Valvojan vastuu taloyhtiön remontissa
Valvojan vastuu taloyhtiön remontissa on syytä selvittää, kun rakennusvirhe on jäänyt huomaamatta ja korjauskulut kasvavat. Mitä valvojalta tilattiin, ja mitä hänen olisi pitänyt havaita?
Autamme taloyhtiötä tai osakasta arvioimaan valvontasopimuksen, työn toteutuksen ja mahdollisen korvausvaatimuksen. Selvitämme samalla, miten valvojan ja urakoitsijan vastuut liittyvät toisiinsa. Lakimiehillämme on yhteensä yli 50 vuotta kokemusta juridiikasta. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Mitä teet, kun remontin valvonnassa epäillään virhettä?
-
1. Ilmoita puutteesta kirjallisesti
Kerro, mitä työtä ja valvontatehtävää epäilemäsi virhe koskee. Lähetä ilmoitus oikealle sopimusosapuolelle ja säilytä viesti.
-
2. Kokoa sopimus ja selvitykset
Ota esiin valvontasopimus, työmaapöytäkirjat, kuvat ja raportit. Pyydä selvitys korjaustarpeesta ja sen kustannuksista.
-
3. Ota yhteyttä Laki Lehtoselle
Kerro tilanteesi ja lähetä keskeiset asiakirjat arvioitavaksi. Käymme läpi seuraavan toimenpiteen. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Valvoja, urakoitsija ja taloyhtiö vastaavat eri tehtävistä
Aloita valvontasopimuksesta. Siitä pitää selvittää tehtävät, tarkastukset, raportointi ja sovellettavat ehdot. Työmaavalvoja, vastaava työnjohtaja ja kunnan rakennusvalvonta ovat eri rooleja. Nimike ei yksin osoita sopimusvastuun laajuutta.
Urakoitsija vastaa lähtökohtaisesti omasta työstään. Valvonta ei siirrä tätä vastuuta automaattisesti valvojalle. Valvojan mahdollinen vastuu liittyy hänen oman tehtävänsä laiminlyöntiin ja siitä aiheutuneeseen vahinkoon.
Jos olet osakas, selvitä myös, kuka tilasi työn ja kuka valvonnan. Taloyhtiön oma valvontavelvollisuus ja ulkopuolisen valvojan sopimusvastuu pitää erottaa toisistaan. Vaatimuksen oikea vastaanottaja ei aina ole sama henkilö, joka kävi työmaalla.
Palkkasitko valvojan omaan remonttiisi? Jos ostit valvonnan yritykseltä yksityishenkilönä, sopimukseen sovelletaan lähtökohtaisesti kuluttajansuojalain 8 lukua (KSL 8 luku 1 §). Taloyhtiön palkkaaman valvojan kanssa sinulla ei yleensä ole omaa sopimusta, joten vaatimus kohdistuu lähtökohtaisesti taloyhtiöön. Lue myös remonttiriidoista.
Urakoitsijan vastuun edellytyksistä kerromme sivulla urakoitsijan vastuu ja takuu remontissa.
Miten valvonnan puute ja vahinko osoitetaan?
Kokoa valvontasopimus, urakkasopimus, suunnitelmat, työmaapöytäkirjat ja valvojan raportit. Selvitä, mitä työvaiheita valvojan piti tarkastaa ja milloin ne peitettiin. Myös kuvat ja viestit tarkastuskutsuista voivat olla olennaisia.
Asiantuntijan pitää mahdollisuuksien mukaan erottaa rakentajan virhe siitä, mitä valvoja olisi voinut havaita. Selvitä lisäksi, olisiko oikea-aikainen puuttuminen estänyt vahingon tai pienentänyt korjauskuluja.
Pelkkä koko remontin loppulasku ei kuvaa valvontavirheestä aiheutunutta vahinkoa. Vaatimuksen määrä ja syy-yhteys on perusteltava. Valvontasopimuksessa on usein vastuunrajoitus. Jos tilasit valvonnan kuluttajana, ehto on lähtökohtaisesti mitätön siltä osin kuin se poikkeaa kuluttajansuojalain 8 luvusta vahingoksesi (KSL 8 luku 2 §).
Ilmoita epäilystä kirjallisesti ja säilytä vastaanottajan vastaus. Jos vaurio uhkaa pahentua, dokumentoi myös kiireelliset suojaustoimet. Varmista ennen laajoja korjauksia, että riidan näyttö säilyy.
Ilmoituksen vastaanottaja ja seuraava toimenpide
KKO 2021:35 käsitteli osakkaan vaatimusta taloyhtiötä kohtaan valvonnan laiminlyönnistä. Se ei ratkaissut ulkopuolisen valvojan koko sopimusvastuuta. Ratkaisu havainnollistaa, miksi vastuun peruste ja ilmoitusvelvollisuuden oikeudellinen merkitys on tutkittava erikseen.
Lähetä meille sopimukset, havainnot ja tieto siitä, oletko taloyhtiön edustaja vai osakas. Arvioimme vastaanottajan, tarvittavan teknisen selvityksen ja vaatimuksen perusteet. Mahdollinen vastuuvakuutus ei korvaa tätä arviota eikä takaa korvausta.
Työn laajuudesta ja hinnasta sovitaan ennen toimeksiantoa. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Kirjoittaja: oikeustieteiden opiskelija Hanna Lampela.
Taloyhtiön velvollisuus valvoa osakkaan remonttia
Taloyhtiöllä on oikeus valvoa osakkaan muutostyötä. Sen on huolehdittava valvonnan riittävästä järjestämisestä yhtiön ja muiden osakkaiden kannalta. Valvonta koskee hyvää rakennustapaa, rakennuksen suojaamista ja työlle asetettujen ehtojen noudattamista. Osakas vastaa tarpeellisista ja kohtuullisista valvontakuluista (AsOyL 5 luku 7 §).
Pyydä ennen remonttia kirjallinen tieto siitä, kuka valvoo ja missä työvaiheissa tarkastukset tehdään. Sovi myös, miten tarkastuksista ilmoitetaan ja miten havainnot kirjataan. Näin voit jälkikäteen osoittaa, mitä työtä yhtiö sai tilaisuuden valvoa. Säilytä muutostyöilmoitus, yhtiön vastaus ja tarkastusmerkinnät.
KKO 2021:35 koski eri tilannetta: yhtiö oli teettänyt omalle kunnossapitovastuulleen kuuluvia korjauksia osakkaan kylpyhuoneessa. Osakas vaati korvausta valvonnan laiminlyönnistä. Korkein oikeus katsoi, ettei myöhästynyt vikailmoitus yksin poistanut osakkaan oikeutta vaatia korvausta. Asia palautettiin hovioikeuteen vahingonkorvausvaatimuksen tutkimiseksi.
Ratkaisu ei siis määrännyt yhtiötä korvaamaan kaikkia remonttivirheitä. Se erotti asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 8 §:n ilmoitusvelvollisuuden sopimussuhteen reklamaatiosta. Oman vaatimuksesi arvioinnissa on ensin selvitettävä, kuka tilasi työn, mitä valvottiin ja mihin laiminlyöntiin korvausvaatimus perustuu.
Mitä lakimiehen apu maksaa remonttiasiassa?
Selvitämme ennen toimeksiantoa, voiko oikeusturvavakuutuksesi korvata asian hoitamisen kuluja. Korvattavuus riippuu asiasta ja vakuutusehdoista. Käymme kanssasi läpi työn hinnoittelun, omavastuun ja muut sinulle jäävät kulut ennen asian hoitamisen aloittamista.
Meidän palkkaamisesta ei synny sinulle yllättäviä kuluja.
Epäiletkö virhettä remontin valvonnassa?
Autamme taloyhtiötä ja muita osapuolia selvittämään valvontasopimuksen, tehtävät ja esitetyn korvausvaatimuksen.
Ensimmäinen kartoittava yhteydenotto ei sido sinua mihinkään.
Kerro tilanteesi lyhyesti
Kerro roolisi remontissa, mistä valvonnassa sovittiin ja mitä jäi tekemättä. Mainitse havaittu vahinko ja mahdollinen määräaika.
Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton. Lakimiehen työstä ja hinnasta sovitaan erikseen. Katso hinnoittelumme.
Mikä tilanteesi on? Löydä oikea ohje
Usein kysytyt kysymykset
Kattaako rakennustyön valvojan vastuu kaikki remontin virheet?
Ei automaattisesti. Valvojan tehtävä, sen mahdollinen laiminlyönti ja aiheutunut vahinko pitää selvittää. Urakoitsija vastaa lähtökohtaisesti omasta työstään.
Mitä asiakirjoja tarvitaan?
Valvonta- ja urakkasopimus, suunnitelmat, työmaapöytäkirjat, valvontaraportit sekä vauriota ja korjauskuluja koskeva selvitys ovat tavallisesti keskeisiä.
Voiko osakas vaatia korvausta suoraan valvojalta?
Vaatimuksen peruste riippuu sopimussuhteista ja vahingosta. Osakkaan, taloyhtiön ja ulkopuolisen valvojan vastuut on erotettava ennen vaatimuksen kohdistamista.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Kaikki Artikkelit-
Vastaava työnjohtaja: palkka ja palkkio
Laki ei määrää vastaavan työnjohtajan palkkiota. Sopimuksessa pitää erottaa lakisääteinen tehtävä ja erikseen ostettava valvonta.
-
Rakennusvirhe uudessa omakotitalossa: vastuu
Uuden omakotitalon virhe arvioidaan sopimuksen, rakentamismääräysten ja hyvän rakentamistavan perusteella.
-
Pienurakkasopimus: mitä siihen kirjataan?
Kuluttajan pienurakkasopimuksessa pitää yksilöidä työ, materiaalit, hinta, aikataulu, lisätyöt, tarkastus ja reklamaatiotapa.
-
Pihakivetyksen korjauslaskua ei tarvinnut maksaa (KRIL D/2676/37/2010)
Pihan alkuperäisestä 12 203,65 euron laskusta ei suositettu hyvitystä. Myöhempi 1 901,84 euron korjauslasku ei ollut tilaajan maksettava, koska urakoitsija oli laiminlyönyt kuluttajansuojalain 8 luvun 14 §:n mukaisen ilmoitusvelvollisuutensa ja toiminut kivetystyön välittäjänä. Kuluttajariitalautakunta päätyi tähän erotteluun pihakivetystä koskevassa ratkaisussa D/2676/37/2010. Päätös annettiin 4.5.2012.
