Asunto-osakeyhtiölaki muuttui 1.10.2026. Korjausten maksajan kannalta tärkein muutos koskee ikkunoita. Taloyhtiön on nyt pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet, eristeet ja ikkunat (AsOyL 4 luku 2 §, L 535/2026). Aiemmin laissa ei ollut ikkunoista nimenomaista säännöstä. Yhtiöjärjestys voi edelleen määrätä toisin (AsOyL 4 luku 1 §). Luimme tätä kirjoitusta varten kahdeksan tuomioistuinratkaisua, joissa käsitellään taloyhtiön kunnossapitovastuuta tai osakkaan vastuuta: neljä korkeimman oikeuden ja neljä hovioikeuden ratkaisua. Yksikään ei koske ikkunoita, ja kaikki on annettu ennen 1.10.2026. Ikkunoiden osalta nojaamme tässä kirjoituksessa siksi lain sanamuotoon ja sen perusteluihin. Onko taloyhtiössäsi riita ikkunoiden tai muun korjauksen maksajasta? Laki Lehtonen auttaa, kun yhtiöjärjestys ja yhtiökokouksen päätökset pitää lukea uutta sanamuotoa vasten ja selvittää, kumpi maksaa. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Asunto-osakeyhtiölaki pähkinänkuoressa: mikä muuttui 1.10.2026?
Asunto-osakeyhtiölakia muutettiin lailla 535/2026, joka annettiin 16.6.2026 ja tuli voimaan 1.10.2026. Korjaamisen ja maksamisen kannalta tärkein muutos on ikkunoiden siirtyminen yhtiön kunnossapitovastuulle. Lisäksi lakiin kirjattiin osakkaan vastuu oman muutostyönsä kunnossapidosta ja oikeus saada omaa huoneistoa koskevia asiakirjoja. Olennaiset kohdat ovat nämä:
- Ikkunat yhtiön kunnossapitovastuulle: 4 luku 2 § 2 momentti.
- Osakkaan muutostyön kunnossapito: 5 luku 1 § 1 momentti ja 8 § 5 momentti.
- Osakkaan käytössä olevat yhtiön tilat ja alueet: 4 luku 3 § 3 momentti ja 8 § 2 momentti.
- Tiedot huoneiston käyttäjästä: 4 luku 3 § 4 momentti.
- Uudistuksen kunnossapitokulujen kohdistaminen: 6 luku 32 § 5 momentti, 33 § 3 momentti ja 33 a §.
- Oikeus huoneistoa koskeviin asiakirjoihin: 7 luku 6 § 3 momentti.
Hallituksen esityksen mukaan lain ajantasaistamiseksi tehdyt muutokset, kuten kunnossapitovastuun jako, perustuvat pääosin yhtiökäytännössä ja oikeuskirjallisuudessa ilmenneisiin muutostarpeisiin (HE 34/2026 vp). Ympäristövaliokunta ei muuttanut näitä kohtia (YmVM 7/2026 vp). Sama laki muutti myös osakehuoneiston hallintaanottoa, huoneistoon pääsyä ja yhtiökokousta. Niitä tämä kirjoitus ei käy läpi.
Ikkunoiden kunnossapitovastuu: kuka vastaa ikkunoista 1.10.2026 alkaen?
Taloyhtiö vastaa 1.10.2026 alkaen lähtökohtaisesti ikkunoista, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Uusi sanamuoto kuuluu: ”Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet, eristeet ja ikkunat.” Aiempi sanamuoto kuului: ”Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet.” Muu osa AsOyL 4 luvun 2 §:n 2 momentista säilyi ennallaan.
Ennen muutosta jako nojasi lain esitöihin. Hallituksen esityksen mukaan niiden perusteella yhtiö vastasi ulkoikkunoista ja osakas uloimman ikkunan sisäpuolella olevista ikkunoista. Esityksen mukaan oikeustilaa pidettiin epäselvänä, eikä vanha jako vastannut teknistä kehitystä (HE 34/2026 vp).
Laki itse sanoo vain ”ikkunat”. Perustelujen mukaan yhtiön vastuu kattaa ikkunan toiminnallisena ja teknisenä kokonaisuutena. Siihen kuuluvat uloimmat ja sisemmät lasit, puitteet, karmit, helat ja tiivisteet sekä sisemmän puitteen sisäosa. Perustelut mainitsevat myös tuuletusluukut, kiinteät hyttysverkot ja kiinteästi asennetun umpiolasielementin (HE 34/2026 vp).
Sinun vastuusi rajautuu perustelujen mukaan huolelliseen hoitoon. Hoida huoneistoasi niin, ettei yhtiön vastuulla oleva ikkuna tai sen osa rikkoudu (AsOyL 4 luku 3 § 2 momentti). Tavanomaisesta kulumisesta osakas ei lain mukaan vastaa. Jos ikkuna rikkoutuu huolimattomuutesi vuoksi, voit joutua korvaamaan vahingon (AsOyL 24 luku 2 §). Omiin ikkunamuutoksiisi sovelletaan muutostyösäännöksiä (AsOyL 5 luku).
Asunto-osakeyhtiölaki ja vastuunjakotaulukko: voiko yhtiöjärjestys poiketa laista?
Yhtiöjärjestys voi edelleen poiketa ikkunasäännöstä. Kunnossapitovastuu jaetaan yhtiön ja osakkaiden kesken lain mukaan, ”jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin” (AsOyL 4 luku 1 §). Tätä pykälää ei muutettu. Hallituksen esitys kutsuu ikkunasääntöä olettamasäännökseksi, josta voidaan poiketa yhtiöjärjestyksessä (HE 34/2026 vp). Lue siksi ensin oman yhtiösi yhtiöjärjestyksen kunnossapitomääräys.
Lähtisin itse siitä, että yhtiöjärjestyksen nimenomainen ikkunamääräys pätee lähtökohtaisesti edelleen. Perusteeni on, ettei 4 luvun 1 §:ää muutettu eikä voimaantulosäännös puutu yhtiöjärjestysten kunnossapitomääräyksiin. Jos yhtiöjärjestys vaikenee ikkunoista, sovelletaan lähtökohtaisesti uutta 2 §:ää.
Vastuunjakotaulukko on eri asia. Lähtisin siitä, ettei pelkkä yhtiökokouksen tai hallituksen hyväksymä taulukko lähtökohtaisesti siirrä ikkunoita osakkaalle, koska laki sallii poikkeamisen yhtiöjärjestyksessä (AsOyL 4 luku 1 §). Tätä tukee Pohjois-Savon käräjäoikeuden tuomio 16.11.2016 (nro 16/18189), joka on annettu aiemman sanamuodon aikana. Tuomiossa oli kyse yhtiökokouksen päätöksistä yhden remontin kustannuksista, ei vastuunjakotaulukosta.
Tapauksen taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä ei ollut määräystä kunnossapitovastuusta. Ylimääräiset yhtiökokoukset päättivät periä pesuhuoneremontin kustannukset huoneiston omistajilta eikä jatkaa remonttia yhtiön kustannuksella. Käräjäoikeus julisti päätökset 4 luvun 2 §:n vastaisina pätemättömiksi. Tuomio on tältä osin lainvoimainen (Itä-Suomen hovioikeus 11.1.2018 nro 9, S 17/5). Lain mukaisen jaon näet osa kerrallaan sivulta Taloyhtiön vastuunjakotaulukko.
Mitä siirtymäsäännös sanoo kesken olevasta riidasta tai korjauksesta?
Laki tuli voimaan 1.10.2026 (L 535/2026). Sen voimaantulosäännöksessä ei ole erityissääntöä yhtiöjärjestysten kunnossapitomääräyksistä, vastuunjakotaulukoista eikä kesken olevista korjauksista. Kunnossapitoa lähinnä oleva siirtymäsääntö koskee vahingonkorvausta. Jos korvaus perustuu ennen voimaantuloa tapahtuneeseen tekoon tai laiminlyöntiin, sovelletaan lain voimaan tullessa voimassa olleita säännöksiä.
Muut siirtymäsäännöt koskevat lunastuslauseketta, erityistä tarkastusta, vesimittareita, keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön yhtiöjärjestystä sekä ennen voimaantuloa alkanutta konkurssia ja selvitystilaa. Kaksi viimeistä lisättiin ympäristövaliokunnan ehdotuksesta (YmVM 7/2026 vp).
Käytännössä tästä seuraa kaksi asiaa. Uusi 4 luvun 2 § koskee yhtiön kunnossapitovelvollisuutta 1.10.2026 alkaen. Lähtisin itse siitä, että ennen 1.10.2026 valmistunut ja maksettu ikkunakorjaus arvioidaan lähtökohtaisesti aiemman sanamuodon mukaan, koska voimaantulosäännös ei ulota uutta sääntöä aiempaan aikaan.
Vahingonkorvauksessa siirtymäsääntö sitoo sovellettavan lain teon tai laiminlyönnin ajankohtaan. Vastaava sääntö oli vuoden 2009 asunto-osakeyhtiölain voimaanpanolaissa, ja Helsingin hovioikeus sovelsi sitä ratkaisussa HelHO:2015:11. Vesivahinko havaittiin 1.10.2010. WC-tilan vuodosta aiheutunut vahinko oli hovioikeuden mukaan hyvin todennäköisesti syntynyt jo ennen lain voimaantuloa 1.7.2010. Yhtiö ei näyttänyt muuta, joten osakkaan vastuu arvioitiin tältä osin aiempien säännösten mukaan.
Kuka maksaa osakkaan muutostyön ja uudistuksen kunnossapidon?
Osakas vastaa lähtökohtaisesti oman muutostyönsä kunnossapidosta ja muutostyöstä yhtiölle myöhemmin aiheutuvista ylimääräisistä kunnossapitokuluista. Tämä lisättiin AsOyL 5 luvun 1 §:n 1 momenttiin 1.10.2026. Poikkeus on asennus, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa (4 luku 2 § 3 momentti).
Aiemmin momentissa säädettiin osakkaan oikeudesta tehdä kustannuksellaan käyttötarkoituksen mukaisia muutoksia, mutta ei muutostyön kunnossapidosta. Hallituksen esityksen mukaan lisäys ei muuta oikeustilaa vaan parantaa lain luettavuutta. Vastuu on perustelujen mukaan osakkeen kulloisellakin omistajalla, siis myös myöhemmällä ostajalla. Vahingonkorvausvastuuta aiemman omistajan muutostyöstä lisäyksestä ei perustelujen mukaan seuraa (HE 34/2026 vp). Sama sääntö koskee muutostyötä yhtiön tiloissa (5 luku 8 § 5 momentti).
Uudistuksissa muuttui kustannusten kohdistus. Jos uudistus kohdistuu tiettyihin huoneistoihin ja tuottaa etua vain niille, yhtiökokous voi päättää periä vastiketta vain niiden omistajilta. Päätökseen tarvitaan yli puolet annetuista äänistä ja lisäksi enemmistö niiden osakkaiden annetuista äänistä, joiden huoneistoihin uudistus liittyy. Tämä tulee 6 luvun 26 §:stä ja 32 §:n 5 momentista. Nyt sama koskee myös uudistuksen kunnossapidon merkittäviä kuluja. Vastaava lisäys tehtiin 33 §:n 3 momenttiin. Uusi 33 a § koskee sähköautojen latauspisteitä. Jos yhtiöjärjestyksessä ei ole hyötyville huoneistoille vastikeperustetta, uudistuksen ja sen kunnossapidon merkittävät kulut jaetaan tasan niiden kesken.
Osakasremontin vastuut käydään laajemmin läpi kirjoituksessa Osakkeenomistajan vastuu remontista. Myyjän vastuusta asuntokaupan jälkeen kertoo Edellisen osakkaan vastuu remontista.
Mitä uusia velvollisuuksia ja oikeuksia osakas sai 1.10.2026?
Osakkaan on 1.10.2026 alkaen hoidettava huolellisesti myös käytössään olevaa yhtiön tilaa tai aluetta (AsOyL 4 luku 3 § 3 momentti). Jos olet antanut huoneiston toisen käyttöön, sinulla on oltava tarvittavat tiedot käyttäjästä (4 luku 3 § 4 momentti). Lisäksi sinulla on oikeus saada jäljennös huoneistoasi koskevista yhtiön asiakirjoista (7 luku 6 § 3 momentti).
Ensimmäinen sääntö koskee tilaa, jonka hallinta ei perustu yhtiöjärjestykseen tai vuokrasopimukseen. Perustelut mainitsevat esimerkkeinä piha-alueet ja varastotilat. Tällaisen tilan viasta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle, on ilmoitettava yhtiölle viivytyksettä (4 luku 8 §).
Tiedot käyttäjästä annat yhtiölle sen perustellusta pyynnöstä. Ympäristövaliokunnan mukaan tämä ei lisää osakkaan vastuuta vuokralaisen toiminnasta (YmVM 7/2026 vp). Korkein oikeus katsoi jo ratkaisussa KKO 2016:33, ettei osakas vastaa vuokralaisen aiheuttamasta vahingosta ilman omaa tuottamustaan.
Uusi oikeus voi auttaa riidoissa. Sinulla on oikeus saada viipymättä jäljennös yhtiöllä olevasta huoneistoasi koskevasta asiakirjasta. Asiakirjalla on oltava merkitystä huoneiston käytön, kunnossapidon tai niiden kustannusten arvioinnissa taikka oikeuksiesi tai velvollisuuksiesi toteuttamisessa. Perustelut mainitsevat kunto- ja vahinkoraportit sekä korjaussuunnitelmat. Jäljennöstä ei saa antaa, jos se tuottaisi yhtiölle olennaista haittaa. Yhtiö voi periä hallituksen vahvistaman kohtuullisen maksun. Valiokunnan mukaan kynnyksen kieltäytyä on oltava hyvin korkealla.
Ratkaisukäytäntö: mitä tuomioistuimet ovat ratkaisseet taloyhtiön kunnossapitovastuusta?
Alla on neljä lukemistamme kahdeksasta ratkaisusta: kolme korkeimman oikeuden ja yksi Helsingin hovioikeuden ratkaisu. Kaikki on annettu ennen 1.10.2026 voimassa olleiden säännösten aikana, eikä yksikään koske ikkunoita. Ne näyttävät silti, miten taloyhtiön kunnossapitovastuuta, osakkaan vastuuta ja siirtymäsääntöä on sovellettu käytännössä.
- KKO 2015:87. 1950-luvun talon kylpyhuoneen noin kymmenen senttimetriä paksu pintalaatta oli yhtiön vastuulle kuuluvaa lattiarakennetta. Korkein oikeus jätti asian käräjäoikeuden tuomion varaan: yhtiö velvoitettiin korvaamaan osakkaalle korjauskustannukset 7 689,40 euroa korkoineen. Tapaus on selostettu sivulla Kylpyhuoneen kosteusvaurio.
- KKO 2021:35. Osakas ei ilmoittanut yhtiön teettämän korjaustyön virheistä yhtiölle viivytyksettä. Hän ei silti menettänyt oikeuttaan vaatia yhtiöltä vahingonkorvausta, koska AsOyL 4 luvun 8 § ei ole reklamaatiosäännös. Asia palautettiin hovioikeuteen.
- KKO 2016:33. Vuokralainen aiheutti vesivahingon, ja yhtiö vaati häneltä ja huoneiston omistaneelta osakkaalta yhteensä 62 639,25 euroa. Osakas ei ollut korvausvelvollinen, koska vahinko ei johtunut osakkaan omasta huolimattomuudesta.
- HelHO:2015:11. Osakas oli sallinut vuosikausia rakennusmääräysten vastaisen suihkutilan käytön huoneistossaan. Hänet velvoitettiin korvaamaan yhtiölle 20 518,30 euroa eli puolet vaadituista 41 036,59 euron korjauskustannuksista.
Mitä tämä tarkoittaa sinulle
Jos ikkunasi vuotaa, vetää tai sen puite on laho, korjaus kuuluu 1.10.2026 alkaen lähtökohtaisesti taloyhtiölle. Toimi näin:
- Lue yhtiöjärjestyksen kunnossapitomääräys. Jos siinä on oma ikkunamääräys, se menee yleensä lain edelle.
- Ilmoita viasta heti kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle. Liitä mukaan kuvat.
- Pyydä yhtiöltä huoneistoasi koskevat kunto- ja vahinkoraportit.
- Älä tilaa korjausta itse yhtiön laskuun ennen kirjallista huomautusta. Poikkeus on kiireellinen työ, joka on tarpeen lisävahingon välttämiseksi (AsOyL 4 luku 4 §).
- Jos vaadit vahingonkorvausta ennen 1.10.2026 tapahtuneesta teosta tai laiminlyönnistä, siihen sovelletaan aiempia säännöksiä.
Satojen eurojen korjauksesta ei yleensä kannata riidellä. Tuhansien eurojen ikkunaremontin maksaja kannattaa selvittää, ennen kuin maksat mitään. Jos istut hallituksessa, tarkista, vastaavatko yhtiön vastuunjakotaulukko ja huoltokäytäntö uutta lakia.
Laki Lehtonen auttaa, kun taloyhtiö ja osakas ovat eri mieltä siitä, kumpi korjaa ja kumpi maksaa. Luemme yhtiöjärjestyksen ja yhtiökokouksen päätökset uutta sanamuotoa vasten, arvioimme, kumpi maksaa, ja kirjoitamme vaatimuksen. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
