Vastaavan työnjohtajan palkka ei tule laista. Palkkio sovitaan palvelusopimuksessa. Hinta-arvio saa kuluttajasopimuksessa yleensä ylittyä enintään 15 prosentilla. KKO 2024:15 osoittaa eri sopimusympäristössä, ettei allekirjoituksen puuttuminen aina estä sopimuksen syntymistä. Sovi siis tehtävä ja hinta ennen työn alkua. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Kuka voi toimia vastaavana työnjohtajana?
Rakennushankkeeseen ryhtyvä ilmoittaa vastaavan työnjohtajan rakennusvalvontaan kirjallisesti ennen työn aloittamista. Rakentamislain 88 § vaatii ilmoituksen liitteeksi työnjohtajan kirjallisen suostumuksen. Suostumuksessa hän sitoutuu johtamaan rakennustyötä vastuuvelvollisena. Ilmoitus ei korvaa osapuolten palvelusopimusta. Pätevyys ja käytettävissä oleva aika tarkistetaan erikseen. Molemmat ennen valintaa.
Rakennusvalvonta tarkistaa pätevyyden 89 §:n mukaan. Vaativissa tehtävissä se voi ottaa huomioon hankkeen erityispiirteet. Perustellusta syystä viranomainen voi arvioida työnjohtajan tosiasiallisten ajankäytöllisten voimavarojen riittävyyttä.
Pyydä ennen sopimusta pätevyystodistus, luettelo samanaikaisista työmaista ja kokemus vastaavista hankkeista. Viranomaisen tarkistus ei korvaa omaa palvelusopimustasi. Se ei myöskään määrää palkkiota.
Vertaa hankkeen vaativuutta ehdokkaan kokemukseen. Kysy, kuka hoitaa tehtävän loman tai sairastumisen aikana. Sopimukseen merkitään, ettei henkilö vaihdu ilman tilaajan hyväksyntää ja uutta viranomaisilmoitusta.
Pyydä myös selvitys vastuuvakuutuksesta ja sen voimassaolosta. Vakuutus ei laajenna sovittua tehtävää, mutta tieto kuuluu palveluntarjoajan riskien arviointiin. Merkitse sopimukseen, miten vakuutuksen muuttumisesta ilmoitetaan.
Lue: vastaavan työnjohtajan palkkaaminen.
Mitä lakisääteinen tehtävä sisältää?
Rakentamislain 96 § velvoittaa työnjohtajan huolehtimaan työn kokonaisuudesta ja laadusta. Työn pitää edetä luvan, suunnitelmien, säännösten, määräysten ja hyvän rakentamistavan mukaisesti. Työnjohtaja huolehtii myös aloittamisilmoituksesta ja tarkastusasiakirjan ajantasaisuudesta. Tehtävä ei ole pelkkä nimellinen ilmoitus. Vastuu näkyy käytännön seurannassa ja merkinnöissä.
Rakentamislain 90 § määrää tehtävän ajan. Vastuu alkaa, kun ilmoitus jätetään rakennusvalvontaan. Se päättyy loppukatselmukseen tai aiempaan kirjalliseen vapautumiseen, jos lain edellytykset täyttyvät.
Rakentamislain 108 § edellyttää aloittamisilmoitusta ennen luvanvaraisen työn aloittamista, jollei aloituskokousta ole pidetty. Lain 110 §:n aloituskokouksessa kirjataan keskeiset toimijat, tarkastukset ja laadunvarmistustoimet. Vastaava työnjohtaja osallistuu kokoukseen.
Rakentamislain 109 § koskee ennen rakennustyön aloittamista sallittuja valmistelevia toimia. Paalutustyö edellyttää silloinkin hyväksyttyä vastaavaa tai erityisalan työnjohtajaa.
Sopimuksessa muutetaan lain yleinen tehtävä konkreettisiksi palveluiksi. Nimeä perustusten, vedeneristysten, ilmanpitävyyden ja talotekniikan tarkastushetket hankkeen suunnitelmien mukaan. Kirjaa jokaisesta käynnistä laadittava merkintä ja puutteiden seurantatapa.
Sovi työnjohtajan saatavuudesta kiireellisessä tilanteessa. Yhteydenottokanava, vastausaika ja varahenkilö kirjataan. Näin urakoitsija tietää, milloin työvaihe voidaan peittää ja kuka hyväksyy jatkamisen havaitun puutteen jälkeen.
Miten palkkio sovitaan?
Kun yksityinen rakentaja palkkaa työnjohtajan yritykseltä, kyse on yleensä KSL 8 luvun kuluttajapalvelusta. Lain 1 § kattaa vastikkeelliset palvelut, jotka elinkeinonharjoittaja tekee kuluttajan rakennukseen tai kiinteään omaisuuteen. Yrityksen ja taloyhtiön sopimus ei ole kuluttajasopimus. Tilaajan ja palveluntarjoajan asema pitää siksi tunnistaa aluksi.
Laissa ei ole vastaavan työnjohtajan markkinahintaa, vähimmäispalkkaa tai taulukkoa. Aineistossa ei myöskään ole markkinahintalukuja. Vertaa tarjouksia vain, jos tehtäväluettelot ovat samat.
Kirjaa kokonaishinta tai tuntihinta, arvioitu tuntimäärä, matkat ja asiakirjatyö. Määritä työmaakäyntien määrä sekä työvaiheet, joissa työnjohtajan pitää olla paikalla. Sovi lisäkäynnin tilauksesta ennen sen tekemistä.
Lähtisin itse kiinteästä perusosasta ja erikseen sovittavasta lisätyöstä, koska KSL 8 luvun hinnan määräytyminen pitää pystyä näyttämään jälkikäteen.
Kokonaishinnan pitää kertoa, montako käyntiä siihen sisältyy. Tuntihinnan yhteydessä sovitaan laskutusväli ja vähimmäisveloitus. Matka-ajasta, kilometrikuluista, kokouksista ja asiakirjojen laatimisesta sovitaan omilla riveillään.
Työmaan pitkittyminen käsitellään omalla ehdolla. Sovi, sisältyvätkö lisäkuukaudet peruspalkkioon vai laskutetaanko ne erikseen. Pelkkä loppukatselmuksen siirtyminen ei kerro, kuinka paljon lisätyötä työnjohtajalle syntyy.
Miten hinta-arvio ja lasku tarkistetaan?
KSL 8 luvun 23 §:n mukaan kuluttaja maksaa sovitun hinnan. Ellei hinnasta ole sovittu, maksettava on kohtuullinen hinta. Arvioinnissa huomioidaan työn sisältö, laatu, taloudellinen arvo ja tavallinen hinta sopimuksen tekohetkellä. Näyttö sopimuksesta kannattaa säilyttää. Tarkista tarjous, hyväksyntä ja myöhemmät muutokset rinnakkain.
KSL 8 luvun 24 § rajoittaa hinta-arvion ylityksen 15 prosenttiin, jollei muusta ole sovittu. Toimeksisaajan pitää näyttää, onko sovittu kiinteä hinta, arvio vai enimmäishinta.
KSL 8 luvun 25 § antaa kuluttajalle oikeuden kirjalliseen erittelyyn, jos kiinteää hintaa ei ole sovittu. Erittelystä pitää näkyä hinnan muodostuminen. Pyydä se ennen laskun eräpäivää.
KKO 2026:52 ja remonttilaskun erittely käsittelee laskun ymmärrettävyyttä toisessa kuluttajapalvelussa. Työnjohtajasopimuksessa erittelytarve voidaan ehkäistä tarkalla tehtäväluettelolla.
Vertaa laskua työmaapäiväkirjaan ja sovittuihin käynteihin. Pyydä tunnit henkilöittäin, päivittäin ja tehtävittäin. Kiistä epäselvä osa yksilöidysti, mutta maksa riidaton osuus sovittuna aikana.
Jos hinta-arvio uhkaa ylittyä, pyydä ilmoitus ennen lisätyötä. Selvitä ylityksen syy ja jäljellä oleva tehtävä. Uusi arvio ei automaattisesti poista alkuperäisen arvion oikeudellista merkitystä.
Mitä sopimukseen pitää kirjata?
Sopimus yhdistää viranomaistehtävän ja ostetun palvelun. Kirjaa hankkeen lupa, työvaiheet, aloituskokous, käynnit, raportit ja tarkastusasiakirjan vastuut. Nimeä erikseen mahdollinen suunnittelu tai muu valvonta. Rajaa myös palvelut, joita henkilö ei tee. Selkeä tehtäväluettelo yhdistää palkkion konkreettiseen työhön. Lisää siihen määräajat. Käytä täsmällisiä määritelmiä.
Sovi siitä, kuka kutsuu työnjohtajan paikalle ennen työvaiheen peittämistä. Määritä vastausaika havaittuun puutteeseen. Kirjaa matkakulut, kokousaika, lisätyöt ja laskutusrytmi.
KSL 8 luvun 28 ja 29 § koskevat tilaajan viivästystä sekä toimeksisaajan oikeutta keskeyttää tai purkaa sopimus. Sovi käytännön ilmoitustapa, jos työmaa keskeytyy. KSL 8 luvun 30 § mahdollistaa korvauksen tietyistä tilaajan sopimusrikkomuksen aiheuttamista menetyksistä.
Tehtävän päättyminen kirjataan kahdella tasolla. Viranomaisvastuun lainmukainen päättyminen erotetaan laskutuksen ja asiakirjojen luovutuksesta. Sovitaan myös loppuraportista, tarkastusasiakirjan viimeistelystä ja keskeneräisten puutteiden luettelosta.
Ratkaisukäytäntö
KKO 2024:15 koski asunto-osakeyhtiön yli kahden miljoonan euron linjasaneeraustarjousta. KKO katsoi, ettei sitovaa urakkasopimusta ollut näytetty syntyneen. Ratkaisu ei koskenut kuluttajan työnjohtajapalvelua, mutta se havainnollistaa hyväksyvän vastauksen näyttöä. Osapuolten olosuhteet olivat olennaisesti erilaiset. Ratkaisusta ei johdeta kuluttajapalvelun hintasääntöä. Sen soveltamisala jää rajatuksi.
KKO 2026:52 ja remonttilaskun erittely koskee eri palvelua. Sitä ei käytetä tässä työnjohtajan lakisääteisten tehtävien lähteenä.
Luimme tätä kirjoitusta varten KKO 2024:15:n kokonaan. Aineistossa ei ollut vastaavan työnjohtajan palkkiota koskevaa tuomioistuinratkaisua eikä markkinahintatilastoa.
Mitä tämä tarkoittaa sinulle?
Pyydä vertailukelpoiset tarjoukset ja kirjoita palvelun rajat auki. Tarkista, kattaako hinta koko ajan ilmoituksesta loppukatselmukseen. Kirjaa käynnit ja matkat numeroina. Sovi erikseen työmaan venymisen vaikutuksesta palkkioon. Liitä hyväksytty tehtäväluettelo sopimukseen. Säilytä myös työmaakäyntien raportit ja laskut. Tarkista ne säännöllisesti. Tarkista kokonaisuus lopuksi.
Älä jätä lisätyötä avoimeksi. Sovi hyväksymistapa ja hinta etukäteen. Pyydä laskuerittely heti, jos veloitus ei vastaa sopimusta.
Kirjallinen tehtäväluettelo tekee tarjouksista aidosti vertailukelpoisia.
Se myös helpottaa laskun tarkistamista.
Laki Lehtonen auttaa, kun vastaavan työnjohtajan palkkio, tehtäväluettelo tai lasku pitää arvioida. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
