Taloyhtiön hallituksen vastuu remontissa on kaksitasoinen. Hallitus huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidon asianmukaisesta järjestämisestä ja valmistelee remontit (AsOyL 7 luku 2 §). Hallituksen jäsen vastaa henkilökohtaisesti vain vahingosta, jonka hän on aiheuttanut tahallaan tai huolimattomuudesta (AsOyL 24 luku 1 §). Jos on rikottu yhtiöjärjestystä tai muuta kuin lain 1 luvun periaatesäännöstä, huolimattomuus oletetaan, ja jäsenen on itse näytettävä toimineensa huolellisesti. Yhtiölle itselleen remontin valvonta on velvollisuus. Korkein oikeus totesi ratkaisussa KKO 2021:35, ettei yhtiön vastuun kannalta ole merkitystä sillä, että kylpyhuonekorjaus oli teetetty ulkopuolisella urakoitsijalla.

Lain mukaan hallituksen tehtävä ei ole vain akuuttien vikojen korjaaminen. Hallituksen on esitettävä varsinaisessa yhtiökokouksessa kirjallinen selvitys seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeesta, jos työt vaikuttavat olennaisesti asumiseen tai vastikkeeseen (AsOyL 6 luku 3 §). Käytännössä selvitys perustuu usein kuntoarvioon ja pitkän tähtäimen suunnitelmaan. Ne ovat työkaluja, eivät lain vaatimuksia.

Kun putkiremontti, julkisivun uusiminen tai kattoremontti tulee ajankohtaiseksi, hallitus valmistelee asian. Se hankkii selvitykset ja tarjoukset, vertailee vaihtoehdot ja tekee ehdotuksen yhtiökokoukselle. Päätöksen laajakantoisesta tai asumiseen olennaisesti vaikuttavasta kunnossapidosta tekee yhtiökokous enemmistöllä (AsOyL 6 luku 30 §). Hallitus ei saa ryhtyä tällaiseen toimeen ilman yhtiökokouksen päätöstä, ellei odottaminen aiheuttaisi yhtiölle olennaista haittaa (7 luku 2 §).

Remontin aikana yhtiön on huolehdittava siitä, että työssä noudatetaan hyvää rakennustapaa (AsOyL 4 luku 1 §). Hallitus järjestää valvonnan käytännössä. Se sopii valvojasta, seuraa työmaakokouksia ja tarkastaa, että työ vastaa sopimusta. Jos hallitus hyväksyy huolimattomasti tehdyn työn, lisäkustannukset kaatuvat ensin yhtiölle. Hallituksen jäsen voi joutua henkilökohtaiseen vastuuseen, jos lisäkustannus johtuu hänen omasta huolimattomuudestaan. Vastuu edellyttää huolimattomuutta, ei törkeää huolimattomuutta (AsOyL 24 luku 1 §). Kun on rikottu yhtiöjärjestystä tai muuta kuin lain 1 luvun periaatesäännöstä, huolimattomuus oletetaan.

Ratkaisussa KKO 2021:35 taloyhtiö oli teettänyt kustannuksellaan osakkaan kylpyhuoneessa rakenteiden kosteusvauriokorjauksen ja uusinut samalla kylpyhuoneen ja saunan sisäosat. Osakas vaati yhtiöltä 12 759,33 euroa, koska laatoitus oli hänen mukaansa hyvän rakennustavan vastainen eikä yhtiö ollut valvonut urakoitsijaa. Korkein oikeus totesi: ”Korkein oikeus toteaa, että yhtiön vastuun kannalta merkitystä ei ole sillä, että työ on teetetty ulkopuolisella urakoitsijalla. Työssä mahdollisesti ilmenneiden vikojen ja puutteellisuuksien korjaaminen on siten kuulunut yhtiön vastuulle.” Osakas oli ilmoittanut virheistä yhtiölle vasta lähes kaksi vuotta työn valmistumisen jälkeen. Sekään ei vienyt hänen oikeuttaan vaatia korvausta, koska 4 luvun 8 § ei ole reklamaatiosäännös. Korvausta korkein oikeus ei tuominnut, vaan palautti asian hovioikeuteen vaatimuksen tutkimista varten.

Sinulle hallituksen jäsenenä tämä tarkoittaa kolmea asiaa. Yhtiö vastaa hyvän rakennustavan noudattamisesta lähtökohtaisesti silloinkin, kun työn tekee ulkopuolinen urakoitsija. Järjestä valvonta kirjallisesti ja säilytä pöytäkirjat. Älä hyväksy työtä vastaanotetuksi, ennen kuin puutteet on korjattu tai kirjattu.

Osakkaiden ja taloyhtiön välinen vastuunjako

Taloyhtiön hallituksen vastuu remontissa riippuu siitä, onko kyse osakasremontista vai taloyhtiön remontista. Laki jakaa kunnossapidon pääsääntöisesti niin, että yhtiö pitää kunnossa rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät, kuten vesi-, viemäri-, sähkö- ja ilmanvaihtojärjestelmän (AsOyL 4 luku 2 §). Osakas pitää kunnossa huoneistonsa sisäosat, kuten lattiapinnat, kaapit ja kodinkoneet (4 luku 3 §). Ikkunat siirtyvät lain sanamuodossa yhtiön vastuulle 1.10.2026 alkaen (L 535/2026).

Yhtiöjärjestys voi jakaa vastuun toisin (AsOyL 4 luku 1 §). Tarkista siis aina ensin, mitä yhtiöjärjestyksessä on määrätty. Muiden rakennusosien jaon näet taloyhtiön vastuunjakotaulukosta.

Osakkaalla ilmoitusvelvollisuus

Ilmoita remontista etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, jos työ voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla olevaan rakennuksen osaan tai naapurin huoneiston käyttöön (AsOyL 4 luku 7 § ja 5 luku 2 §). Ilmoituksessa pitää olla niin tarkat tiedot, että yhtiö voi arvioida hyvän rakennustavan noudattamisen. Yhtiö voi asettaa työlle ehtoja, esimerkiksi vaatia tiettyjen ammattilaisten käyttöä, jos ehto on tarpeen vahingon välttämiseksi (5 luku 3 §). Kielteinen päätös on perusteltava (5 luku 4 §).

Hallituksen vastuu osakkaiden remonteissa

Hallituksen tehtävä ei ole valvoa jokaista keittiön kaapin vaihtoa. Yhtiöllä on kuitenkin oikeus valvoa, että muutostyö tehdään rakennusta vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Yhtiön on myös huolehdittava siitä, että valvonta on riittävästi järjestetty (AsOyL 5 luku 7 §). Valvonnan tarpeelliset ja kohtuulliset kulut maksaa remontoiva osakas.

Jos osakas remontoi ilmoittamatta ja rikkoo esimerkiksi kylpyhuoneen vesieristeen, hän vastaa vahingosta lähtökohtaisesti itse. Huolimattomuus oletetaan, kun 4 tai 5 luvun säännöksiä on rikottu, ja osakkaan on näytettävä toimineensa huolellisesti (AsOyL 24 luku 2 §).

Hallitus toimielimenä ei ole korvausvelvollinen. Korvausvelvollinen voi olla yksittäinen hallituksen jäsen, joka on tehtävässään rikkonut lakia tai yhtiöjärjestystä tahallaan tai huolimattomuudesta (AsOyL 24 luku 1 §). Vastuu voi syntyä yhtiötä, osakasta tai ulkopuolista kohtaan. Jos vahingon aiheuttajia on useita, korvausvastuun jakautumiseen sovelletaan vahingonkorvauslain 6 lukua (24 luku 7 §). Automaattista koko hallituksen yhteisvastuuta laki ei tunne.

Kanne hallituksen jäsentä vastaan on nostettava kolmen vuoden kuluessa siitä, kun vahinko ja siitä vastuussa oleva tulivat tietoon. Viimeinen takaraja on viisi vuotta sen tilikauden päättymisestä, jona päätös tehtiin tai toimenpide laiminlyötiin (AsOyL 24 luku 10 §).

Yhtiö voi puolestaan periä remontin virheestä aiheutuneen vahingon sen aiheuttaneelta suunnittelijalta tai urakoitsijalta. Ratkaisussa KKO 2006:56 taloyhtiön julkisivusuunnittelija oli merkinnyt lupapiirustuksiin väärän levykoodin, ja yhtiölle tilattiin väärän väriset julkisivulevyt. Vahinko oli 45 513,33 euroa. Korkein oikeus piti suunnittelijaa korvausvelvollisena mutta sovitteli korvauksen 30 000 euroon. Perusteena oli, että suunnittelupalkkio oli pieni vahinkoon nähden eikä menettely ollut törkeän huolimatonta. Hallituksen kannattaa siis tarkastaa piirustusten ristiriidat ennen tilauksia ja sopia vastuista kirjallisesti.

Yhteenveto

Jos istut taloyhtiön hallituksessa, toimi näin. Esitä viiden vuoden kunnossapitoselvitys yhtiökokoukselle joka vuosi. Vie iso remontti yhtiökokouksen päätettäväksi. Sovi valvonnasta kirjallisesti ja käy työmaakokouksissa. Kirjaa poikkeamat pöytäkirjaan äläkä hyväksy puutteellista työtä vastaanotetuksi. Näin osoitat toimineesi huolellisesti, jos vastuusta joskus kiistellään.

Jos olet osakas, ilmoita remontistasi kirjallisesti ennen aloittamista ja käytä märkätiloissa ammattilaista. Ilmoita yhtiön vastuulle kuuluvasta viasta viivytyksettä (AsOyL 4 luku 8 §). Myöhäinen ilmoitus ei lähtökohtaisesti yksin vie oikeuttasi vaatia yhtiöltä korvausta, kuten ratkaisu KKO 2021:35 osoittaa.

Hallitus ei ole henkilö, eikä sille synny henkilökohtaista vastuuta. Hallituksen jäsen voi sen sijaan joutua henkilökohtaiseen vastuuseen omasta huolimattomuudestaan.

Haluatko lisää tietoa taloyhtiön hallituksen vastuista? Soita numeroon +358 29 170 7713 tai lähetä sähköpostia osoitteeseen toimisto@lakilehtonen.fi. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton. Sen aikana arvioimme, miten juuri sinun tilanteessasi kannattaa edetä.

Autamme taloyhtiöitä, hallituksen jäseniä ja osakkaita remonttiriidoissa sekä asuntokaupan riidoissa. Laki Lehtonen arvioi tilanteesi ensimmäisellä yhteydenotolla, joten tiedät heti, kannattaako asiaa viedä eteenpäin.

Lue myös: