Omakotitalon rakentajan vastuu
Omakotitalon rakentajan vastuu on ajankohtainen, kun rakennat tai olet rakentanut talon ja työssä ilmenee virhe. Selvitämme, kuuluuko asia sinun huolehtimisvelvollisuuteesi vai urakoitsijan virhevastuuseen.
Tarkistamme sopimukset, reklamaation, korjausvaatimuksen ja vanhentumisen. Oikea vastuutaho riippuu sopimuksesta, virheen syystä ja siitä, milloin puute havaittiin. Saat arvion siitä, mihin vaatimus kannattaa kohdistaa ja mitä näyttöä tarvitset. Autamme myös neuvotteluissa ja tarvittaessa riidassa. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Mitä teet, kun uudessa talossa on rakennusvirhe?
-
1. Reklamoi kirjallisesti
Kerro kirjallisesti, mitä virhettä asia koskee, milloin havaitsit sen ja mitä vaadit. Säilytä viestit. Älä odota kustannusarviota ennen reklamaatiota.
-
2. Hanki kustannusarvio virheestä
Pyydä kirjallinen selvitys virheestä ja arvio korjauskustannuksista. Sovi tutkimuksista ja niiden hinnasta etukäteen. Säilytä myös kuvat, sopimus ja kuitit.
-
3. Ota yhteyttä Laki Lehtoselle
Voit ottaa meihin yhteyttä myös ennen kustannusarvion hankkimista. Käymme läpi tilanteesi ja seuraavan toimenpiteen. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Rakennushankkeeseen ryhtyvän vastuu
Viranomaisiin päin vastaat sinä. Rakennushankkeeseen ryhtyvän on huolehdittava, että talo suunnitellaan ja rakennetaan säännösten, määräysten ja myönnetyn luvan mukaisesti. Tämä huolehtimisvelvollisuus on rakentamislain 91 §:ssä.
Sinulla pitää olla hankkeen vaativuuden mukaiset edellytykset sen toteuttamiseen. Sinun on myös huolehdittava, että suunnittelijat täyttävät kelpoisuusvaatimukset. Muillakin hankkeessa toimivilla pitää olla tehtävän vaatima asiantuntemus ja ammattitaito.
Huolehtimisvelvollisuus koskee sekä suunnittelua että rakentamista. Se ulottuu siten hankkeen eri vaiheisiin ja kaikkien tehtävään osallistuvien ammattitaitoon.
Tämä vastuu säilyy sinulla, vaikka palkkaisit urakoitsijan. Se ei kuitenkaan tarkoita, että maksaisit urakoitsijan virheet itse. Urakoitsijaan nähden olet tilaaja. Voit vaatia virheen oikaisua ilman kustannuksia, jos KSL 9 luvun 18 §:n edellytykset täyttyvät.
Pidä viranomaisvastuu ja sopimusvastuu erillään. Arvioi molemmat vastuut erikseen. Rakennusvalvonta arvioi hankkeen lainmukaisuutta. Urakoitsijan vastuuta arvioidaan sopimuksen ja kuluttajansuojalain perusteella.
Sopimukset ennen aloitusta
KSL 9 luku koskee yrityksen ja kuluttajan välistä taloelementtien kauppaa sekä rakennusurakkaa. Se kattaa myös elementtien asennuksen, rakennuksen rakentamisen ja taloudellisesti huomattavan osaurakan. Luvun säännöksistä ei yleensä voi sopia sinun vahingoksesi.
Lukua sovelletaan myös muihin rakennusta varten toimitettuihin tavaroihin ja palveluihin, kun ne kuuluvat samaan sopimukseen taloelementtien tai urakan kanssa.
Tee kirjallinen sopimus jokaisen kanssa, joka tekee talollesi jotain. Kirjaa työn laajuus, laatuvaatimukset, aikataulu, maksuerät, takuuaika ja vakuudet. Sovi myös vastaanottokatselmuksesta. Urakka on KSL 9 luvun 3 §:n mukaan luovutettu, kun se on tehty loppuun ja sovittu vastaanottokatselmus on pidetty.
Kirjaa seuraukset myös viivästyksen varalle. KSL 9 luvun 9 § antaa lähtökohtaisesti oikeuden vakiokorvaukseen. Korvaus on ensimmäisen kuukauden ajan 0,5 prosenttia kultakin alkaneelta viikolta. Sen jälkeen se on 1 prosentti viikolta. Korvaus lasketaan viivästystä vastaavasta hinnan osasta, ja enimmäismäärä on 10 prosenttia tästä osasta.
Pääsuunnittelija ja vastaava työnjohtaja
Rakentamislupaa edellyttävässä hankkeessa on oltava pääsuunnittelija. Hän huolehtii suunnittelun kokonaisuudesta ja laadusta. Hänen pitää myös huolehtia, että rakennussuunnitelma ja erityissuunnitelmat muodostavat vaatimukset täyttävän kokonaisuuden. Tehtävät ovat rakentamislain 92 §:ssä.
Pääsuunnittelijan pitää kertoa sinulle suunnittelua koskevat seikat, joilla on merkitystä oman huolehtimisvelvollisuutesi kannalta.
Rakentamislupaa edellyttävässä rakennustyössä on oltava vastaava työnjohtaja. Hän huolehtii työn kokonaisuudesta ja laadusta. Työ pitää tehdä luvan, suunnitelmien, säännösten, määräysten ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Tämä tulee rakentamislain 96 §:stä.
Vastaava työnjohtaja huolehtii lisäksi työn aloittamista koskevasta ilmoituksesta ja tarkastusasiakirjan pitämisestä ajan tasalla työmaalla.
Ilmoita vastaava työnjohtaja kirjallisesti rakennusvalvontaan ennen työn aloittamista. Liitä mukaan hänen kirjallinen suostumuksensa. Rakennusvalvonta tarkistaa pätevyyden. Työnjohtajan tehtävä ja vastuu alkavat ilmoituksen jättämisestä ja päättyvät loppukatselmukseen. Jos työnjohtaja vaihtuu tai ei ole kelpoinen, sinun pitää ilmoittaa uusi kelpoinen työnjohtaja. Nämä velvollisuudet ovat lain 88, 89 ja 90 §:ssä.
Rakennusvirhe ja reklamaatio
Urakoitsijan suorituksessa on virhe, jos se ei vastaa sovittua. Virhe on myös työ, joka poikkeaa luovutushetken säännöksistä, määräyksistä tai hyvästä rakentamistavasta. Sama koskee työtä, jota ei ole tehty ammattitaitoisesti ja huolellisesti. Säännöt ovat KSL 9 luvun 13 §:ssä.
Ilmoita virheestä urakoitsijalle kirjallisesti kohtuullisessa ajassa. Muuten menetät lähtökohtaisesti oikeutesi vedota virheeseen. KSL 9 luvun 16 § sisältää myös poikkeuksia tähän seuraukseen.
Vaadi ensisijaisesti virheen oikaisua ilman kustannuksia. Oikaisu ei saa aiheuttaa urakoitsijalle kohtuuttomia kustannuksia tai kohtuutonta haittaa. Anna urakoitsijalle mahdollisuus tarkastaa virhe ja tarjoutua korjaamaan se. Voit kieltäytyä, jos oikaisusta aiheutuisi olennaista haittaa tai vaara kulujen jäämisestä sinulle.
Jos oikaisua ei tehdä kohtuullisessa ajassa, voit vaatia hinnanalennusta. Olennainen sopimusrikkomus voi oikeuttaa purkuun KSL 9 luvun 19 §:n edellytyksillä.
Dokumentoi samalla virheen laajuus ja siitä aiheutuva haitta.
Taloudellinen vastuu ja vakuudet
Sinä vastaat siitä, että sovitut maksut maksetaan. Jollei maksuajasta ole sovittu, hinta erääntyy urakoitsijan vaatimuksesta. Sitä ei kuitenkaan tarvitse maksaa ennen luovutusta ja kohtuullista tarkastusmahdollisuutta. Tämä tulee KSL 9 luvun 25 §:stä.
Maksa ennakkoa vain vakuutta vastaan. Jos sopimus edellyttää osan hinnasta etukäteen, urakoitsijan pitää asettaa ennakkomaksun turvaava vakuus. Vakuuden pitää olla voimassa, kunnes suorituksen arvo vastaa vähintään ennakkomaksua.
Jos elementtien asennuksesta tai muusta elementtitoimitukseen liittyvästä palvelusta annetaan hinta-arvio, se saa lähtökohtaisesti ylittyä enintään 15 prosentilla. KSL 9 luvun 23 ja 24 § säätävät hinta-arviosta ja sallituista hinnankorotusehdoista.
Urakoitsija voi vastata myös erillisen kustannusarvion virheestä. KSL 9 luvun 22 § koskee arviota hankkeen edellyttämistä töistä tai tarvikkeista, jotka eivät kuulu urakoitsijan omaan suoritukseen. Korvaus edellyttää perusteltua luottamusta arvioon, urakoitsijan huolimattomuutta ja olennaista ylitystä.
Vastuu ei pääty, kun talo on valmis
Urakoitsijan vastuu ei pääsääntöisesti lopu luovutukseen tai takuuajan päättymiseen. KSL 9 luvun 15 § viittaa KSL 5 luvun sääntöihin. Urakoitsija vastaa luovutushetkellä olleesta virheestä, vaikka se ilmenisi vasta myöhemmin. Takuu ei rajoita tätä lakisääteistä virhevastuuta.
Hyvitysvaatimus vanhenee yleensä kolmessa vuodessa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt havaita se. Vanhentuminen on katkaistava viimeistään kymmenen vuoden kuluttua sopimusrikkomuksesta. Säännöt ovat vanhentumislain 4 ja 7 §:ssä.
KKO 2025:3 koski taloyhtiön putkiurakkaa ja YSE 1998 ehtoja. Läpivientien tiivistys oli puutteellinen 52 huoneistossa. Korkein oikeus katsoi tapauksen tosiseikoilla, että toistuva virhe, määräysten vastainen suoritus ja ilmeinen vahingonvaara osoittivat törkeää laiminlyöntiä. Urakoitsija vastasi virheestä takuuajan jälkeen. Ratkaisu ei aseta kuluttajan KSL 9 luvun vastuulle törkeysvaatimusta.
Reklamoi ja katkaise vanhentuminen kirjallisella vaatimuksella ajoissa. Säilytä sopimukset, tarkastusasiakirjat ja kuvat.
Näin toimit, kun virhe löytyy
- Dokumentoi virhe. Ota kuvat ja kirjaa päivämäärä. Säilytä sopimus, suunnitelmat, työmaakokousten muistiot, laskut ja viestit.
- Reklamoi kirjallisesti. Ilmoita virheestä urakoitsijalle kohtuullisessa ajassa. Kerro, missä virhe on, milloin havaitsit sen ja mihin sopimuksen tai vaatimuksen kohtaan vetoat.
- Vaadi korjaussuunnitelma ja määräaika. Anna urakoitsijalle tilaisuus tarkastaa ja korjata virhe, ellei odottamisesta aiheudu KSL 9 luvun 18 §:ssä tarkoitettua olennaista haittaa.
- Erota riitainen maksu. Voit KSL 9 luvun 17 §:n mukaan jättää maksamatta virhettä vastaavan osan hinnasta. Älä jätä koko laskua maksamatta ilman siihen riittävää perustetta.
Toimi järjestelmällisesti. Kirjallinen prosessi helpottaa näytön arviointia, jos sovintoa ei synny. Hanki tarvittaessa asiantuntijan lausunto virheen syystä, laajuudesta ja korjaustavasta.
Pyydä lausuntoon myös arvio korjauskustannuksista. Näin vaatimuksen peruste ja määrä voidaan yksilöidä ennen jatkotoimia.
Mitä lakimiehen apu maksaa remonttiasiassa?
Selvitämme ennen toimeksiantoa, voiko oikeusturvavakuutuksesi korvata asian hoitamisen kuluja. Korvattavuus riippuu asiasta ja vakuutusehdoista. Käymme kanssasi läpi työn hinnoittelun, omavastuun ja muut sinulle jäävät kulut ennen asian hoitamisen aloittamista.
Meidän palkkaamisesta ei synny sinulle yllättäviä kuluja.
Kerro tilanteesi. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Ensimmäinen kartoittava yhteydenotto ei sido sinua mihinkään.
Kerro tilanteesi lyhyesti
Kerro, mitä on tapahtunut ja missä asiassa tarvitset apua. Mainitse myös mahdollinen lähestyvä määräaika.
Mikä tilanteesi on? Löydä oikea ohje
Urakoitsijan vastuu ja takuu remontissa
Usein kysytyt kysymykset
Kuka viime kädessä vastaa omakotitalohankkeesta?
Viranomaisiin päin vastaat sinä rakentamislain 91 §:n huolehtimisvelvollisuuden perusteella. Vastuu ei siirry urakoitsijalle. Urakoitsijaan päin sinua suojaa KSL 9 luku. Sen mukaan voit vaatia yritykseltä virheen oikaisua ilman kustannuksia, jos suorituksessa on lain tarkoittama virhe ja oikaisun edellytykset täyttyvät. Pidä vastuut erillään.
Mitä minun pitää hoitaa ennen kuin rakentaminen alkaa?
Huolehdi, että lupaa edellyttävässä hankkeessa on pääsuunnittelija. Ilmoita vastaava työnjohtaja kirjallisesti rakennusvalvontaan ennen töiden alkua ja liitä mukaan hänen suostumuksensa. Tee urakkasopimukset kirjallisesti. Kirjaa työn laajuus, laatu, aikataulu, maksuerät, takuu ja vakuudet. Vaadi ennakkomaksulle KSL 9 luvun 25 §:n mukainen vakuus.
Miten sopimuksilla suojataan oma etu?
KSL 9 luvusta sinun vahingoksesi poikkeava ehto on yleensä mitätön. Kirjaa silti kaikki keskeiset velvoitteet. Vakiokorvaus viivästyksestä on ensimmäisen kuukauden ajan 0,5 prosenttia viikolta ja sen jälkeen 1 prosentti viikolta. Enimmäismäärä on 10 prosenttia viivästystä vastaavasta hinnan osasta.
Näin myöhempi erimielisyys on helpompi näyttää.
Mikä on pääsuunnittelijan ja vastaavan työnjohtajan rooli?
Pääsuunnittelija huolehtii suunnittelun kokonaisuudesta ja laadusta rakentamislain 92 §:n mukaan. Vastaava työnjohtaja huolehtii työn kokonaisuudesta, laadusta sekä luvan ja suunnitelmien noudattamisesta lain 96 §:n mukaan. Rakennushankkeeseen ryhtyvä ilmoittaa työnjohtajan rakennusvalvontaan. Työnjohtajan vastuu alkaa ilmoituksesta ja päättyy loppukatselmukseen.
Pyydä molemmilta kirjallinen tehtäväkuvaus.
Miten valvon laatua ja toimin, jos työssä on virheitä?
Kuvaa työvaiheet ja pidä työmaakokouksista muistiota. Ilmoita virheestä urakoitsijalle kirjallisesti kohtuullisessa ajassa. Vaadi korjaussuunnitelma ja määräaika. Anna urakoitsijalle yleensä tilaisuus tarkastaa ja korjata virhe. Voit jättää maksamatta vain virhettä vastaavan osan hinnasta KSL 9 luvun 17 §:n rajoissa.
Säilytä myös korjausta koskevat vastaukset.
Jatkuuko vastuuni, kun talo on valmis?
Kyllä. Oma huolehtimisvelvollisuutesi ei muuta urakoitsijan sopimusvastuuta. Urakoitsija vastaa luovutushetkellä olleesta virheestä, vaikka se ilmenisi myöhemmin. Reklamoi kohtuullisessa ajassa. Hyvitysvaatimus vanhenee yleensä kolmessa vuodessa havainnosta, ja vanhentuminen on katkaistava viimeistään kymmenessä vuodessa sopimusrikkomuksesta.
Takuu ei rajoita lain mukaista virhevastuuta, mutta virheen syy pitää selvittää.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Kaikki Artikkelit-
Urakoitsijan vastuu takuuajan jälkeen (YSE 1998): KKO 2025:3
Urakoitsija voi vastata YSE 1998 -ehtojen mukaan virheestä vielä takuuajan jälkeen, jos tilaaja näyttää virheen johtuvan törkeästä laiminlyönnistä. Vastuu kestää kymmenen vuotta kohteen vastaanottamisesta tai käyttöönotosta. Näin korkein oikeus sovelsi ehtoa ratkaisussa KKO 2025:3.
-
Kuuluuko talopaketti kuluttajansuojalain piiriin? Kaksi hovioikeuden ratkaisua
Talopaketti ja sen pystytys kuuluvat kuluttajansuojalain piiriin. Nykyään asiasta säädetään lain 9 luvussa, ja jo ennen sitä hovioikeudet sovelsivat kuluttajansuojalakia talotoimituksiin. Vaasan hovioikeuden kaksi ratkaisua näyttävät myös, miksi kauppaa ei kannata purkaa hätiköiden.
-
Rakennuttajan vastuut
Rakennusvirheestä vastaa lähtökohtaisesti rakennuttaja tai urakoitsija, ei ostaja tai tilaaja. Uuden asunnon kaupassa vastuu ratkeaa asuntokauppalain ja vuositarkastuksen kautta. Kuluttajan omalle tontilleen tilaamassa rakentamisessa suojan antaa kuluttajansuojalaki.
-
Talopaketin hinnankorotus
Sillä joka ylivoimaiseen esteeseen vetoaa, on aina näyttötaakka siitä, että jossain on ylivoimainen este. Se ei siis riitä, että ilmoitetaan materiaalipulan olevan ylivoimainen este ja sen perusteella nyt nostetaan hintoja.
