Kylpyhuoneen kosteusvaurio ja taloyhtiön vastuu
Kylpyhuoneen kosteusvaurio herättää nopeasti kysymyksen siitä, kuka korjaa ja kuka maksaa. Taloyhtiö, osakas ja remontin tekijä voivat olla vastuusta eri mieltä.
Selvitämme vastuunjaon ja korvausvaatimuksen perusteet asiakirjojen ja teknisen selvityksen avulla. Autamme sinua viemään asian eteenpäin yhtiön tai muun vastuutahon kanssa. Lakimiehillämme on yhteensä yli 50 vuotta kokemusta juridiikasta. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Mitä teet, kun kylpyhuoneessa on kosteusvaurio?
-
1. Ilmoita havainnoista kirjallisesti
Kerro vauriosta tai epäselvästä vastuusta isännöitsijälle ja taloyhtiön hallitukselle. Kirjaa, missä ongelma on ja milloin huomasit sen.
-
2. Kokoa selvitykset ja kustannusarvio
Säilytä kuvat, raportit, viestit ja yhtiöjärjestys. Pyydä tarvittaessa kirjallinen selvitys vaurion syystä ja korjauskustannuksista. Sovi tutkimuksista etukäteen.
-
3. Ota yhteyttä Laki Lehtoselle
Kerro tilanteesi ja lähetä keskeiset asiakirjat arvioitavaksi. Käymme läpi seuraavan toimenpiteen. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Kosteusvaurio kylpyhuoneessa: kuka vastaa rakenteista ja pinnoista?
Yhtiö vastaa lähtökohtaisesti rakenteista, eristeistä ja perusjärjestelmistä. Osakas vastaa huoneiston sisäosista. Yhtiöjärjestys voi muuttaa lain mukaista jakoa (AsOyL 4 luku 1–3 §).
Yhtiön korjausvastuu voi ulottua myös vaurioituneisiin sisäosiin, kun vaurio johtuu yhtiön vastuulla olevasta osasta tai sen korjaamisesta. Korjaus tehdään lain tarkoittamaan perustasoon.
Osakkaan omat muutostyöt ja varustetason parannukset pitää selvittää erikseen. Pelkkä laatan, tasoitteen tai vedeneristeen nimike ei aina kerro, mihin rakenteeseen se kuuluu.
Yleiset osakohtaiset säännöt löytyvät taloyhtiön vastuunjakotaulukosta.
Vanha pintalaatta: KKO 2015:87
Tapauksessa 1950-luvun talon kylpyhuoneen vedeneriste oli pintalaatan alla. Aiempi osakas oli vaihtanut ammeen suihkutilaan. Myöhemmin pintalaatassa ja seinien alaosissa havaittiin kosteusvaurioita.
Korkein oikeus piti kyseistä pintalaattaa yhtiön vastuulle kuuluvana lattiarakenteena. Se ei rinnastunut pelkkään pintamateriaaliin tai tasoitteeseen. Yhtiö velvoitettiin ratkaisun olosuhteissa korvaamaan osakkaan teettämän korjauksen kustannukset.
Ratkaisu ei tee jokaisesta vanhan kylpyhuoneen uusimisesta yhtiön kustannusta. Rakenteen toteutus, vaurion syy, yhtiöjärjestys ja tehdyt muutokset pitää selvittää.
Lue KKO 2015:87. Sivun alkuperäisen tapausarvion kirjoitti Petteri Lehtonen.
Lue myös KKO 2015:87:n tapahtumat ja kylpyhuoneen korjausvastuu.
Ilmoita vauriosta ennen omaa remonttipäätöstä
Ilmoita havainnosta hallitukselle tai isännöitsijälle kirjallisesti. Pyydä yhtiötä selvittämään tutkimus- ja korjaustarve. Säilytä valokuvat, mittausraportit ja aiempien remonttien tiedot.
Osakas voi lain edellytyksin teettää yhtiön vastuulla olevan kiireellisen työn lisävahingon estämiseksi. Myös muissa laiminlyöntitilanteissa teettämisoikeudelle on ehtoja (AsOyL 4 luku 4 §).
Älä siksi tilaa koko remonttia yhtiön laskuun selvittämättä perustetta. Jos kiire vaatii toimenpiteitä, dokumentoi kiireellisyys, ilmoitukset ja kustannukset.
Rakennustekninen asiantuntija arvioi sopivan korjaustavan. Pelkkä suihkukaapin asentaminen ei ole yleispätevä ratkaisu todettuun rakennevaurioon.
Korjausvastuu, vakuutus ja asuntokauppa
Kunnossapitovastuu ei ole sama asia kuin vakuutuksen korvauspiiri. Yhtiöllä voi olla korjausvelvollisuus, vaikka vakuutus ei korvaisi vahinkoa.
Vahingonkorvaus puolestaan edellyttää erillistä vastuuperustetta. Osakas ei automaattisesti vastaa kaikista aikaisemman omistajan remontin seurauksista.
Jos vaurio löytyi pian asuntokaupan jälkeen, selvitä myös myyjän virhevastuu. Vakuutuspäätöksen erimielisyys kuuluu vakuutusriitojen ohjeeseen.
Tavanomainen kylpyhuoneremontin suunnittelu on eri tilanne kuin todettu vaurio. Lue myös taloyhtiön vastuu kylpyhuoneremontissa.
Mitä lakimiehen apu maksaa asuntoasiassa?
Selvitämme ennen toimeksiantoa, voiko oikeusturvavakuutuksesi korvata asian hoitamisen kuluja. Korvattavuus riippuu asiasta ja vakuutusehdoista. Käymme kanssasi läpi työn hinnoittelun, omavastuun ja muut sinulle jäävät kulut ennen asian hoitamisen aloittamista.
Meidän palkkaamisesta ei synny sinulle yllättäviä kuluja.
Onko kylpyhuoneen vaurion maksajasta riita?
Autamme selvittämään, liittyykö riita asuntokauppaan, remonttiin vai taloyhtiön korjausvastuuseen.
Ensimmäinen kartoittava yhteydenotto ei sido sinua mihinkään.
Kerro tilanteesi lyhyesti
Kerro, missä ja milloin vaurio havaittiin sekä kenen kanssa vastuusta on erimielisyys. Mainitse mahdolliset tutkimukset ja korjausarvio.
Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton. Lakimiehen työstä ja hinnasta sovitaan erikseen. Katso hinnoittelumme.
Mikä tilanteesi on? Löydä oikea ohje
Asuntokauppariidat: kaikki palvelut
Milloin asuntokaupan voi purkaa?
Asunnosta löytyi kosteusvaurio
Miten ilmoitan kiinteistön virheestä?
Usein kysytyt kysymykset
Maksaako taloyhtiö koko kylpyhuoneremontin?
Ei automaattisesti. Korjausvastuu, yhtiön perustaso, osakkaan omat parannukset ja yhtiöjärjestys pitää selvittää.
Poistaako rakennuksen vanhuus yhtiön vastuun?
Ei yksin. KKO 2015:87:ssa vanhan kylpyhuoneen pintalaatta katsottiin yhtiön vastuulle kuuluvaksi rakenteeksi. Jokainen kohde arvioidaan erikseen.
Voinko teettää korjauksen itse yhtiön laskuun?
Vain lain edellytysten täyttyessä. Kiireellinen lisävahingon estäminen ja muu yhtiön laiminlyönti arvioidaan erikseen. Ilmoita yhtiölle ja säilytä selvitykset.
Korvaako vakuutus kaikki yhtiön vastuulla olevat vauriot?
Ei. Kunnossapitovastuu ja vakuutuksen korvattavuus ovat erillisiä. Ehdot ja vaurion syy vaikuttavat vakuutuspäätökseen.
Entä jos kosteusvaurio löytyi asuntokaupan jälkeen?
Selvitä myyjän vastuu erikseen ja reklamoi ajoissa. Yhtiölle tehty ilmoitus ei itsessään korvaa myyjälle tehtävää reklamaatiota. Myyjän vastuu.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Kaikki Artikkelit-
Valesokkelin vauriosta suositettiin 15 000 euroa (KRIL D/2162/42/2021)
Valesokkeli ei yksin tehnyt asunnosta virheellistä. Sen aiheuttama terveyshaitta ja odottamaton korjaustarve muuttivat arvion. Kuluttajariitalautakunta suositti ratkaisussa D/2162/42/2021, että myyjät maksavat ostajille 15 000 euron hinnanalennuksen. Päätös annettiin 19.3.2024, ja se koski asunto-osakkeiden kauppaa.
-
Yllättävä putkiremontti toi 15 000 euron suosituksen (KRIL D/6282/42/2020)
Vuonna 2006 valmistuneen taloyhtiön käyttövesiputkiston ongelmat tulivat ilmi pian vuoden 2019 asuntokaupan jälkeen. Putkiston uusimisesta päätettiin vuonna 2023. Ostajan ei katsottu joutuneen varautumaan näin laajaan saneeraukseen. Kuluttajariitalautakunta suositti 20.12.2023 ratkaisussa D/6282/42/2020 myyjille 15 000 euron hinnanalennuksen maksamista.
-
Kuntotarkastuksen varoitukset sitoivat ostajaa (KKO 2019:16)
Kuntotarkastusraportti ei suojaa ostajaa, jos sen varoitukset jäävät selvittämättä. Ratkaisussa KKO 2019:16 ostajat menettivät oikeutensa vedota alapohjan vaurioihin. KKO:n enemmistön mukaan raportin tiedot antoivat erityisen syyn lisätutkimuksiin jo ennen kauppaa. Kauppahinta oli 85 000 euroa.
-
Pelkkä virheilmoitus ei riittänyt (KKO 2016:69)
Ostajat ilmoittivat virheistä ja varasivat oikeuden esittää vaatimuksia myöhemmin. Se ei riittänyt turvaamaan heidän asemaansa ratkaisussa KKO 2016:69. Vaatimusten täsmentäminen jäi liian myöhäiseksi. Tapauksessa ratkaistiin reklamaation oikea-aikaisuus, ei korjauskustannusten lopullista määrää.
