimaan, mikä vaatimus kuuluu myyjälle ja mikä taloyhtiölle. Autamme asuntoriidoissa. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
