Kiinteistökaupan reklamaatio ja virheestä ilmoittaminen
Kiinteistökaupan reklamaatiossa pitää ilmoittaa sekä virhe että siihen perustuva vaatimus kohtuullisessa ajassa. Pelkkä ilmoitus lisätutkimuksista ei välttämättä riitä. KKO 2016:69 osoittaa, miksi myös vaatimusta pitää täsmentää aktiivisesti.
Älä odota lopullista korjauslaskua ennen yhteydenottoa myyjään. Kerro havainto ja käytettävissä oleva selvitys. Autamme arvioimaan reklamaation sisällön ja jatkotoimet. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Mitä teet, kun kiinteistössä ilmenee virhe?
-
1. Reklamoi kirjallisesti
Kerro kirjallisesti, mitä virhettä asia koskee, milloin havaitsit sen ja mitä vaadit. Säilytä viestit. Älä odota kustannusarviota ennen reklamaatiota.
-
2. Hanki kustannusarvio virheestä
Pyydä kirjallinen selvitys virheestä ja arvio korjauskustannuksista. Sovi tutkimuksista ja niiden hinnasta etukäteen. Säilytä myös kuvat, sopimus ja kuitit.
-
3. Ota yhteyttä Laki Lehtoselle
Voit ottaa meihin yhteyttä myös ennen kustannusarvion hankkimista. Käymme läpi tilanteesi ja seuraavan toimenpiteen. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Mitä kiinteistökaupan reklamaatioon kirjoitetaan?
Yksilöi kauppa, kohde, havaitut virheet ja niiden havaitsemisajankohdat. Kuvaa, miten virhe ilmenee ja mihin selvitykseen käsityksesi perustuu.
Ilmoita myös, millaista hyvitystä vaadit. Jos summa tai seuraamus ei ole vielä täsmennettävissä, kerro keskeneräiset selvitykset ja täydennä vaatimusta niiden valmistuessa.
Liitä tarpeelliset kuvat tai raportit ja pyydä myyjän vastausta. Säilytä lähetetty viesti liitteineen sekä näyttö toimittamisesta. Kirjallinen muoto auttaa todistamaan, mitä ilmoitit ja milloin.
Sivun reklamaatioapuri auttaa laatimaan luonnoksen. Tarkista itse tiedot ja vaatimukset ennen lähettämistä. Apuri ei ratkaise vaatimuksen oikeudellista perustetta.
Kuinka nopeasti virheestä pitää ilmoittaa?
Maakaaren 2 luvun 25 § edellyttää ilmoitusta kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta tai siitä, kun se olisi pitänyt havaita. Laissa ei ole yleistä kolmen tai neljän kuukauden odotusoikeutta.
Laatuvirheestä ilmoittamiseen liittyy yleensä myös viiden vuoden takaraja hallinnan luovutuksesta. Sitä ei saa sekoittaa kohtuulliseen aikaan. Lakiin sisältyy poikkeuksia, jotka arvioidaan erikseen.
Ilmoitusta voidaan täydentää vaiheittain. Selvitysten hankkimista ei silti saa lykätä oman harkinnan mukaan. Reklamaatio ja vaatimuksen vanhentumisen estäminen ovat lisäksi eri kysymyksiä.
Asunto-osakkeen kaupan määräajat perustuvat asuntokauppalakiin. Niitä käsitellään sivulla Myyjän vastuu asuntokaupassa.
KKO 2016:69: myös vaatimuksella on merkitystä
Ostajat ilmoittivat kiinteistössä havaitsemistaan virheistä, mutta vaatimusten täsmentäminen viivästyi. Korkein oikeus arvioi, milloin ostajilla olisi ollut mahdollisuus hankkia alustava korjauskustannusarvio ja ilmoittaa vaatimuksensa.
Ostaja ei voinut perustella viivettä vain omalla päätöksellään lykätä tutkimuksia tai korjauksia. Reklamaatioaikaa arvioitiin aktiivisen ja huolellisen toiminnan perusteella.
Käytännön opetus on selvä: ilmoita havainto ajoissa ja jatka selvittämistä. Älä jätä asiaa avoimeksi pelkällä oikeuksien varaamisella.
Lue KKO 2016:69. Ratkaisu ei aseta kaikille kaupoille yhtä kuukausimäärää.
Anna myyjälle mahdollisuus tutustua virheeseen
Reklamaatio suojaa myös myyjän mahdollisuutta selvittää asiaa ja vastata vaatimukseen. KKO 2008:8 korostaa myyjän tilaisuutta perehtyä väitettyihin virheisiin.
Sovi mahdollisuuksien mukaan tarkastamisesta ennen rakenteiden purkamista. Jos lisävahingon estäminen vaatii kiireellisiä toimia, dokumentoi tilanne ja toimenpiteiden syy erityisen huolellisesti.
Myyjän vastuu, hinnanalennus ja mahdollinen kaupan purku ratkaistaan erikseen. Reklamaation oikea muoto ei yksin osoita vaatimusta perustelluksi. Asuntokauppariidan arviointi auttaa seuraavan vaiheen suunnittelussa.
Mitä lakimiehen apu maksaa asuntoasiassa?
Selvitämme ennen toimeksiantoa, voiko oikeusturvavakuutuksesi korvata asian hoitamisen kuluja. Korvattavuus riippuu asiasta ja vakuutusehdoista. Käymme kanssasi läpi työn hinnoittelun, omavastuun ja muut sinulle jäävät kulut ennen asian hoitamisen aloittamista.
Meidän palkkaamisesta ei synny sinulle yllättäviä kuluja.
Kerro tilanteesi, niin arvioimme sen maksutta
Ensimmäinen kartoittava yhteydenotto ei sido sinua mihinkään.
Kerro tilanteesi lyhyesti
Kerro, mitä on tapahtunut ja missä asiassa tarvitset apua. Mainitse myös mahdollinen lähestyvä määräaika.
Mikä tilanteesi on? Löydä oikea ohje
Milloin asuntokaupan voi purkaa?
Asunnosta löytyi kosteusvaurio
Usein kysytyt kysymykset
Riittääkö ilmoitus siitä, että talosta löytyi virhe?
Ei välttämättä. Ilmoita myös virheeseen perustuva vaatimus. Selvityksen ja määrän voi täsmentää myöhemmin, mutta asiaa pitää edistää aktiivisesti.
Pitääkö reklamaatiossa olla lopullinen euromäärä?
Lopullista korjauslaskua ei tarvitse odottaa. Ilmoita käytettävissä oleviin tietoihin perustuva vaatimus ja täydennä sitä selvitysten edetessä.
Voinko odottaa kolme kuukautta ennen reklamaatiota?
Älä käytä kolmea kuukautta yleisenä turvarajana. Kohtuullinen aika arvioidaan tapauskohtaisesti. Ilmoita havaitusta virheestä ja vaatimuksesta viivyttelemättä.
Koskeeko viiden vuoden aika asunto-osaketta?
Ei samalla tavalla. Kiinteistökauppaan sovelletaan maakaarta, asunto-osakkeen kauppaan asuntokauppalakia. Myös myyjän asema ja poikkeukset vaikuttavat.
Voiko reklamaation lähettää sähköpostilla?
Kirjallinen sähköposti voi soveltua ilmoittamiseen. Huolehdi sisällön yksilöinnistä, oikeasta vastaanottajasta ja siitä, että pystyt osoittamaan toimittamisen.
Uusimmat artikkelit
Kaikki Artikkelit-
Pihatyöt ja maanrakennustyöt riitautuvat usein: neljä kuluttajariitalautakunnan ratkaisua
Pihatöiden ja maanrakennustöiden riidoissa näyttötaakka on kahdesti urakoitsijalla. Urakoitsijan on näytettävä, mitä hinnasta sovittiin ja että työ tehtiin ammattitaitoisesti. Neljä kuluttajariitalautakunnan ratkaisua näyttää, miten linja toimii käytännössä ja mitä tilaajan kannattaa vaatia.
-
Kuuluuko talopaketti kuluttajansuojalain piiriin? Kaksi hovioikeuden ratkaisua
Talopaketti ja sen pystytys kuuluvat kuluttajansuojalain piiriin. Nykyään asiasta säädetään lain 9 luvussa, ja jo ennen sitä hovioikeudet sovelsivat kuluttajansuojalakia talotoimituksiin. Vaasan hovioikeuden kaksi ratkaisua näyttävät myös, miksi kauppaa ei kannata purkaa hätiköiden.
-
Korkein oikeus: remonttilaskua ei tarvitse maksaa ilman kunnollista erittelyä (KKO 2026:52)
Jos remontista ei ole sovittu kiinteää hintaa, urakoitsijan on pyynnöstä annettava kirjallinen erittely työstä ja tarvikkeista. Maksuvelvollisuus alkaa vasta erittelyn saatuasi. Korkein oikeus vahvisti tämän ennakkopäätöksessä KKO 2026:52, jossa vaaditusta 4 076,76 eurosta jäi maksettavaksi 988,92 euroa.
-
Remontti myytiin kotiovella: näin peruuttamisoikeus suojaa kuluttajaa kotimyynnissä
Ostitko remontin kotiovelta? Kotimyynnissä sinulla on yleensä 14 päivän peruuttamisoikeus, ja aika pitenee, jos myyjä ei kertonut siitä. Lue, miten peruutat kaupan.
