Rakennuttajan vastuut ratkaisevat, kuka maksaa, kun uudessa talossa tai isossa urakassa paljastuu rakennusvirhe. Lähtökohta on selvä: virheestä vastaa rakennuttaja tai urakoitsija, ei ostaja eikä tilaaja. Uuden asunnon kaupassa suojan antaa asuntokauppalaki ja kuluttajan tilaamassa rakentamisessa kuluttajansuojalain 9 luku. Kummassakin suoja on pakottavaa. Autamme rakentamista koskevissa riidoissa: takanamme on yli 1 000 hoidettua kuluttajariitaa. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Kaksi eri tilannetta, kaksi eri lakia
Rakennuttajan vastuu ratkeaa sen mukaan, missä roolissa sinä olet.
Jos ostit uuden asunnon rakennuttajalta, sovelletaan asuntokauppalakia. Myyjänä oleva rakennuttaja vastaa siitä, että asunto vastaa sovittua ja määräyksiä. Virheiden käsittelyn selkäranka on vuositarkastus, josta kerromme alla.
Jos taas tilasit rakentamisen tai ison urakan omalle tontillesi, olet kuluttajansuojalain 9 luvun suojaama tilaaja. Silloin urakoitsijan suorituksessa on virhe, jos se ei vastaa sovittua, säännöksiä tai hyvää rakentamistapaa. Virhe on myös se, ettei työtä ole tehty ammattitaitoisesti ja huolellisesti (KSL 9 luku 13 §). Talopaketin ostaja kuuluu samaan suojaan: hovioikeuskäytännön mukaan talopaketti kuuluu kuluttajansuojalain piiriin, minkä olemme käyneet läpi artikkelissa Kuuluuko talopaketti kuluttajansuojalain piiriin?
Vuositarkastus uuden asunnon kaupassa
Uuden asunnon myyjän on järjestettävä vuositarkastus aikaisintaan 12 ja viimeistään 15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennus on hyväksytty käyttöön (asuntokauppalaki 4 luku 18 §). Tarkastuksessa todetut virheet kirjataan pöytäkirjaan, ja sinulla on oikeus esittää pöytäkirjasta huomautuksesi.
Määräajalla on teräviä hampaita: jos virhe olisi pitänyt havaita viimeistään vuositarkastuksessa eikä siitä ilmoitettu, oikeus vedota virheeseen menetetään (asuntokauppalaki 4 luku 19 §). Myöhemmin ilmenevästä virheestä on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa havaitsemisesta. Kirjaa siis vuositarkastukseen kaikki, mitä olet huomannut, pienetkin asiat.
Kuluttajan tilaamassa työssä ei ole vuositarkastusta
Kun tilasit rakentamisen itse, mikään laki ei järjestä sinulle tarkastusta. Virheestä on reklamoitava kohtuullisessa ajassa siitä, kun havaitsit sen tai se olisi pitänyt havaita (KSL 9 luku 16 §). Vastapainoksi näyttötaakka on urakoitsijalla: sen on osoitettava, että työ tehtiin ammattitaitoisesti ja huolellisesti (KSL 8 luku 12 §).
Vastuu kattaa myös uudiskohteen osaurakat. Kuluttajariitalautakunnan ratkaisussa KRIL D/4851/37/2011 uudisrakennuskohteen LVI-työt tehtiin ilman kirjallista sopimusta, laitteita jäi asentamatta ja lattialämmitys ei toiminut. Laskutus nousi 53 883,64 euroon. Lautakunta katsoi, että tulkintariski kirjallisen sopimuksen puutteesta kuuluu elinkeinonharjoittajalle, ja suositti tilaajalle 8 500 euron hyvitystä. Lisäksi kohteeseen sopimattoman viilennyslaitteen kauppa purettiin.
Mitä rakennusvirheestä voi vaatia?
Seuraamukset etenevät portaittain: ensin virheen oikaisu ilman kustannuksia, sitten hinnanalennus tai olennaisessa sopimusrikkomuksessa purku, ja lisäksi vahingonkorvaus (KSL 9 luku 18–20 §). Koko portaikon ja vastuuajat olemme käyneet läpi sivulla Urakoitsijan vastuu ja takuu remontissa.
Mitä tämä tarkoittaa sinulle?
- Selvitä ensin roolisi: ostitko valmiin uuden asunnon vai tilasitko rakentamisen itse? Se ratkaisee, kumpi laki suojaa sinua.
- Uuden asunnon ostaja: kirjaa vuositarkastukseen jokainen havainto ja tarkista pöytäkirja huolella.
- Rakentamisen tilaaja: reklamoi virheestä heti kirjallisesti ja säilytä sopimukset, viestit ja laskut.
- Hanki asiantuntijan lausunto, jos virheen syystä tai laajuudesta on erimielisyyttä.
Lähtisin itse siitä, että vastuukysymys kannattaa selvittää ennen kuin maksat riidanalaista laskua, koska näyttötaakka kunnollisesta työstä on tekijällä (KSL 8 luku 12 §). Epäiletkö rakennusvirhettä? Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton. Kerromme suoraan, kannattaako asiaasi viedä eteenpäin.
