Voiko taloyhtiö pakottaa kylpyhuoneremonttiin? Lähtökohtaisesti ei. Yhtiö saa teettää huoneistossasi vain sen vastuulle kuuluvan kunnossapitotyön, joka koskee rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä (AsOyL 4 luku 2 §). Sinä pidät kunnossa huoneistosi sisäosat (4 luku 3 §). Jos laiminlyöt oman kunnossapitosi ja siitä voi aiheutua haittaa yhtiölle tai naapurille, yhtiö saa teettää työn sinun kustannuksellasi (4 luku 4 §). Raja kulkee yleensä vedeneristeessä. Korkein oikeus velvoitti yhtiön maksamaan osakkaan kylpyhuoneen korjauksen, 7 689,40 euroa, koska vaurio oli yhtiön vastuulla olevassa lattiarakenteessa (KKO 2015:87).

Kylpyhuoneremontti tulee taloyhtiössä eteen kolmesta syystä. Putket tai vedeneriste ovat tulleet tiensä päähän, pinnat halutaan uusia tai vesivahinko on jo tapahtunut. Kuka päättää ja kuka maksaa, ratkeaa jokaisessa tapauksessa samalla vastuunjaolla.

Osakkeenomistajan ja taloyhtiön välinen vastuunjako

Sinun velvollisuutesi osakkaana on laissa lyhyt. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n mukaan ”osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat”. Sinun on hoidettava huoneistoa huolellisesti ja tehtävä kunnossapitotyösi niin, että yhtiön vastuulla olevat osat eivät rikkoudu. Tavanomaisesta kulumisesta et vastaa.

Yhtiön velvollisuus on 4 luvun 2 §:ssä: ”Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet, eristeet ja ikkunat. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista.” Yhtiön on lisäksi korjattava ne sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen vian tai sen korjaamisen vuoksi. Ikkunat lisättiin yhtiön listaan 1.10.2026 (L 535/2026). Yhtiöjärjestys voi määrätä vastuunjaosta toisin (4 luku 1 §).

Kylpyhuoneessa raja kulkee yleensä vedeneristeessä. Korkein oikeus kuvasi ratkaisussa KKO 2015:87 nykymääräysten mukaan rakennettujen kosteiden tilojen vastuunjaon. Sen mukaan ”yhtiö vastaa vedeneristeestä sekä sen alla olevista rakenteista, ja osakas vastaa vedeneristeen yläpuolella olevista tasoitteista ja pintamateriaaleista”. Vesi- ja viemärijärjestelmän osat, kuten hanat ja wc-istuin, kuuluvat yleensä yhtiölle. Kaapit, altaat, laatat ja saumat kuuluvat sinulle.

Yhtiö korjaa rikkomansa pinnat vain yhtiön perustasoon (AsOyL 4 luku 2 §). Ratkaisussa KKO 2003:80 osakkaan lattiassa oli muita huoneistoja kalliimpi laatoitus ja lattialämmitys. Niiden palauttaminen kosteusvauriokorjauksen jälkeen maksoi 10 613,65 markkaa enemmän kuin parketti ja patterilämmitys. Korkein oikeus jätti erotuksen osakkaan maksettavaksi. Jos sinulla on perustasoa kalliimpi kylpyhuone, varaudu maksamaan erotus itse.

Ratkaisussa KKO 2015:87 edellinen osakas oli poistanut 1950-luvun talon kylpyhuoneesta ammeen ja tehnyt tilalle suihkun ilman yhtiön lupaa. Vedeneristettä ei ollut uusittu, ja lattian pintalaatta kastui. Isännöitsijä ilmoitti, ettei korjaus kuulu yhtiölle, joten osakas teetti sen itse ja vaati 7 689,40 euroa. Korkein oikeus katsoi, että kymmenen senttimetrin pintalaatta oli yhtiön vastuulla olevaa lattiarakennetta, ei osakkaan pintamateriaalia. Yhtiö velvoitettiin korvaamaan korjauksen, vaikka osakas ei ollut tehnyt kirjallista huomautusta, koska yhtiö tiesi korjaustarpeesta.

Sinulle tämä tarkoittaa, että yhtiö ei lähtökohtaisesti pääse vastuustaan vetoamalla aiemman osakkaan tekemään käyttötavan muutokseen, jos rakenteita ei muutettu ja vaurio on rakenteessa. Ilmoita viasta silti aina kirjallisesti (AsOyL 4 luku 8 §) ja pyydä yhtiön kanta kirjallisena ennen kuin tilaat työn. Lue: Taloyhtiön vastuu kylpyhuoneremontissa.

Osakkeenomistaja ei voi joissain tilanteissa kieltäytyä kylpyhuoneremontista

Taloyhtiö ei voi lähtökohtaisesti pakottaa sinua kylpyhuoneremonttiin, ellei se ole yhtiön kunnossapitovastuun perusteella välttämätöntä. Kun yhtiökokous on päättänyt esimerkiksi linjasaneerauksesta, joka koskee putkia ja vedeneristeitä, et voi yleensä kieltäytyä remontista (AsOyL 6 luku 30 §). Yhtiö maksaa työn, ja sinä osallistut kustannuksiin yhtiövastikkeen kautta. Kieltäytyminen ei siis yleensä säästä rahaa.

Uudistus on eri asia kuin kunnossapito. Jos yhtiö haluaa nostaa kylpyhuoneiden tasoa, enemmistöpäätös riittää vain, jos rakennus saatetaan ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia vastaavaksi tai muu lain edellytys täyttyy. Lisäksi maksuvelvollisuutesi ei saa muodostua kohtuuttoman ankaraksi (AsOyL 6 luku 31 §).

Yhtiön on ilmoitettava sinulle riittävän ajoissa kunnossapitotyöstä, joka vaikuttaa huoneiston käyttöön (AsOyL 4 luku 6 §). Hallituksen jäsenellä, isännöitsijällä ja heidän valtuuttamallaan on oikeus päästä huoneistoon, kun se on tarpeen kunnossapitotyötä tai sen valvontaa varten. Käynti on järjestettävä sinulle sopivana aikana, ellei työn kiireellisyys tai laatu estä sitä (8 luku 1 §).

Joissain tilanteissa et voi kieltäytyä edes omalla kustannuksellasi tehtävästä korjauksesta. Yhtiö voi teettää kunnossapitotyön sinun kustannuksellasi, jos laiminlyöt lakiin tai yhtiöjärjestykseen perustuvan kunnossapitovelvollisuutesi ja laiminlyönnistä voi aiheutua haittaa yhtiölle tai toiselle osakkaalle (AsOyL 4 luku 4 §). Vuotava suihkunurkka, jonka saumat ovat auki, on tyypillinen esimerkki.

Mitä tämä tarkoittaa sinulle? Pyydä yhtiökokouksen päätös ja korjaussuunnitelma kirjallisena. Tarkista yhtiöjärjestyksen vastuunjako. Jos yhtiö kieltäytyy korjaamasta vastuullaan olevaa vauriota, tee kirjallinen huomautus. Jos yhtiö ei ryhdy viivytyksettä riittäviin toimiin ja viasta aiheutuu sinulle vähäistä suurempaa haittaa, saat teettää työn yhtiön kustannuksella (AsOyL 4 luku 4 §). Säilytä laskut ja valokuvat.

Tämän artikkelin on kirjoittanut oikeustieteiden opiskelija Hanna Lampela.

Lue myös