Kuvitellaan, että olet myynyt omakotitalon neljä vuotta sitten uudelle omistajalle. Nyt sinulta vaaditaan hinnanalennusta sen perusteella, että ostajasi on myynyt kiinteistön eteenpäin ja uusi ostaja on löytänyt talon rakenteista vaurioita. Voiko olla mahdollista, että sinä edellisenä myyjänä olet edelleen vastuussa kiinteistön virheistä?

- Kyllä, voit olla tässä tilanteessa vastuussa kiinteistön virheistä. Myyjän vastuu kiinteistön virheistä ei pääty ainoastaan sen perusteella, että kiinteistö myydään eteenpäin uudelle omistajalle. Myyjän virhevastuu perustuu muun muassa laissa määriteltyihin vastuuaikoihin. Tämän vuoksi myyjä voi olla vastuussa kiinteistön virheistä, vaikka hän ei olisi itse omistanut kiinteistöä vuosiin.

Myyjän virhevastuu ja ketjuuntunut kiinteistökauppariita

Kiinteistöjen, kuten esimerkiksi omakotitalojen, kaupasta säädetään maakaaressa. Kiinteistön kaupassa on maakaaren mukaan virhe muun muassa silloin, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu tai se poikkeaa salaisen virheen vuoksi merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan olosuhteet huomion ottaen edellyttää. Tällöin on kyse kiinteistön laatuvirheestä.

Myyjän virhevastuu jatkuu kiinteistön kaupassa viiden (5) vuoden ajan sen jälkeen, kun kiinteistön hallinta on luovutettu uudelle omistajalle. Myyjä ei ole yleensä vastuussa kiinteistön virheistä sen jälkeen, kun maakaaren mukainen vastuuaika on umpeutunut. Mikäli myyjä on kuitenkin menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti eli hän on esimerkiksi laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa salaamalla kiinteistössä olevan vian, voi vastuuaika olla myös edellä mainittua aikaa pidempi. Myyjän menettelyä arvioidaan tämänkaltaisissa tilanteissa aina tapauskohtaisesti. Vastuuajasta voidaan poiketa myös esimerkiksi silloin, kun edellinen myyjä on elinkeinonharjoittaja.

Kiinteistö voi vaihtaa viiden vuoden aikana omistajaa useamman kerran. Mikäli kiinteistössä havaitaan virheitä, voidaan joutua pohtimaan vastuunjakoa nykyisen omistajan ja myyjän sekä myös mahdollisten edellisten myyjien välillä. Mikäli samasta kiinteistöstä on yhtäaikaisesti virhevastuussa useampi kuin yksi myyjä, on kyseessä niin sanottu ketjuuntunut kiinteistökauppariita.

Kenelle kiinteistön virheestä tulee ilmoittaa?

Tilanteissa, joissa kiinteistöstä on virhevastuussa yhtäaikaisesti useampi kuin yksi myyjä, voidaan joutua pohtimaan sitä, kenelle kiinteistön nykyisen omistajan on osoitettava kiinteistön virhettä koskeva ilmoitus eli reklamaatio. Reklamaatio tulee tehdä pääsääntöisesti ”ketjun” mukaisessa järjestyksessä. Kiinteistön nykyinen omistaja reklamoi virheestä edelliselle omistajalle. Mikäli virhevastuu ei ole vielä päättynyt, voi edellinen omistaja reklamoida virheestä sille myyjälle, jolta hän on itse ostanut kiinteistön.

Joissain tilanteissa ostaja voi reklamoida virheestä myös suoraan edelliselle myyjälle. Jos ostaja on hankkinut kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi esimerkiksi perheelleen, hänellä on oikeus kohdistaa kiinteistön laatuvirheeseen perustuva vaatimus myyjän sijaan sellaiseen ammattimaisesti kiinteistöjä rakentavaan tai myyvään elinkeinonharjoittajaan, joka on luovuttanut kiinteistön edellä mainittuun tarkoitukseen myyjälle tai tämän edeltäjälle. Elinkeinonharjoittaja vastaa ainoastaan sellaisista virheistä, joista hän olisi vastuussa myös omalle sopijapuolelleen. Elinkeinonharjoittaja on velvollinen korvaamaan ostajalle saman määrän, jonka hän olisi velvollinen maksamaan omalle sopijapuolelleen.

Kaikille myyjille on ilmoitettava kiinteistökaupan virheestä ajoissa

Ostajan tulee ilmoittaa virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Mikäli ostaja ei reklamoi virheestä kohtuullisessa ajassa, voi hän menettää oikeutensa vedota siihen. Tämän vuoksi reklamaatio kannattaa aina tehdä mahdollisimman pian sen jälkeen, kun kiinteistössä oleva virhe on havaittu. Jotta myös edellisellä myyjällä on mahdollisuus reagoida kiinteistön virheeseen, tulee hänelle reklamoida virheestä mahdollisimman pian sen jälkeen, kun myyjä on vastaanottanut ostajan reklamaation.

Ostajan vaatimukset asettavat rajat sille, mitä edelliseltä myyjältä voidaan vaatia

Kiinteistön myyjän on oleellista tietää, mitä häneltä voidaan kiinteistön virheiden perusteella vaatia. Maakaaren mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen, tai mikäli virhe on olennainen, ostaja voi vaatia myös kiinteistökaupan purkamista. Ostajalla voi joissain tilanteissa olla myös oikeus korvaukseen virheen perusteella aiheutuneesta vahingosta.

Ketjuuntuneen kiinteistökauppariidan tilanteessa edelliselle myyjälle ei voida esittää mitä tahansa vaatimuksia. Kiinteistön nykyisen omistajan vaatimus asettaa rajat sille, mitä myyjä voi vaatia häntä edeltäneeltä myyjältä. Esimerkiksi kaupan purku ei tule kyseeseen, jos nykyinen omistaja ei ole sitä myyjältä vaatinut. Onkin tavallista, että myyjä toistaa ostajan esittämän vaatimuksen ketjussa seuraavalle eli edelliselle myyjälle.

Tämän artikkelin on kirjoittanut oikeustieteiden opiskelija Hanna Lampela.

‍

‍Asuntokaupan ja asunnon remontointiin liittyvissä erimielisyyksissä asiakkaan käytettävissä on Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy:n erittäin laaja osaaminen, minkä avulla asiakkaan asia voidaan arvioida perusteellisesti usein jo ensimmäisen maksuttoman puhelun aikana. Näin asiakas voi olla varma, ettei hän maksa turhasta asiamiehen käytöstä, jos siihen ei ole tarvetta.

Lue myös:

‍

‍