Kiinteistökaupan reklamaatio ja virheestä ilmoittaminen
Kiinteistökaupan virheestä ilmoittaminen kannattaa hoitaa heti, kun ongelma selviää. Oletko epävarma, mitä reklamaatioon pitää kirjoittaa tai mitä myyjältä voi vaatia?
Autamme laatimaan yksilöidyn reklamaation ja arvioimaan tarvittavat selvitykset. Tarkistamme myös jo lähetetyn ilmoituksen ja sen, miten vaatimusta kannattaa täydentää. Laki Lehtonen on toiminut yli 10 vuotta. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Mitä teet, kun kiinteistössä ilmenee virhe?
-
1. Reklamoi kirjallisesti
Kerro kirjallisesti, mitä virhettä asia koskee, milloin havaitsit sen ja mitä vaadit. Säilytä viestit. Älä odota kustannusarviota ennen reklamaatiota.
-
2. Hanki kustannusarvio virheestä
Pyydä kirjallinen selvitys virheestä ja arvio korjauskustannuksista. Sovi tutkimuksista ja niiden hinnasta etukäteen. Säilytä myös kuvat, sopimus ja kuitit.
-
3. Ota yhteyttä Laki Lehtoselle
Voit ottaa meihin yhteyttä myös ennen kustannusarvion hankkimista. Käymme läpi tilanteesi ja seuraavan toimenpiteen. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Mitä kiinteistökaupan virheilmoitukseen kirjoitetaan?
Yksilöi kauppa, kohde, havaitut virheet ja niiden havaitsemisajankohdat. Kuvaa, miten virhe ilmenee ja mihin selvitykseen käsityksesi perustuu.
Ilmoita myös, millaista hyvitystä vaadit. Jos summa tai seuraamus ei ole vielä täsmennettävissä, kerro keskeneräiset selvitykset ja täydennä vaatimusta niiden valmistuessa.
Liitä tarpeelliset kuvat tai raportit ja pyydä myyjän vastausta. Säilytä lähetetty viesti liitteineen sekä näyttö toimittamisesta. Kirjallinen muoto auttaa todistamaan, mitä ilmoitit ja milloin.
Sivun reklamaatioapuri auttaa laatimaan luonnoksen. Tarkista itse tiedot ja vaatimukset ennen lähettämistä. Apuri ei ratkaise vaatimuksen oikeudellista perustetta.
Kiinteistökaupan reklamaation malli: kuusi kohtaa, jotka virheilmoituksessa pitää olla
Maakaaren 2 luvun 25 § edellyttää ilmoitusta virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista kohtuullisessa ajassa. Alla oleva lista auttaa kokoamaan ilmoituksen. Se on käytännön työohje, ei laissa säädetty lomake. Täytä kohdat oman kauppasi ja havaintojesi perusteella.
- Kauppa ja kohde. Kirjaa ostajan ja myyjän nimet, kauppapäivä, kiinteistön osoite sekä hallinnan luovutuspäivä.
- Virhe ja havaitsemispäivä. Kerro, mitä havaitsit, missä vika sijaitsee ja milloin se tuli esiin.
- Selvitys. Kuvaa tehdyt tutkimukset ja niiden tulokset. Erota omat havainnot asiantuntijan johtopäätöksistä ja kerro, mitä vielä tutkitaan.
- Vaatimus. Ilmoita, mitä vaadit myyjältä ja millä perusteella. Kirjaa käytettävissä oleviin tietoihin perustuva rahamäärä ja laskentatapa.
- Liitteet. Nimeä valokuvat, tutkimusraportit ja kustannusarviot. Tarkista, että viestissä mainitut liitteet ovat mukana.
- Vastauspyyntö. Pyydä myyjältä kirjallinen vastaus ja ehdota yhteydenottoa asian selvittämiseksi. Säilytä lähettämäsi ilmoitus liitteineen.
Voit käyttää sivun reklamaatioapuria luonnoksen laatimiseen. Älä siirrä ilmoitusta vain siksi, että kaikki liitteet eivät ole valmiita. Tarkista ennen lähettämistä erityisesti virheen kuvaus ja oma vaatimuksesi.
Missä ajassa reklamaatio kiinteistökaupassa pitää tehdä?
Maakaaren 2 luvun 25 § edellyttää ilmoitusta kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta tai siitä, kun se olisi pitänyt havaita. Laissa ei ole yleistä kolmen tai neljän kuukauden odotusoikeutta.
Laatuvirheestä ilmoittamiseen liittyy yleensä myös viiden vuoden takaraja hallinnan luovutuksesta. Sitä ei saa sekoittaa kohtuulliseen aikaan. Takaraja ei suojaa myyjää, joka on toiminut törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti (MK 2 luku 25 §).
Ilmoitusta voidaan täydentää vaiheittain. Selvitysten hankkimista ei silti saa lykätä oman harkinnan mukaan. Reklamaatio ja vaatimuksen vanhentumisen estäminen ovat lisäksi eri kysymyksiä.
Asunto-osakkeen kaupan määräajat perustuvat asuntokauppalakiin. Niitä käsitellään sivulla Myyjän vastuu asuntokaupassa.
KKO 2016:69: myös vaatimuksella on merkitystä
Ostajat ilmoittivat kiinteistössä havaitsemistaan virheistä, mutta vaatimusten täsmentäminen viivästyi. Korkein oikeus arvioi, milloin ostajilla olisi ollut mahdollisuus hankkia alustava korjauskustannusarvio ja ilmoittaa vaatimuksensa. Ostajat menettivät oikeutensa vedota virheisiin, koska vaatimukset esitettiin vasta noin vuoden kuluttua virheiden havaitsemisesta.
Ostajat eivät voineet perustella viivettä vain omalla päätöksellään lykätä tutkimuksia tai korjauksia. Reklamaatioaikaa arvioitiin aktiivisen ja huolellisen toiminnan perusteella.
Käytännön opetus on selvä: ilmoita havainto ajoissa ja jatka selvittämistä. Älä jätä asiaa avoimeksi pelkällä oikeuksien varaamisella.
Lue KKO 2016:69. Ratkaisu ei aseta kaikille kaupoille yhtä kuukausimäärää.
Lue myös KKO 2016:69:n tapahtumat ja vaatimuksen viivästyminen.
Anna myyjälle mahdollisuus tutustua virheeseen
Reklamaatio suojaa myös myyjän mahdollisuutta selvittää asiaa ja vastata vaatimukseen. KKO 2008:8 korostaa myyjän tilaisuutta perehtyä väitettyihin virheisiin.
Sovi mahdollisuuksien mukaan tarkastamisesta ennen rakenteiden purkamista. Jos lisävahingon estäminen vaatii kiireellisiä toimia, dokumentoi tilanne ja toimenpiteiden syy erityisen huolellisesti.
Hyvityksen ratkaisee virhe, ei reklamaatio: laatuvirheestä voit vaatia hinnanalennusta ja olennaisesta virheestä kaupan purkua (MK 2 luku 17 §). Reklamaation oikea muoto ei yksin osoita vaatimusta perustelluksi. Asuntokauppariidan arviointi auttaa seuraavan vaiheen suunnittelussa.
Mitä lakimiehen apu maksaa asuntoasiassa?
Selvitämme ennen toimeksiantoa, voiko oikeusturvavakuutuksesi korvata asian hoitamisen kuluja. Korvattavuus riippuu asiasta ja vakuutusehdoista. Käymme kanssasi läpi työn hinnoittelun, omavastuun ja muut sinulle jäävät kulut ennen asian hoitamisen aloittamista.
Meidän palkkaamisesta ei synny sinulle yllättäviä kuluja.
Tarvitsetko apua reklamaatioon tai siihen vastaamiseen?
Autamme kiinteistökaupan osapuolia reklamaation laatimisessa ja saadun vaatimuksen arvioinnissa.
Ensimmäinen kartoittava yhteydenotto ei sido sinua mihinkään.
Kerro tilanteesi lyhyesti
Kerro, oletko ostaja vai myyjä, milloin kauppa tehtiin ja milloin virhe havaittiin. Mainitse aiemmat ilmoitukset ja mahdollinen määräaika.
Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton. Lakimiehen työstä ja hinnasta sovitaan erikseen. Katso hinnoittelumme.
Mikä tilanteesi on? Löydä oikea ohje
Asuntokauppariidat: kaikki palvelut
Milloin asuntokaupan voi purkaa?
Asunnosta löytyi kosteusvaurio
Usein kysytyt kysymykset
Riittääkö ilmoitus siitä, että talosta löytyi virhe?
Ei välttämättä. Ilmoita myös virheeseen perustuva vaatimus. Selvityksen ja määrän voi täsmentää myöhemmin, mutta asiaa pitää edistää aktiivisesti.
Pitääkö reklamaatiossa olla lopullinen euromäärä?
Lopullista korjauslaskua ei tarvitse odottaa. Ilmoita käytettävissä oleviin tietoihin perustuva vaatimus ja täydennä sitä selvitysten edetessä.
Voinko odottaa kolme kuukautta ennen reklamaatiota?
Älä käytä kolmea kuukautta yleisenä turvarajana. Kohtuullinen aika arvioidaan tapauskohtaisesti. Ilmoita havaitusta virheestä ja vaatimuksesta viivyttelemättä.
Koskeeko viiden vuoden aika asunto-osaketta?
Ei. Yksityiseltä ostetun käytetyn asunto-osakkeen virheestä on ilmoitettava pääsääntöisesti viimeistään kahdessa vuodessa hallinnan luovutuksesta (AsKL 6 luku 14 §). Lue: Myyjän vastuu asuntokaupassa.
Voiko reklamaation lähettää sähköpostilla?
Kirjallinen sähköposti voi soveltua ilmoittamiseen. Huolehdi sisällön yksilöinnistä, oikeasta vastaanottajasta ja siitä, että pystyt osoittamaan toimittamisen.
Mitä eroa on reklamaatiolla ja vanhentumisen katkaisemisella kiinteistökaupassa?
Reklamaatio ilmoittaa myyjälle virheen ja vaatimuksen kohtuullisessa ajassa (MK 2 luku 25 §). Vanhentumisen katkaiseminen turvaa saatavan säilymistä. Hyvitysvelan kolmen vuoden aika alkaa yleensä virheen havaitsemisesta tai siitä, kun se olisi pitänyt havaita. Katkaisuilmoituksessa velan peruste ja määrä yksilöidään kohtuudella vaadittavalla tavalla (vanhentumislaki 4, 7 ja 10 §). Sama viesti voi täyttää molemmat tehtävät, jos sen sisältö ja ajoitus riittävät.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Kaikki Artikkelit-
Edellisen myyjän vastuu kiinteistökaupassa
Edellisen myyjän vastuu kiinteistökaupassa ei pääty siihen, että talo myydään eteenpäin. Laatuvirheestä on ilmoitettava viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta (MK 2 luku 25 §), ja väliin jäänyt myyjä voi vaatia hinnanalennusta omalta myyjältään.
-
Valesokkelin vaurio toi hinnanalennuksen (KRIL D/2162/42/2021)
Valesokkeli ei yksin tehnyt asunnosta virheellistä. Sen aiheuttama terveyshaitta ja odottamaton korjaustarve muuttivat arvion, ja kyse oli asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n mukaisesta salaisesta taloudellisesta virheestä. Kuluttajariitalautakunta suositti ratkaisussa D/2162/42/2021, että myyjät maksavat ostajille 15 000 euron hinnanalennuksen viivästyskorkoineen. Päätös annettiin 19.3.2024, ja se koski asunto-osakkeiden kauppaa.
-
Putkiremontti asuntokaupan jälkeen: taloudellinen virhe (KRIL D/6282/42/2020)
Vuonna 2006 valmistuneen taloyhtiön käyttövesiputkiston ongelmat tulivat ilmi pian vuoden 2019 asuntokaupan jälkeen, ja putkiston uusimisesta päätettiin vuonna 2023. Ostajan ei katsottu joutuneen varautumaan näin laajaan saneeraukseen, joten kyse oli asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n mukaisesta salaisesta taloudellisesta virheestä. Kuluttajariitalautakunta suositti 20.12.2023 ratkaisussa D/6282/42/2020 myyjille 15 000 euron hinnanalennuksen maksamista.
-
Kuntotarkastusraportti varoitti, ostaja ei tutkinut (KKO 2019:16)
Kuntotarkastusraportti ei välttämättä suojaa ostajaa, jos sen varoitukset jäävät selvittämättä. Ratkaisussa KKO 2019:16 ostajat menettivät oikeutensa vedota alapohjan vaurioihin maakaaren 2 luvun 22 §:n perusteella. KKO:n enemmistön mukaan raportin tiedot antoivat erityisen syyn lisätutkimuksiin jo ennen kauppaa. Kauppahinta oli 85 000 euroa.
