Taloyhtiön hallituksen vastuu ja vahingonkorvaus
Taloyhtiön hallituksen vastuu on syytä selvittää, jos päätös tai laiminlyönti on aiheuttanut vahinkoa. Toisaalta hallituksen jäsen voi saada korvausvaatimuksen, jonka peruste on epäselvä.
Autamme osakasta, taloyhtiötä tai hallituksen jäsentä arvioimaan tapahtumat ja seuraavan toimenpiteen. Käymme läpi päätökset, asiakirjat ja sen, mitä vahingosta voidaan näyttää. Lakimiehillämme on yhteensä yli 50 vuotta kokemusta juridiikasta. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Mitä teet, kun taloyhtiön hallituksen vastuusta syntyy riita?
-
1. Kirjaa päätös ja tapahtumat
Kerro, mitä hallituksen toimintaa tai päätöstä asia koskee. Kirjaa tapahtumien päivämäärät ja säilytä saamasi viestit.
-
2. Kokoa asiakirjat ja vahinkoselvitys
Ota esiin asiaan liittyvät pöytäkirjat, sopimukset ja yhtiöjärjestys. Jos vaadit korvausta, erittele vahinko ja kokoa sitä koskevat tositteet.
-
3. Ota yhteyttä Laki Lehtoselle
Kerro tilanteesi ja lähetä keskeiset asiakirjat arvioitavaksi. Käymme läpi seuraavan toimenpiteen. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Mitä asunto-osakeyhtiön hallituksen vastuu kattaa?
Hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon asianmukaisesta järjestämisestä. Sen pitää järjestää myös kirjanpidon ja varainhoidon valvonta (AsOyL 7 luku 2 §).
Isännöitsijän käyttäminen ei poista hallituksen omaa valvontavelvollisuutta. Toisaalta hallituksen jäsen ei automaattisesti vastaa jokaisesta isännöitsijän tai huoltoyhtiön virheestä.
Yhtiön kokoon nähden epätavalliset tai laajakantoiset toimet vaativat yleensä yhtiökokouksen päätöksen. Laissa on kiireellisiä tilanteita koskeva poikkeus. Toimivallan arvioinnissa tarvitaan myös yhtiöjärjestys ja päätösten sisältö.
KKO 2024:15: päätös ja sopimuksen synty ovat eri kysymyksiä
Ratkaisussa arvioitiin taloyhtiön putkiremonttia koskevan sopimuksen syntymistä. Korkein oikeus käsitteli myös yhtiön edustamista ja päätösvallan rajoja. Urakoitsijan vahingonkorvauskanne hylättiin, kun sitovaa sopimusta ei näytetty syntyneen.
Pelkän neuvottelun, konsultin tekstiviestin tai puheenjohtajan puhelinkeskustelun perusteella ei siis aina voida päätellä, että sopimus on syntynyt. Tarkista yhtiökokouksen valtuutus, hallituksen päätös ja osapuolten viestit yhdessä.
KKO 2024:15 Finlexissä. Remonttihankkeen käytännön vastuita käsitellään erillisessä artikkelissa.
Lue myös KKO 2024:15:n tapahtumat ja urakkasopimuksen syntyminen.
Milloin hallituksen jäsen joutuu korvaamaan vahingon?
Yhtiölle aiheutettu vahinko voi perustua huolellisuusvelvoitteen tahalliseen tai huolimattomaan rikkomiseen. Osakkaalle tai muulle aiheutetun vahingon vastuu edellyttää asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen rikkomista (AsOyL 24 luku 1 §).
Korvattavaa on vain vahinko, jonka jäsen on menettelyllään aiheuttanut, joten vahingon määrä ja syy-yhteys on näytettävä (AsOyL 24 luku 1 §). Kun jäsen on rikkonut lain säännöstä tai yhtiöjärjestystä, hänen on lähtökohtaisesti itse näytettävä toimineensa huolellisesti (24 luku 1 §). Tämä ei koske kaikkia huonoja päätöksiä. Myös kunkin jäsenen oma menettely arvioidaan.
Kerää päätökset, hallitukselle annetut tiedot, korjauskehotukset ja vahingon laskelma. Selvitä mahdollinen vastuuvakuutus. Vakuutuksen olemassaolo ei itsessään osoita korvausvastuuta tai korvattavuutta.
Satojen eurojen vahingosta riitely ei yleensä kannata, tuhansien eurojen asia kannattaa riitauttaa. Arvioimme lisäksi näytön, sen, saadaanko korvaus perittyä, ja kuluriskin.
Miten osakkaat voivat vaihtaa hallituksen?
Yhtiökokous voi erottaa valitsemansa hallituksen jäsenen kesken toimikauden (AsOyL 7 luku 13 §). Asia pitää käsitellä asianmukaisesti koolle kutsutussa kokouksessa.
Ylimääräistä yhtiökokousta voivat vaatia osakkaat, joilla on vähintään kymmenesosa kaikista osakkeista. Yhtiöjärjestys voi määrätä pienemmästä osuudesta (AsOyL 6 luku 5 §).
Tee vaatimus kirjallisesti ja yksilöi käsiteltävä asia. Kokouskutsu pitää toimittaa kahden viikon kuluessa vaatimuksen saapumisesta. Osuus lasketaan osakkeista, ei osakkaiden lukumäärästä.
Erottaminen ei ratkaise mahdollista vahingonkorvausta. Yhtiökokouksen myöntämä vastuuvapaus ei sido, jos kokoukselle ei annettu olennaisesti oikeita ja riittäviä tietoja vahingon aiheuttaneesta päätöksestä (AsOyL 24 luku 8 §). Jos osakkaat ajavat kannetta yhtiön hyväksi, se on vastuuvapauden jälkeen nostettava kolmen kuukauden kuluessa yhtiökokouksen päätöksestä (24 luku 9 §).
Mitä lakimiehen apu maksaa asuntoasiassa?
Selvitämme ennen toimeksiantoa, voiko oikeusturvavakuutuksesi korvata asian hoitamisen kuluja. Korvattavuus riippuu asiasta ja vakuutusehdoista. Käymme kanssasi läpi työn hinnoittelun, omavastuun ja muut sinulle jäävät kulut ennen asian hoitamisen aloittamista.
Meidän palkkaamisesta ei synny sinulle yllättäviä kuluja.
Tarvitsetko apua taloyhtiön hallituksen vastuukysymykseen?
Käymme läpi päätöksen tai laiminlyönnin, esitetyn vaatimuksen ja asian selvittämiseen tarvittavat asiakirjat.
Ensimmäinen kartoittava yhteydenotto ei sido sinua mihinkään.
Kerro tilanteesi lyhyesti
Kerro, oletko osakas, hallituksen jäsen vai muu taloyhtiön edustaja. Kuvaa päätös tai laiminlyönti, sen ajankohta ja mitä vaaditaan. Mainitse mahdollinen määräaika.
Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton. Lakimiehen työstä ja hinnasta sovitaan erikseen. Katso hinnoittelumme.
Mikä tilanteesi on? Löydä oikea ohje
Asuntokauppariidat: kaikki palvelut
Milloin asuntokaupan voi purkaa?
Asunnosta löytyi kosteusvaurio
Miten ilmoitan kiinteistön virheestä?
Usein kysytyt kysymykset
Voiko hallituksen jäsen joutua henkilökohtaiseen vastuuseen?
Voi. Jäsen korvaa lähtökohtaisesti vahingon, jonka hän on tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut rikkomalla huolellisuusvelvoitettaan, lakia tai yhtiöjärjestystä (AsOyL 24 luku 1 §). Jäsenyys yksin ei tee henkilöstä vastuullista kaikista yhtiön kuluista tai vahingoista.
Miten ylimääräistä yhtiökokousta vaativa osuus lasketaan?
Osuus lasketaan osakkeista. Vaatijoilla pitää olla yhteensä vähintään kymmenesosa kaikista osakkeista, ellei yhtiöjärjestys määrää pienemmästä osuudesta.
Saako osakas hallituksen pöytäkirjat nähtäväksi?
Yleistä oikeutta kaikkiin hallituksen pöytäkirjoihin ei ole. Saat kuitenkin 1.10.2026 alkaen viipymättä jäljennöksen yhtiön asiakirjasta, joka koskee huoneistoasi. Asiakirjalla pitää olla merkitystä esimerkiksi huoneiston kunnossapidon tai sen kustannusten kannalta (AsOyL 7 luku 6 § 3 mom). Jäljennöstä ei anneta, jos siitä olisi yhtiölle olennaista haittaa, ja yhtiö voi periä kohtuullisen maksun. Osakkeisiisi perustuvaa oikeuttasi tai velvollisuuttasi koskevasta hallituksen päätöksestä saat pyynnöstä tiedon kirjallisesti (7 luku 6 § 2 mom).
Poistaako isännöitsijä hallituksen vastuun?
Ei automaattisesti. Hallitus vastaa siitä, että yhtiön hallinto sekä kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty (AsOyL 7 luku 2 §). Jäsen korvaa vahingon lähtökohtaisesti vain, jos hän on itse toiminut huolimattomasti tai rikkonut lakia tai yhtiöjärjestystä (24 luku 1 §).
Kuka korjaa taloyhtiön rakenteet?
Kunnossapitovastuu on eri kysymys kuin hallituksen jäsenen vahingonkorvausvastuu. Katso taloyhtiön vastuunjakotaulukko.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Kaikki Artikkelit-
Asunto-osakeyhtiölaki muuttui 1.10.2026: ikkunat yhtiölle
Asunto-osakeyhtiölaki muuttui 1.10.2026: ikkunat kuuluvat nyt lain pääsäännön mukaan taloyhtiön kunnossapitovastuulle (AsOyL 4 luku 2 §). Yhtiöjärjestys voi edelleen määrätä toisin. Vahingonkorvaukseen, joka perustuu ennen 1.10.2026 tapahtuneeseen tekoon tai laiminlyöntiin, sovelletaan aiempia säännöksiä.
-
Taloyhtiön hallituksen vastuu remontissa
Hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallitus vastaa siitä, että yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty.
-
Valesokkelin vaurio toi hinnanalennuksen (KRIL D/2162/42/2021)
Valesokkeli ei yksin tehnyt asunnosta virheellistä. Sen aiheuttama terveyshaitta ja odottamaton korjaustarve muuttivat arvion, ja kyse oli asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n mukaisesta salaisesta taloudellisesta virheestä. Kuluttajariitalautakunta suositti ratkaisussa D/2162/42/2021, että myyjät maksavat ostajille 15 000 euron hinnanalennuksen viivästyskorkoineen. Päätös annettiin 19.3.2024, ja se koski asunto-osakkeiden kauppaa.
-
Putkiremontti asuntokaupan jälkeen: taloudellinen virhe (KRIL D/6282/42/2020)
Vuonna 2006 valmistuneen taloyhtiön käyttövesiputkiston ongelmat tulivat ilmi pian vuoden 2019 asuntokaupan jälkeen, ja putkiston uusimisesta päätettiin vuonna 2023. Ostajan ei katsottu joutuneen varautumaan näin laajaan saneeraukseen, joten kyse oli asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n mukaisesta salaisesta taloudellisesta virheestä. Kuluttajariitalautakunta suositti 20.12.2023 ratkaisussa D/6282/42/2020 myyjille 15 000 euron hinnanalennuksen maksamista.
