Asuntokaupan purku
Asuntokaupan purku voi tulla ajankohtaiseksi, kun ostetusta asunnosta tai talosta löytyy vakava virhe. Onko purku perusteltu vai kannattaako vaatia hinnanalennusta? Autamme selvittämään vaihtoehdot ennen kuin ryhdyt kalliiseen riitaan.
Palvelemme sekä ostajia että myyjiä. Arvioimme kaupan asiakirjat, virhettä koskevan näytön ja kuluriskin. Toimistomme on hoitanut yli 1 000 riitaa. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Mitä teet, kun asunnosta löytyy virhe?
-
1. Reklamoi kirjallisesti
Kerro kirjallisesti, mitä virhettä asia koskee, milloin havaitsit sen ja mitä vaadit. Säilytä viestit. Älä odota kustannusarviota ennen reklamaatiota.
-
2. Hanki kustannusarvio virheestä
Pyydä kirjallinen selvitys virheestä ja arvio korjauskustannuksista. Sovi tutkimuksista ja niiden hinnasta etukäteen. Säilytä myös kuvat, sopimus ja kuitit.
-
3. Ota yhteyttä Laki Lehtoselle
Voit ottaa meihin yhteyttä myös ennen kustannusarvion hankkimista. Käymme läpi tilanteesi ja seuraavan toimenpiteen. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Milloin asuntokaupan purkaminen on mahdollista?
Selvitä ensin, mitä ostit ja keneltä. Asunto-osakkeen kauppaan sovelletaan asuntokauppalakia, kiinteistön kauppaan maakaarta. Uuden asunnon kaupassa virheen oikaisu on ensisijainen, ja purku edellyttää olennaista sopimusrikkomusta (AsKL 4 luku 25 §).
Asunto-osakkeen kaupan purku
Yksityiseltä ostetun käytetyn asunto-osakkeen ostaja saa vaatia asuntokaupan purkamista, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena (AsKL 6 luku 16 §). Virhe voi olla sovitusta poikkeaminen, väärä tai puuttuva tieto tai salainen virhe. Salainen virhe tarkoittaa, että asunto on merkittävästi huonompi kuin sinulla oli perusteltua aihetta edellyttää (AsKL 6 luku 11 §). Arviossa painavat muun muassa asunnon hinta ja ikä. Elinkeinonharjoittajalta ostetun käytetyn asunnon purkuun sovelletaan 4 luvun 25 §:ää (AsKL 6 luku 16 §).
Talokaupan purku ja kiinteistökaupan purku
Kiinteistönä myydyn omakotitalon kaupan purku ratkeaa maakaaren mukaan. Ostajalla on laatuvirheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa (MK 2 luku 17 §). Purkukanne on nostettava kymmenen vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta (MK 2 luku 34 §). Virheestä ja vaatimuksista on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa, pääsääntöisesti viimeistään viidessä vuodessa hallinnan luovutuksesta (MK 2 luku 25 §).
Lähtisin itse siitä, että purkua kannattaa vaatia vain, jos et olisi ostanut kohdetta edes alennettuun hintaan virheestä tietäen. Tämä on korkeimman oikeuden oma lähtökohta ratkaisussa KKO 2015:58. Muissa tapauksissa hinnanalennus on yleensä realistisempi tavoite.
Jos kyse on tilaamasi remontin virheestä, sopimusvastuu arvioidaan erikseen. Siirry remonttiriitojen ohjeeseen. Taloyhtiön kunnossapitovastuu taas käsitellään vastuunjakotaulukossa.
Purku vai hinnanalennus?
Hinnanalennus ja purku ovat eri seuraamuksia, eikä niitä mitata samalla asteikolla. Hinnanalennus vastaa virheen arvoa. Asunto-osakkeen kaupassa se on virhettä vastaava tai muuten kohtuullinen määrä (AsKL 6 luku 16 §). Kiinteistön kaupassa se on sovitun hinnan ja virheellisen kiinteistön arvon erotus (MK 2 luku 31 §). Purussa myyjä palauttaa koko kauppahinnan korkoineen ja sinä luovutat kohteen takaisin (AsKL 6 luku 28 §, MK 2 luku 33 §).
Hinnanalennus voi tulla kyseeseen, vaikka purkukynnys ei ylity. Ratkaisussa KKO 2009:39 ostajalle tuomittiin lämmitysjärjestelmän virheestä 4 000 euron hinnanalennus. Se oli noin prosentti 395 000 euron kauppahinnasta. Virhe haittasi asumista. Vahingonkorvaus arvioidaan erikseen. Käytetyn asunto-osakkeen yksityinen myyjä vapautuu siitä osoittamalla, ettei virhe johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan (AsKL 6 luku 17 §).
Vaadi purkua ja toissijaisesti hinnanalennusta samassa kanteessa. Ratkaisussa KKO 2013:23 ostaja oli hävinnyt purkukanteen lainvoimaisesti. Myöhempää hinnanalennuskannetta samoista virheistä ei enää tutkittu. Yksi oikeudenkäynti, molemmat vaatimukset.
Oletko saanut vaatimuksen asunnon myyjänä?
Pyydä yksilöity selvitys virheestä ja sen perusteella vaaditusta hyvityksestä. Kerää kauppaa edeltäneet tiedot, tarkastusraportit ja viestit. Vaatimuksen saaminen ei vielä osoita sen oikeellisuutta. Ostaja ei lähtökohtaisesti saa vedota seikkaan, jonka hän tiesi tai olisi pitänyt havaita tarkastuksessa (AsKL 6 luku 12 §, MK 2 luku 22 §). Käytetyn asunto-osakkeen yksityismyyjälle on ilmoitettava virheestä ja vaatimuksista pääsääntöisesti viimeistään kahdessa vuodessa hallinnan luovutuksesta (AsKL 6 luku 14 §). Kyse on ilmoituksen takarajasta, ei vastuun automaattisesta päättymisestä. Myyjän vastuun koko kuva on sivulla Myyjän vastuu asuntokaupassa. Kosteusvauriota koskeva myyjän ohje on omalla sivullaan.
Kokemuksia asuntokaupan purusta: milloin oikeus on purkanut kaupan?
KKO 2015:58: purku ei ratkea prosenttilaskulla. Ostaja oli maksanut vuonna 1955 rakennetusta talosta 68 000 euroa. Hovioikeus arvioi alapohjan ja pesutilojen korjauskustannuksiksi 20 000 euroa eli 29 prosenttia kauppahinnasta ja hylkäsi purun. Korkein oikeus purki kaupan. Sen mukaan ”salaisen virheen olennaisuusarviointi on tehtävä kokonaisharkinnan perusteella”, eikä 40 prosentin rajaa ole. Korjaus oli välttämätön ja sen lopullinen hinta epävarma, joten riski sai palautua myyjälle. Lue KKO 2015:58 Finlexistä.
Helsingin hovioikeus 22.12.2016, nro 1811 (S 15/3050): purku pysyi. Ostajat olivat maksaneet vuonna 1962 rakennetun rivitaloyhtiön huoneistosta 480 000 euroa. Kaupan jälkeen huoneistossa todettiin kosteus- ja mikrobivaurio, joka vaati huoneiston laajaa purkamista ja korjaamista. Ostajat joutuivat muuttamaan pois useita kertoja, ja heille aiheutui terveyshaitta. Ostajien osakkeisiin kohdistui huoneiston korjauksista noin 15 000 euroa. Hovioikeuden mukaan virheet maksaisivat ostajille kaikkiaan vähintään noin 95 000 euroa, eikä lopullista summaa tiedetty. Hovioikeus totesi: ”kaupan kohteen virheestä on aiheutunut Ostajille olennaista haittaa. Muuta seuraamusta kuin kaupan purkua ei voida pitää kohtuullisena.” Myyjät velvoitettiin palauttamaan kauppahinta ja korvaamaan ostajien hovioikeuskuluja 62 222 euroa.
Helsingin hovioikeus 21.12.2017, nro 1505 (S 16/2002): ei purkua, mutta 74 854 euron hinnanalennus. Ostajat vaativat 458 000 euron asunto-osakkeen kaupan purkua. Virheet olivat merkittäviä, mutta korjattavissa kuudesta kahdeksaan viikossa ilman kohtuutonta haittaa. Hovioikeus piti hinnanalennusta riittävänä seuraamuksena ja korotti sen 74 854 euroon.
Miten autamme asuntokauppariidassa?
Sovitussa toimeksiannossa lakimies arvioi vaatimuksen perusteet ja näytön. Ostajan kanssa selvitämme, onko tavoitteena purku vai hinnanalennus. Myyjän kanssa arvioimme, miltä osin vaatimus on perusteltu. Laadimme vaatimuksen tai vastauksen ja neuvottelemme ratkaisusta. Jos asia etenee oikeuteen, arvioimme kanssasi myös oikeudenkäynnin kuluriskin.
Mitä asiakirjoista arvioidaan?
Kauppakirja ja myyntitiedot kertovat, mitä sinulle luvattiin. Tarkastusraportti kertoo, mitä tiesit ennen kauppaa. Tekninen lausunto tarvitaan vaurion, korjaustavan ja kustannusten epävarmuuden arviointiin. Reklamaatio on tehtävä kohtuullisessa ajassa, eikä sitä pidä lykätä lopulliseen korjauslaskuun asti. Kiinteistön ilmoitusohjeet löydät sivulta Kiinteistökaupan virheestä ilmoittaminen.
Jos riita päätetään sovinnolla, lue myös kiinteistökaupan sovintosopimusta koskeva KKO 2014:70.
Mitä asian hoitaminen maksaa?
Asiakaspalvelu kartoittaa tilanteesi maksutta. Lakimiehen toimeksiannosta ja laskutettavan työn aloittamisesta sovitaan erikseen. Selvitämme mahdollisuuden käyttää oikeusturvavakuutusta ja arvioimme kustannukset asian laajuuden mukaan. Laaja kiinteistöriita voi maksaa huomattavasti tavallista riita-asiaa enemmän. Katso hinnasto ja vakuutuksen käyttäminen.
Mitä lakimiehen apu maksaa asuntoasiassa?
Selvitämme ennen toimeksiantoa, voiko oikeusturvavakuutuksesi korvata asian hoitamisen kuluja. Korvattavuus riippuu asiasta ja vakuutusehdoista. Käymme kanssasi läpi työn hinnoittelun, omavastuun ja muut sinulle jäävät kulut ennen asian hoitamisen aloittamista.
Meidän palkkaamisesta ei synny sinulle yllättäviä kuluja.
Onko asuntokauppasi riitautunut?
Autamme sekä ostajaa että myyjää selvittämään vaatimuksen, näytön ja seuraavan toimenpiteen.
Ensimmäinen kartoittava yhteydenotto ei sido sinua mihinkään.
Kerro tilanteesi lyhyesti
Kerro, oletko ostaja vai myyjä ja koskeeko asia asunto-osaketta vai kiinteistöä. Kuvaa havaittu virhe, esitetty vaatimus ja mahdollinen määräaika.
Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton. Lakimiehen työstä ja hinnasta sovitaan erikseen. Katso hinnoittelumme.
Asuntokaupan purkuun liittyvät ohjeet
Myyjän vastuu kiinteistökaupassa
Asuntokaupan purku kosteusvaurion vuoksi
Kiinteistökaupan reklamaatio ja määräajat
Usein kysytyt kysymykset
Milloin asuntokaupan voi purkaa?
Yksityiseltä ostetun käytetyn asunto-osakkeen kaupan voi purkaa, jos virheestä aiheutuu olennaista haittaa eikä hinnanalennus riitä seuraamukseksi (AsKL 6 luku 16 §). Kiinteistön kaupassa virheen on oltava olennainen (MK 2 luku 17 §). Ratkaisussa KKO 2015:58 kauppa purettiin, vaikka hovioikeus oli arvioinut korjauskustannuksiksi 29 prosenttia kauppahinnasta. Lopullinen korjauskustannus oli epävarma. Ratkaisevaa on kokonaisarvio, ei prosenttiluku.
Voiko asuntokaupan perua kaupanteon jälkeen?
Allekirjoitettu kauppa sitoo. Jos kuluttajana perut kaupan elinkeinonharjoittajan kanssa ilman sopimuksen tai lain mukaista perustetta ennen hallinnan luovutusta, myyjälle voi syntyä oikeus vahingonkorvaukseen. Tämä koskee myös käytettyä asuntoa (AsKL 4 luku 32 ja 35 §; 6 luku 26 §). Virhe voi oikeuttaa kaupan purkuun. Osapuolet voivat myös sopia kaupan päättämisestä. Tarjousvaiheessa tilanne on toinen. Ratkaisussa KKO 2009:49 ostajat saivat 4 400 euron käsirahan takaisin, koska asunnosta löytyi kosteusvaurio tarjouksen ja kaupanteon välillä.
Miten talokaupan purku eroaa asunto-osakkeen kaupan purusta?
Kiinteistönä myydyn talon kaupassa sovelletaan maakaarta: ostaja saa vaatia kiinteistökaupan purkamista, jos laatuvirhe on olennainen (MK 2 luku 17 §). Purkukanne on nostettava kymmenen vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta (MK 2 luku 34 §). Yksityiseltä ostetun käytetyn asunto-osakkeen kaupassa purku edellyttää olennaista haittaa ja sitä, ettei muu seuraamus ole kohtuullinen (AsKL 6 luku 16 §). Kummassakin kaupassa hinnanalennus on purkua tavallisempi seuraamus.
Onko asuntokaupan purulle prosenttiraja?
Asuntokaupan purulle ei ole kiinteää prosenttirajaa. Korkein oikeus hylkäsi ratkaisussa KKO 2015:58 ajatuksen, että korjauskustannusten pitäisi olla vähintään 40 prosenttia kauppahinnasta. Purun edellytys on lähtökohtaisesti se, ettei kauppaa olisi syntynyt edes alennettuun hintaan, jos virhe olisi ollut tiedossa. Arviossa painavat myös korjauksen välttämättömyys ja kustannusten epävarmuus.
Mitä asuntokaupan purussa palautetaan?
Myyjä palauttaa kauppahinnan ja maksaa sille korkolain mukaista korkoa kauppahinnan vastaanottamisesta lukien (AsKL 6 luku 28 §, MK 2 luku 33 §). Sinä luovutat asunnon tai kiinteistön takaisin. Merkittävästä tuotosta tai hyödystä maksat myyjälle korvauksen. Myyjä puolestaan maksaa kohtuullisen korvauksen tarpeellisista ja hyödyllisistä kustannuksistasi. Kiinteistön kaupassa hyödyllisten kustannusten on pitänyt lisätä kiinteistön arvoa.
Onko myyjällä kahden tai viiden vuoden takuu?
Ei. Käytetyn asunnon kaupan kahden vuoden sääntö ja kiinteistön laatuvirheen viiden vuoden sääntö koskevat virheestä ilmoittamisen takarajaa. Virheestä on silti ilmoitettava kohtuullisessa ajassa. Kahden vuoden rajaa ei sovelleta elinkeinonharjoittajana toimivaan myyjään (AsKL 6 luku 14 §, MK 2 luku 25 §). Lue: Myyjän vastuu asuntokaupassa.
Missä ajassa asuntokaupan purkua pitää vaatia?
Asunto-osakkeen ja kiinteistön kaupassa määräajat ovat erilaiset. Lue asunto-osakkeen myyjän vastuusta ja ilmoitusajoista, kiinteistökaupan reklamaatiosta sekä kiinteistökaupan purkukanteen määräajasta.
Tuleeko asuntokaupan perumisesta sakko?
Ostotarjouksesta vetäytyminen ja jo tehdyn kaupan purkaminen ovat eri tilanteita. Käsirahaa ja vakiokorvausta käsittelee ostotarjouksen ja kaupan perumisen ohje.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Kaikki Artikkelit-
Pelkkä virheilmoitus ei riittänyt (KKO 2016:69)
Ostajat ilmoittivat virheistä ja varasivat oikeuden esittää vaatimuksia myöhemmin. Se ei riittänyt turvaamaan heidän asemaansa ratkaisussa KKO 2016:69. Vaatimusten täsmentäminen jäi liian myöhäiseksi. Tapauksessa ratkaistiin reklamaation oikea-aikaisuus, ei korjauskustannusten lopullista määrää.
-
Kiinteistökaupan sovinto esti uudet vaatimukset (KKO 2014:70)
15 000 euron sovinto esti ostajien uudet vaatimukset. Ostajat vetosivat salaisiin virheisiin, joista he eivät olleet tienneet sovintoa tehdessään. Näin kävi ratkaisussa KKO 2014:70, jossa ostajat olivat hyväksyneet laajan sovintoehdon. Ratkaisu on vuodelta 2014. Se koski kaupan jälkeen syntyneen riidan sopimista, joten sitä ei pidä lukea yleiseksi luvaksi poistaa myyjän vastuu kauppakirjasta.
-
Kuntotarkastajan vastuu asuntokaupassa: luimme 10 ratkaisua
Kuntotarkastajan vastuusta ei ole omaa lakia. Kuluttajan tilaamassa tarkastuksessa lautakunnat ovat soveltaneet kuluttajansuojalain 8 lukua. Vakuutuslautakunnan mukaan tarkastaja vastaa lähtökohtaisesti tarkastuksensa virheestä, ei talon viasta sinänsä. Lukemissamme kymmenessä ratkaisussa hovioikeudet ratkaisivat ostajan ja myyjän välisiä riitoja, ja tarkastajan vastuuta arvioivat lautakunnat.
-
Myyjän vastuu kiinteistökaupassa
Myyjän vastuu kiinteistökaupassa on antaa ostajalle oikeat ja riittävät tiedot kiinteistöstä. Virheen salaaminen voi pidentää vastuuta yli viiden vuoden määräajan. Myyjän on myös hyvä tiedostaa, että vastuu voi jatkua vuosia, vaikka omistajuus olisi jo siirtynyt.
