Rivitalon vastuunjakotaulukko alkaa samasta laista kuin kerrostalossa, mutta piha ja osakkaiden omat rakennelmat tekevät tilanteista käytännössä erilaisia. Taloyhtiö vastaa yleensä rakenteista ja perusjärjestelmistä. Osakas vastaa sisäosista ja omista lisäyksistään. Yhtiöjärjestys voi muuttaa jakoa. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Mikä on rivitalon vastuunjaon pääsääntö?
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n mukaan yhtiö vastaa rakenteista, eristeistä sekä lämmitys-, vesi-, viemäri-, sähkö- ja muista perusjärjestelmistä. Osakkaan vastuulla ovat 3 §:n mukaan huoneiston sisäosat. Vastuu ei määräydy sen mukaan, onko rakennus rivi- vai kerrostalo. Yhtiöjärjestyksen poikkeus tarkistetaan aina erikseen.
Yhtiö korjaa vastuulleen kuuluvan osan vian. Osakas pitää kunnossa esimerkiksi pintamateriaalit ja omat kalusteensa. Jos yhtiön rakenteen korjaus vaurioittaa sisäpintaa, yhtiö ennallistaa sen lähtökohtaisesti yhtiön perustasoon.
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 1 §:n 2 momentti on tärkeä poikkeus: lain jakoa noudatetaan, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Taloyhtiön vastuunjakotaulukko antaa kokonaiskuvan, mutta rekisteröity yhtiöjärjestys pitää aina tarkistaa.
Kuka vastaa pihasta ja terassista?
Piha-alueen käyttöoikeus ei yksin siirrä kaikkia rakenteita osakkaalle. Osakas hoitaa käytännössä usein nurmikon, istutukset ja oman irtaimistonsa. Yhtiö vastaa yleensä rakennuksen kuivatusjärjestelmistä, salaojista ja muista rakenteista, ellei yhtiöjärjestyksessä ole selvää poikkeusta. Tarkasta terassin rakentaja ja hyväksymisehdot. Terassin kohdalla kysy, kuuluiko se rakennuksen alkuperäiseen perustasoon vai rakensiko osakas sen myöhemmin.
Osakkaan oma terassi, valokate tai aita voi jäädä hänen kunnossapitovastuulleen. Yhtiön seinä, vedeneristys tai perustusrakenne säilyy silti yleensä yhtiön vastuulla.
Älä pura rakennetta omin päin. Ilmoita vauriosta yhtiölle, pyydä katselmus ja selvitä muutostyöasiakirjoista, kuka rakensi osan ja millä ehdoilla. Vastuun kannalta juuri rakennekerros ja vaurion syy ovat tärkeämpiä kuin se, kumman käytössä piha on.
Kuka korjaa ovet, ikkunat ja lämmityksen?
Rakennuksen ulkovaippaan kuuluvat osat ovat yleensä yhtiön vastuulla. Oven tai ikkunan vastuu voi kuitenkin jakautua osiin. Osakas huolehtii tavanomaisesta käytöstä ja sisäpinnoista. Yhtiö vastaa rakenteellisesta toimivuudesta, jollei yhtiöjärjestys määrää toisin. Paikanna vika ennen korjaajan tilaamista. Lämmitysverkosto on tavallisesti yhtiön perusjärjestelmä.
Osakkaan itse asentama ilmalämpöpumppu tai muu lisälaite kuuluu yleensä osakkaalle. Jos asennus vahingoittaa julkisivua, osakkaan vahingonkorvausvastuu voi tulla erikseen arvioitavaksi.
Kirjaa huoltoyhtiön havainto täsmällisesti. Esimerkiksi veto voi johtua tiivisteestä, väärästä säädöstä tai vaurioituneesta karmista. Kustannusvastuuta ei pidä ratkaista ennen kuin vian osa ja syy ovat tiedossa.
Kuka vastaa viemäristä ja osakkaan lisäyksistä?
Yhtiö vastaa viemäristä perusjärjestelmänä. Osakas voi silti joutua korvausvastuuseen, jos hän aiheuttaa tukoksen huolimattomuudellaan. Yhtiön vastuulla oleva putki ja vahingon aiheuttajan korvausvastuu ovat kaksi eri kysymystä. Putken omistaminen ei anna oikeutta aiheuttaa vahinkoa. Kirjaa avausraporttiin tukoksen sisältö ja sijainti. Osakkaan lisäyksiä ovat esimerkiksi terassilaajennus, sähköauton latauslaite, ilmalämpöpumppu ja ylimääräinen ulkovalaisin.
Vastuu määräytyy muutostyön, hyväksymisehtojen ja lain perusteella. Yhtiön hiljainen hyväksyntä ei välttämättä tarkoita, että yhtiö olisi ottanut laitteen kunnossapitovastuulleen.
Pyydä nähtäväksi muutostyöilmoitus, hallituksen päätös ja valvontapöytäkirja. Niistä selviää, kuka teetti työn, mitä ehtoja asetettiin ja mitä vastuun siirtymisestä mahdollisesti sovittiin.
Miten yhtiöjärjestyksen poikkeusta tulkitaan?
Poikkeava vastuunjakomääräys luetaan sanamuotonsa mukaan. On eri asia määrätä osakas vastaamaan laitteen huollosta kuin siirtää hänelle myös rakennetta koskeva korjaus ja vahingot. Epäselvästä viittauksesta vanhaan taulukkoon ei pidä päätellä laajaa kustannusvastuun siirtoa ilman tarkempaa selvitystä. Käytä voimassa olevaa rekisteröityä tekstiä.
Tarkista, koskeeko määräys kaikkia huoneistoja vai vain tiettyä rakennusosaa. Selvitä myös, onko määräys rekisteröity nykyiseen yhtiöjärjestykseen. Yhtiökokouksen myöhempi korjauspäätös ei itsessään muuta yhtiöjärjestystä.
Jos määräystä on sovellettu eri tavoin samankaltaisissa huoneistoissa, yhdenvertaisuus voi nousta esiin. Vertaa silti vaurion syytä, rakennetta ja osakkaan muutostyötä. Ulospäin samanlainen terassi voi olla yhdessä huoneistossa alkuperäinen ja toisessa osakkaan myöhemmin rakentama.
Miten vahingon syy vaikuttaa maksajaan?
Kunnossapitovastuu kertoo, kuka korjaa rakennusosan. Vahingonkorvausvastuu kertoo, joutuuko vahingon aiheuttaja lopulta maksamaan kustannuksia. Yhtiö voi joutua korjaamaan putken nopeasti, vaikka tukoksen aiheuttanut osakas olisi myöhemmin velvollinen korvaamaan vahingon huolimattomuutensa perusteella. Selvitä syy erillisellä teknisellä raportilla. Sama ero näkyy osakkaan omassa laitteessa.
Osakas huoltaa ilmalämpöpumpun, mutta yhtiö vastaa edelleen omasta seinärakenteestaan. Jos väärä asennus vaurioittaa seinää, osakkaan tai asentajan korvausvastuu arvioidaan erikseen.
Pyydä raporttiin syy eikä vain vaurioituneen osan nimeä. Kirjaa myös, kuka tilasi työn ja miksi se oli kiireellinen. Kun korjaus ja lopullinen kustannusvastuu erotetaan, välttämätöntä vahingontorjuntaa ei tarvitse viivyttää maksajariidan vuoksi.
Ratkaisukäytäntö
Luimme tätä kirjoitusta varten kaksi korkeimman oikeuden ratkaisua: KKO 2007:62 käsitteli kattoturvallisuutta ja KKO 2021:35 kylpyhuonetyön ilmoitusta. Ensimmäisessä noin kymmenen kilon jäälohkare surmasi jalankulkijan. Puheenjohtaja tuomittiin kuolemantuottamuksesta, koska turvallisuusvelvoite oli laiminlyöty. Ratkaisu muistuttaa, ettei yhtiö voi olettaa huoltoyhtiön vastaavan tehtävästä, jota sopimus ei selvästi kata.
Rivitalossa sama koskee esimerkiksi katon, kulkureittien ja syöksytorvien turvallisuuden seurantaa.
KKO 2021:35:ssa yhtiö teetti rakenteiden korjaukset ja uusi kylpyhuoneen sisäosat. Osakas vaati valvontavirheistä 12 759,33 euroa. Korkein oikeus ei määrännyt korvausta, vaan palautti asian hovioikeuteen. AsOyL 4 luvun 8 §:n laiminlyönti ei yksin vienyt oikeutta vaatia korvausta.
Mitä vastuunjakoselvitykseen kerätään?
Kerää voimassa oleva yhtiöjärjestys, rakennuspiirustukset, huoltosopimus ja kunnossapitohistoria. Osakkaan lisäyksestä tarvitaan muutostyöilmoitus, hallituksen ehdot ja valvontapöytäkirja. Teknisen raportin pitää nimetä vaurioitunut osa, vaurion syy ja kiireelliset toimet eikä vain todeta yleisesti korjaustarvetta. Liitä mukaan päivätyt valokuvat. Pyydä yhtiöltä pöytäkirjanote, jos hallitus päättää vastuunjaosta.
Siitä pitää ilmetä päätös ja käytetty peruste. Osakkaan kannattaa vastata kirjallisesti ja yksilöidä kohta, josta hän on eri mieltä.
Huoltosopimus on tärkeä turvallisuusasioissa. Tarkista, kuuluuko tarkkailu, päivystys ja korjaus palveluntarjoajalle sekä miten yhtiö valvoo tehtävää. Sopimus yhtiön ja huoltoyhtiön välillä ei automaattisesti muuta osakkaan lainmukaista asemaa.
Säilytä myös viestit, joissa työstä sovittiin. Niistä voi selvitä, hyväksyikö yhtiö osakkaan rakennelman vain toteutustavan osalta vai ottiko se nimenomaisesti jotakin vastuulleen.
Mitä tämä tarkoittaa sinulle?
Tarkista yhtiöjärjestys ennen kuin päätät maksajasta. Selvitä sen jälkeen vaurioitunut osa, vaurion syy, rakennuksen perustaso ja mahdollinen osakkaan muutostyö. Tee ilmoitus kirjallisesti ja pyydä yhtiöltä perusteltu vastuunjakokanta. Rajaa kiireellinen työ lisävahingon estämiseen. Tallenna päätös, raportti ja eritelty lasku samaan kokonaisuuteen.
Jos työ on kiireellinen, rajaa se lisävahingon estämiseen ja dokumentoi lähtötilanne. Säilytä raportit, valokuvat, sopimukset ja laskut. Älä hyväksy pelkkää lausetta siitä, että rivitalossa piha kuuluu aina osakkaalle.
Laki Lehtonen auttaa tulkitsemaan yhtiöjärjestystä ja lain vastuunjakoa. Autamme asuntoriidoissa. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
