Tämä aihe on ollut viime aikoina julkisuudessa varsinkin uusia kerrostaloja vaivanneiden rakennusvirheiden takia. Eli seuraavassa käyn läpi niitä perusteita, joilla vuokraa pitäisi alentaa tai vuokranalennusta tulisi vaatia.Vuokranalennus perustuu lakiin asuinhuoneiston vuokrauksesta ja tarkemmin lain toiseen lukuun. Tärkeimmät pykälät tältä osin ovat toisen luvun 20 ja 23 §. Ensimmäisessä säädetään siitä, että asunnon tulee olla koko vuokrasuhteen riittävän hyvässä kunnossa. Jälkimmäisessä pykälässä taas säädetään ne tilanteet, joissa vuokranalennusta ja mahdollisesti vahingonkorvausta tulee maksaa.
Kuluttajariitalautakunta on usein paras paikka viedä vuokranalennusvaatimukset, koska siellä vastapuolen oikeudenkäyntikuluista ei synny riskiä. Käyn seuraavassa kolme lautakunnan antamaa suositusta läpi, joista saa hyvän kuvan siitä missä tilanteissa vuokranalennus saattaa tulla kyseeseen.
Ensimmäinen tapaus on vuodelta 2008 (3146/83/07), missä oli kyseessä asunnosta löydetty homevaurio. Tämän tapauksen erikoispiirteenä oli se, ettei vuokralainen ollut heti ilmoittanut havainnoistaan vuokranantajalle ja näin ollen vuokranantaja esitti, ettei vuokralainen ollut oikeutettu vuokranalennukseen. Huoneenvuokralain 23 §:n toisen momentin lähtökohtana on se, että vuokranalennuksen alkamispäivä on se päivä, jolloin vuokralainen ilmoitti puutteesta vuokranantajalle. Lautakunta on kuitenkin päätöksessään katsonut, että huoneiston kunto on laskenut hyväksyttävän tason alle jo useita kuukausia ennen vaurion havaitsemista. Näin ollen vuokralaisella on ollut oikeus saada huoneiston vuokraa alennetuksi riippumatta siitä, onko vuokranantaja tiennyt vauriosta vai ei.
Toinen tapaus on vuodelta 2009 (2884/83/08) ja siinä vuokranalennuksen alkamispäiväksi määritettiin muun näytön puuttuessa päivä, jolloin vuokralainen on tehnyt ensimmäisen ilmoituksen katon vuotamisesta. Vuokranantaja on vastineessaan vedonnut siihen, että asuntoa on voinut käyttää osan ajasta normaalisti ja näin ollen vuokranantajan jo myöntämä vuokranalennus on riittävä. Lautakunta on ratkaisussaan katsonut, että vuokranantajan ilmoittama haitta-aika ei perustu mihinkään asunnossa tehtyyn, sen kuntoa koskevaan tarkastukseen. Tästä voi siis vetää sen johtopäätöksen, että vuokranantajan on hyvä dokumentoida varsin tarkasti ne ajankohdat, jolloin haitta oikeasti vaikeuttaa asumista ja näin ollen siis oikeuttaa vuokranalennukseen.
Viimeisessä tapauksessa vuodelta 2012 (1152/83/11) on kyse hiukan eri näkökulmasta asunnon kuntoon. Kyseisessä tapauksessa riideltiin ilmanvaihdon riittävyydestä ja sisäilman laadusta. Vuokralainen on kärsinyt hengitysvaikeuksista ja sen perusteella alkanut epäillä sisäilman laatua. Selvitettyään asiaa, vuokralainen on saanut selville, että asuntoon on tehty terveystarkastus edellisen asukkaan aikana. Tarkastuksen perusteella huoneiston ilmanvaihto on havaittu puutteelliseksi eikä vuokranantaja ollut tehnyt tarkastuksen perusteella suositeltuja toimenpiteitä. Vuokranantaja on vastineessaan vedonnut, että suurin osa suosituksista on sellaisia asioita, jotka kuuluvat asukkaan puhtaanapitovelvollisuuteen. Lautakunta on päätöksessään katsonut, että vuokranantaja on vastuussa siitä, että huoneisto on asianmukaisessa ja siistissä kunnossa uuden vuokralaisen vuokrasuhteen alkaessa. Näin ollen vuokralainen oli oikeutettu vuokranalennukseen.
Vuokranantajan osalta tärkein asia selkeästi on, että hän dokumentoi asiat hyvin. Jos edellinen vuokralainen on maininnut, joistain puutteesta ja sillä voi olla vaikutusta seuraavan vuokralaisen asumismukavuuteen, tulisi puute korjata ennen asunnon uudelleen vuokraamista. Tämän lisäksi erityisen tärkeää on, varsinkin pitkäkestoisissa haittatapauksissa, riittävin väliajoin tarkastaa ja dokumentoida, onko asunto tai osa sitä asuinkelvoton. Edellä mainitulla seikalla voi olla suurikin merkitys silloin kun vuokranalennuksen aikaa määritellään.
Vuokralaisen osalta tärkein asia on muistaa ilmoittaa viasta tai haitasta heti, kun sellaista vaan epäilee. Muun näytön puuttuessa ilmoitusajankohta saattaa olla ratkaisevassa roolissa, kun vuokranalennuksen ajankohtaa määritellään.
Asunnon vuokraukseen liittyvissä riidoissa asiakkaan käytettävissä on Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy:n erittäin laaja osaaminen asuinhuoneiston vuokrauksesta annetusta laista sekä huoneistojen vuokrauksiin liittyvistä riidoista, minkä avulla asiakkaan asia voidaan arvioida perusteellisesti usein jo ensimmäisen maksuttoman puhelun aikana. Näin asiakas voi olla varma, ettei hän maksa turhasta asiamiehen käytöstä, jos siihen ei ole tarvetta.
(Kuvassa: Lissabonissa kujia riittää. Yleensä nämä taiteellisemmat kuvat tärähtävät, mutta välillä tietysti onnistuvatkin.)
Vuokranalennusta voi pyytä silloin, kun asuntoa ei voi käyttää tavanomaisella tavalla tai asunto ei ole vaadittavassa tai sovitussa kunnossa. Usein vuokranalennus tulee ajankohtaiseksi silloin, kun asunnossa suoritetaan remontti, joka haittaa asumista, mutta ei kuitenkaan estä asunnon käyttämistä. Vuokranalennusta voi myös saada asunnon lämmitykseen liittyvissä ongelmatilanteissa tai jos kodinkone rikkoutuu ja sen korjaaminen vie kohtuuttoman kauan aikaa.
Vuokranantajalla on velvollisuus viivytyksettä ilmoittaa vuokralaiselleen, jos vuokranantajan oikeus hallita huoneistoa päättyy esimerkiksi asunnon myymisen seurauksesta. Vuokranantajan ei siten tarvitse ilmoittaa myyntiaikeistaan vuokralaiselle. Myyntiaikeista ilmoittaminen on kuitenkin suositeltavaa, koska vuokralaisen kanssa on joka tapauksessa sovittava, milloin mahdollisia asuntoesittelyitä tullaan tekemään.
Vuokraa ei tarvitse maksaa silloin, kun asunto on asuinkelvoton. Esimerkiksi putkiremontin takia asunnossa ei välttämättä voi asua, jonka aikana vuokralaisella ei myöskään ole velvollisuutta maksaa vuokraa. Vuokranantajalla on kuitenkin oikeus periä pienimuotoista varastointivuokraa, jos asukas säilyttää tavaroitaan asunnossa sinä aikana, kun asunto on asuinkelvoton. Jos asuinkelvottomuus johtuu vuokralaisesta itsestään, on hänen maksettava vuokraa siltäkin ajalta, jolloin asunnossa ei voi asua.
Vuokrasopimuksen ehdoista saa sopia vapaasti ja halutussa laajuudessa, koska laki ei nimenomaisesti vaadi tietyistä ehdoista sopimista. Epäselvyyksien ja riitatilanteiden välttämiseksi vuokrasopimuksessa on kuitenkin tärkeää sopia selkeästi kaikista vuokrasuhteeseen liittyvistä ehdoista. Vuokrasopimukseen on tärkeää kirjata ensinnäkin vuokrattava kohde, vuokran määrä ja vuokra-aika. Lisäksi vuokrasopimuksessa on hyvä sopia esimerkiksi vuokravakuudesta ja vuokran korottamisesta sekä lemmikeistä, tupakoinnista, avainten määrästä sekä vuokralaisen oikeudesta tehdä asuntoon korjauksia tai muutoksia.
Määräaikaisen vuokrasopimuksen voi purkaa samoin perustein kuin toistaiseksi voimassa olevankin vuokrasopimuksen. Useimmiten vuokranantaja purkaa vuokrasopimuksen maksamattomien vuokrien takia, mutta syynä voi olla esimerkiksi myös vuokralaisen häiritsevän elämän vietto tai huoneiston huono hoitaminen. Vuokralainen taas saa purkaa vuokrasopimuksen, jos huoneiston käyttämisestä aiheutuu terveydelle ilmeistä vaaraa tai huoneisto tai osa siitä joutuu pois vuokralaisen hallinnasta ja tällä on vuokralaiselle olennainen merkitys. Vuokrasopimuksessa on myös mahdollista sopia muista vuokralaisen purkuperusteista.
Vuokrasopimuksen voi purkaa missä vaiheessa kuukautta tahansa. Purkuoikeuden käyttäminen edellyttää ainoastaan sitä, että lain mukainen purkuperuste on olemassa. Tämä koskee sekä vuokranantaja- että vuokralaislähtöistä vuokrasopimuksen purkamista.
