Ostotarjous asunnosta sitoo eri tavalla sen mukaan, ostatko asunto-osakkeen vai kiinteistön. Asunto-osakkeen hyväksytystä tarjouksesta vetäytyvä menettää lähtökohtaisesti käsirahan tai maksaa sovitun vakiokorvauksen, enintään 4 prosenttia tarjotusta kauppahinnasta (AsKL 3 luku 3 ja 6 §). Kiinteistön vapaamuotoinen tarjous ei lähtökohtaisesti sido kauppaan, mutta sovitusta kaupasta kieltäytyvä korvaa vastapuolen kohtuulliset kaupanteon kulut (MK 2 luku 8 §). Luimme tätä kirjoitusta varten yhdeksän ratkaisua tarjouksista, käsirahoista ja vakiokorvauksista: yhdessäkään ei vaadittu kauppaa tehtäväksi, vaan jokaisessa riideltiin rahasta. Seitsemässä niistä käsiraha tai sovittu korvaus vaihteli 2 000 eurosta 20 000 euroon. Laki Lehtonen auttaa, kun käsirahasta tai vakiokorvauksesta on tullut riita ja pitää selvittää, kumpi maksaa ja kuinka paljon. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Onko ostotarjous asunnosta sitova?
Asunto-osakkeen ostotarjous on lähtökohtaisesti sitova, kun myyjä on hyväksynyt sen. Jos tarjouksen vakuutena on käsiraha tai vakiokorvaus, vetäytyvän vastapuolella ei lähtökohtaisesti ole oikeutta muuhun seuraamukseen kuin siihen (AsKL 3 luku 3 § 4 mom). Kiinteistön vapaamuotoinen ostotarjous ei lähtökohtaisesti sido kauppaan (MK 2 luku 1 ja 7 §). Kiinteistön säännöt ovat alempana omissa kohdissaan.
Sitovuudesta korkein oikeus totesi ratkaisussa KKO 2000:102: ”Tarjouksen ja sen hyväksymisen johdosta osapuolten välille on syntynyt sopimus osakekantojen kaupasta.” Osapuolet olivat siinä asiassa yhtä mieltä sopimuksen syntymisestä ja sen velvoittavuudesta.
Asunto-osake on osake, joka oikeuttaa hallitsemaan asuinhuoneistoa (AsKL 1 luku 3 §). Asuntokauppalain 3 lukua sovelletaan, kun olet maksanut tarjouksesi vakuudeksi käsirahan tai sitoutunut vakiokorvaukseen (3 luku 1 §). Luvun säännöksistä ei pääsääntöisesti voi sopia toisin tarjouksen tehneen kuluttajan vahingoksi. Sama koskee myyjää, jonka elinkeinotoimintaan asunto ei kuulu (3 luku 2 §).
Lähtisin itse siitä, että käsirahalla tai vakiokorvauksella vakuutetusta asunto-osakkeen tarjouksesta pääsee lähtökohtaisesti irti rahalla eikä kauppaa tarvitse tehdä väkisin. Perusteeni on 3 luvun 3 §:n 4 momentti, joka rajaa seuraamuksen käsirahaan tai vakiokorvaukseen. Momentissa on yksi poikkeus: yksityinen myyjä ja kuluttaja voivat erikseen sopia, että vetäytyjä korvaa vastapuolen todellisen vahingon.
Mikä on käsiraha asuntokaupassa ja mikä vakiokorvaus?
Asunto-osakkeen kaupassa käsiraha on rahasumma, jonka maksat myyjälle ostotarjouksesi vakuudeksi. Vakiokorvaus on ennalta määrätty korvaus, jonka sitoudut maksamaan, jos vetäydyt kaupasta (AsKL 3 luku 1 §). Käsirahassa raha liikkuu jo tarjousvaiheessa, vakiokorvauksessa vasta vetäytyessä. Jos kauppa tehdään, käsiraha lasketaan kokonaan osaksi kauppahintaa (3 luku 3 § 1 mom). Kiinteistön käsirahasta kerromme alempana.
Korkein oikeus on sanonut saman lyhyesti: ”Käsiraha maksetaan tarjouksen pysyvyyden vakuudeksi” (KKO 2009:49).
Kun asunto-osakkeen myyjä on ottanut käsirahan, hän ei saa ottaa samasta asunnosta toista käsirahaa tai tarjousta. Kielto päättyy, kun käsiraha on palautettu tai on selvää, että se jää myyjälle. Jos myyjä on ottanut päällekkäisiä käsirahoja, tarjoukset eivät sido tekijöitään (AsKL 3 luku 5 §). Sama kielto koskee välitysliikettä, joka on ottanut käsirahan myyjän lukuun (välityslaki 16 §).
Ostotarjouksen peruminen: paljonko voit menettää?
Jos asunto-osakkeen kauppa jää syntymättä sinun puolellasi olevasta syystä, myyjä saa pitää käsirahan tai saada sovitun vakiokorvauksen (AsKL 3 luku 3 § 2 mom). Voit menettää enintään 4 prosenttia tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta (3 luku 6 §). Esimerkiksi 200 000 euron kauppahinnalla katto on 8 000 euroa. Kiinteistön tarjousta koskevassa maakaaren pykälässä tätä kattoa ei ole (MK 2 luku 8 §).
Määrää voidaan yksittäistapauksessa sovitella, jos se olisi muuten kohtuuton. Arvioon vaikuttavat kaupan syntymättä jäämisen syyt, vastapuolelle aiheutunut vahinko ja muut seikat (3 luku 6 § 2 mom).
Tarjouksen tekijä kantaa korkeimman oikeuden mukaan yleensä vastuun siitä, että hän voi tehdä kaupan sovittuun aikaan ja sovitulla hinnalla (KKO 2009:49). Kirjaa siksi omat ehtosi tarjoukseen.
Tehdyn kaupan perumisesta kerromme sivulla Asuntokaupan purku.
Milloin käsiraha palautetaan?
Asunto-osakkeen myyjän on palautettava käsiraha viipymättä, jos hän ei hyväksy tarjousta. Sama koskee tilannetta, jossa kauppa jää syntymättä muusta kuin sinun puolellasi olevasta syystä (AsKL 3 luku 3 § 3 mom). Kiinteistön kaupassa käsirahasta palautetaan kohtuulliset kulut ylittävä osa, jos kaupasta on sovittu ilman määrämuotoa (MK 2 luku 8 § 1 mom).
Tarjouksen jälkeen havaittu, ”objektiivisesti arvioituna merkityksellinen asunnon kunnon puutteellisuus” on korkeimman oikeuden mukaan tyypillisesti muu kuin tarjoajan puolella oleva syy (KKO 2009:49). Siinä asiassa ostajat olivat maksaneet 4 400 euron käsirahan. He olivat nähneet keittiön seinässä tummumia ja luopuneet vaatimasta kosteusmittausta. Tarjouksen jälkeen seinästä varmistui kosteusvaurio. Ostajat vetäytyivät kaupasta, vaikka asunto-osakeyhtiö oli ilmoittanut korjaavansa vauriot omalla kustannuksellaan. Käräjäoikeus hylkäsi ostajien kanteen, eikä hovioikeus muuttanut lopputulosta.
Korkein oikeus kumosi hovioikeuden tuomion ja velvoitti myyjän palauttamaan käsirahan viivästyskorkoineen. Sen mukaan arvio ei ole sama kuin tehdyn kaupan virhearvioinnissa. Käsirahan palautus ei edellytä, että asunto olisi merkittävästi huonompi kuin tarjousta tehdessä oli perusteltua aihetta edellyttää. Merkitystä ei ollut silläkään, olisiko korjaus maksanut ostajille mitään.
Sinulle tämä tarkoittaa, että tarjouksen jälkeen havaittu, objektiivisesti merkityksellinen puute asunnon kunnossa on tyypillisesti peruste vaatia asunto-osakkeen käsiraha takaisin. Tehdyn kaupan virheistä kerromme sivulla Myyjän vastuu asuntokaupassa.
Mitä jos myyjä peruu hyväksytyn ostotarjouksen?
Jos asunto-osakkeen myyjä sinusta riippumattomasta syystä kieltäytyy kaupasta sovituilla ehdoilla, hänen on palautettava käsiraha. Lisäksi hänen on maksettava hyvityksenä käsirahaa vastaava määrä. Jos käsirahan sijasta on sovittu vakiokorvauksesta, myyjä maksaa sitä vastaavan rahamäärän (AsKL 3 luku 3 § 3 mom). Hyvitystä koskevat sama 4 prosentin yläraja ja sama sovittelusääntö (3 luku 6 §).
Lukemistamme tuomioistuinratkaisuista yksikään ei koskenut myyjän vetäytymistä, mutta Vakuutuslautakunnan ratkaisu VKL 423/15 näyttää tilanteen. Myyjät olivat hyväksyneet ehdollisen tarjouksen, jonka mukaan he maksavat 15 000 euron vakiokorvauksen, jos kieltäytyvät kaupasta. Tarjouksen voimassaoloaikana he hyväksyivät korkeamman tarjouksen ja myivät asunnon sen tekijälle. Ensimmäiset tarjoajat vaativat 15 000 euroa.
Lautakunta otti kantaa vain välitysliikkeen vastuuvakuutukseen: vakuutusyhtiö ei voinut mainitsemillaan perusteilla olla korvaamatta vahinkoa. Asunto-osakkeen myyjänä joudut lähtökohtaisesti maksamaan käsirahaa tai vakiokorvausta vastaavan summan, jos kieltäydyt hyväksymästäsi tarjouksesta paremman tarjouksen vuoksi (AsKL 3 luku 3 § 3 mom).
Kiinteistön ostotarjous: sitooko se kauppaan?
Kiinteistön ostotarjous ei lähtökohtaisesti sido kauppaan, ellei sitä ole tehty esisopimuksena kiinteistökaupan muodossa. Kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti ja kaupanvahvistajan vahvistamana tai sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä, muuten se ei ole sitova (MK 2 luku 1 §). Esisopimus on tehtävä samalla tavalla (MK 2 luku 7 §).
Esisopimuksessa on mainittava päivä, jona kauppa on viimeistään tehtävä, ja ehdot, joiden täyttyessä kauppa tehdään. Muodon täyttävän esisopimuksen perusteella osapuoli voi määräajassa vaatia kanteella kaupan tekemistä. Lisäksi hänellä on oikeus korvaukseen esisopimuksen rikkomisesta aiheutuneesta vahingosta (MK 2 luku 7 §).
Käsiraha kiinteistökaupassa: mitä rahalle ja kuluille tapahtuu?
Jos kiinteistön kaupasta on sovittu ilman määrämuotoa, kaupasta kieltäytyvän on korvattava toiselle osapuolelle kohtuulliset kustannukset. Niitä ovat ilmoittelun, kiinteistöön tutustumisen ja muiden tarpeellisten kaupantekoon liittyvien toimien kulut. Jos käsirahaa on annettu, siitä on palautettava kustannukset ylittävä osa (MK 2 luku 8 § 1 mom).
Saman pykälän 2 momentin mukaan osapuolet voivat ilman esisopimuksen määrämuotoakin sopia, että kaupasta vetäytyvä maksaa ennalta määrätyn korvauksen. Jos muuta ei ole sovittu, korvaus maksetaan kuluista riippumatta eikä se rajoita oikeutta 1 momentin kulukorvaukseen. Pykälässä ei ole asuntokauppalain 4 prosentin kattoa. Kohtuuttoman ehdon sovittelusta maakaari viittaa oikeustoimilain 36 §:ään (MK 2 luku 11 §).
Kuluttajariitalautakunta arvioi kiinteistön käsirahaa vuonna 2008 ratkaisussa KRIL 3845/81/06. Tarjoajat olivat maksaneet 2 000 euron käsirahan ja peruneet tarjouksen kaupantekoon varattuna päivänä. Lautakunta arvioi myyjälle korvattaviksi kuluiksi 600 euroa ja suositti 1 400 euron palauttamista. Lomakkeen sopimussakkoehtoa se ei tuolloin pitänyt sitovana. Tänään luettavan pykälän 2 momentti sallii ennalta määrätyn korvauksen ilman esisopimuksen määrämuotoa. Älä siis nojaa ratkaisuun tältä osin, vaan lue oman tarjouksesi ehto tarkasti.
Ehdollinen ostotarjous ja käsiraha: mitä välittäjän pitää tehdä?
Välitysliikkeen on käsirahaa vastaanottaessaan lähtökohtaisesti huolehdittava, että tarjouksesta laaditaan asiakirja. Siihen otetaan kaikki tarjouksen ehdot ja mahdollinen ehto käsirahan menettämisestä (välityslaki 16 §). Jos välitysliike on ottanut käsirahan eivätkä tarjoukseen otetut ehdot toteudu, sen on palautettava käsiraha viipymättä (välityslaki 17 §).
Sama velvollisuus laatia asiakirja koskee vakiokorvaussitoumusta asunto-osakkeen kaupassa (17 a §). Kiinteistön tarjoajalle välitysliikkeen on lisäksi selvitettävä maakaaren säännöt esisopimuksen muodosta ja vetäytymisen korvauksesta (16 §).
Lue tarjouslomake kokonaan. Ratkaisussa KKO 2020:26 lomakkeeseen oli kirjoitettu käsin, että ostaja on tietoinen putkiremonttilainasta. Ostajien huomio oli heidän kertomansa mukaan kiinnittynyt sopimussakkoon: vetäytyminen olisi maksanut heille 3 600 euroa. Aiheesta lisää: Ostajan selonottovelvollisuus asunto- ja kiinteistökaupassa ja Kiinteistövälittäjän vastuu asuntokaupassa.
Ratkaisukäytäntö: mitä tuomioistuimet ja lautakunnat ovat linjanneet
- KKO 2009:49. Tarjouksen jälkeen havaittu kosteusvaurio ei ollut tarjoajien puolella oleva syy. Myyjä velvoitettiin palauttamaan 4 400 euron käsiraha viivästyskorkoineen.
- KKO 2000:102. Yhtiö tarjoutui ostamaan konkurssipesältä kahden asunto-osakeyhtiön koko osakekannan ja maksoi 150 000 markan käsirahan. Kauppa jäi tekemättä yhtiöstä johtuvasta syystä. Tarjous oli tehty ennen asuntokauppalain voimaantuloa, ja kyse oli liiketoimesta eikä tavanomaisesta asuntokaupasta. Käsiraha ei rajannut korvausta. Yhtiö velvoitettiin maksamaan vahingonkorvauksena 504 304 markkaa, kun käsiraha oli vähennetty 654 304 markasta. Ratkaisu syntyi äänestyksen jälkeen.
- KKO 2020:26. Välittäjä oli täydentänyt puutteellisen myyntiesitteen tietoja ostotarjouksessa ja kauppakirjassa ja kertonut lainaosuuden suuruusluokan. Ostajien 18 791,48 euron vahingonkorvausvaatimus välitysliikettä vastaan hylättiin äänestyksen jälkeen.
Kuluttajariitalautakunta suositti ratkaisussa KRIL 3452/81/06, että välitysliike maksaa ostajalle 2 000 euroa. Selvitystä siitä, että ostajalle olisi nimenomaisesti kerrottu 4 000 euron käsirahan menettämisestä, ei ollut. Myyjällä oli lautakunnan mukaan oikeus pitää käsiraha. Ratkaisussa KRIL 04/81/917 lautakunta ei pitänyt 4 prosentin eli 4 200 euron sopimussakkoa kohtuuttomana vuonna 2004 tehdyssä tarjouksessa. Ratkaisussa KRIL D/3420/41/2024 tarjoajat eivät vahvistaneet ehdollisen kiinteistötarjouksensa ehdon poistumista määräajassa, eikä lautakunta suosittanut hyvitystä. Vakuutuslautakunnan ratkaisun VKL 716/13 mukaan kiinteistökauppa oli jäänyt tekemättä ostajan puolella olevasta syystä. Siinä kerrotaan, että hovioikeus velvoitti välitysliikkeen palauttamaan 20 000 euron käsirahan välityspalkkion määrällä vähennettynä.
Mitä tämä tarkoittaa sinulle
Selvitä ensin, ostatko asunto-osakkeen vai kiinteistön. Asunto-osakkeessa perumisen hinta on yleensä käsiraha tai vakiokorvaus, enintään 4 prosenttia tarjoamastasi kauppahinnasta. Kiinteistössä vapaamuotoinen tarjous ei yleensä sido kauppaan, mutta kulut ja sovittu korvaus voivat tulla maksettaviksi. Toimi näin:
- Lue tarjouslomake kokonaan ennen allekirjoitusta, myös käsin kirjoitetut lisäykset.
- Kirjaa ehtosi tarjoukseen: rahoitus, oman asunnon myynti, kuntotarkastus ja päivämäärät.
- Jos asunto-osakkeen kunnosta paljastuu tarjouksen jälkeen merkityksellinen puute, ilmoita siitä heti kirjallisesti ja vaadi käsiraha takaisin.
- Jos vastapuoli vetäytyy, esitä vaatimuksesi kirjallisesti ja säilytä tarjous, kuitit ja viestit.
Muutaman sadan euron kuluista ei yleensä kannata riidellä. Tuhansien eurojen käsiraha tai vakiokorvaus kannattaa selvittää.
Laki Lehtonen auttaa, kun ostotarjouksesta vetäytyminen, käsirahan palautus tai vakiokorvaus on riitautunut. Luemme tarjouslomakkeesi ja viestisi lakia vasten, arvioimme, kumpi maksaa ja kuinka paljon, ja kirjoitamme vaatimuksen tai vastauksen vastapuolelle. Autamme asuntokauppaa koskevissa riidoissa: takanamme on yli 1 000 hoidettua kuluttajariitaa. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
