Edellisen myyjän vastuu kiinteistökaupassa ei pääty siihen, että talo myydään eteenpäin. Maakaaren mukaan ostajan on ilmoitettava laatuvirheestä viimeistään viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta (MK 2 luku 25 §). Sen sisällä myyjä vastaa lähtökohtaisesti myös salaisesta virheestä, josta hän ei itse tiennyt (MK 2 luku 17 §). Virheeseen vetoavan ostajan on lähtökohtaisesti näytettävä virhe ja se, että hän ilmoitti siitä ajoissa (OK 17 luku 2 §). Kanne on kaatunut korkeimmassa oikeudessa pelkkään myöhästyneeseen ilmoitukseen kahdesti, ratkaisuissa KKO 2008:8 ja KKO 2016:69. Siksi kahden kaupan ketjussa ratkaisee usein se, kuka ilmoitti kenelle ja milloin.

Jos siis myit omakotitalosi neljä vuotta sitten ja ostajasi on myynyt sen eteenpäin, uuden omistajan löytämä vaurio voi yhä päätyä sinun pöydällesi. Vastuu ei pääty omistajanvaihdokseen vaan määräaikoihin ja ilmoituksiin.

Myyjän virhevastuu ja ketjuuntunut kiinteistökauppariita

Tämä ohje koskee kiinteistön peräkkäisiä kauppoja. Asunto-osakkeen myyjän vastuusta kerromme sivulla myyjän vastuu asuntokaupassa.

Kiinteistön kaupasta säädetään maakaaressa. Kiinteistössä on laatuvirhe, jos se ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu (MK 2 luku 17 §). Virhe on myös se, että myyjä antoi väärän tiedon rakennuksen kunnosta. Virhe on sekin, että myyjä jätti kertomatta kauppaan vaikuttaneen seikan, josta hän tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää. Viides peruste on salainen virhe. Sillä tarkoitetaan sitä, että kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä sen kaltaiselta talolta voi kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Salaisesta virheestä myyjä vastaa lähtökohtaisesti, vaikka hän ei tiennyt siitä mitään.

Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2015:58 ostaja oli maksanut vuonna 1955 rakennetusta talosta 68 000 euroa. Alapohjasta löytyi kosteus- ja lahovaurioita, joista myyjä ei ollut tiennyt. Hovioikeus arvioi korjauskuluiksi 20 000 euroa eli 29 prosenttia kauppahinnasta ja hylkäsi purun, koska sen mielestä raja oli 40 prosenttia. Korkein oikeus purki kaupan (kohta 29). Se hylkäsi ajatuksen, että korjauskustannusten ”tulisi nousta johonkin prosenttimäärään, kuten vähintään 40 prosenttiin kauppahinnasta”. Tällainen raja voisi ”johtaa joko myyjän tai ostajan kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen” (kohta 17). Kiinteää prosenttirajaa ei siis ole.

Viiden vuoden raja ei ole takuu vaan ilmoituksen takaraja. Jos ostaja ei ilmoita laatuvirheestä viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta, hän menettää oikeutensa vedota siihen (MK 2 luku 25 §). Myyjä ei kuitenkaan vapaudu tällä perusteella, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Tietoinen vian salaaminen on tästä tavallinen esimerkki, ja se on aina näytettävä. Ammattimaisesti kiinteistöjä rakentava tai myyvä elinkeinonharjoittaja ei voi vedota viiden vuoden rajaan lainkaan, kun ostaja hankki kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi (MK 2 luku 10 §).

Sama talo voidaan myydä viiden vuoden sisällä kahdesti tai useammin. Silloin kaksi myyjää voi olla yhtä aikaa vastuussa samasta vauriosta, kumpikin omalle ostajalleen. Tätä otsikon tilannetta kutsutaan ketjuuntuneeksi kiinteistökauppariidaksi. Käytännössä kyse on siitä, että vaatimus kulkee kaupasta toiseen taaksepäin.

Kenelle kiinteistön virheestä tulee ilmoittaa?

Ilmoita virheestä omalle sopijakumppanillesi. Talon nykyinen omistaja reklamoi sille, jolta hän osti. Jos sinä olet tuo myyjä ja oma viiden vuoden aikasi edelliseen kauppaan on vielä kulumassa, reklamoi heti omalle myyjällesi. Kummankin kaupan ilmoitus arvioidaan erikseen. Ratkaisussa KKO 2016:69 myyjät olivat reklamoineet omille edeltäjilleen, mutta se ei pelastanut ostajien myöhästynyttä ilmoitusta (kohta 22).

Suoraan aikaisempaan portaaseen voi mennä vain laissa nimetyssä tilanteessa. Jos ostaja hankki kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi itselleen tai perheelleen, hän saa kohdistaa laatuvirhevaatimuksensa myyjän sijasta ammattimaisesti kiinteistöjä rakentavaan tai myyvään elinkeinonharjoittajaan (MK 2 luku 26 §). Sama koskee taloelementtien toimittajaa tai urakoitsijaa, joka vastaa virheestä myyjälle sopimuksen tai kuluttajansuojalain 9 luvun perusteella. Elinkeinonharjoittaja vastaa vain virheestä, josta se olisi vastannut omalle sopijakumppanilleen. Se maksaa enintään sen määrän, jonka se olisi tälle joutunut maksamaan. Se vapautuu kokonaan, jos virheestä on jo maksettu korvaus aikaisemmalle omistajalle tai tämä on menettänyt oikeutensa myöhästyneen ilmoituksen vuoksi. Ilmoita siis myös elinkeinonharjoittajalle virheestä ja vaatimuksestasi kohtuullisessa ajassa.

Kaikille myyjille on ilmoitettava kiinteistökaupan virheestä ajoissa

Ostajan on ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita (MK 2 luku 25 §). Laissa ei ole päivämäärää kohtuulliselle ajalle. Korkein oikeus on kuitenkin piirtänyt rajat kahdessa ratkaisussa.

Ratkaisussa KKO 2016:69 ostajat olivat saaneet tiedon yläpohjan virheistä 13.12.2011. He lähettivät myyjille kirjeen 6.2.2012, jossa he kuvasivat vauriot ja varasivat oikeuden esittää vaatimuksia myöhemmin. Vaatimustensa sisällöstä he ilmoittivat vasta noin vuoden kuluttua virheiden havaitsemisesta. Korkein oikeus katsoi ostajien menettäneen oikeutensa (kohta 32). ”Ajoissa tehty ilmoitus virheestä ei riitä täyttämään oikea-aikaisen ja asianmukaisen reklamaation edellytyksiä, jos ostaja ei ole samalla ilmoittanut virheeseen perustuvista vaatimuksistaan” (kohta 9). Summittainen arvio riittää, eikä reklamaatiossa mainittu summa rajoita lopullista vaatimusta (kohta 11). Noin vuoden odottelu kustannusarvion kanssa oli liikaa.

Ratkaisussa KKO 2008:8 ostaja oli maksanut talosta 145 000 euroa ja vaati myöhemmin hinnanalennusta ja vahingonkorvausta yhteensä 129 260 euroa. Hän oli kuitenkin purkanut talon ja ilmoittanut virheistä myyjille vasta noin puoli vuotta niiden havaitsemisen jälkeen. Korkein oikeus totesi, että ilmoitus olisi pitänyt tehdä ”joka tapauksessa ennen kuin rakenteet on purettu kokonaan” (kohta 8). Myyjälle on varattava tilaisuus tutustua väitettyyn virheeseen, ottaa kantaa vaatimuksiin ja tarjota sovintoa (kohta 6). Koko 129 260 euron vaatimus kaatui ajan kulumiseen.

Mitä tämä tarkoittaa sinulle. Kun saat ostajaltasi reklamaation vanhasta kaupasta, lue se heti. Katso, onko oma viiden vuoden aikasi edelliseen kauppaan vielä auki. Jos on, lähetä omalle myyjällesi kirjallinen ilmoitus samana viikkona. Kerro siinä, mikä vaurio on löytynyt ja että tulet esittämään hinnanalennusvaatimuksen. Pyydä ostajaltasi kuntotutkimus ja kustannusarvio ja toimita ne eteenpäin heti, kun saat ne. Vaadi, ettei rakenteita pureta ennen kuin kaikki ketjun myyjät ovat saaneet käydä katsomassa. Älä lupaa mitään ennen kuin tiedät, mitä itse voit vaatia edelliseltä myyjältä.

Ostajan vaatimukset asettavat rajat sille, mitä edelliseltä myyjältä voidaan vaatia

Maakaaren mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa (MK 2 luku 17 §). Vahingonkorvausta ostaja saa vain sopimuksenvastaisuudesta tai tiedonantovirheestä, ei salaisesta virheestä. Ammattimainen rakentaja tai myyjä korvaa asunnon ostajalle korjauskustannukset myös salaisesta virheestä (MK 2 luku 10 §). Hinnanalennus lasketaan vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä (MK 2 luku 31 §).

Väliin jäänyt myyjä ei voi siirtää ostajansa vaatimusta sellaisenaan edelliselle myyjälle. Hän vaatii omalla sopimuksellaan ja omalla kauppahinnallaan, jotka voivat poiketa myöhemmästä kaupasta. Kaupan purku ei hänelle yleensä onnistu, koska purku edellyttää, että kiinteistö voidaan palauttaa myyjälle (MK 2 luku 34 §). Talon eteenpäin myynyt ei sitä voi. Käytännössä hän vaatii edelliseltä myyjältä hinnanalennusta, joka vastaa vaurion arvoa hänen omassa kaupassaan. Jos ostaja tyytyy hinnanalennukseen, sama rahamääräinen linja kulkee lähtökohtaisesti läpi ketjun. Vastuun jako ketjussa ratkeaa aina kunkin kaupan omista ehdoista ja tiedoista.

Tämän artikkelin on kirjoittanut oikeustieteiden opiskelija Hanna Lampela.

Lue myös