Osakkaan ilmoitusvelvollisuus remonteista on kirjattu lakiin. Sinun on ilmoitettava kunnossapito- ja muutostyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle (AsOyL 4 luku 7 § ja 5 luku 2 §). Velvollisuus koskee työtä, joka voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla olevaan osaan tai toisen huoneiston käyttämiseen. Ilman ilmoitusta tehty työ on sinun riskisi. Jos siitä aiheutuu vahinkoa, huolimattomuus oletetaan ja sinun on osoitettava toimineesi huolellisesti (AsOyL 24 luku 2 §). Korkein oikeus totesi ratkaisussa KKO 2015:87, että jo ammeen vaihtamisesta suihkuun olisi pitänyt ainakin ilmoittaa yhtiölle. Korjauksesta riideltiin 7 689,40 euron edestä. Yhtiö velvoitettiin silti korvaamaan kulut, koska ammeen poisto ei ollut muuttanut rakenteita tai eristeitä.
Osakasremonteista on usein ilmoitettava taloyhtiölle
Ilmoitusvelvollisuus koskee kahta asiaa. Ensimmäinen on yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla oleva kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osa, kuten rakenteet, eristeet ja vesi- tai sähköjärjestelmä. Toinen on yhtiön tai toisen osakkaan huoneiston käyttäminen, esimerkiksi melu tai vedenkatko. Ilmoita siis lähtökohtaisesti kaikista pintaremonttia suuremmista töistä, kuten kylpyhuoneen remontista, väliseinän muutoksesta tai muovimaton vaihdosta parkettiin. Maalaus ja tapetointi eivät yleensä vaadi ilmoitusta. Keittiöremontista ilmoitat yleensä silloin, kun kosket vesi-, viemäri- tai sähköjärjestelmään tai siirrät vesipisteitä.
Ilmoituksessa on oltava tiedot, joiden perusteella yhtiö voi arvioida, noudatetaanko hyvää rakennustapaa ja aiheutuuko työstä vahinkoa tai haittaa (AsOyL 4 luku 7 § 4 mom). Kerro siis, mitä teet, kuka tekee, milloin ja miten vedeneristys ja läpiviennit hoidetaan. Yhtiö voi asettaa työlle ehtoja, jos ne ovat tarpeen vahingon välttämiseksi (AsOyL 5 luku 3 §). Maksat itse ilmoituksen käsittelystä ja valvonnasta aiheutuvat tarpeelliset ja kohtuulliset kulut (AsOyL 4 luku 7 § 3 mom ja 5 luku 7 §). Katso ennen ilmoitusta myös yhtiöjärjestys, koska se voi määrätä vastuunjaosta toisin (AsOyL 4 luku 1 §).
Naapureille ilmoittaminen on hallituksen tai isännöitsijän tehtävä. Heidän on annettava tieto viipymättä osakkaalle, jonka huoneistoon tai sen käyttämiseen työ voi vaikuttaa (AsOyL 4 luku 7 § 2 mom). Lyhyt viesti naapurille kannattaa silti, vaikka laki ei sitä vaadi.
Taloyhtiön on vastattava ilmoitukseen kohtuullisessa ajassa
Muutostyöilmoitus on käsiteltävä viivytyksettä (AsOyL 5 luku 4 §). Yhtiön on ilmoitettava sinulle työn sallimisesta, ehdoista tai kieltämisestä taikka kohtuullisesta ajasta, jossa se vastaa. Pyydä vastaus kirjallisena, siihen sinulla on oikeus. Et saa aloittaa työtä ennen kuin yhtiöllä on ollut kohtuullinen aika käsitellä ilmoitus, ellei yhtiö hyväksy aikaisempaa aloitusta. Työ voidaan kieltää, jos sen suorittaminen olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkaalle koituva hyöty (AsOyL 5 luku 3 §). Taloyhtiön on perusteltava päätöksensä (AsOyL 5 luku 4 §). Kielteisen päätöksen jälkeen voit muuttaa suunnitelmaa ja ilmoittaa uudelleen. Voit myös viedä asian tuomioistuimeen, joka voi oikeuttaa sinut tekemään muutoksen, jos kielto olisi kohtuuton (AsOyL 5 luku 6 §). Yhtiön hallinnassa oleviin tiloihin tarvitset yhtiön suostumuksen, mutta esteettömyyttä parantavan muutoksen saat tehdä ilmoituksella (AsOyL 5 luku 8 §).
Ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönnin seuraukset
Ilman ilmoitusta et saa aloittaa työtä, jonka yhtiö voisi kieltää tai ehdollistaa (AsOyL 5 luku 4 §). Jos aloitat silti, yhtiö voi vaatia työn keskeyttämistä ja käytännössä myös luvattoman muutoksen purkamista. Yhtiöllä on oikeus valvoa, että työ tehdään rakennusta vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan mukaisesti (AsOyL 5 luku 7 §). Vahingosta vastaat yhtiölle ja naapurille, jos rikoit lakia tai yhtiöjärjestystä tahallasi tai huolimattomuuttasi (AsOyL 24 luku 2 §). Tässä on laiminlyönnin kallein seuraus. Kun vahinko syntyy 4 tai 5 luvun säännöksiä rikkoen, huolimattomuus oletetaan, ja sinun on osoitettava toimineesi huolellisesti.
Ratkaisussa KKO 2015:87 edellinen osakas oli poistanut kylpyammeen ja tehnyt suihkun ilman yhtiön lupaa ja ilmeisesti ilman ilmoitusta. Korkein oikeus totesi, että tällaisesta muutoksesta ”on tullut ainakin ilmoittaa yhtiölle”. Se lisäsi, että osakas ”saattaa olla vastuussa” huolimattomuudestaan johtuvista rakenteiden vaurioista. Korjauskuluista riideltiin 7 689,40 euron edestä. Yhtiö velvoitettiin korvaamaan ne, koska vaurio oli yhtiön vastuulle kuuluvassa rakenteessa. Ammeen poisto oli muuttanut tilan käyttötapaa, ei rakenteita tai eristeitä.
Ilmoitusvelvollisuus toimii myös toiseen suuntaan. Sinun on ilmoitettava yhtiölle viivytyksettä viasta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle (AsOyL 4 luku 8 §). Korkein oikeus katsoi ratkaisussa KKO 2021:35, ettei myöhäinen ilmoitus vienyt osakkaan oikeutta vaatia yhtiöltä korvausta. Itse korvausvaatimus palautettiin hovioikeuden tutkittavaksi. Osakas vastaa kuitenkin vahingosta siltä osin kuin se olisi vältetty ajoissa ilmoittamalla.
Mitä tämä tarkoittaa sinulle? Kirjoita ilmoitus aina, kun epäilet vaikutusta rakenteisiin. Lähetä se isännöitsijälle sähköpostilla ja säilytä vastaus. Odota yhtiön kanta ennen kuin purkutyöt alkavat. Pyydä urakoitsijalta vedeneristyksen tarkastuspöytäkirja ja anna yhtiön valvoa työ. Ilmoittamatta jättäminen voi maksaa koko korjauksen, ilmoitus vain käsittelykulut.
Tämän artikkelin on kirjoittanut oikeustieteiden opiskelija Hanna Lampela.
Asuntokaupan ja asunnon remontointiin liittyvissä erimielisyyksissä käytössäsi on Laki Lehtosen osaaminen asunto-osakeyhtiölaista. Arvioimme asiasi usein jo ensimmäisen puhelun aikana, joten et maksa turhasta. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
