Kiinteistökaupan reklamaatio ja virheestä ilmoittaminen
Kiinteistökaupan virheestä ilmoittaminen kannattaa hoitaa heti, kun ongelma selviää. Oletko epävarma, mitä reklamaatioon pitää kirjoittaa tai mitä myyjältä voi vaatia?
Autamme laatimaan yksilöidyn reklamaation ja arvioimaan tarvittavat selvitykset. Tarkistamme myös jo lähetetyn ilmoituksen ja sen, miten vaatimusta kannattaa täydentää. Laki Lehtonen on toiminut yli 10 vuotta. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Mitä teet, kun kiinteistössä ilmenee virhe?
-
1. Reklamoi kirjallisesti
Kerro kirjallisesti, mitä virhettä asia koskee, milloin havaitsit sen ja mitä vaadit. Säilytä viestit. Älä odota kustannusarviota ennen reklamaatiota.
-
2. Hanki kustannusarvio virheestä
Pyydä kirjallinen selvitys virheestä ja arvio korjauskustannuksista. Sovi tutkimuksista ja niiden hinnasta etukäteen. Säilytä myös kuvat, sopimus ja kuitit.
-
3. Ota yhteyttä Laki Lehtoselle
Voit ottaa meihin yhteyttä myös ennen kustannusarvion hankkimista. Käymme läpi tilanteesi ja seuraavan toimenpiteen. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Mitä kiinteistökaupan virheilmoitukseen kirjoitetaan?
Yksilöi kauppa, kohde, havaitut virheet ja niiden havaitsemisajankohdat. Kuvaa, miten virhe ilmenee ja mihin selvitykseen käsityksesi perustuu.
Ilmoita myös, millaista hyvitystä vaadit. Jos summa tai seuraamus ei ole vielä täsmennettävissä, kerro keskeneräiset selvitykset ja täydennä vaatimusta niiden valmistuessa.
Liitä tarpeelliset kuvat tai raportit ja pyydä myyjän vastausta. Säilytä lähetetty viesti liitteineen sekä näyttö toimittamisesta. Kirjallinen muoto auttaa todistamaan, mitä ilmoitit ja milloin.
Sivun reklamaatioapuri auttaa laatimaan luonnoksen. Tarkista itse tiedot ja vaatimukset ennen lähettämistä. Apuri ei ratkaise vaatimuksen oikeudellista perustetta.
Missä ajassa reklamaatio kiinteistökaupassa pitää tehdä?
Maakaaren 2 luvun 25 § edellyttää ilmoitusta kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta tai siitä, kun se olisi pitänyt havaita. Laissa ei ole yleistä kolmen tai neljän kuukauden odotusoikeutta.
Laatuvirheestä ilmoittamiseen liittyy yleensä myös viiden vuoden takaraja hallinnan luovutuksesta. Sitä ei saa sekoittaa kohtuulliseen aikaan. Lakiin sisältyy poikkeuksia, jotka arvioidaan erikseen.
Ilmoitusta voidaan täydentää vaiheittain. Selvitysten hankkimista ei silti saa lykätä oman harkinnan mukaan. Reklamaatio ja vaatimuksen vanhentumisen estäminen ovat lisäksi eri kysymyksiä.
Asunto-osakkeen kaupan määräajat perustuvat asuntokauppalakiin. Niitä käsitellään sivulla Myyjän vastuu asuntokaupassa.
KKO 2016:69: myös vaatimuksella on merkitystä
Ostajat ilmoittivat kiinteistössä havaitsemistaan virheistä, mutta vaatimusten täsmentäminen viivästyi. Korkein oikeus arvioi, milloin ostajilla olisi ollut mahdollisuus hankkia alustava korjauskustannusarvio ja ilmoittaa vaatimuksensa.
Ostaja ei voinut perustella viivettä vain omalla päätöksellään lykätä tutkimuksia tai korjauksia. Reklamaatioaikaa arvioitiin aktiivisen ja huolellisen toiminnan perusteella.
Käytännön opetus on selvä: ilmoita havainto ajoissa ja jatka selvittämistä. Älä jätä asiaa avoimeksi pelkällä oikeuksien varaamisella.
Lue KKO 2016:69. Ratkaisu ei aseta kaikille kaupoille yhtä kuukausimäärää.
Lue myös KKO 2016:69:n tapahtumat ja vaatimuksen viivästyminen.
Anna myyjälle mahdollisuus tutustua virheeseen
Reklamaatio suojaa myös myyjän mahdollisuutta selvittää asiaa ja vastata vaatimukseen. KKO 2008:8 korostaa myyjän tilaisuutta perehtyä väitettyihin virheisiin.
Sovi mahdollisuuksien mukaan tarkastamisesta ennen rakenteiden purkamista. Jos lisävahingon estäminen vaatii kiireellisiä toimia, dokumentoi tilanne ja toimenpiteiden syy erityisen huolellisesti.
Myyjän vastuu, hinnanalennus ja mahdollinen kiinteistökaupan purku ratkaistaan erikseen. Reklamaation oikea muoto ei yksin osoita vaatimusta perustelluksi. Asuntokauppariidan arviointi auttaa seuraavan vaiheen suunnittelussa.
Mitä lakimiehen apu maksaa asuntoasiassa?
Selvitämme ennen toimeksiantoa, voiko oikeusturvavakuutuksesi korvata asian hoitamisen kuluja. Korvattavuus riippuu asiasta ja vakuutusehdoista. Käymme kanssasi läpi työn hinnoittelun, omavastuun ja muut sinulle jäävät kulut ennen asian hoitamisen aloittamista.
Meidän palkkaamisesta ei synny sinulle yllättäviä kuluja.
Tarvitsetko apua reklamaatioon tai siihen vastaamiseen?
Autamme kiinteistökaupan osapuolia reklamaation laatimisessa ja saadun vaatimuksen arvioinnissa.
Ensimmäinen kartoittava yhteydenotto ei sido sinua mihinkään.
Kerro tilanteesi lyhyesti
Kerro, oletko ostaja vai myyjä, milloin kauppa tehtiin ja milloin virhe havaittiin. Mainitse aiemmat ilmoitukset ja mahdollinen määräaika.
Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton. Lakimiehen työstä ja hinnasta sovitaan erikseen. Katso hinnoittelumme.
Mikä tilanteesi on? Löydä oikea ohje
Asuntokauppariidat: kaikki palvelut
Milloin asuntokaupan voi purkaa?
Asunnosta löytyi kosteusvaurio
Usein kysytyt kysymykset
Riittääkö ilmoitus siitä, että talosta löytyi virhe?
Ei välttämättä. Ilmoita myös virheeseen perustuva vaatimus. Selvityksen ja määrän voi täsmentää myöhemmin, mutta asiaa pitää edistää aktiivisesti.
Pitääkö reklamaatiossa olla lopullinen euromäärä?
Lopullista korjauslaskua ei tarvitse odottaa. Ilmoita käytettävissä oleviin tietoihin perustuva vaatimus ja täydennä sitä selvitysten edetessä.
Voinko odottaa kolme kuukautta ennen reklamaatiota?
Älä käytä kolmea kuukautta yleisenä turvarajana. Kohtuullinen aika arvioidaan tapauskohtaisesti. Ilmoita havaitusta virheestä ja vaatimuksesta viivyttelemättä.
Koskeeko viiden vuoden aika asunto-osaketta?
Ei samalla tavalla. Kiinteistökauppaan sovelletaan maakaarta, asunto-osakkeen kauppaan asuntokauppalakia. Myös myyjän asema ja poikkeukset vaikuttavat.
Voiko reklamaation lähettää sähköpostilla?
Kirjallinen sähköposti voi soveltua ilmoittamiseen. Huolehdi sisällön yksilöinnistä, oikeasta vastaanottajasta ja siitä, että pystyt osoittamaan toimittamisen.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Kaikki Artikkelit-
Edellisen myyjän vastuu kiinteistökaupassa
Edellisen myyjän vastuu kiinteistökaupassa ei pääty siihen, että talo myydään eteenpäin. Laatuvirheestä on ilmoitettava viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta (MK 2 luku 25 §), ja väliin jäänyt myyjä voi vaatia hinnanalennusta omalta myyjältään.
-
Valesokkelin vauriosta suositettiin 15 000 euroa (KRIL D/2162/42/2021)
Valesokkeli ei yksin tehnyt asunnosta virheellistä. Sen aiheuttama terveyshaitta ja odottamaton korjaustarve muuttivat arvion. Kuluttajariitalautakunta suositti ratkaisussa D/2162/42/2021, että myyjät maksavat ostajille 15 000 euron hinnanalennuksen. Päätös annettiin 19.3.2024, ja se koski asunto-osakkeiden kauppaa.
-
Yllättävä putkiremontti toi 15 000 euron suosituksen (KRIL D/6282/42/2020)
Vuonna 2006 valmistuneen taloyhtiön käyttövesiputkiston ongelmat tulivat ilmi pian vuoden 2019 asuntokaupan jälkeen. Putkiston uusimisesta päätettiin vuonna 2023. Ostajan ei katsottu joutuneen varautumaan näin laajaan saneeraukseen. Kuluttajariitalautakunta suositti 20.12.2023 ratkaisussa D/6282/42/2020 myyjille 15 000 euron hinnanalennuksen maksamista.
-
Kuntotarkastuksen varoitukset sitoivat ostajaa (KKO 2019:16)
Kuntotarkastusraportti ei suojaa ostajaa, jos sen varoitukset jäävät selvittämättä. Ratkaisussa KKO 2019:16 ostajat menettivät oikeutensa vedota alapohjan vaurioihin. KKO:n enemmistön mukaan raportin tiedot antoivat erityisen syyn lisätutkimuksiin jo ennen kauppaa. Kauppahinta oli 85 000 euroa.
