Miksi taloyhtiön korjaus tuli myyjän arvioitavaksi?
Asunnon velaton kauppahinta oli 214 000 euroa. Kaupan jälkeen paljastui valesokkelirakenteen vaurio, joka aiheutti terveyshaittaa ja merkittävän korjaustarpeen taloyhtiössä. Korjaus kuului asunto-osakeyhtiön vastuulle, mutta kustannukset vaikuttivat myös ostajien taloudelliseen asemaan.
Ostajat vaativat 25 000 euron hinnanalennusta. Myyjät kiistivät vastuunsa. Lautakunta ei pitänyt näytettynä, että myyjät olisivat tienneet vauriosta. Asiaa arvioitiin siksi salaisena taloudellisena virheenä.
Tämä on ostajan kannalta olennainen ero. Myyjän tietämättömyys ei tässä tapauksessa yksin ratkaissut sitä, voiko hinnanalennusta saada. Arvioinnissa painoi odottamattoman vaurion vaikutus asunnon omistamiseen liittyviin kustannuksiin.
Riskirakenne ja todellinen vaurio olivat eri asioita
Lautakunta totesi, että ”pelkkää valesokkelia ei ole pidettävä asuntokauppalaissa tarkoitettuna virheenä, ellei siitä ole aiheutunut virheeksi katsottavaa seurausta”. Rakenne oli ollut rakennusaikanaan yleisesti hyväksytty.
Tässä seurauksia kuitenkin oli. Lautakunta katsoi vaurion aiheuttaneen terveyshaittaa ja laajan korjaustarpeen. Ostajien ei tullut varautua näin laajoihin korjaustarpeisiin pelkästään sen tiedon perusteella, että taloyhtiössä on valesokkeli.
Suositeltu hinnanalennus oli 15 000 euroa. Määrässä otettiin huomioon korjauksesta saatava hyöty, joten kyse ei ollut kaikkien korjauskulujen siirtämisestä myyjälle.
Rakenteen nimi ei ole riidan ratkaisu
Lähtisin tällaisessa asiassa tutkimusnäytöstä. Mitä vauriota on todettu, mitä siitä seuraa ja mitä korjaus todella maksaa ostajalle? Pelkkä rakennetyypin nimeäminen ei vastaa näihin kysymyksiin.
Tarvittavia asiakirjoja ovat kauppakirja, ennen kauppaa annetut tiedot, vauriotutkimukset sekä taloyhtiön korjauspäätökset ja kustannuslaskelmat. Samalla on erotettava tavanomainen kunnossapito siitä odottamattomasta lisärasituksesta, johon vaatimus perustuu.
Tähän sarjaan valituissa kahdessa asunto-osakkeiden taloudellista virhettä koskevassa KRIL-ratkaisussa suositettiin kummassakin 15 000 euron hinnanalennusta. Toisessa syy oli valesokkelin vaurio, toisessa yllättävä putkiremontti. Kahdesta valitusta tapauksesta ei voi päätellä yleistä korvaustasoa.
Suositus auttaa arvioinnissa, mutta ei määrää omaa lopputulosta
KRIL:n päätös on ratkaisusuositus, ei tuomio. Tässä artikkelissa käsitellään juuri tämän tapauksen perusteluja. Kiinteistökaupan ostajan tutkimisvelvollisuutta käsittelee erikseen KKO 2019:16.
Autamme myyjän vastuun ja ostajan vaatimuksen arvioinnissa. Kerro, koskeeko kauppa asunto-osaketta vai kiinteistöä ja onko vauriosta tutkimusraportti. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Lue myös yllättävää putkiremonttia koskevasta KRIL-ratkaisusta.
Lähde
KRIL D/2162/42/2021. Artikkeli perustuu julkaistuun ratkaisuun. Kuvituskuva ei esitä tapauksen kohdetta.
