Osakkeenomistajan vastuu remontista jakautuu lain mukaan kahtia. Sinä pidät kunnossa huoneistosi sisäosat, yhtiö rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät, kuten vesi- ja sähköjärjestelmän (AsOyL 4 luku 2 ja 3 §). Lokakuun 2026 alusta yhtiön vastuulle tulevat myös ikkunat (L 535/2026). Itse teettämästäsi asennuksesta yhtiö vastaa kahdessa tilanteessa (AsOyL 4 luku 2 § 3 mom). Yhtiö on hyväksynyt sen vastuulleen, tai asennus rinnastuu yhtiön omaan työhön ja yhtiö on voinut valvoa sitä. Muuten asennus jää lähtökohtaisesti sinun vastuullesi. Vahingosta vastaat, jos rikoit lakia tai yhtiöjärjestystä tahallasi tai huolimattomuuttasi (AsOyL 24 luku 2 §). Remonttisäännösten rikkomisessa huolimattomuus oletetaan. Korkein oikeus veti rajan tapauksessa KKO 2003:80. Osakas velvoitettiin korvaamaan yhtiölle lattialämmityksen ja laatoituksen 10 613,65 markan lisäkulu.
Osakkeenomistajan oikeus teettää remontteja huoneistossaan
Saat tehdä kustannuksellasi muutoksia huoneistossasi (AsOyL 5 luku 1 §). Muutoksen on oltava yhtiöjärjestyksessä määrätyn käyttötarkoituksen mukainen, ja työ on tehtävä hyvän rakennustavan mukaisesti. Oikeus koskee omaa huoneistoasi. Yhtiön hallinnassa oleviin tiloihin tarvitset yhtiön suostumuksen, jota haetaan kirjallisesti hallitukselta (AsOyL 5 luku 8 §). Esteettömyyttä parantavan muutoksen saat tehdä yhtiön tiloissakin ilmoituksella. Rakennuksen ulkopinta on parvekkeen kohdalla yhtiön vastuulla (AsOyL 4 luku 2 § 4 mom), joten julkisivuun vaikuttava muutos ei yleensä ole yksin sinun päätettävissäsi.
Osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuus
Ilmoita kunnossapito- ja muutostyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle (AsOyL 4 luku 7 § ja 5 luku 2 §). Velvollisuus syntyy, kun työ voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla olevaan osaan tai toisen huoneiston käyttämiseen. Naapureille tiedon antaa hallitus tai isännöitsijä. Yhtiöllä on oikeus valvoa, että työ tehdään rakennusta vahingoittamatta, hyvän rakennustavan mukaan ja asetettuja ehtoja noudattaen (AsOyL 5 luku 7 §). Maksat valvonnan tarpeelliset ja kohtuulliset kulut. Lue: Osakkaan ilmoitusvelvollisuus remonteista.
Osakkeenomistaja voi joissain tilanteissa teettää osakehuoneistossa myös taloyhtiön vastuulla olevia remontteja
Rakenteet ja eristeet ovat yhtiön kunnossa pidettäviä, jollei yhtiöjärjestys määrää toisin (AsOyL 4 luku 1 ja 2 §). Kunnossapitovastuu ei estä sinua tekemästä muutostyötä, joka koskee rakenteita. Silloin tarvitset muutostyöilmoituksen, ja yhtiö voi asettaa ehtoja tai kieltää työn, jos se olisi kohtuuton (AsOyL 5 luku 2 ja 3 §). Yhtiölle kuuluvasta viasta sinun on ilmoitettava viivytyksettä (AsOyL 4 luku 8 §).
Aina ei tarvitse odottaa. Saat teettää yhtiön kustannuksella kiireellisen kunnossapitotyön, joka on tarpeen lisävahingon välttämiseksi (AsOyL 4 luku 4 § 2 mom). Saat teettää myös työn, jonka tekemättä jättäminen aiheuttaa sinulle vähäistä suurempaa haittaa, jos yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen jälkeen ryhtynyt viivytyksettä riittäviin toimiin. Yhtiön on korvattava tarpeelliset ja kohtuulliset kulut. Korkein oikeus katsoi ratkaisussa KKO 2015:87, ettei kirjallinen huomautus ollut ehdoton muotovaatimus, kun yhtiö tiesi korjaustarpeesta ja kieltäytyi. Yhtiö velvoitettiin korvaamaan osakkaalle 7 689,40 euron korjauskulut. Lähetä huomautus silti kirjallisesti, niin riitaa muodosta ei synny.
Osakkeenomistajan on huolehdittava, että remontti tehdään laadukkaasti
Vastaat siitä, että työ tehdään hyvän rakennustavan mukaisesti (AsOyL 5 luku 1 § 2 mom). Vastaat vahingosta, jonka aiheutat yhtiölle, naapurille tai muulle tahallaan tai huolimattomuudesta rikkomalla lakia tai yhtiöjärjestystä (AsOyL 24 luku 2 §). Kun vahinko syntyy 4 tai 5 luvun säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä rikkoen, huolimattomuus oletetaan. Sinun on siis osoitettava toimineesi huolellisesti, ei naapurin sinun huolimattomuuttasi. Jos aiheutat yhtiön rakenteen vaurion niin, että naapurin sisäosat kärsivät, yhtiö korjaa naapurin huoneiston ja perii kulut sinulta (AsOyL 24 luku 2 § 3 mom). Valitse siksi urakoitsija, joka osaa märkätilatyöt, ja vaadi vedeneristyksestä tarkastuspöytäkirja.
Remonttiin liittyvät kustannukset
Maksat itse muutostyön (AsOyL 5 luku 1 §). Maksat myös ilmoituksen käsittelyn ja valvonnan tarpeelliset ja kohtuulliset kulut (AsOyL 4 luku 7 § 3 mom ja 5 luku 7 § 3 mom). Poikkeus on yhtiökokouksen päätös. Se voi päättää osakkaalle kuuluvan kunnossapitotyön tekemisestä yhtiön kustannuksella (AsOyL 4 luku 1 § 2 mom). Edellytys on, että työ liittyy yhtiön remonttiin tai on yhtiölle taloudellisesti tarkoituksenmukainen eikä loukkaa yhdenvertaisuutta. Toinen poikkeus koskee yhtiön korjausta. Kun yhtiö korjaa rakenteen ja sisäosat vaurioituvat sen vuoksi, yhtiö korjaa sisäosat, mutta vain yhtiön perustasoon (AsOyL 4 luku 2 § 3 mom).
Korkein oikeus vahvisti tämän jo vanhan asunto-osakeyhtiölain aikana ratkaisussa KKO 2003:80. Yhtiö oli korjannut kosteusvaurion, ja osakkaan huoneistossa oli parketin sijasta laatta ja lattialämmitys. Niiden ennallistaminen maksoi 10 613,65 markkaa enemmän kuin parketti ja patterit. Korkein oikeus totesi, että ”osakkeenomistajan hallinnassaan olevassa huoneistossa toteuttamista muutoksista mahdollisesti aiheutuva lisäkustannusten riski kuuluu vastaavasti osakkeenomistajalle eikä yhtiölle”. Sillä ei ollut merkitystä, että muutoksen oli tehnyt edellinen osakas. Sinulle tämä tarkoittaa, että kalliimman varustelun lisähinta on omasi myös yhtiön remontissa. Säilytä remonttisi kuitit ja asiakirjat, niin erotus on helppo laskea, jos yhtiö joskus korjaa rakenteita.
Tämän artikkelin on kirjoittanut oikeustieteiden opiskelija Hanna Lampela.
