Myyjän vastuu asuntokaupassa: kosteusvaurio
Myyjän vastuu asuntokaupan kosteusvauriosta on syytä selvittää, kun vaurio löytyy kaupanteon jälkeen. Ostaja ja myyjä voivat olla eri mieltä vaurion syystä, laajuudesta ja korjauskuluista.
Autamme kumpaakin osapuolta oman tilanteensa arvioinnissa. Käymme läpi kaupan tiedot ja teknisen selvityksen sekä valmistelemme vaatimusta tai vastausta. Toimistomme on hoitanut yli 1 000 riitaa. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Mitä teet, kun asuntokaupan jälkeen löytyy kosteusvaurio?
-
1. Reklamoi kirjallisesti
Kerro kirjallisesti, mitä virhettä asia koskee, milloin havaitsit sen ja mitä vaadit. Säilytä viestit. Älä odota kustannusarviota ennen reklamaatiota.
-
2. Hanki kustannusarvio virheestä
Pyydä kirjallinen selvitys virheestä ja arvio korjauskustannuksista. Sovi tutkimuksista ja niiden hinnasta etukäteen. Säilytä myös kuvat, sopimus ja kuitit.
-
3. Ota yhteyttä Laki Lehtoselle
Voit ottaa meihin yhteyttä myös ennen kustannusarvion hankkimista. Käymme läpi tilanteesi ja seuraavan toimenpiteen. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Milloin asunnon myyjän vastuu kosteusvauriosta syntyy?
Asunto-osakkeen ja kiinteistön kauppaan sovelletaan eri lakeja. Käytetyn asunto-osakkeen virhettä arvioidaan asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n perusteella. Kiinteistön laatuvirheestä säädetään maakaaren 2 luvun 17 §:ssä.
Vastuu voi perustua sopimuksesta poikkeamiseen, virheellisiin tietoihin tai olennaisen tiedon salaamiseen. Myös salainen virhe voi oikeuttaa hyvitykseen, vaikka myyjä ei olisi toiminut moitittavasti. Salainen virhe edellyttää, että asunto on merkittävästi huonompi kuin ostajalla oli perusteltua aihetta edellyttää (AsKL 6 luku 11 §, MK 2 luku 17 §).
Teknisestä selvityksestä pitää saada käsitys vaurion syystä, laajuudesta ja siitä, oliko se olemassa vastuun kannalta merkityksellisenä ajankohtana. Pelkkä kaupanteon jälkeen havaittu kosteus ei ratkaise asiaa.
Myyjän tiedonantovelvollisuudesta on erillinen opas.
Salainen virhe ja ostajan tarkastus
Salaisessa virheessä arvioidaan poikkeamaa siitä, mitä ostaja saattoi perustellusti odottaa. Kohteen ikä, hinta, annetut tiedot ja odotettavissa olevat korjaukset vaikuttavat arvioon.
Ostaja ei yleensä voi vedota seikkaan, jonka hän tiesi tai joka hänen olisi pitänyt havaita tavanomaisessa tarkastuksessa. Tarkastuksen laajuuteen voivat kuitenkin vaikuttaa havaitut varoitusmerkit ja saadut tiedot.
Ostajan ei ilman erityistä syytä tarvitse tarkistaa myyjän tietoja tai käyttää erityisiä teknisiä tutkimuksia. Sääntöä ei silti pidä tulkita luvaksi sivuuttaa raportissa mainittua lisätutkimustarvetta (AsKL 6 luku 12 §, MK 2 luku 22 §).
Kaksi vuotta tai viisi vuotta ei tarkoita takuuta
Käytetyn asunto-osakkeen kaupassa virheestä ja vaatimuksista on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa. Yksityisen myyjän kaupassa on lisäksi yleensä kahden vuoden takaraja hallinnan luovutuksesta (AsKL 6 luku 14 §).
Kiinteistön laatuvirheessä vastaava takaraja on yleensä viisi vuotta hallinnan luovutuksesta (MK 2 luku 25 §). Poikkeukset ja myyjän asema pitää tarkistaa erikseen. Ilmoitusta ei saa lykätä takarajalle asti.
Uuden asunnon myyjän vastuu ei automaattisesti pääty vuositarkastukseen. Tarkastuksessa havaittavat ja vasta myöhemmin ilmenevät virheet arvioidaan asuntokauppalain 4 luvun 18-20 §:n mukaan.
Takaraja, kohtuullinen reklamaatioaika ja vaatimuksen vanhentuminen ovat eri kysymyksiä. Toimita arvioon kauppa- ja hallinnanluovutuspäivä sekä reklamaation ajankohta.
Mitä ostaja voi vaatia ja miten myyjä vastaa?
Hinnanalennus, vahingonkorvaus ja asuntokaupan purku edellyttävät kukin oman perusteensa. Hinnanalennus ei automaattisesti vastaa kaikkia uuden korjauksen kustannuksia. Myös esimerkiksi tasonparannus ja taloyhtiön vastuu pitää arvioida.
Myyjä: säilytä kauppakirja, myyntitiedot, tarkastusraportit ja aiemmat korjausasiakirjat. Pyydä mahdollisuus tutustua vauriohavaintoihin. Vastaa vaatimukseen sen sisällön perusteella, älä pelkän loppusumman mukaan.
Ostaja: dokumentoi havainto ja ilmoita vaatimuksestasi ajoissa. Anna myyjälle mahdollisuus perehtyä tilanteeseen ennen korjauksia, jos kiireellinen vahingon torjunta ei estä sitä.
KKO 2015:58 havainnollistaa vakavan salaisen virheen kokonaisarviointia. Tapauksessa 68 000 euron talon alapohjan ja pesutilojen korjaus maksoi hovioikeuden arvion mukaan 20 000 euroa eli 29 prosenttia hinnasta, ja kauppa silti purettiin. Purulle ei ole automaattista korjauskustannusten prosenttirajaa. Katso kosteusvaurioon perustuva kaupan purku.
Mitä lakimiehen apu maksaa asuntoasiassa?
Selvitämme ennen toimeksiantoa, voiko oikeusturvavakuutuksesi korvata asian hoitamisen kuluja. Korvattavuus riippuu asiasta ja vakuutusehdoista. Käymme kanssasi läpi työn hinnoittelun, omavastuun ja muut sinulle jäävät kulut ennen asian hoitamisen aloittamista.
Meidän palkkaamisesta ei synny sinulle yllättäviä kuluja.
Kerro tilanteesi, niin arvioimme sen maksutta
Ensimmäinen kartoittava yhteydenotto ei sido sinua mihinkään.
Kerro tilanteesi lyhyesti
Kerro, mitä on tapahtunut ja missä asiassa tarvitset apua. Mainitse myös mahdollinen lähestyvä määräaika.
Mikä tilanteesi on? Löydä oikea ohje
Kiinteistön virheestä ilmoittaminen
Kuka korjaa, osakas vai taloyhtiö?
Usein kysytyt kysymykset
Vastaako myyjä virheestä, josta hän ei tiennyt?
Voi vastata. Salainen virhe arvioidaan kohteen kunnon ja ostajan perusteltujen odotusten perusteella. Kohteen on oltava merkittävästi huonompi kuin ostajalla oli perusteltua aihetta edellyttää (AsKL 6 luku 11 §, MK 2 luku 17 §). Tietämättömyys ei yksin poista vastuuta. Ratkaisussa KKO 2015:58 myyjä ei tiennyt alapohjan vauriosta, ja kauppa purettiin silti.
Onko myyjän vastuu aina kaksi vuotta?
Ei. Sovellettava laki, myyjän asema ja virheen laji vaikuttavat. Yksityisen myyjän käytetyn asunto-osakkeen takaraja on kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta, kiinteistön laatuvirheen viisi vuotta (AsKL 6 luku 14 §, MK 2 luku 25 §). Elinkeinonharjoittajaa kahden vuoden raja ei koske. Kohtuullinen reklamaatioaika on huomioitava erikseen. Lue: Myyjän vastuu asuntokaupassa.
Päättyykö uuden asunnon vastuu vuositarkastukseen?
Ei automaattisesti. Vuositarkastus pidetään 12-15 kuukauden kuluessa käyttöönoton hyväksymisestä (AsKL 4 luku 18 §). Virhe, joka olisi pitänyt havaita viimeistään tarkastuksessa, on ilmoitettava viimeistään tarkastuspöytäkirjan huomautusajan kuluessa. Vasta myöhemmin ilmenevä virhe ilmoitetaan kohtuullisessa ajassa havaitsemisesta (AsKL 4 luku 19 §). Selvitä siis, milloin virhe oli havaittavissa.
Pitääkö myyjän maksaa koko kylpyhuoneremontti?
Ei automaattisesti. Ensin selvitetään vastuu, vaadittu seuraamus ja korjauksen sisältö. Hinnanalennus vastaa virhettä, ei koko uuden remontin hintaa (AsKL 6 luku 16 §). Myös ikä, tasonparannus ja taloyhtiön kunnossapitovastuu voivat pienentää myyjän osuutta. Kylpyhuoneen rakenteet ja eristeet kuuluvat yleensä taloyhtiölle (AsOyL 4 luku 2 §).
Miten vastaan ostajan reklamaatioon?
Pyydä yksilöity vaatimus ja sitä tukevat selvitykset. Kerää kauppa-asiakirjat ja aikaisemmat korjaustiedot. Tarkista, tuliko ilmoitus kohtuullisessa ajassa ja kahden vuoden takarajan sisällä (AsKL 6 luku 14 §). Tarkista myös, mitä ostaja tiesi tarkastusraportin perusteella (AsKL 6 luku 12 §). Vaatimuksen saaminen ei vielä osoita sen oikeellisuutta.
Uusimmat artikkelit
Kaikki Artikkelit-
Pihatyöt ja maanrakennustyöt riitautuvat usein: neljä kuluttajariitalautakunnan ratkaisua
Pihatöiden ja maanrakennustöiden riidoissa näyttötaakka on kahdesti urakoitsijalla. Urakoitsijan on näytettävä, mitä hinnasta sovittiin ja että työ tehtiin ammattitaitoisesti. Neljä kuluttajariitalautakunnan ratkaisua näyttää, miten linja toimii käytännössä ja mitä tilaajan kannattaa vaatia.
-
Kuuluuko talopaketti kuluttajansuojalain piiriin? Kaksi hovioikeuden ratkaisua
Talopaketti ja sen pystytys kuuluvat kuluttajansuojalain piiriin. Nykyään asiasta säädetään lain 9 luvussa, ja jo ennen sitä hovioikeudet sovelsivat kuluttajansuojalakia talotoimituksiin. Vaasan hovioikeuden kaksi ratkaisua näyttävät myös, miksi kauppaa ei kannata purkaa hätiköiden.
-
Korkein oikeus: remonttilaskua ei tarvitse maksaa ilman kunnollista erittelyä (KKO 2026:52)
Jos remontista ei ole sovittu kiinteää hintaa, urakoitsijan on pyynnöstä annettava kirjallinen erittely työstä ja tarvikkeista. Maksuvelvollisuus alkaa vasta erittelyn saatuasi. Korkein oikeus vahvisti tämän ennakkopäätöksessä KKO 2026:52, jossa vaaditusta 4 076,76 eurosta jäi maksettavaksi 988,92 euroa.
-
Remontti myytiin kotiovella: näin peruuttamisoikeus suojaa kuluttajaa kotimyynnissä
Ostitko remontin kotiovelta? Kotimyynnissä sinulla on yleensä 14 päivän peruuttamisoikeus, ja aika pitenee, jos myyjä ei kertonut siitä. Lue, miten peruutat kaupan.
