Määräaikaisen vuokrasopimuksen purkaminen on poikkeuksellinen ja varsin ankara toimenpide. Purkamisen perusteena täytyy olla sellaisia seikkoja, joiden perusteella vuokrasuhteen voimassapysymistä ei voida enää pitää kohtuullisena.
Liikehuoneistojen osalta laki liikehuoneiston vuokrauksesta määrittelee edellytykset, joiden vallitessa vuokralaisella on oikeus vuokraamansa liikehuoneiston vuokrasopimuksen purkamiseen. Lain nimenomainen purkamista koskeva säännös mahdollistaa vuokralaisen purkaa kolmessa tilanteessa liikehuoneiston vuokrasopimus.
1. Jos vuokralaisen tai vuokralaisen palveluksessa olevan terveydelle aiheutuu ilmeistä vaaraa, kun vuokrattua liikehuoneistoa käytetään sopimuksessa sovittuun tarkoitukseen.
2. Tilanteessa, jossa huoneisto tai osa siitä on joutunut pois vuokralaisen hallinnasta.
3. Jos vuokranantaja rikkoo olennaisesti sitä, mitä huoneiston osalta on sovittu.
Edellä mainittujen perusteiden lisäksi purkamiseen oikeuttava osa-alue liittyy liikehuoneiston käyttöön, kuntoon ja kunnossapitoon. Vuokralaiselle voi syntyä oikeus vuokrasopimuksen purkamiseen, mikäli huoneisto ei ole valmis tai vapaa silloin, kun vuokralaisen oli tarkoitus saada huoneisto hallintaansa. Purkuoikeus voi myös syntyä, mikäli huoneisto ei vastaa kuntonsa puolesta sitä, mitä oli sovittu. Tätä purkuoikeutta kaventaa kuitenkin vuokranantajan mahdollisuus korjata huoneistoa tarpeen vaatimalla tavalla taikka vuokralaiselle sallittu mahdollisuus korjata huoneistoa vuokranantajan kustannuksella. Purkuoikeus voi myös syntyä siinä tilanteessa, että vuokranantaja haluaa suorittaa huoneistossa jonkin muutos- taikka korjaustyön. Näiden lisäksi on vielä mahdollista, että vuokralaiselle syntyy purkuoikeus vuokranantajan vaihtumisen myötä.
Vuokralainen saa ilman vuokranantajan lupaa luovuttaa enintään puolet huoneistosta alivuokrauksena tai muutoin toisen käytettäväksi. Edelleen vuokraus ei saa aiheuttaa vuokranantajalle huomattavaa haittaa tai häiriötä. Koko liikehuoneiston edelleen vuokraaminen on mahdollista joko vuokrasopimuksessa sovitun mukaisesti tai vuokranantajalta saadulla erillisille luvalla.
Vuokrasopimuksen purkaminen eroaa irtisanomisesta ehtojensa lisäksi siten, että vuokrasuhde päättyy purkamisen johdosta välittömästi, kun irtisanottaessa vuokrasuhde päättyy irtisanomisajan päätyttyä. Sopimus voidaan purkaa samoilla ehdoilla sekä toistaiseksi voimassa olevan että määräaikaisen vuokrasopimuksen osalta. Määräaikainen vuokrasopimus on molempia osapuolia sitova eikä sitä pääperiaatteen mukaisesti voi irtisanoa kesken sopimuskauden. Toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen voi irtisanoa sopimuksessa sovitun mukaisesti ja sopimus päättyy irtisanomiskauden loputtua.
Liikehuoneistoja on mahdollista vuokrata myös arvonlisäverollisena, ja mikäli kyseessä on arvonlisäverollinen vuokra, olisi se selkeyden vuoksi syytä mainita vuokrasopimuksessa
Vuokralaisen suojaksi on säädetty kaksi tilannetta, joiden vallitessa vuokranantajan irtisanomisilmoitus voidaan tuomioistuimessa julistaa tehottomaksi. Ensimmäinen näistä koskee vuokranantajan halua korottaa vuokraa. Vuokranantajalla on oikeus irtisanoa vuokrasopimus, jos vuokranantaja haluaa korottaa vuokraa, mutta vuokralainen ei sitä hyväksy. Edellytyksenä kuitenkin on, että vaadittu vuokrankorotus vastaa normaalia vuokratasoa ja ei siten ole kohtuuton. Toiseksi irtisanominen voidaan julistaa tehottomaksi, jos irtisanomista on pidettävä muutoin kohtuuttomana vuokralaisen olosuhteet huomioon ottaen ja irtisanomiselle ei ole hyväksyttävää syytä. Tämän yleissäännöksen avulla on mahdollista tarkastella jokaiseen vuokrasuhteeseen liittyviä yksilöllisiä piirteitä. Huomioon on otettava esimerkiksi vuokralaisen mahdollisuus saada toinen huoneisto käyttöönsä irtisanomisen jälkeen.
