Myyjän vastuu kiinteistökaupassa kestää maakaaren mukaan viisi vuotta kiinteistön luovutuksesta — ja piilevästä eli salaisesta virheestä myyjä vastaa, vaikka ei olisi virheestä itse tiennyt. Virheen salaaminen voi pidentää vastuuta vielä viiden vuoden määräajankin yli. Vastuu ei siis pääty kauppakirjan allekirjoitukseen, vaan myyjä voi joutua vastuuseen vielä vuosien ajan kaupan jälkeen.

Kuvitellaan tilanne, jossa olet myynyt omakotitalon neljä vuotta sitten. Ostaja on ehtinyt asua talossa kyseiset neljä vuotta ja hän ottaa yhteyttä vaatiakseen sinulta hinnanalennusta, koska talon rakenteista on löytynyt vakavia vaurioita. Tämä voi kuulostaa yllättävältä, mutta on täysin mahdollista. Syynä on maakaari, laki, joka säätelee kiinteistökauppaa Suomessa.

Mitä kiinteistöllä tarkoitetaan?

Kiinteistö on maa- tai vesialue, joka on merkitty kiinteistörekisteriin omaksi yksikökseen, kuten tontti tai maatilan tila. Siihen kuuluvat myös rakennukset, kiinteät laitteet ja oikeudet, esimerkiksi tieoikeus. Kiinteistö on kiinteää omaisuutta, toisin kuin asunto-osakkeet, jotka ovat irtainta omaisuutta.

Esimerkiksi tontti, jolla on omakotitalo ja autotalli, on kiinteistö. Jos taas ostat kerrostaloasunnon asunto-osakeyhtiöstä, ostat osakkeita, et kiinteistöä.

Mikä on maakaari?

Maakaari on laki, joka määrittelee kiinteistön omistusoikeuden ja sen siirtoon liittyvät oikeustoimet. Se säätää, milloin kiinteistössä katsotaan olevan virhe, kuinka kauan myyjä on vastuussa ja millaisia seuraamuksia virheistä voi aiheutua.

Maakaaren mukaan myyjän virhevastuu jatkuu viisi vuotta siitä, kun hallinta on siirtynyt ostajalle. Jos virhe ilmenee tänä aikana, voi myyjä joutua vastuuseen, vaikka hän ei olisi enää omistaja. Vastuu voi jatkua pidempään (maksimissaan 10 vuotta), jos myyjä on salannut virheen tai toiminut törkeän huolimattomasti.

Mitkä asiat myyjän kannattaa huomioida kiinteistön myynnissä?

Myyjän tärkein velvollisuus on antaa ostajalle oikeat ja riittävät tiedot kiinteistöstä. Virheen salaaminen voi pidentää vastuuta yli viiden vuoden määräajan. Myyjän on myös hyvä tiedostaa, että vastuu voi jatkua vuosia, vaikka omistajuus olisi jo siirtynyt.

Jos myyjä saa reklamaation, siihen on reagoitava viipymättä. Näin myyjä voi puolustaa oikeuksiaan ja tarvittaessa esittää vaatimuksen omalle myyjälleen. Seuraamuksista tavallisin on hinnanalennus, mutta vakavissa tapauksissa kyseeseen voi tulla myös vahingonkorvaus tai kaupan purku.

Mitä tehdä, jos kiinteistökauppa riitaantuu?

Jos kaupan jälkeen syntyy riita esimerkiksi piilevästä virheestä tai kosteusvauriosta, ostajan ensimmäinen askel on tehdä asiasta kirjallinen reklamaatio kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisen jälkeen. Reklamaatioon kannattaa liittää selvityksiä, kuten kuntotarkastusraportti tai kustannusarvio.

Jos virheilmoitusta, reklamaatiota, ei tehdä ajoissa, oikeus vedota virheeseen voi raueta. Reklamaatio tehdään yleensä ketjussa järjestyksessä, mutta ostaja voi poikkeustapauksessa kääntyä suoraan aikaisemman myyjän puoleen. Aikaisemman myyjän puoleen voi kääntyä tilanteissa (MK 4 luku 26§), joissa ostaja on yksityishenkilö ja rakennuttaja on elinkeinonharjoittaja.

Jos asia ei ratkea neuvottelulla, on syytä kääntyä lakimiehen puoleen. Hän voi arvioida vaatimusten perusteltavuuden ja neuvotella puolestasi. Jos sopua ei löydy, asia voidaan viedä tuomioistuimeen.

Mitä ostaja voi vaatia?

Jos kiinteistössä ilmenee virhe, tavallisin seuraamus on hinnanalennus, jolla kauppahinta sovitetaan vastaamaan virheellistä tilannetta. Vakavissa tapauksissa ostaja voi vaatia kaupan purkua, jolloin kiinteistö palautetaan myyjälle ja kauppahinta ostajalle. Lisäksi ostajalla voi olla oikeus vahingonkorvaukseen esimerkiksi tutkimus- ja korjauskuluista.

On tärkeää huomata, että ostajan vaatimus rajaa myös sitä, mitä edelliseltä myyjältä voidaan vaatia. Jos ostaja tyytyy hinnanalennukseen, ei ketjussa aikaisemmalta myyjältä voi vaatia kaupan purkua.

Virhevastuu ja ketjuuntunut riita

Kiinteistö voi vaihtaa omistajaa useita kertoja viiden vuoden aikana. Jos virhe havaitaan, vastuuta voidaan joutua selvittämään useamman eri myyjän välillä. Tätä kutsutaan ketjuuntuneeksi kiinteistökauppariidaksi. Nykyinen omistaja reklamoi omalta myyjältään, joka voi puolestaan siirtää vaatimuksen edelleen edelliselle myyjälle. Vaatimus on kuitenkin aina kohdistettava ”omaan myyjään”, ei kiinteistön nykyiseen omistajaan, mikäli nykyinen omistaja on kuin oma myyjä.

Lakimiehen rooli kiinteistökaupan riidoissa

Lakimies auttaa selvittämään, onko kyseessä maakaaren mukainen virhe ja millaisia oikeuksia ostajalla tai velvollisuuksia myyjällä on. Hän osaa arvioida, mikä vaatimus on realistinen, laatia tarvittavat asiakirjat, neuvotella vastapuolen kanssa ja tarvittaessa viedä asian tuomioistuimeen.

Jos epäilet kiinteistökaupassa virhettä tai olet saanut reklamaation, kannattaa olla ajoissa yhteydessä lakimieheen. Näin varmistat, että asiasi etenee oikein ja oikeutesi pysyvät turvattuina.

Ota yhteyttä

Kiinteistökauppaan liittyvät virheet voivat johtaa mittaviin taloudellisiin seurauksiin. Älä jää yksin, vaan hae apua ajoissa. Lakimies osaa arvioida tilanteesi ja neuvoa, miten kannattaa edetä.

Ota yhteyttä, jos olet saanut ostajalta yhteydenoton koskien kiinteistökaupan virhettä, harkitset vaatimusten esittämistä tai olet myymässä kiinteistöä ja haluat myyntiin liittyen neuvoja. Näin varmistat, että oikeutesi tulevat turvatuiksi ja asiasi etenee oikein alusta alkaen.

‍

‍Kiinteistökauppaa koskevissa kysymyksissä käytettävissä on Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy:n erittäin laaja osaaminen, minkä avulla asiakkaan asia voidaan arvioida perusteellisesti usein jo ensimmäisen maksuttoman puhelun aikana. Näin asiakas voi olla varma, ettei hän maksa turhasta asiamiehen käytöstä, jos siihen ei ole tarvetta.

Lue myös:

‍

‍