Kiinteistöliiton vastuunjakotaulukko on käytännön apuväline, ei laki. Se jäsentää asunto-osakeyhtiölain mukaista jakoa, mutta riidassa ratkaisevat lain olettamasäännöt, yhtiöjärjestys ja vaurion tekninen syy. Taulukon yksittäistä riviä ei pidä käyttää ilman näitä tarkistuksia. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Mitä eroa vastuunjakotaulukolla ja lailla on?
Vastuunjakotaulukko on yksityisen toimijan julkaisu. Asunto-osakeyhtiölaki on velvoittava säädös. Taulukko voi helpottaa tavallisten rakennusosien tunnistamista, mutta se ei itsessään luo yhtiölle tai osakkaalle korjausvastuuta. Tätä kirjoitusta varten emme lukeneet julkaisua itseään. Siksi emme arvioi sen yksittäisiä rivejä. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 § sisältää yhtiön vastuun pääsäännön.
Yhtiö vastaa rakenteista, eristeistä ja perusjärjestelmistä. Luvun 3 § jättää huoneiston sisäosat osakkaalle. Nämä ovat olettamasääntöjä, joita sovelletaan, jos yhtiöjärjestys ei määrää toisin.
Taloyhtiön vastuunjakotaulukko käsittelee varsinaista jakoa laajemmin. Kun tietty lasku on riidassa, aloita aina lain sanamuodosta ja rekisteröidystä yhtiöjärjestyksestä.
Miten yhtiöjärjestys voi muuttaa vastuunjakoa?
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 1 §:n 2 momentin mukaan luvun kunnossapitovastuuta sovelletaan, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Yhtiöjärjestys voi siten siirtää esimerkiksi tietyn rakennusosan vastuuta. Poikkeuksen pitää kuitenkin olla niin selvä, että sen sisältö voidaan ymmärtää. Tarkista määräyksen kohde ja kustannusvaikutus. Hallituksen pöytäkirja, vanha tiedote tai vakiintunut tapa ei ole sama asia kuin yhtiöjärjestysmääräys.
Ne voivat silti olla näyttöä yhtiön perustasosta tai siitä, miten vastuu on käytännössä ymmärretty.
Pyydä kaupparekisteristä tai isännöitsijältä voimassa oleva yhtiöjärjestys. Tarkista myös, koskeeko määräys kunnossapitoa, kustannuksia vai molempia. Epäselvää poikkeusta ei pidä laajentaa taulukon avulla.
Missä taulukko ja laki voivat näyttää erilaisilta?
Taulukon rivi nimeää usein esineen, mutta laki jakaa vastuuta rakenteen ja toiminnon perusteella. Esimerkiksi ikkuna koostuu lasista, tiivisteistä, karmista, heloista ja rakenneliittymästä. Eri vika voi samassa ikkunassa kuulua eri taholle. Sama koskee hanaa, lattiakaivoa ja ulko-ovea. Paikanna rikkoutunut osa teknisesti.
Toinen ero liittyy osakkaan muutostyöhön. Yhtiön alkuperäinen perusjärjestelmä voi kuulua yhtiölle, vaikka osakkaan myöhemmin asentama laite jää hänen vastuulleen. Taulukko ei korvaa muutostyöilmoitusta ja hyväksymisehtoja.
Kolmas kysymys on yhtiön perustaso. Kun yhtiö korjaa vastuulleen kuuluvan rakenteen vuoksi vaurioituneita sisäosia, ennallistaminen ulottuu yleensä yhtiön perustasoon. Osakkaan erityisen kallis materiaali ei automaattisesti siirrä koko lisähintaa yhtiölle.
Miten vastuunjako selvitetään käytännössä?
Nimeä ensin vaurioitunut osa täsmällisesti. Selvitä sitten tekninen syy, yhtiöjärjestyksen määräys, rakennuksen perustaso ja mahdolliset muutostyöt. Vasta tämän jälkeen taulukon luonnehdintaa voidaan käyttää tarkistusapuna. Pelkkä havainto kosteusjäljestä ei vielä kerro, onko vika putkessa, eristeessä vai pinnassa. Tilaa rajattu vaurioselvitys. Tee yhtiölle kirjallinen ilmoitus ja pyydä katselmus.
Pyydä päätös perusteluineen, jos yhtiö kieltäytyy työstä. Yhtiön kannattaa puolestaan kertoa, mihin lainkohtaan ja tekniseen havaintoon päätös perustuu.
Jos osakas joutuu estämään lisävahinkoa, hänen pitää dokumentoida lähtötilanne. Kuvat, kosteuskartoitus, huoltoraportti ja puretuista rakenteista otetut näytteet voivat ratkaista myöhemmän näyttökysymyksen.
Mitä yhtiön perustaso tarkoittaa?
Yhtiön perustaso kuvaa sitä tasoa, johon yhtiö yleensä ennallistaa vastuulleen kuuluvan työn vuoksi vaurioituneet sisäosat. Taso voi ilmetä alkuperäisistä rakennusasiakirjoista, yhtiön myöhemmistä peruskorjauksista tai vastaavissa huoneistoissa omaksutusta tavallisesta ratkaisusta. Taulukko ei yksin määritä materiaalin laatua. Kerää vertailuksi aiemmat korjauspäätökset. Jos osakas on asentanut perustasoa kalliimman materiaalin, yhtiö voi täyttää vastuunsa palauttamalla perustason tai maksamalla sitä vastaavan osuuden.
Osakas voi valita paremman materiaalin ja maksaa erotuksen. Ratkaisu pitää sopia ennen tilausta.
Perustaso ei oikeuta tekemään teknisesti puutteellista korjausta. Rakenteen pitää täyttää työn ajankohtaiset vaatimukset. Tason käsite koskee erityisesti näkyvän pinnan ja varustelun laatua, ei oikeutta jättää yhtiön vastuulla olevaa vikaa korjaamatta.
Miten erimielisyys dokumentoidaan?
Pyydä molempia osapuolia nimeämään lainkohta, yhtiöjärjestysmääräys ja tekninen havainto. Hallituksen päätökseen kannattaa merkitä vaurioitunut osa, korjaustapa, kustannusjako ja mahdollinen perustason ylitys. Osakkaan tulee puolestaan esittää raportti ja yksilöity vaatimus laskelmineen kirjallisesti. Päivää kaikki valokuvat ja tarjoukset. Valokuvat eivät korvaa raporttia, mutta ne säilyttävät lähtötilanteen.
Pidä alkuperäiset tiedostot ja kuvauspäivät tallessa. Jos rakennetta avataan, dokumentoi jokainen kerros ennen poistamista ja anna yhtiölle mahdollisuus valvoa työtä.
Taulukon painos ja päivämäärä kannattaa kirjata, jos siihen vedotaan. Tässä artikkelissa julkaisun rivejä ei selosteta, koska emme lukeneet julkaisua tätä kirjoitusta varten. Riita voidaan silti ratkaista lain, yhtiöjärjestyksen ja teknisen näytön avulla.
Ratkaisukäytäntö
Luimme tätä kirjoitusta varten kaksi korkeimman oikeuden ratkaisua: KKO 2021:35 koski yhtiön teettämän kylpyhuonetyön virheitä ja KKO 2007:62 rakennuksen turvallisuutta. Ensimmäisessä osakas vaati 12 759,33 euroa, mutta korkein oikeus palautti korvausasian hovioikeuteen eikä määrännyt summaa maksettavaksi. KKO 2007:62:ssa noin kymmenen kilon jäälohkare putosi yhtiön talon katolta.
Huoltosopimus ei selvästi siirtänyt lumen ja jään tarkkailua huoltoyhtiölle. Hallituksen puheenjohtaja tuomittiin kuolemantuottamuksesta turvallisuusvelvoitteen laiminlyönnin vuoksi.
Molemmat ratkaisut osoittavat, miksi vastuu ei ratkea esineen nimen perusteella. Ensimmäisessä merkitystä oli yhtiön mahdollisuudella valvoa korjausta. Toisessa ratkaisevaa oli tehtävän todellinen siirto, ei yleinen oletus huoltoyhtiön vastuusta.
Miten hallituksen päätös perustellaan?
Hallituksen kannattaa aloittaa lain olettamasäännöstä ja siirtyä sen jälkeen yhtiöjärjestykseen. Päätöksessä nimetään vaurioitunut osa, tekninen syy ja mahdollinen osakkaan muutostyö. Jos yhtiö vetoaa taulukkoon, se kertoo julkaisun ja kohdan, mutta perustaa lopputuloksen lakiin ja yhtiöjärjestykseen. Merkitse perustelut pöytäkirjaan. Päätöksessä erotetaan tutkiminen, kiireellinen korjaus ja lopullinen kustannusvastuu.
Työ voidaan joutua tekemään ennen kuin korvausvastuu selviää. Tämä ei estä yhtiötä vaatimasta aiheuttajalta korvausta myöhemmin.
Osakkaalle annetaan kirjallinen vastaus ja mahdollisuus toimittaa lisäselvitys. Johdonmukainen menettely vähentää yhdenvertaisuusongelmia. Jos aikaisempi tapaus poikkeaa, päätökseen kirjataan tekninen tai oikeudellinen ero.
Päätös kannattaa tehdä ennen korjauksen tilaamista, jos kiire ei estä sitä. Samalla sovitaan valvonnasta, laskujen osoittamisesta ja siitä, kuka hyväksyy työn valmiiksi.
Kirjallinen perustelu palvelee myös myöhempää hallitusta ja uusia osakkaita.
Mitä tämä tarkoittaa sinulle?
Käytä vastuunjakotaulukkoa kysymyslistana, älä lopullisena päätöksenä. Tarkista voimassa oleva laki ja yhtiöjärjestys. Pyydä tekninen raportti, jossa vaurioitunut osa ja syy erotetaan toisistaan. Vaadi hallitukselta perusteltu vastaus. Erota kiireellinen korjaus lopullisesta kustannusvastuusta ja säilytä laskuerittely. Jos yhtiön kanta perustuu vain taulukon riviin, pyydä lainkohta ja yhtiöjärjestyksen määräys kirjallisesti.
Jos osakas väittää yhtiön vastaavan kaikesta, pyydä vastaavasti selvitys siitä, miksi osa kuuluu lain tarkoittamaan rakenteeseen tai perusjärjestelmään.
Laki Lehtonen auttaa arvioimaan lain, yhtiöjärjestyksen ja teknisen näytön suhdetta. Autamme asuntoriidoissa. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
