Hinnanalennus asuntokaupassa
Kun ostaja vaatii hinnanalennusta asuntokaupassa, hänellä on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten kohtuulliseen alennukseen (AsKL 6 luku 16 §). Myyjän ei tarvitse tietää virheestä. Käytetyn asunnon kaupassa ei ole korjausporrasta, joten hinnanalennus on ensisijainen seuraus. Kiinteistössä alennus on kauppahinnan ja virheellisen kiinteistön kaupantekohetken arvon erotus (MK 2 luku 31 §). Palautettavalle summalle maksetaan korkoa siitä päivästä, jona myyjä sai rahat. Purku vaatii enemmän. Ratkaisussa KKO 2015:58 Ostaja vaati 68 000 euron talokaupan purkua ja vasta korkeimmassa oikeudessa toissijaisesti 44 300 euron hinnanalennusta. Korkein oikeus piti virhettä olennaisena, koska välttämättömät korjauskulut olivat merkittävät eikä niiden lopullista määrää voinut riittävän varmasti arvioida. Kauppa purettiin. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Hinnanalennuksen määrä ei ole yksiselitteinen, koska jokaisella virheellä on omat piirteensä. Siksi sinun on hyvä tietää, mistä summa muodostuu ja mitä sinulta itseltäsi vaaditaan, jotta oikeus alennukseen säilyy.
Hinnanalennus asunnon virheen seuraamuksena
Asunnon virheet ovat useimmiten laatuvirheitä. Asunnossa on virhe, jos se on ”varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää” (AsKL 6 luku 11 §). Arviossa painavat asunnon hinta, ikä, alueella tavanomainen varustetaso ja kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset. Kohtuullinen hinnanalennus määräytyy tapauskohtaisesti. Huomioon otetaan virheen merkitys asunnon käyttöön, ulkonäköön ja vaihtoarvoon sekä se, kuinka helposti virhe on korjattavissa.
Myyjän tietoisuus ei vaikuta hinnanalennuksen määrään, vaan virheperusteeseen ja vahingonkorvaukseen. Jos myyjä tiesi viasta ja jätti kertomatta, kyse on tiedonantovirheestä (AsKL 6 luku 11 §), ja voit vaatia lisäksi korvausta vahingostasi (AsKL 6 luku 17 §). Salainen virhe, kuten rakenteiden sisällä oleva kosteusvaurio, on täysi virhe heti, kun poikkeama on merkittävä. Hinnanalennus mitoitetaan virheen mukaan kummassakin tapauksessa. Vahingonkorvauksesta myyjä vapautuu vain osoittamalla, ettei virhe johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan.
Seuraus riippuu virheen arvosta, ja kaksi seuraamusta eivät ole samalla asteikolla. Hinnanalennus on virheen arvo. Purussa saat koko kauppahinnan takaisin korkoineen ja palautat asunnon (AsKL 6 luku 28 §). Ratkaisussa KKO 2015:58 hinnanalennuksena vaadittiin 44 300 euroa 68 000 euron kaupasta, ja hovioikeus oli arvioinut välttämättömät korjaukset 20 000 euroksi. Korkein oikeus ei ratkaissut summaa, vaan purki kaupan, koska korjauskulujen määrään liittyi varteenotettava riski. Lähtisin itse siitä, että vanhan talon salaisessa virheessä vaaditaan purkua ja toissijaisesti hinnanalennusta heti alusta. Syy on ratkaisussa KKO 2015:58, jossa vasta korkeimmassa oikeudessa esitetty hinnanalennusvaatimus jätettiin tutkimatta.
Asunnon myyjän oikeudet
Käytetyn asunnon myyjällä ei ole lain nojalla oikeutta korjata virhettä hinnanalennuksen sijasta. Oikeus voi kuitenkin perustua kauppakirjaan. Yksityismyyjän kanssa luvun säännöistä voi poiketa kirjallisesti, ja kuluttajaostajan oikeuksia voi rajoittaa vain sopimuksessa yksilöityjen seikkojen osalta (AsKL 6 luku 2 §). Jos kauppakirjassa on tällainen ehto, anna myyjälle tilaisuus korjata virhe omalla kustannuksellaan ennen kuin vaadit alennusta.
Uudessa asunnossa tilanne on toinen. Myyjä saa omalla kustannuksellaan korjata virheen, jos hän ilmoituksesi jälkeen viipymättä tarjoutuu siihen (AsKL 4 luku 23 §). Voit kieltäytyä korjauksesta, jos siitä aiheutuisi sinulle olennaista haittaa tai asunnon arvon alenemista. Kieltäytyä voit myös, jos on vaara, että kulusi jäävät korvaamatta, tai jos siihen on muu erityinen syy. Jos korjaus ei tule kysymykseen tai sitä ei tehdä kohtuullisessa ajassa, saat vaatia virhettä vastaavaa hinnanalennusta. Jos sopimusrikkomus on olennainen, saat purkaa kaupan (AsKL 4 luku 25 §).
Mitä ostajalta vaaditaan?
Sinulta vaaditaan kahta asiaa, jotta oikeus hinnanalennukseen säilyy. Ensinnäkin sinun on tarkastettava asunto ennen kauppaa. Et voi vedota virheenä seikkaan, joka sinun olisi pitänyt huomata tarkastuksessa (AsKL 6 luku 12 §). Erityisiä teknisiä toimenpiteitä ei tarvitse tehdä, eikä myyjän antamia tietoja tarvitse tarkistaa ilman erityistä syytä.
Lisäksi ostajan on reklamoitava myyjää kohtuullisessa ajassa virheen havaittuaan. Laissa ei ole kuukausimäärää. Ilmoita virheestä heti, kun havaitset sen, ja esitä vaatimuksesi, kun alustava kustannusarvio on saatavissa (KKO 2016:69). Jos ostajan reklamointi kestää yli kohtuullisen ajan, menettää ostaja lähtökohtaisesti oikeutensa vaatia myyjää vastuuseen virheestä.
Ratkaisussa KKO 2016:69 Ostajat ilmoittivat alapohjan virheistä noin kaksi kuukautta niiden havaitsemisen jälkeen, ja se riitti ilmoitukseksi. Vaatimukset he esittivät vasta haastehakemuksessa noin vuoden kuluttua, ja oikeus vedota virheisiin oli menetetty. Korkein oikeus totesi, että ”reklamaatioon riittää summittainen arvio eikä reklamaatiossa ilmoitettu rahamäärä rajoita lopullisia vaatimuksia”. Ostaja ei myöskään saa lykätä vaatimusta sillä perusteella, ettei hänellä ole aikaa tai rahaa selvittää korjauskuluja. Ratkaisussa KKO 2008:8 Ostaja purki talon ennen ilmoitusta, ja 116 179,79 euron hinnanalennusvaatimus kaatui myöhäiseen virheilmoitukseen. Korkeimman oikeuden mukaan Myyjälle on varattava tilaisuus perehtyä väitettyihin virheisiin.
Käytetyn asunto-osakkeen yksityismyyjälle on yleensä ilmoitettava virheestä ja vaatimuksesta kohtuullisessa ajassa sekä viimeistään kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Kyse ei ole kahden vuoden takuusta. Laissa on poikkeuksia (AsKL 6 luku 14 §).
Kiinteistön laatuvirheestä ja vaatimuksesta on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa. Yleinen takaraja on viisi vuotta hallinnan luovutuksesta, mutta laissa on poikkeuksia (MK 2 luku 25 §). Kyse ei ole viiden vuoden takuusta. Saatavan vanhentuminen arvioidaan erikseen.
Uuden asunnon myyjän vastuu ei pääty automaattisesti vuositarkastukseen. Sen reklamaatiosäännöt arvioidaan erikseen (AsKL 4 luku 18-20 §).
Mitä tämä tarkoittaa sinulle. Kirjoita myyjälle heti, kun vika löytyy, ja sano kirjeessä, että vaadit hinnanalennusta. Hanki alustava kustannusarvio ja ilmoita summa myyjälle, kun se on tiedossa. Älä odota lopullista laskua. Anna myyjälle tilaisuus käydä katsomassa vika ennen kuin purat rakenteita. Satojen eurojen puutteesta riitely ei yleensä kannata, tuhansien eurojen virheen riitauttaminen voi kannattaa.
Autamme asuntokauppaa koskevissa riidoissa: takanamme on yli 1 000 hoidettua kuluttajariitaa. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Artikkelia on ollut kirjoittamassa oikeustieteen opiskelija Camilla Lepistö.
Asuntokaupan ja asunnon remontointiin liittyvissä erimielisyyksissä käytettävissäsi on Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy:n erittäin laaja osaaminen. Sen avulla asiasi voidaan arvioida perusteellisesti usein jo ensimmäisen maksuttoman puhelun aikana. Näin voit olla varma, ettet maksa turhasta asiamiehen käytöstä, jos siihen ei ole tarvetta.
