Myyjän vastuu asuntokaupassa: kosteusvaurio
Myyjän vastuu asuntokaupan kosteusvauriosta on syytä selvittää, kun vaurio löytyy kaupanteon jälkeen. Ostaja ja myyjä voivat olla eri mieltä vaurion syystä, laajuudesta ja korjauskuluista.
Autamme kumpaakin osapuolta oman tilanteensa arvioinnissa. Käymme läpi kaupan tiedot ja teknisen selvityksen sekä valmistelemme vaatimusta tai vastausta. Toimistomme on hoitanut yli 1 000 riitaa. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Mitä teet, kun asuntokaupan jälkeen löytyy kosteusvaurio?
-
1. Reklamoi kirjallisesti
Kerro kirjallisesti, mitä virhettä asia koskee, milloin havaitsit sen ja mitä vaadit. Säilytä viestit. Älä odota kustannusarviota ennen reklamaatiota.
-
2. Hanki kustannusarvio virheestä
Pyydä kirjallinen selvitys virheestä ja arvio korjauskustannuksista. Sovi tutkimuksista ja niiden hinnasta etukäteen. Säilytä myös kuvat, sopimus ja kuitit.
-
3. Ota yhteyttä Laki Lehtoselle
Voit ottaa meihin yhteyttä myös ennen kustannusarvion hankkimista. Käymme läpi tilanteesi ja seuraavan toimenpiteen. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Milloin asunnon myyjän vastuu kosteusvauriosta syntyy?
Asunto-osakkeen myyjän vastuuta yleisesti käsittelee myyjän vastuu asuntokaupassa. Tässä keskitymme kaupan jälkeen löytyneeseen kosteusvaurioon.
Asunto-osakkeen ja kiinteistön kauppaan sovelletaan eri lakeja. Käytetyn asunto-osakkeen virhettä arvioidaan asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n perusteella. Kiinteistön laatuvirheestä säädetään maakaaren 2 luvun 17 §:ssä.
Vastuu voi perustua sopimuksesta poikkeamiseen, virheellisiin tietoihin tai olennaisen tiedon salaamiseen. Myös salainen virhe voi oikeuttaa hyvitykseen, vaikka myyjä ei olisi toiminut moitittavasti. Salainen virhe edellyttää, että asunto on merkittävästi huonompi kuin ostajalla oli perusteltua aihetta edellyttää (AsKL 6 luku 11 §, MK 2 luku 17 §).
Teknisestä selvityksestä pitää saada käsitys vaurion syystä, laajuudesta ja siitä, oliko se olemassa vastuun kannalta merkityksellisenä ajankohtana. Pelkkä kaupanteon jälkeen havaittu kosteus ei ratkaise asiaa.
Myyjän tiedonantovelvollisuudesta on erillinen opas.
Salainen virhe ja ostajan tarkastus
Salaisessa virheessä arvioidaan poikkeamaa siitä, mitä ostaja saattoi perustellusti odottaa. Kohteen ikä, hinta, annetut tiedot ja odotettavissa olevat korjaukset vaikuttavat arvioon.
Ostaja ei yleensä voi vedota seikkaan, jonka hän tiesi tai joka hänen olisi pitänyt havaita tavanomaisessa tarkastuksessa. Tarkastuksen laajuuteen voivat kuitenkin vaikuttaa havaitut varoitusmerkit ja saadut tiedot.
Ostajan ei ilman erityistä syytä tarvitse tarkistaa myyjän tietoja tai käyttää erityisiä teknisiä tutkimuksia. Sääntöä ei silti pidä tulkita luvaksi sivuuttaa raportissa mainittua lisätutkimustarvetta (AsKL 6 luku 12 §, MK 2 luku 22 §).
Kaksi vuotta tai viisi vuotta ei tarkoita takuuta
Käytetyn asunto-osakkeen kaupassa virheestä ja vaatimuksista on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa. Yksityisen myyjän kaupassa on lisäksi yleensä kahden vuoden takaraja hallinnan luovutuksesta (AsKL 6 luku 14 §).
Kiinteistön laatuvirheessä vastaava takaraja on yleensä viisi vuotta hallinnan luovutuksesta (MK 2 luku 25 §). Poikkeukset ja myyjän asema pitää tarkistaa erikseen. Ilmoitusta ei saa lykätä takarajalle asti.
Uuden asunnon myyjän vastuu ei automaattisesti pääty vuositarkastukseen. Tarkastuksessa havaittavat ja vasta myöhemmin ilmenevät virheet arvioidaan asuntokauppalain 4 luvun 18-20 §:n mukaan.
Takaraja, kohtuullinen reklamaatioaika ja vaatimuksen vanhentuminen ovat eri kysymyksiä. Toimita arvioon kauppa- ja hallinnanluovutuspäivä sekä reklamaation ajankohta.
Mitä ostaja voi vaatia ja miten myyjä vastaa?
Hinnanalennus, vahingonkorvaus ja asuntokaupan purku edellyttävät kukin oman perusteensa. Hinnanalennus ei automaattisesti vastaa kaikkia uuden korjauksen kustannuksia. Myös esimerkiksi tasonparannus ja taloyhtiön vastuu pitää arvioida.
Myyjä: säilytä kauppakirja, myyntitiedot, tarkastusraportit ja aiemmat korjausasiakirjat. Pyydä mahdollisuus tutustua vauriohavaintoihin. Vastaa vaatimukseen sen sisällön perusteella, älä pelkän loppusumman mukaan.
Ostaja: dokumentoi havainto ja ilmoita vaatimuksestasi ajoissa. Anna myyjälle mahdollisuus perehtyä tilanteeseen ennen korjauksia, jos kiireellinen vahingon torjunta ei estä sitä.
KKO 2015:58 havainnollistaa vakavan salaisen virheen kokonaisarviointia. Talon kauppahinta oli 68 000 euroa. Hovioikeus arvioi alapohjan ja pesutilojen korjauskustannuksiksi 20 000 euroa eli 29 prosenttia hinnasta. Lopullinen korjauskustannus oli epävarma, ja korkein oikeus purki kaupan. Purulle ei ole automaattista korjauskustannusten prosenttirajaa. Katso kosteusvaurioon perustuva kaupan purku.
Mitä lakimiehen apu maksaa asuntoasiassa?
Selvitämme ennen toimeksiantoa, voiko oikeusturvavakuutuksesi korvata asian hoitamisen kuluja. Korvattavuus riippuu asiasta ja vakuutusehdoista. Käymme kanssasi läpi työn hinnoittelun, omavastuun ja muut sinulle jäävät kulut ennen asian hoitamisen aloittamista.
Meidän palkkaamisesta ei synny sinulle yllättäviä kuluja.
Kiistelläänkö kaupan jälkeen löytyneen kosteusvaurion vastuusta?
Autamme ostajaa vaatimuksen selvittämisessä ja myyjää siihen vastaamisessa.
Ensimmäinen kartoittava yhteydenotto ei sido sinua mihinkään.
Kerro tilanteesi lyhyesti
Kerro, oletko ostaja vai myyjä ja koskeeko kauppa asunto-osaketta vai kiinteistöä. Mainitse vaurion löytyminen, esitetty vaatimus ja mahdollinen määräaika.
Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton. Lakimiehen työstä ja hinnasta sovitaan erikseen. Katso hinnoittelumme.
Mikä tilanteesi on? Löydä oikea ohje
Asuntokauppariidat: kaikki palvelut
Kiinteistön virheestä ilmoittaminen
Kuka korjaa, osakas vai taloyhtiö?
Usein kysytyt kysymykset
Vastaako myyjä virheestä, josta hän ei tiennyt?
Voi vastata. Salainen virhe arvioidaan kohteen kunnon ja ostajan perusteltujen odotusten perusteella. Kohteen on oltava merkittävästi huonompi kuin ostajalla oli perusteltua aihetta edellyttää (AsKL 6 luku 11 §, MK 2 luku 17 §). Tietämättömyys ei yksin poista vastuuta. Ratkaisussa KKO 2015:58 myyjä ei tiennyt alapohjan vauriosta, ja kauppa purettiin silti.
Onko myyjän vastuu aina kaksi vuotta?
Ei. Sovellettava laki, myyjän asema ja virheen laji vaikuttavat. Yksityisen myyjän käytetyn asunto-osakkeen takaraja on kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta, kiinteistön laatuvirheen viisi vuotta (AsKL 6 luku 14 §, MK 2 luku 25 §). Elinkeinonharjoittajaa kahden vuoden raja ei koske. Kohtuullinen reklamaatioaika on huomioitava erikseen. Lue: Myyjän vastuu asuntokaupassa.
Päättyykö uuden asunnon vastuu vuositarkastukseen?
Ei automaattisesti. Vuositarkastus pidetään 12-15 kuukauden kuluessa käyttöönoton hyväksymisestä (AsKL 4 luku 18 §). Virhe, joka olisi pitänyt havaita viimeistään tarkastuksessa, on ilmoitettava viimeistään tarkastuspöytäkirjan huomautusajan kuluessa. Vasta myöhemmin ilmenevä virhe ilmoitetaan kohtuullisessa ajassa havaitsemisesta (AsKL 4 luku 19 §). Selvitä siis, milloin virhe oli havaittavissa.
Pitääkö myyjän maksaa koko kylpyhuoneremontti?
Ei automaattisesti. Ensin selvitetään vastuu, vaadittu seuraamus ja korjauksen sisältö. Hinnanalennus vastaa virhettä, ei koko uuden remontin hintaa (AsKL 6 luku 16 §). Myös ikä, tasonparannus ja taloyhtiön kunnossapitovastuu voivat pienentää myyjän osuutta. Kylpyhuoneen rakenteet ja eristeet kuuluvat yleensä taloyhtiölle (AsOyL 4 luku 2 §).
Miten vastaan ostajan reklamaatioon?
Pyydä yksilöity vaatimus ja sitä tukevat selvitykset. Kerää kauppa-asiakirjat ja aikaisemmat korjaustiedot. Tarkista reklamaation oikea-aikaisuus kaupan kohteen ja myyjän aseman perusteella (AsKL 6 luku 14 §, MK 2 luku 25 §). Tarkista myös, mitä ostaja tiesi tarkastusraportin perusteella (AsKL 6 luku 12 §). Vaatimuksen saaminen ei vielä osoita sen oikeellisuutta.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Kaikki Artikkelit-
Valesokkelin vauriosta suositettiin 15 000 euroa (KRIL D/2162/42/2021)
Valesokkeli ei yksin tehnyt asunnosta virheellistä. Sen aiheuttama terveyshaitta ja odottamaton korjaustarve muuttivat arvion. Kuluttajariitalautakunta suositti ratkaisussa D/2162/42/2021, että myyjät maksavat ostajille 15 000 euron hinnanalennuksen. Päätös annettiin 19.3.2024, ja se koski asunto-osakkeiden kauppaa.
-
Kuntotarkastuksen varoitukset sitoivat ostajaa (KKO 2019:16)
Kuntotarkastusraportti ei suojaa ostajaa, jos sen varoitukset jäävät selvittämättä. Ratkaisussa KKO 2019:16 ostajat menettivät oikeutensa vedota alapohjan vaurioihin. KKO:n enemmistön mukaan raportin tiedot antoivat erityisen syyn lisätutkimuksiin jo ennen kauppaa. Kauppahinta oli 85 000 euroa.
-
Piilevä virhe asuntokaupassa
Asuntokauppojen yhteydessä vastaan voi joskus tulla ikäviä yllätyksiä. Ostaja voi esimerkiksi löytää juuri ostamansa asunnon rakenteista kosteusvaurion, josta hänelle ei ole kerrottu ennen kauppakirjan allekirjoittamista. Tämänkaltaisissa tilanteissa voi olla kyse piilevästä virheestä. Piilevällä virheellä tarkoitetaan asunnon virhettä, josta ostaja ja myyjä eivät olleet eikä heidän olisikaan pitänyt olla tietoisia ennen kaupantekohetkeä.
-
Yllättävä putkiremontti toi 15 000 euron suosituksen (KRIL D/6282/42/2020)
Vuonna 2006 valmistuneen taloyhtiön käyttövesiputkiston ongelmat tulivat ilmi pian vuoden 2019 asuntokaupan jälkeen. Putkiston uusimisesta päätettiin vuonna 2023. Ostajan ei katsottu joutuneen varautumaan näin laajaan saneeraukseen. Kuluttajariitalautakunta suositti 20.12.2023 ratkaisussa D/6282/42/2020 myyjille 15 000 euron hinnanalennuksen maksamista.
