Myyjän tiedonantovelvollisuus asuntokaupassa tarkoittaa, että kun myyt asuntosi, vastaat antamistasi tiedoista ja siitä, mistä vaikenit. Asunnossa on virhe, jos se ei vastaa tietoja, jotka annoit ennen kauppaa ja joiden voi olettaa vaikuttaneen kauppaan (AsKL 6 luku 11 §). Virhe on myös se, että jätit kertomatta erityisestä seikasta, josta sinun täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja saattoi perustellusti olettaa saavansa tiedon. Kiinteistössä vastaava sääntö on maakaaressa (MK 2 luku 17 §). Väärä tieto sitoo sinua lähtökohtaisesti, vaikka et tiennyt sen olevan väärä. Ostajan on näytettävä, mitä hänelle kerrottiin, joten kirjallinen tieto ratkaisee riidan. Salaisesta virheestä vastaat, vaikka et tiennyt siitä lainkaan. Ratkaisussa KKO 2015:58 tietämättömän myyjän 68 000 euron kiinteistökauppa purettiin.

Mitä myyjän tiedonantovelvollisuus tarkoittaa

Sinun on ennen kaupantekoa annettava ostajalle oikeat ja riittävät tiedot asunnosta. Et saa antaa virheellisiä tietoja etkä vaieta seikasta, josta tiedät tai josta sinun täytyy olettaa tienneen (AsKL 6 luku 11 §). Kiinteistössä riittää, että sinun olisi pitänyt tietää seikasta (MK 2 luku 17 §). Laiminlyönti on virhe vain, jos sen voi olettaa vaikuttaneen kauppaan. Kiinteistön kaupassa vastaat myös välittäjäsi antamista tiedoista ja tämän laiminlyönneistä (MK 2 luku 20 §).

Velvollisuus koskee sekä asunto-osakkeen että kiinteistön kauppaa. Sanamuodot eroavat hieman, mutta perusajatus on sama. Ostajan on voitava tehdä päätöksensä oikeiden tietojen perusteella. Kirjaa siksi kaikki, mitä kerrot, myyntiesitteeseen tai kauppakirjaan.

Mitä asioita myyjän on kerrottava

Kerro kaikki olennaiset tiedot, jotka vaikuttavat asunnon arvoon, käyttöön tai ostajan halukkuuteen tehdä kauppa. Tällaisia ovat havaitut vauriot ja viat sekä kosteus- tai homeongelmat, yleensä myös aiemmin korjatut. Kerro tiedossa olevat putki-, katto- tai julkisivuremontit ja niiden arvioitu maksuosuus. Kerro kaava- tai rakennussuunnitelmat, jotka vaikuttavat asumiseen, ja poikkeavat käyttörajoitukset.

Ratkaisu KKO 2020:26 näyttää, millaisen riidan yksi myyntiesitteestä puuttuva luku voi aiheuttaa. Ostajat maksoivat putkiremontoidusta asunnosta 91 500 euron velattoman hinnan. Asunnon osuudeksi yhtiön putkiremonttilainasta tarkentui 18 791,48 euroa, ja ostajat vaativat sitä välitysliikkeeltä vahingonkorvauksena. Myyntiesite ei kertonut arviota ostajien maksuosuudesta, ja korkein oikeus totesi esitteen olleen puutteellinen (kohta 22). Välittäjä oli kuitenkin täydentänyt tiedot ostotarjoukseen ja kauppakirjaan ja kertonut summan suuruusluokan, joten ostajien korvausvaatimus välitysliikettä vastaan hylättiin (kohta 27). Korkein oikeus kirjasi säännön: ”Jos välittäjä havaitsee, että ostajilla on virheellinen käsitys osakkeisiin liittyvästä taloudellisesta vastuusta, hänen on korjattava tämä käsitys antamalla oikeat tiedot” (kohta 24). Myyjä vastaa myös välittäjänsä antamista ja antamatta jättämistä tiedoista (AsKL 6 luku 27 §). Kiinteistön kaupassa virhe on myös se, että myyjä jättää oikaisematta havaitsemansa ostajan väärän käsityksen ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön aiottuun käyttöön (MK 2 luku 17 §).

Jos tiedät ongelmasta, älä vähättele sitä äläkä jätä sitä mainitsematta, vaikka se ei itsestäsi tunnu merkittävältä. Olennaisuus arvioidaan siitä, mitä ostaja saattoi perustellusti olettaa saavansa tietää ja olisiko tieto vaikuttanut kauppaan (AsKL 6 luku 11 §).

Entä jos myyjä ei ole varma tiedon paikkansapitävyydestä

Jos et ole varma jostakin tiedosta, kerro myös epävarmuus. Tieto, jonka esität varmana, sitoo sinua lähtökohtaisesti, vaikka olisit itse erehtynyt (AsKL 6 luku 11 §, MK 2 luku 17 §). Arvailu ja asioiden esittäminen varmana voi siis johtaa siihen, että asunnossa katsotaan olevan virhe. Turvallisin tapa on kirjata, mitä tiedät ja mistä tieto on peräisin, esimerkiksi ”kuntotarkastusraportin mukaan”.

Älä myöskään oleta, että ostaja selvittää asiat itse. Ostajalla on selonottovelvollisuus, mutta se ei poista sinun velvollisuuttasi kertoa tiedossasi olevista seikoista. Ostaja ei ole velvollinen tarkistamaan antamiesi tietojen paikkansapitävyyttä ilman erityistä syytä (AsKL 6 luku 12 §, MK 2 luku 22 §). Toisaalta ostaja ei voi vedota vikaan, jonka hän olisi itse nähnyt tavanomaisessa tarkastuksessa. Jos kumpikin oli huolimaton, asunnon ostaja voi vaatia olosuhteisiin nähden kohtuullista hinnanalennusta (AsKL 6 luku 19 §). Lue: Ostajan selonottovelvollisuus asunto- ja kiinteistökaupassa.

Mitä tapahtuu, jos tiedonantovelvollisuus laiminlyödään

Jos jätät kertomatta olennaisen tiedon tai annat virheellistä tietoa, asunnossa on virhe (AsKL 6 luku 11 §) ja kiinteistössä laatuvirhe (MK 2 luku 17 §). Ostajalla on silloin oikeus virhettä vastaavaan hinnanalennukseen. Jos virheestä aiheutuu olennaista haittaa eikä muu seuraamus ole kohtuullinen, hän voi purkaa kaupan (AsKL 6 luku 16 §). Kiinteistössä purku vaatii olennaisen virheen (MK 2 luku 17 §). Lisäksi ostaja voi vaatia vahingonkorvausta, jollet osoita, ettei virhe johdu huolimattomuudestasi (AsKL 6 luku 17 §, MK 2 luku 32 §). Tiedonantovirheessä tämä on myyjälle yleensä vaikea näyttää.

Ostajan on ilmoitettava virheestä ja vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa ja viimeistään kahden vuoden kuluessa asunnon hallinnan luovutuksesta, kiinteistössä viiden vuoden (AsKL 6 luku 14 §, MK 2 luku 25 §). Jos olet menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti, määräajat eivät suojaa sinua. Riita voi maksaa tuhansia euroja ja kestää vuosia. Ratkaisussa KKO 2016:69 kiinteistön ostajat menettivät koko vaatimuksensa, koska he ilmoittivat vaatimuksistaan vasta noin vuoden kuluttua vaurioiden löytymisestä.

Miten myyjä voi toimia oikein

Paras tapa täyttää tiedonantovelvollisuus on kertoa kaikki kirjallisesti. Kirjaa tiedossa olevat viat, tehdyt korjaukset ja epävarmat asiat myyntiesitteeseen ja kauppakirjaan. Anna ostajalle kuntotarkastusraportti, isännöitsijäntodistus, yhtiökokousten pöytäkirjat ja korjaussuunnitelmat. Jos ostaja ymmärtää jonkin asian väärin, oikaise se heti ja kirjallisesti.

Mitä tämä tarkoittaa sinulle. Ennen kuin laitat asunnon myyntiin, listaa kaikki, mitä tiedät sen vioista ja remonteista. Pyydä isännöitsijältä tuore todistus ja katso siitä tulevat remontit ja lainaosuudet. Kirjaa listasi myyntiesitteeseen. Kun ostaja kysyy jotain, mistä et ole varma, sano se ääneen ja kirjaa vastaus. Säilytä kaikki viestit. Näin väärän tiedon riita jää yleensä syntymättä.

Laki Lehtonen apuna asuntokaupan kysymyksissä

Asuntokaupan vastuut herättävät kysymyksiä sekä myyjissä että ostajissa. Autamme arvioimaan tiedonantovelvollisuuden laajuutta, laatimaan kauppakirjan ja selvittämään vastuutilanteen, kun kauppa riitautuu. Käymme tilanteesi läpi usein jo ensimmäisen puhelun aikana. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton. Ota yhteyttä.

Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy hoitaa asuntokaupan virhe- ja riitatilanteet kokonaisuudessaan. Saat realistisen arvion siitä, onko kaupan purkaminen tai muu vaatimus perusteltu, ennen kuin sitoudut mihinkään.

Asuntokaupan ja asunnon remontointiin liittyvissä erimielisyyksissä käytettävissäsi on Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy:n kokemus asuntoriidoista. Arvioimme asiasi perusteellisesti usein jo ensimmäisen puhelun aikana, jotta et maksa turhasta.

Lue myös: