Kylpyhuoneen kosteusvaurio ja taloyhtiön vastuu
Kylpyhuoneen kosteusvaurio herättää nopeasti kysymyksen siitä, kuka korjaa ja kuka maksaa. Taloyhtiö, osakas ja remontin tekijä voivat olla vastuusta eri mieltä.
Selvitämme vastuunjaon ja korvausvaatimuksen perusteet asiakirjojen ja teknisen selvityksen avulla. Autamme sinua viemään asian eteenpäin yhtiön tai muun vastuutahon kanssa. Lakimiehillämme on yhteensä yli 50 vuotta kokemusta juridiikasta. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Mitä teet, kun kylpyhuoneessa on kosteusvaurio?
-
1. Ilmoita havainnoista kirjallisesti
Kerro vauriosta tai epäselvästä vastuusta isännöitsijälle ja taloyhtiön hallitukselle. Kirjaa, missä ongelma on ja milloin huomasit sen.
-
2. Kokoa selvitykset ja kustannusarvio
Säilytä kuvat, raportit, viestit ja yhtiöjärjestys. Pyydä tarvittaessa kirjallinen selvitys vaurion syystä ja korjauskustannuksista. Sovi tutkimuksista etukäteen.
-
3. Ota yhteyttä Laki Lehtoselle
Kerro tilanteesi ja lähetä keskeiset asiakirjat arvioitavaksi. Käymme läpi seuraavan toimenpiteen. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Kosteusvaurio kylpyhuoneessa: kuka vastaa rakenteista ja pinnoista?
Yhtiö vastaa lähtökohtaisesti rakenteista, eristeistä, ikkunoista ja perusjärjestelmistä. Ikkunat lisättiin yhtiön vastuulle 1.10.2026 (L 535/2026). Osakas vastaa huoneiston sisäosista. Yhtiöjärjestys voi muuttaa lain mukaista jakoa (AsOyL 4 luku 1–3 §).
Yhtiön korjausvastuu voi ulottua myös vaurioituneisiin sisäosiin, kun vaurio johtuu yhtiön vastuulla olevasta osasta tai sen korjaamisesta. Korjaus tehdään lain tarkoittamaan perustasoon.
Osakkaan oman muutostyön kunnossapito kuuluu lähtökohtaisesti osakkaalle (AsOyL 5 luku 1 §, 1.10.2026 alkaen). Perustason ylittäviä parannuksia yhtiö ei yleensä korvaa, sillä se korjaa sisäosat vain ajankohdan perustasoon (4 luku 2 §). Pelkkä laatan, tasoitteen tai vedeneristeen nimike ei aina kerro, mihin rakenteeseen se kuuluu.
Yleiset osakohtaiset säännöt löytyvät taloyhtiön vastuunjakotaulukosta.
Vanha pintalaatta: KKO 2015:87
Tapauksessa 1950-luvun talon kylpyhuoneen vedeneriste oli pintalaatan alla. Aiempi osakas oli vaihtanut ammeen suihkutilaan. Myöhemmin pintalaatassa ja seinien alaosissa havaittiin kosteusvaurioita.
Korkein oikeus piti kyseistä pintalaattaa yhtiön vastuulle kuuluvana lattiarakenteena. Se ei rinnastunut pelkkään pintamateriaaliin tai tasoitteeseen. Yhtiö velvoitettiin ratkaisun olosuhteissa korvaamaan osakkaan teettämän korjauksen kustannukset.
Ratkaisu ei tee jokaisesta vanhan kylpyhuoneen uusimisesta yhtiön kustannusta. Rakenteen toteutus, vaurion syy, yhtiöjärjestys ja tehdyt muutokset pitää selvittää.
Lue KKO 2015:87. Sivun alkuperäisen tapausarvion kirjoitti Petteri Lehtonen.
Lue myös KKO 2015:87:n tapahtumat ja kylpyhuoneen korjausvastuu.
Ilmoita vauriosta ennen omaa remonttipäätöstä
Ilmoita havainnosta hallitukselle tai isännöitsijälle kirjallisesti. Pyydä yhtiötä selvittämään tutkimus- ja korjaustarve. Säilytä valokuvat, mittausraportit ja aiempien remonttien tiedot.
Osakas voi lain edellytyksin teettää yhtiön vastuulla olevan kiireellisen työn lisävahingon estämiseksi. Myös muissa laiminlyöntitilanteissa teettämisoikeudelle on ehtoja (AsOyL 4 luku 4 §).
Älä siksi tilaa koko remonttia yhtiön laskuun selvittämättä perustetta. Jos kiire vaatii toimenpiteitä, dokumentoi kiireellisyys, ilmoitukset ja kustannukset.
Rakennustekninen asiantuntija arvioi sopivan korjaustavan. Pelkkä suihkukaapin asentaminen ei ole yleispätevä ratkaisu todettuun rakennevaurioon.
Korjausvastuu, vakuutus ja asuntokauppa
Kunnossapitovastuu ei ole sama asia kuin vakuutuksen korvauspiiri. Yhtiöllä voi olla korjausvelvollisuus, vaikka vakuutus ei korvaisi vahinkoa.
Aiemman omistajan tekemän muutostyön kunnossapito kuuluu lähtökohtaisesti huoneiston nykyiselle osakkaalle (AsOyL 5 luku 1 §, 1.10.2026 alkaen). Poikkeus on asennus, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa (4 luku 2 §). Vahingonkorvaus puolestaan edellyttää erillistä vastuuperustetta.
Jos vaurio löytyi pian asuntokaupan jälkeen, selvitä myös myyjän virhevastuu. Vakuutuspäätöksen erimielisyys kuuluu vakuutusriitojen ohjeeseen.
Tavanomainen kylpyhuoneremontin suunnittelu on eri tilanne kuin todettu vaurio. Lue myös taloyhtiön vastuu kylpyhuoneremontissa.
Kosteusvaurion merkit ja kosteusmittaus: milloin yhtiön pitää tutkia?
Ilmoita yhtiölle viivytyksettä kylpyhuoneen viasta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle. Tämä velvollisuus perustuu asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 8 §:ään. Kerro kirjallisesti, missä havainto on tehty ja milloin se ilmeni. Liitä mukaan kuvat ja mahdollinen kosteusmittausraportti. Pyydä yhtiöltä vastausta siihen, miten asia selvitetään.
Yhtiön kunnossapitovastuuseen kuuluvat lähtökohtaisesti rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät (4 luku 2 §). Selvityksessä on siksi erotettava pintojen kunto mahdollisesta rakenteen tai vedeneristeen viasta. Pelkkä mittauslukema ei yksilöi oikeudellista vastuuta. Pyydä raporttiin kuvaus tutkimuksen kohteesta, havainnoista ja tarvittavista jatkoselvityksistä. Tarkista samalla yhtiöjärjestys, joka voi muuttaa lain mukaista vastuunjakoa.
Yhtiön viivyttely ei anna vapaata oikeutta tilata koko kylpyhuoneen uusimista sen laskuun. Osakas voi teettää yhtiön vastuulla olevan kiireellisen työn lisävahingon estämiseksi. Muussa tapauksessa teettäminen edellyttää vähäistä suurempaa haittaa ja sitä, ettei yhtiö kirjallisen huomautuksen jälkeen ryhdy viivytyksettä riittäviin toimiin. Korvattavia ovat tarpeelliset ja kohtuulliset kulut (4 luku 4 §).
Säilytä ilmoitukset, vastaukset ja tutkimustulokset. Niistä voidaan arvioida, mitä yhtiölle kerrottiin ja mihin toimiin se ryhtyi.
Mitä lakimiehen apu maksaa asuntoasiassa?
Selvitämme ennen toimeksiantoa, voiko oikeusturvavakuutuksesi korvata asian hoitamisen kuluja. Korvattavuus riippuu asiasta ja vakuutusehdoista. Käymme kanssasi läpi työn hinnoittelun, omavastuun ja muut sinulle jäävät kulut ennen asian hoitamisen aloittamista.
Meidän palkkaamisesta ei synny sinulle yllättäviä kuluja.
Onko kylpyhuoneen vaurion maksajasta riita?
Autamme selvittämään, liittyykö riita asuntokauppaan, remonttiin vai taloyhtiön korjausvastuuseen.
Ensimmäinen kartoittava yhteydenotto ei sido sinua mihinkään.
Kerro tilanteesi lyhyesti
Kerro, missä ja milloin vaurio havaittiin sekä kenen kanssa vastuusta on erimielisyys. Mainitse mahdolliset tutkimukset ja korjausarvio.
Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton. Lakimiehen työstä ja hinnasta sovitaan erikseen. Katso hinnoittelumme.
Mikä tilanteesi on? Löydä oikea ohje
Asuntokauppariidat: kaikki palvelut
Milloin asuntokaupan voi purkaa?
Asunnosta löytyi kosteusvaurio
Miten ilmoitan kiinteistön virheestä?
Usein kysytyt kysymykset
Maksaako taloyhtiö koko kylpyhuoneremontin?
Ei automaattisesti. Korjausvastuu, yhtiön perustaso, osakkaan omat parannukset ja yhtiöjärjestys pitää selvittää.
Poistaako rakennuksen vanhuus yhtiön vastuun?
Ei yksin. KKO 2015:87:ssa vanhan kylpyhuoneen pintalaatta katsottiin yhtiön vastuulle kuuluvaksi rakenteeksi. Ratkaisevaa on, kuuluuko vaurioitunut osa yhtiön vastuulle rakenteena vai osakkaalle pintana (AsOyL 4 luku 2 ja 3 §).
Voinko teettää korjauksen itse yhtiön laskuun?
Vain lain edellytysten täyttyessä. Voit teettää yhtiön vastuulla olevan kiireellisen työn lisävahingon estämiseksi. Muun työn voit teettää, jos tekemättä jättämisestä on sinulle vähäistä suurempaa haittaa eikä yhtiö kirjallisen huomautuksen jälkeen ryhdy viivytyksettä riittäviin toimiin. Säännös on AsOyL 4 luvun 4 §:ssä. Ilmoita yhtiölle ja säilytä selvitykset.
Korvaako vakuutus kaikki yhtiön vastuulla olevat vauriot?
Ei. Kunnossapitovastuu ja vakuutuksen korvattavuus ovat eri asioita. Lue: Vesivahinko, jota vakuutus ei korvaa.
Entä jos kosteusvaurio löytyi asuntokaupan jälkeen?
Selvitä myyjän vastuu erikseen ja reklamoi ajoissa. Yhtiölle tehty ilmoitus ei itsessään korvaa myyjälle tehtävää reklamaatiota. Myyjän vastuu.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Kaikki Artikkelit-
Kylpyhuoneen kosteusmittaus ja raja-arvot
Laki ei määrää kylpyhuoneelle yhtä numeerista kosteusrajaa. Pintakosteuden osoitin auttaa paikantamaan poikkeaman, mutta rakenteeseen porattu suhteellisen kosteuden mittaus ja muu tutkimus voivat osoittaa vaurion laajuutta, syytä ja syntyaikaa.
-
Kosteusvaurion merkit kylpyhuoneessa
Tummuneet saumat, haljennut silikoni, irtoava laatta, poikkeava haju tai alakerran kattoläikkä vaativat selvityksen. Osakkaan pitää ilmoittaa yhtiön vastuulle mahdollisesti kuuluvasta viasta viipymättä ja antaa yhtiölle mahdollisuus tarkastaa rakenne.
-
Vanha kuivunut kosteusvaurio: onko se virhe?
Asianmukaisesti korjattu, kuiva ja ostajalle avoimesti kerrottu vanha kosteusvaurio ei yleensä ole kaupan virhe. Salaamatta jäänyt vaurio, puutteellinen korjaus tai rakenteeseen jäänyt haitta voi täyttää asuntokauppalain tai maakaaren virheperusteen.
-
Taloyhtiön hallituksen puheenjohtajan tehtävät ja vastuu
Puheenjohtaja huolehtii hallituksen koollekutsumisesta, johtaa kokousta ja varmistaa päätösten dokumentoinnin. Hän ei päätä yksin hallituksen asioista, eikä yhtiökokouksen hankepäätös vielä välttämättä valtuuta hyväksymään mitä tahansa sopimusta.
