.jpg)
Moni kuvittelee, että myyjän vastuu kiinteistökaupassa päättyy siihen hetkeen, kun kauppakirja on allekirjoitettu ja talo on luovutettu ostajalle. Todellisuudessa myyjä voi kuitenkin joutua vastuuseen vielä vuosien ajan kaupan jälkeen.
Kuvitellaan tilanne, jossa olet myynyt omakotitalon neljä vuotta sitten. Ostaja on ehtinyt asua talossa kyseiset neljä vuotta ja hän ottaa yhteyttä vaatiakseen sinulta hinnanalennusta, koska talon rakenteista on löytynyt vakavia vaurioita. Tämä voi kuulostaa yllättävältä, mutta on täysin mahdollista. Syynä on maakaari, laki, joka säätelee kiinteistökauppaa Suomessa.
Kiinteistö on maa- tai vesialue, joka on merkitty kiinteistörekisteriin omaksi yksikökseen, kuten tontti tai maatilan tila. Siihen kuuluvat myös rakennukset, kiinteät laitteet ja oikeudet, esimerkiksi tieoikeus. Kiinteistö on kiinteää omaisuutta, toisin kuin asunto-osakkeet, jotka ovat irtainta omaisuutta.
Esimerkiksi tontti, jolla on omakotitalo ja autotalli, on kiinteistö. Jos taas ostat kerrostaloasunnon asunto-osakeyhtiöstä, ostat osakkeita, et kiinteistöä.
Maakaari on laki, joka määrittelee kiinteistön omistusoikeuden ja sen siirtoon liittyvät oikeustoimet. Se säätää, milloin kiinteistössä katsotaan olevan virhe, kuinka kauan myyjä on vastuussa ja millaisia seuraamuksia virheistä voi aiheutua.
Maakaaren mukaan myyjän virhevastuu jatkuu viisi vuotta siitä, kun hallinta on siirtynyt ostajalle. Jos virhe ilmenee tänä aikana, voi myyjä joutua vastuuseen, vaikka hän ei olisi enää omistaja. Vastuu voi jatkua pidempään (maksimissaan 10 vuotta), jos myyjä on salannut virheen tai toiminut törkeän huolimattomasti.
Myyjän tärkein velvollisuus on antaa ostajalle oikeat ja riittävät tiedot kiinteistöstä. Virheen salaaminen voi pidentää vastuuta yli viiden vuoden määräajan. Myyjän on myös hyvä tiedostaa, että vastuu voi jatkua vuosia, vaikka omistajuus olisi jo siirtynyt.
Jos myyjä saa reklamaation, siihen on reagoitava viipymättä. Näin myyjä voi puolustaa oikeuksiaan ja tarvittaessa esittää vaatimuksen omalle myyjälleen. Seuraamuksista tavallisin on hinnanalennus, mutta vakavissa tapauksissa kyseeseen voi tulla myös vahingonkorvaus tai kaupan purku.
Jos kaupan jälkeen syntyy riita esimerkiksi piilevästä virheestä tai kosteusvauriosta, ostajan ensimmäinen askel on tehdä asiasta kirjallinen reklamaatio kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisen jälkeen. Reklamaatioon kannattaa liittää selvityksiä, kuten kuntotarkastusraportti tai kustannusarvio.
Jos virheilmoitusta, reklamaatiota, ei tehdä ajoissa, oikeus vedota virheeseen voi raueta. Reklamaatio tehdään yleensä ketjussa järjestyksessä, mutta ostaja voi poikkeustapauksessa kääntyä suoraan aikaisemman myyjän puoleen. Aikaisemman myyjän puoleen voi kääntyä tilanteissa (MK 4 luku 26§), joissa ostaja on yksityishenkilö ja rakennuttaja on elinkeinonharjoittaja.
Jos asia ei ratkea neuvottelulla, on syytä kääntyä lakimiehen puoleen. Hän voi arvioida vaatimusten perusteltavuuden ja neuvotella puolestasi. Jos sopua ei löydy, asia voidaan viedä tuomioistuimeen.
Jos kiinteistössä ilmenee virhe, tavallisin seuraamus on hinnanalennus, jolla kauppahinta sovitetaan vastaamaan virheellistä tilannetta. Vakavissa tapauksissa ostaja voi vaatia kaupan purkua, jolloin kiinteistö palautetaan myyjälle ja kauppahinta ostajalle. Lisäksi ostajalla voi olla oikeus vahingonkorvaukseen esimerkiksi tutkimus- ja korjauskuluista.
On tärkeää huomata, että ostajan vaatimus rajaa myös sitä, mitä edelliseltä myyjältä voidaan vaatia. Jos ostaja tyytyy hinnanalennukseen, ei ketjussa aikaisemmalta myyjältä voi vaatia kaupan purkua.
Kiinteistö voi vaihtaa omistajaa useita kertoja viiden vuoden aikana. Jos virhe havaitaan, vastuuta voidaan joutua selvittämään useamman eri myyjän välillä. Tätä kutsutaan ketjuuntuneeksi kiinteistökauppariidaksi. Nykyinen omistaja reklamoi omalta myyjältään, joka voi puolestaan siirtää vaatimuksen edelleen edelliselle myyjälle. Vaatimus on kuitenkin aina kohdistettava ”omaan myyjään”, ei kiinteistön nykyiseen omistajaan, mikäli nykyinen omistaja on kuin oma myyjä.
Lakimies auttaa selvittämään, onko kyseessä maakaaren mukainen virhe ja millaisia oikeuksia ostajalla tai velvollisuuksia myyjällä on. Hän osaa arvioida, mikä vaatimus on realistinen, laatia tarvittavat asiakirjat, neuvotella vastapuolen kanssa ja tarvittaessa viedä asian tuomioistuimeen.
Jos epäilet kiinteistökaupassa virhettä tai olet saanut reklamaation, kannattaa olla ajoissa yhteydessä lakimieheen. Näin varmistat, että asiasi etenee oikein ja oikeutesi pysyvät turvattuina.
Kiinteistökauppaan liittyvät virheet voivat johtaa mittaviin taloudellisiin seurauksiin. Älä jää yksin, vaan hae apua ajoissa. Lakimies osaa arvioida tilanteesi ja neuvoa, miten kannattaa edetä.
Ota yhteyttä, jos olet saanut ostajalta yhteydenoton koskien kiinteistökaupan virhettä, harkitset vaatimusten esittämistä tai olet myymässä kiinteistöä ja haluat myyntiin liittyen neuvoja. Näin varmistat, että oikeutesi tulevat turvatuiksi ja asiasi etenee oikein alusta alkaen.
Kiinteistökauppaa koskevissa kysymyksissä käytettävissä on Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy:n erittäin laaja osaaminen, minkä avulla asiakkaan asia voidaan arvioida perusteellisesti usein jo ensimmäisen maksuttoman puhelun aikana. Näin asiakas voi olla varma, ettei hän maksa turhasta asiamiehen käytöstä, jos siihen ei ole tarvetta.
Maakaaren mukaan myyjän vastuu jatkuu viisi vuotta siitä, kun kiinteistön hallinta on siirtynyt ostajalle. Tämä tarkoittaa, että jos kiinteistössä ilmenee virhe viiden vuoden kuluessa kaupasta, voi myyjä joutua vastuuseen, vaikka hän ei olisi omistanut kiinteistöä enää vuosiin. Poikkeuksellisesti vastuu voi olla tätä pidempi (maksimissaan 10 vuotta), jos myyjä on esimerkiksi salannut virheen tai toiminut törkeän huolimattomasti.
Myyjä on vastuussa siitä, että kiinteistö vastaa kaupassa sovittuja ominaisuuksia ja että siitä on annettu ostajalle oikeat ja riittävät tiedot. Jos kiinteistö poikkeaa olennaisesti siitä, mitä sen ikäiseltä ja kaltaiselta kohteelta voidaan perustellusti odottaa, kyseessä on virhe. Myyjän vastuulle kuuluu esimerkiksi piilevien rakenteellisten vaurioiden, kosteusongelmien tai muiden merkittävien laatuvirheiden korvaaminen, jos ne ilmenevät vastuuaikana.
Piilovirheellä tarkoitetaan sellaista virhettä, jota ostaja ei voinut havaita tavanomaisessa tarkastuksessa ennen kauppaa. Esimerkiksi rakenteiden sisällä oleva kosteus- tai homevaurio voi olla piilovirhe, jos sitä ei voitu havaita ilman rakenteiden avaamista tai erityisiä tutkimuksia. Piilovirheeksi katsotaan yleensä olosuhteisiin nähden poikkeava ja merkittävä vika.
Jos talosta löytyy kosteusvaurio, jota ei voinut havaita kaupantekohetkellä, kyseessä voi olla piilovirhe. Myyjä on vastuussa tällaisesta virheestä viiden vuoden ajan hallinnan siirtymisestä, ellei ole sovittu muuta. Jos myyjä on tiennyt vauriosta mutta jättänyt sen kertomatta, hän voi olla vastuussa vielä tätäkin pidempään.
Jos kiinteistön on luovuttanut ammattimainen rakentaja tai myyjä, hänen vastuunsa voi poiketa yksityisen myyjän vastuusta. Rakentajalla voi olla vastuu esimerkiksi piilevistä rakennusvirheistä kuluttajansuojalain tai asuntokauppalain perusteella pidempään kuin viisi vuotta. Rakentajan vastuu riippuu kuitenkin tilanteesta ja siitä, minkä lain perusteella vastuuta arvioidaan.
Home on tyypillinen esimerkki laatuvirheestä tai piilovirheestä. Jos home johtuu rakenteellisesta viasta, joka ilmenee viiden vuoden kuluessa kaupasta, voi myyjä joutua vastuuseen. Vastuu voi tarkoittaa hinnanalennusta, vahingonkorvausta tai vakavimmissa tapauksissa kaupan purkua. Jos myyjä on tiennyt homeongelmasta mutta jättänyt kertomatta siitä ostajalle, hän voi joutua vastuuseen vieläkin pidemmäksi ajaksi.
