Mitä kylpyhuoneessa oli muutettu?

Ammeen poistamisen yhteydessä lattian alkuperäinen rakenne oli jäänyt ennalleen. Siinä oli bitumihuovasta tehty vedeneristys ja sen päällä noin kymmenen senttimetrin pintalaatta. Suihkun käyttö kasteli pintalaatan, ja kylpyhuoneessa havaittiin kosteusvaurio.

Nykyinen osakas vaati yhtiötä vastaamaan korjauksesta. Yhtiö vetosi aikaisemman osakkaan muutoksiin ja siihen, ettei niitä ollut tehty yhtiön luvalla tai valvonnassa. Se piti omaa vastuutaan huomattavasti suppeampana.

Pintalaatta oli osa rakennetta

KKO katsoi pintalaatan kuuluvan yhtiön kunnossapitovastuulla oleviin rakenteisiin. Pelkkä sijainti vedeneristeen yläpuolella ei tehnyt siitä osakkaan vastuulle kuuluvaa pintamateriaalia.

Aikaisemman osakkaan muutos ei myöskään sellaisenaan siirtänyt alkuperäisten rakenteiden kunnossapitovastuuta uudelle osakkaalle. KKO erotti yhtiön kunnossapitovastuun siitä, voisiko joku olla erikseen vahingonkorvausvastuussa. Uuden osakkaan vahingonkorvausvastuu ei ollut ratkaistavana.

Tämä ero kannattaa pitää selvänä omassakin riidassa. Kysymys siitä, kenen on korjattava vaurioitunut rakenne, ei aina ole sama kuin kysymys vahingon aiheuttajasta.

Kirjallisen huomautuksen puute ei tässä estänyt korvausta

Osakas oli teettänyt korjauksen ilman laissa tarkoitettua kirjallista huomautusta. Yhtiö oli kuitenkin jo tietoinen vauriosta, selvittänyt sitä ja saanut mahdollisuuden ryhtyä korjaukseen. Se myös tiesi osakkaan teettämästä työstä.

KKO painotti, että yhtiöllä oli ”tosiasiallinen mahdollisuus ryhtyä toimiin”. Kirjallisen huomautuksen tarkoitus oli näissä oloissa toteutunut muutenkin, eikä sen puute poistanut osakkaan oikeutta kustannusten korvaamiseen.

En rakentaisi omaa menettelyäni tämän poikkeustilanteen varaan. Kirjallinen ilmoitus, korjausvaatimus ja yhtiölle annettu mahdollisuus toimia vähentävät epäselvyyttä. Ratkaisu ei anna yleistä lupaa tilata haluamaansa remonttia ja lähettää laskua taloyhtiölle.

Vanhasta remontista tarvitaan tarkat tiedot

Selvitä, mitä aiemmin muutettiin ja mitä jäi alkuperäiseksi. Kokoa muutostyöasiakirjat, tutkimusraportit, yhtiön vastaukset ja korjauslaskut. Vastuunjakotaulukko auttaa alkuun, mutta tässä riidassa rakenteen todellinen toteutus oli ratkaiseva.

Sarjamme viidestä rakentamista ja remontteja käsittelevästä ratkaisusta tämä on ainoa, jossa vastapuolina ovat osakas ja taloyhtiö. Neljä muuta koskevat urakoitsijan ja tilaajan suhdetta. Siksi samoja vastuuperusteita ei voi siirtää niistä suoraan tähän tilanteeseen.

Autamme taloyhtiön korjausvastuun selvittämisessä ja kylpyhuoneen kosteusvauriota koskevassa riidassa. Kerro, mitä muutettiin, milloin vaurio havaittiin ja miten yhtiö vastasi. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.

Lähde

KKO 2015:87. Artikkeli perustuu julkaistuun ratkaisuun. Kuvituskuva ei esitä tapauksen kohdetta.