Liikehuoneiston vuokrasopimuksen purkaminen – vuokranantajan näkökulmasta

Liikehuoneiston vuokrasopimuksen purkaminen – vuokranantajan näkökulmasta

Edellisessä artikkelissa tarkastelun kohteena oli liikehuoneiston vuokrasopimuksen purkaminen vuokralaisen näkökulmasta. Vuokralaisen purkuoikeutta tarkasteltaessa ilmi tuotiin yleinen sopimusoikeudellinen periaate sopimusten pysyvyydestä ja siitä, että sopimusten purkaminen on viimesijainen keino suoritushäiriöiden tullessa vastaan. Tämä pätee myös tarkasteltaessa vuokranantajan mahdollisuutta purkaa liikehuoneiston vuokrasopimus. Tässä artikkelissa perehdytäänkin hiukan tarkemmin siihen, missä tilanteissa vuokranantajalle syntyy oikeus purkaa vuokrasopimus.

Seitsemän purkuperustetta

Laissa liikehuoneistojen vuokrauksesta on nimenomainen säännös koskien vuokranantajan oikeutta purkaa vuokrasopimus. Säännös antaa mahdollisuuden vuokranantajalle seitsemässä eri tilanteessa purkaa vuokrasopimuksen. Kaikkien purkuperusteiden osalta edellytetään kuitenkin sitä, että purkamisperusteen aiheuttamalla menettelyllä on vähäistä suurempi merkitys vuokranantajalle. Tämä korostaa mainittua sopimusten pysyvyyden periaatetta. Pyrkimyksenä on myös turvata vuokralaisen asema, jotta vuokranantajalle ei synny purkumahdollisuutta liian kevein perustein lievähköjen suoritushäiriöiden ilmaantuessa.

Vuokranmaksu

Ensimmäinen purkuperuste oikeuttaa vuokranantajan purkamaan vuokrasopimuksen tilanteessa, jossa vuokralainen ei maksa vuokraansa ajallaan ja sovittujen maksukäytänteiden mukaan. Purkuoikeutta ei synny vielä yhden kuukauden vuokranmaksun laiminlyömisen seurauksena, vaan tämä edellyttää käytännössä ainakin kahta tai kolmea maksamatonta kuukautta. Tilanteita on kuitenkin aina arvioitava tapauskohtaisesti, ja esimerkiksi useat yksittäiset myöhässä maksetut vuokrat saattavat antaa vuokranantajalle mahdollisuuden vuokrasopimuksen purkamiseen.

Huoneiston hallinta

Vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos vuokralainen siirtää vuokraoikeutensa toiselle taikka tämä luovuttaa huoneiston tai sen osan toisen käytettäväksi. Vuokraoikeuden siirrosta on kuitenkin mahdollista sopia. Siten vuokralaisen kannattaa pyrkiä keskustelemaan ja sopimaan asiasta vuokranantajan kanssa, jos hänellä on perusteltu ja hyvä syy vuokraoikeuden siirrolle taikka huoneiston tai sen osan luovuttamiselle toisen käytettäväksi. Huomioitava on myös se, että laki sallii muutamissa tilanteissa tämänkaltaisen luovutuksen tai siirron. Esimerkiksi toiselle annettava käyttöoikeus huoneistoon on useimmiten sallittua, jos annettava käyttöoikeus on enintään puolet huoneiston koosta.

Huoneiston käyttö ja hoito

Seuraavaan neljään purkuperusteeseen sisältyy ajatus siitä, että vuokranantajalla tulee olla mahdollisuus purkaa vuokrasopimus, mikäli vuokralainen käyttää huoneistoa väärin taikka haitallisesti. Vuokranantajan on kuitenkin pääsääntöisesti aina ensiksi varoitettava vuokralaista tämänkaltaisen toiminnan jatkamisesta ja annettava mahdollisuus toimintansa korjaamiseen. Mikäli vuokralainen ei korjaa toimintaansa, on vuokranantajalla oikeus purkaa vuokrasopimus.

Ensimmäinen vuokranantajalle purkuoikeuden antava tilanne koskee sitä, että vuokralainen käyttää huoneistoa muuhun tarkoitukseen tai muulla tavalla kuin vuokrasopimuksessa on edellytetty. Esimerkiksi vuokralaisen ei ole mahdollista alkaa harjoittaa toisenlaista liiketoimintaa liikehuoneistossa kuin mitä vuokrasopimuksessa on sovittu. Toki asiasta on mahdollista sopia vuokranantajan kanssa ja siten saada vuokrasuhde jatkumaan.

Toinen huoneiston käyttämiseen liittyvä purkuperuste on se, että vuokralainen ei saa viettää huoneistossa häiritsevää elämää. Tämä on kuitenkin hyvin tulkinnanvarainen säännös ja vaatii aina tapauskohtaista arviointia. Esimerkiksi ravintolatoiminta aiheuttaa usein jonkinasteista häiritsevää ääntä, mutta se missä kohtaan äänistä tulee liian häiritseviä, on hyvin tapauskohtaista. Tämän purkuperusteen kanssa tarkastellaan usein samanaikaisesti myös toista purkuperustetta. Jos vuokralainen viettää huoneistossa häiritsevää elämää, on hyvin mahdollista myös se, että samalla rikotaan sitä, mitä terveyden ja järjestyksen säilyttämiseksi on säädetty tai määrätty. Vuokranantajalla on siten myös tällä perusteella mahdollisuus purkaa vuokrasopimus.

Sen lisäksi, että vuokralaisen tulee käyttää liikehuoneistoa asiallisella tavalla, tulee tämän huolehtia yleisesti huoneiston kunnosta ja sen ylläpidosta. Mikäli vuokralainen laiminlyö tämän velvollisuuden ja hoitaa huoneistoa huonosti, syntyy vuokranantajalle oikeus purkaa vuokrasopimus. Esimerkiksi huoneiston suora vahingoittuminen taikka haju- tai kosteushaitat voivat antaa vuokranantajalle oikeuden purkaa vuokrasopimuksen.

Yleislauseke

Vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos vuokralainen siirtää vuokraoikeutensa toiselle taikka tämä luovuttaa huoneiston tai sen osan toisen käytettäväksi. Vuokraoikeuden siirrosta on kuitenkin mahdollista sopia. Siten vuokralaisen kannattaa pyrkiä keskustelemaan ja sopimaan asiasta vuokranantajan kanssa, jos hänellä on perusteltu ja hyvä syy vuokraoikeuden siirrolle taikka huoneiston tai sen osan luovuttamiselle toisen käytettäväksi. Huomioitava on myös se, että laki sallii muutamissa tilanteissa tämänkaltaisen luovutuksen tai siirron. Esimerkiksi toiselle annettava käyttöoikeus huoneistoon on useimmiten sallittua, jos annettava käyttöoikeus on enintään puolet huoneiston koosta.

Muita purkuperusteita

Seuraavaan neljään purkuperusteeseen sisältyy ajatus siitä, että vuokranantajalla tulee olla mahdollisuus purkaa vuokrasopimus, mikäli vuokralainen käyttää huoneistoa väärin taikka haitallisesti. Vuokranantajan on kuitenkin pääsääntöisesti aina ensiksi varoitettava vuokralaista tämänkaltaisen toiminnan jatkamisesta ja annettava mahdollisuus toimintansa korjaamiseen. Mikäli vuokralainen ei korjaa toimintaansa, on vuokranantajalla oikeus purkaa vuokrasopimus.

Ensimmäinen vuokranantajalle purkuoikeuden antava tilanne koskee sitä, että vuokralainen käyttää huoneistoa muuhun tarkoitukseen tai muulla tavalla kuin vuokrasopimuksessa on edellytetty. Esimerkiksi vuokralaisen ei ole mahdollista alkaa harjoittaa toisenlaista liiketoimintaa liikehuoneistossa kuin mitä vuokrasopimuksessa on sovittu. Toki asiasta on mahdollista sopia vuokranantajan kanssa ja siten saada vuokrasuhde jatkumaan.

Toinen huoneiston käyttämiseen liittyvä purkuperuste on se, että vuokralainen ei saa viettää huoneistossa häiritsevää elämää. Tämä on kuitenkin hyvin tulkinnanvarainen säännös ja vaatii aina tapauskohtaista arviointia. Esimerkiksi ravintolatoiminta aiheuttaa usein jonkinasteista häiritsevää ääntä, mutta se missä kohtaan äänistä tulee liian häiritseviä, on hyvin tapauskohtaista. Tämän purkuperusteen kanssa tarkastellaan usein samanaikaisesti myös toista purkuperustetta. Jos vuokralainen viettää huoneistossa häiritsevää elämää, on hyvin mahdollista myös se, että samalla rikotaan sitä, mitä terveyden ja järjestyksen säilyttämiseksi on säädetty tai määrätty. Vuokranantajalla on siten myös tällä perusteella mahdollisuus purkaa vuokrasopimus.

Sen lisäksi, että vuokralaisen tulee käyttää liikehuoneistoa asiallisella tavalla, tulee tämän huolehtia yleisesti huoneiston kunnosta ja sen ylläpidosta. Mikäli vuokralainen laiminlyö tämän velvollisuuden ja hoitaa huoneistoa huonosti, syntyy vuokranantajalle oikeus purkaa vuokrasopimus. Esimerkiksi huoneiston suora vahingoittuminen taikka haju- tai kosteushaitat voivat antaa vuokranantajalle oikeuden purkaa vuokrasopimuksen.

Ota selvää muista ongelmista

Kuinka irtisanoa liikehuoneiston vuokrasopimus

Maaraaikaisen liikehuoneiston vuokrasopimuksen purkaminen

Vuokranalennus

Vuokralaisen aiheuttama vesivahinko

Vuokravakuuden palautus

Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.

Siinä selvitämme miten sinun asiasi hoidetaan parhaiten.

Ota yhteyttä

Usein kysytyt kysymykset

Millä perusteella määräaikaisen vuokrasopimuksen voi purkaa?

Määräaikaisen vuokrasopimuksen purkaminen on poikkeuksellinen ja varsin ankara toimenpide. Purkamisen perusteena täytyy olla sellaisia seikkoja, joiden perusteella vuokrasuhteen voimassapysymistä ei voida enää pitää kohtuullisena.

Mitä eroa on vuokrasopimuksen purkamisella ja irtisanomisella?

Vuokrasopimuksen purkaminen eroaa irtisanomisesta ehtojensa lisäksi siten, että vuokrasuhde päättyy purkamisen johdosta välittömästi, kun irtisanottaessa vuokrasuhde päättyy irtisanomisajan päätyttyä. Sopimus voidaan purkaa samoilla ehdoilla sekä toistaiseksi voimassa olevan että määräaikaisen vuokrasopimuksen osalta. Määräaikainen vuokrasopimus on molempia osapuolia sitova eikä sitä pääperiaatteen mukaisesti voi irtisanoa kesken sopimuskauden. Toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen voi irtisanoa sopimuksessa sovitun mukaisesti ja sopimus päättyy irtisanomiskauden loputtua.

Miten määräaikainen ja toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus päättyy?

Liikehuoneiston vuokrasopimukset voidaan tehdä sekä määräaikaisiksi että toistaiseksi voimassa oleviksi. Kun vuokrasopimus tehdään toistaiseksi voimassa olevaksi, päättyy vuokrasuhde pääsääntöisesti vasta silloin kun jompikumpi sopimusosapuolista haluaa irtisanoa vuokrasopimuksen.

Mikä on liikehuoneisto?

Liikehuoneistoja säätelevän lain mukaan liikehuoneistona pidetään kaikkia sellaisia huoneistoja, joita käytetään pääasiallisesti muuhun tarkoitukseen kuin asumiseen. Määritelmä on väljä ja kattaa siten hyvin suuren kirjon erilaisia liiketiloja, joita voivat olla esimerkiksi toimisto-, työ- ja varastotilat. Liikehuoneistojen pääasiallisena käyttötarkoituksena onkin liiketoiminnan harjoittaminen kyseisissä tiloissa, eikä tällaisia liikehuoneistoja ole usein edes mahdollista vuokrata asumiskäyttöön.

Voiko liikehuoneiston vuokrasopimuksen tehdä suullisesti?

Liikekehuoneiston vuokrasopimus on mahdollista tehdä sekä kirjallisesti että suullisesti. Kirjallisen vuokrasopimuksen tekeminen on kuitenkin erittäin suositeltavaa, sillä kirjallisen vuokrasopimuksen avulla on helpompi myöhemmässä mahdollisessa riitatilanteessa esittää, mistä on tosiasiallisesti sovittu.

Voiko määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanoa määräaikaisen jakson aikana?

Määräaikainen vuokrasopimus sitoo molempia osapuolia ja päättyy silloin kuin se on vuokrasopimuksessa määritetty päättyväksi eikä sitä pääsääntöisesti voi irtisanoa kesken sopimuskauden.

Ota yhteyttä maksuttomaan neuvontaan

Lähes kaikki hoitamamme asiat saadaan selvitettyä ensimmäisen maksuttoman neuvonnan aikana. Muissa tilanteissa kerromme vaihtoehdot asian jatkoselvittämistä varten.

Ota yhteyttä