Myyjän vastuu kiinteistökaupassa perustuu maakaareen, ei myyjän lupauksiin. Kiinteistössä on laatuvirhe, jos se ei vastaa sovittua, myyjä antoi väärän tiedon tai vaikeni tiedossaan olleesta seikasta (MK 2 luku 17 §). Virhe on myös salainen virhe, jonka vuoksi talo poikkeaa merkittävästi siitä, mitä siltä voi hinta huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Salaisesta virheestä vastaat myyjänä lähtökohtaisesti, vaikka et tiennyt siitä mitään. Ostajan on ilmoitettava laatuvirheestä kohtuullisessa ajassa ja viimeistään viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta (MK 2 luku 25 §). Ratkaisussa KKO 2015:58 kauppa purettiin, vaikka myyjä ei tiennyt alapohjan vaurioista. Kauppahinta oli 68 000 euroa. Vastuu ei siis pääty kauppakirjan allekirjoitukseen.

Käytännössä ostaja voi vaatia sinulta hinnanalennusta vielä neljä vuotta kaupan jälkeen, jos rakenteista löytyy vaurio, josta kumpikaan ei tiennyt. Asunto-osakkeen kaupassa säännöt ovat asuntokauppalaissa, ja yksityisen myyjän kohdalla ilmoituksen takaraja on kaksi vuotta (AsKL 6 luku 14 §). Lue: Myyjän vastuu asuntokaupassa. Tämä artikkeli koskee kiinteistön eli esimerkiksi omakotitalotontin tai mökkitontin kauppaa. Maakaarta sovelletaan myös määräosan ja määräalan kauppaan (MK 1 luku 2 §).

Mistä kiinteistön myyjä vastaa maakaaren mukaan?

Maakaari on laki kiinteistön kaupasta. Sen 2 luku sanoo, milloin kiinteistössä on virhe, mitä ostaja voi vaatia ja missä ajassa. Laatuvirheen viisi perustetta ovat MK 2 luvun 17 §:ssä. Talo ei vastaa sovittua. Myyjä antoi väärän tai harhaanjohtavan tiedon rakennuksen kunnosta tai rakenteista. Myyjä jätti kertomatta seikan, josta hän tiesi tai josta hänen olisi pitänyt tietää. Myyjä jätti oikaisematta ostajan virheellisen käsityksen, jonka hän huomasi. Viides peruste on salainen virhe. Väärän tiedon ja kertomatta jättämisen kohdalla edellytetään lisäksi, että sen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Virhe arvioidaan sen mukaan, millainen kiinteistö oli kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa silloin olleesta virheestä, vaikka se ilmenee vasta myöhemmin (MK 2 luku 21 §). Välittäjän antamat tiedot ja hänen vaikenemisensa ovat myyjän vastuulla (MK 2 luku 20 §). Ostajan oikeuksia saa rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti, miten hänen asemansa poikkeaa laista (MK 2 luku 9 §). Yleinen ehto ”myydään siinä kunnossa kuin se on” ei siis yleensä riitä.

Korkein oikeus kuvasi lähtökohdan ratkaisussa KKO 2019:16 (kohta 4). Myyjällä on velvollisuus antaa ostajalle ennen kauppaa ostopäätöksen kannalta merkitykselliset tiedot. Hän vastaa sekä virheellisistä tiedoista että tiedossaan olevien seikkojen ilmoittamatta jättämisestä.

Milloin salainen virhe ylittää myyjän vastuun kynnyksen?

Salainen virhe on virhe, josta kumpikaan ei tiennyt. Se on laatuvirhe vain, jos kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä sen kaltaiselta kiinteistöltä voi kauppahinta huomioon ottaen edellyttää (MK 2 luku 17 §). Korkein oikeus täsmensi kynnystä ratkaisussa KKO 2015:58. Kymmeniä vuosia vanhan talon ostajan on lähtökohtaisesti varauduttava siihen, että normaali kuluminen vaatii korjauksia aiemmin kuin kuntotarkastus ennakoi (kohta 15). Se, että jonkin rakennusosan käyttöikä jää jonkin verran tavanomaista lyhyemmäksi, ei monestikaan oikeuta ainakaan kaupan purkuun. Virhettä voidaan pitää merkittävänä, jos korjauskulut poikkeavat rahamäärältään merkittävästi siitä, mihin ostajan on pitänyt perustellusti varautua.

Kynnyksiä on kaksi. Merkittävyys tekee salaisesta virheestä virheen. Olennaisuus oikeuttaa purkuun, ja se on korkeampi kynnys (KKO 2015:58, kohta 16). Piilovirheen käsite ja ostajan ohjeet ovat omassa artikkelissaan: Piilevä virhe asuntokaupassa.

Mitä vallintavirhe ja oikeudellinen virhe tarkoittavat?

Kiinteistössä on vallintavirhe, jos myyjä antoi väärän tiedon kaavasta, rakennuskiellosta tai muusta viranomaisen päätöksestä, joka rajoittaa kiinteistön käyttöä (MK 2 luku 18 §). Vallintavirhe on myös se, ettei rakennukselle ole tarvittavaa lupaa. Sama koskee tilannetta, jossa myyjä ei oikaise havaitsemaansa ostajan virheellistä käsitystä tällaisesta päätöksestä tai siihen verrattavasta seikasta. Oikeudellinen virhe tarkoittaa, että ostaja voi menettää omistusoikeuden toiselle tai ettei hän saa lainhuutoa myyjän saantokirjojen puutteen vuoksi (MK 2 luku 19 §). Näiden virheiden perusteella ostajalla on oikeus hinnanalennukseen tai olennaisessa virheessä purkuun ja lisäksi korvaukseen vahingostaan.

Ratkaisussa KKO 2015:72 myyjä oli myynyt järvenrantakiinteistön 400 000 eurolla. Myyntiesite kertoi kaavarungosta, muttei siitä, että lähes 20 prosenttia kiinteistön pinta-alasta oli varattu uimarannaksi ja venevalkamaksi. Korkein oikeus piti kaavarunkoa viranomaisen päätökseen verrattavana seikkana ja katsoi kiinteistössä olleen vallintavirheen. Myyjä ja välittäjä velvoitettiin maksamaan ostajille yhteisvastuullisesti 35 000 euroa hinnanalennuksena ja vahingonkorvauksena. Myyjän on siis kerrottava myös tiedossaan olevasta vireillä olevasta hankkeesta, joka vaikuttaa kiinteistön käyttöön (kohta 4).

Mitä ostajan pitää tarkastaa ennen kauppaa?

Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, jonka hän olisi voinut havaita tarkastuksessa ennen kauppaa (MK 2 luku 22 §). Hänen ei tarvitse ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän tietoja eikä ryhtyä teknisiin tai muihin tavanomaisesta poikkeaviin toimiin. Rakenteiden purkaminen on tällainen toimi (KKO 2009:31, kohta 8). Myyjänä et kuitenkaan vapaudu tällä perusteella, jos olet menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Korkein oikeus on arvioinut rajaa kuntotarkastusraportin sisällön perusteella. Ratkaisussa KKO 2009:31 raportti kertoi vesikatteen poimuista, muttei epäillyt vuotoa. Ostajalla ei ollut erityistä syytä tutkia yläpohjaa, ja myyjä velvoitettiin maksamaan 15 000 euroa hinnanalennusta. Ratkaisussa KKO 2019:16 raportti kertoi alapohjan lahovaurioista ja suositteli lisätutkimuksia kolmessa kohdassa. Ostajat tekivät 85 000 euron kaupan tutkimatta alapohjaa eivätkä saaneet vedota alapohjan vaurioihin (kohta 31). Myyjänä tämä kannattaa muistaa. Raporttiin kirjattu lisätutkimussuositus siirtää riskin lähtökohtaisesti ostajalle.

Kuinka kauan myyjän vastuu kiinteistökaupassa kestää?

Ostajan on ilmoitettava virheestä ja vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen (MK 2 luku 25 §). Laatuvirheen takaraja on viisi vuotta hallinnan luovutuksesta. Kyse ei ole viiden vuoden takuusta vaan ilmoituksen takarajasta. Kumpikaan raja ei suojaa myyjää, joka on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Salainen virhe, josta et tiennyt, ei pidennä aikaa.

Kohtuullisen ajan pituus on laissa joustava (KKO 2016:69, kohta 10). Samassa ratkaisussa ostajat ilmoittivat virheistä kahdessa kuukaudessa mutta vaatimuksista vasta vuoden kuluttua ja menettivät oikeutensa. Ratkaisussa KKO 2008:8 ostaja purki talon ennen ilmoitusta, ja 129 260 euron vaatimus hylättiin. Ratkaisussa KKO 2018:11 ostaja ilmoitti virheestä kaksi vuotta sen havaitsemisen jälkeen ja yli viiden vuoden kuluttua hallinnan luovutuksesta. Korkein oikeus katsoi, ettei ilmoitus ollut kohtuullisessa ajassa, ja yli 260 000 euron vaatimus hylättiin.

Kaksi poikkeusta koskee ammattilaista. Jos ostit kiinteistön asunnoksi elinkeinonharjoittajalta, joka ammattimaisesti rakentaa tai myy kiinteistöjä, se ei voi vedota viiden vuoden rajaan (MK 2 luku 10 §). Asunnoksi ostetun kiinteistön laatuvirhevaatimuksen voit kohdistaa myös ammattimaiseen rakentajaan tai myyjään, joka luovutti kiinteistön myyjällesi tai tämän edeltäjälle (MK 2 luku 26 §). Purkukanne on pantava vireille kymmenen vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta (MK 2 luku 34 §).

Mitä ostaja voi vaatia: hinnanalennus, vahingonkorvaus vai purku?

Seuraus riippuu virheen arvosta. Lähtökohtainen seuraamus on hinnanalennus, ja purku vaatii olennaisen virheen (MK 2 luku 17 §). Hinnanalennus lasketaan vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä (MK 2 luku 31 §). Palautettavalle summalle maksetaan korkoa kauppahinnan maksupäivästä. Yksi tapa laskea hinnanalennus on käyttää korjauskustannuksia. Silloin otetaan huomioon korjauksen tuoma arvonnousu ja kustannusten nousu (KKO 2009:31, kohdat 11 ja 12). Ratkaisussa KKO 2009:31 uusi harjakatto nosti talon arvoa. Ostaja vaati 20 000 euroa, ja korkein oikeus tuomitsi 15 000 euroa. Korjausajan vuokrakuluja ei otettu huomioon, koska salaisesta virheestä ei saa vahingonkorvausta (kohta 11).

Vahingonkorvaus on eri asia. Sitä ostaja voi vaatia vain sopimuksenvastaisuudesta tai tiedonantovirheestä, ei salaisesta virheestä (MK 2 luku 17 §). Silloinkin vapaudut myyjänä, jos osoitat, ettei virhe johdu huolimattomuudestasi (MK 2 luku 32 §).

Purku palauttaa koko kaupan. Se vaatii olennaisen virheen. Kiinteistö palautuu myyjälle ja kauppahinta ostajalle korkoineen (MK 2 luku 33 §). Ostaja voi purkaa vain, jos hän voi palauttaa kiinteistön (MK 2 luku 34 §). Lue: Asuntokaupan purku.

Omakotitalon myyjän vastuu: näin rajaat riskisi

Omakotitalon myyjänä voit itse vaikuttaa ennen kaikkea tiedonantovastuuseesi. Kun myyt talon, tärkein velvollisuutesi on antaa ostajalle oikeat ja riittävät tiedot. Kirjaa kauppakirjaan tai sen liitteeseen kaikki tiedossasi olevat viat, kosteushavainnot, aiemmat vauriot ja tehdyt korjaukset. Kerro myös vanhoista riidoista ja korjaussuosituksista, joita et toteuttanut. Ratkaisussa HelHO:2021:3 juuri tämä vaikeneminen vei myyjiltä viiden vuoden suojan.

Vastuunrajoitus toimii vain yksilöitynä. Ehto, jonka mukaan myyjä ei vastaa kuntotarkastuksessa todetuista vioista, kattaa vain raportissa mainitut viat (KKO 2009:31, kohta 6). Yläpohjan kosteusvaurio, jota raportti ei maininnut, jäi myyjän vastuulle. Jos haluat rajata vastuun tietystä rakenteesta, nimeä rakenne ja riski kauppakirjassa.

Jos saat reklamaation, vastaa siihen viipymättä ja pyydä tutkimusraportit nähtäväksi. Älä hyväksy korjauslaskua sellaisenaan. Jos ostit talon itse alle viisi vuotta sitten, reklamoi heti omalle myyjällesi. Ilmoituksesi omalle myyjällesi ei vaikuta siihen, miten ostajan reklamaatio arvioidaan (KKO 2016:69, kohta 22). Lue: Edellisen myyjän vastuu kiinteistökaupassa.

Ratkaisukäytäntö: mitä tuomioistuimet ovat linjanneet?

KKO 2015:58. Ostaja maksoi vuonna 1955 rakennetusta talosta 68 000 euroa. Alapohjasta löytyi kosteus- ja lahovaurioita, joista myyjä ei tiennyt. Hovioikeus arvioi korjauskuluiksi 20 000 euroa eli 29 prosenttia hinnasta ja hylkäsi kanteen. Se piti olennaisen virheen rajana 40 prosenttia kauppahinnasta. Korkein oikeus kumosi hovioikeuden tuomion, ja kauppa purettiin. Kiinteää prosenttirajaa ei ole (kohta 17).

KKO 2009:31. Kauppahinta 127 500 euroa ja yläpohjassa salainen kosteusvaurio. Kuntotarkastusraportin katon riskimaininnat eivät antaneet erityistä syytä avata yläpohjaa. Myyjä velvoitettiin maksamaan 15 000 euroa hinnanalennusta, kun arvonnousu ja rakennuskustannusten nousu oli otettu huomioon.

KKO 2019:16. Kauppahinta 85 000 euroa. Kuntotarkastusraportti kertoi alapohjan lahovaurioista ja suositteli lisätutkimuksia. Ostajat eivät tutkineet. Korkein oikeus piti kannetta perusteettomana, koska ostajilla oli erityinen syy tutkia alapohja ennen kauppaa (kohta 31).

Helsingin hovioikeus 28.1.2021 nro 60 (HelHO:2021:3). Ostajat maksoivat vuonna 1946 rakennetusta talosta 235 000 euroa tammikuussa 2012. Yli viiden vuoden kuluttua talosta löytyi laajat kosteus- ja mikrobivauriot, ja korjausarvio oli noin 142 000 euroa. Myyjät olivat itse vuonna 2005 haastaneet oman myyjänsä väittäen taloa purkukuntoiseksi ja saaneet sovinnossa 22 500 euroa. He olivat korjanneet vain osan suositelluista rakenteista eivätkä kertoneet tästä ostajille. Hovioikeus katsoi myyjien menetelleen kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Viiden vuoden raja ei suojannut heitä, ja asia palautettiin käräjäoikeuteen virheiden ja seuraamusten arviointia varten.

Mitä tämä tarkoittaa sinulle. Myyjänä vastaat yleensä vain merkittävistä salaisista virheistä, mutta tietämättömyys ei vapauta sinua. Kerro kaikki, mitä tiedät, niin ostajan tarkastusvelvollisuus alkaa toimia sinun eduksesi. Ostajana lue kuntotarkastusraportti kokonaan ja teetä sen suosittelemat lisätutkimukset ennen kauppaa. Muuten riski siirtyy lähtökohtaisesti sinulle.

Mitä tehdä, jos kiinteistökauppa riitaantuu?

Ostaja: ilmoita virheestä kirjallisesti heti, kun havaitset sen. Kerro samassa kirjeessä, vaaditko hinnanalennusta vai purkua, ja arvioi summa ainakin suuruusluokkana. Lähtisin itse siitä, että vaatimus kirjoitetaan jo ensimmäiseen kirjeeseen, koska ratkaisussa KKO 2016:69 pelkkä virheilmoitus ilman vaatimusta ei riittänyt (kohta 9). Anna myyjälle tilaisuus katsoa vaurio ennen kuin purat rakenteita (KKO 2008:8, kohta 8).

Myyjä: pyydä yksilöity vaatimus, tutkimusraportit ja kustannusarvio. Tarkista, mainittiinko vaurio tai riskirakenne kuntotarkastusraportissa. Reklamoi tarvittaessa omalle myyjällesi samana viikkona.

Jos asia ei ratkea neuvottelemalla, lakimies arvioi vaatimuksen perusteet ja neuvottelee puolestasi. Viimeinen vaihe on käräjäoikeus. Tuhansien eurojen asia kannattaa riitauttaa, kun peruste on olemassa. Satojen eurojen puutteesta riitely ei yleensä kannata.

Ota yhteyttä

Kiinteistökaupan virhe voi maksaa kymmeniä tuhansia euroja, ja oikeuden voi menettää pelkällä viivyttelyllä. Autamme asuntokauppaa koskevissa riidoissa: takanamme on yli 1 000 hoidettua kuluttajariitaa. Ota yhteyttä, jos olet saanut ostajalta reklamaation, harkitset vaatimusten esittämistä tai olet myymässä kiinteistöä. Käymme tilanteesi läpi ja kerromme, mitä kannattaa tehdä seuraavaksi. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.

Asuntokaupan purku ja kiinteistökaupan riidat: käytettävissäsi on Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy:n kokemus kiinteistöriidoista. Arvioimme asiasi usein jo ensimmäisen puhelun aikana, jotta et maksa turhasta.

Lue myös: