.jpg)
Mökkikaupan purkaminen on varsin yleinen tilanne vapaa-ajan kiinteistöjen kaupassa. Taustalla ovat usein rakennusten ikä, puutteelliset lähtötiedot sekä se, ettei mökin kuntoa ole ennen kaupantekoa selvitetty yhtä perusteellisesti kuin vakituisen asunnon kohdalla. Monet mökit ovat vuosikymmeniä vanhoja, ja niiden rakenteissa voi piillä ongelmia, jotka tulevat esiin vasta kaupan jälkeen.
Mökki on kiinteistö silloin, kun se sijaitsee omalla tontillaan ja on merkitty kiinteistörekisteriin omaksi yksikökseen. Kiinteistöön kuuluvat itse vapaa-ajan asunnon lisäksi myös muut tontilla olevat rakennukset, kuten sauna, varasto ja talousrakennukset. Lisäksi kiinteistöön voi liittyä erilaisia oikeuksia, kuten tieoikeus tai rannan käyttöoikeus, joilla on usein suuri merkitys mökin käyttöarvon kannalta.
Vapaa-ajan kiinteistöt eroavat toisistaan huomattavasti. Osa mökeistä on hyvin vaatimattomia ja tarkoitettu lähinnä kesäkäyttöön, eikä niissä välttämättä ole sähköä, juoksevaa vettä tai viemäröintiä. Toisaalta markkinoilla on myös moderneja huviloita, joiden varustelutaso vastaa omakotitaloa tai jopa ylittää sen. Näillä eroilla on suuri merkitys, kun arvioidaan sitä, onko kiinteistössä oleva virhe olennainen ja voiko se johtaa kaupan purkamiseen.
Mökkikauppaa koskevia virhetilanteita arvioidaan maakaaren säännösten perusteella. Tyypillisiä virheitä ovat esimerkiksi kosteus- ja lahovauriot, puutteet alapohjassa, vesikatossa tai kantavissa rakenteissa sekä jätevesijärjestelmään liittyvät ongelmat. Myös väärät tai puutteelliset tiedot rakennusten kunnosta tai käyttömahdollisuuksista voivat muodostaa virheen.
Pelkkä virheen olemassaolo ei kuitenkaan automaattisesti oikeuta kaupan purkamiseen. Lähtökohtaisesti virheen ensisijainen seuraamus on hinnanalennus. Kaupan purkaminen tulee kyseeseen vain silloin, kun virhe on kokonaisuutena arvioiden olennainen.
Mökkikaupan purkaminen edellyttää, että kiinteistössä oleva virhe on ostajalle ratkaiseva. Käytännössä kyse on tilanteesta, jossa ostaja ei olisi tehnyt kauppaa lainkaan, jos virhe olisi ollut tiedossa kaupantekohetkellä. Arvioinnissa otetaan huomioon muun muassa virheen laatu ja laajuus, korjauskustannusten määrä, korjausten kesto sekä se, miten virhe vaikuttaa mökin käyttöön.
Merkitystä on myös sillä, millaisesta vapaa-ajan kiinteistöstä on kyse. Yksinkertaiselta kesämökiltä ei voida edellyttää samaa tasoa kuin ympärivuotiseen käyttöön tarkoitetulta huvilalta. Toisaalta vakavat rakenneviat tai laajat kosteusvauriot voivat olla olennaisia virheitä myös vaatimattomammassa mökissä.
Mökkikaupassa korostuvat sekä myyjän vastuu että ostajan oma selonottovelvollisuus. Myyjän on annettava ostajalle oikeat ja riittävät tiedot kiinteistöstä ja siinä olevista vioista. Ostajan puolestaan tulee tutustua kiinteistöön huolellisesti ja havaita sellaiset puutteet, jotka ovat tavanomaisessa tarkastuksessa havaittavissa.
Riitatilanteet syntyvät usein tilanteissa, joissa virhe ei ole ollut silmin havaittavissa, vaan se on paljastunut vasta rakenteita avattaessa tai käytön aikana. Tällöin keskiössä on arvio siitä, onko kyse sellaisesta piilevästä virheestä, josta myyjä vastaa.
Mökkikaupan purkamiseen liittyvät tilanteet ovat usein juridisesti ja teknisesti vaativia. Virheen olennaisuuden arviointi edellyttää sekä lainsäädännön tuntemusta että ymmärrystä rakennusteknisistä kysymyksistä. Jokainen tapaus on yksilöllinen, eikä lopputulos määräydy pelkästään korjauskustannusten perusteella.
Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy avustaa asiakkaitaan mökkikauppaan liittyvissä virhe- ja riitatilanteissa kokonaisvaltaisesti. Usein tilannetta voidaan usein arvioida jo ensimmäisen maksuttoman puhelun aikana. Näin asiakas saa realistisen arvion siitä, onko kaupan purkaminen tai muu oikeudellinen toimenpide perusteltua ja tarpeellista.
Asuntokaupan ja asunnon remontointiin liittyvissä erimielisyyksissä asiakkaan käytettävissä on Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy:n erittäin laaja osaaminen, minkä avulla asiakkaan asia voidaan arvioida perusteellisesti usein jo ensimmäisen maksuttoman puhelun aikana. Näin asiakas voi olla varma, ettei hän maksa turhasta asiamiehen käytöstä, jos siihen ei ole tarvetta.
Mökkikauppa voidaan purkaa silloin, kun kiinteistössä oleva virhe on olennainen. Tämä tarkoittaa, että virhe on niin vakava, ettei hinnanalennusta voida pitää riittävänä seuraamuksena ja että ostaja ei olisi tehnyt kauppaa lainkaan, jos virhe olisi ollut tiedossa kaupantekohetkellä.
Pelkkä korjauskustannusten määrä ei ratkaise asiaa yksinään. Arvioinnissa huomioidaan myös virheen laatu, korjausten kesto, epävarmuudet kustannuksissa sekä se, kuinka merkittävästi virhe rajoittaa mökin käyttöä. Kokonaisarvio ratkaisee, onko virhe olennainen.
Hinnanalennus on mökkikaupan virhetilanteissa ensisijainen seuraamus. Kaupan purkaminen tarkoittaa sen sijaan sitä, että kauppa perutaan kokonaan ja osapuolet palauttavat saamansa suoritukset. Purkaminen tulee kyseeseen vain poikkeuksellisen vakavissa tilanteissa.
Kyllä voi. Mökin ikä ei estä kaupan purkamista, mutta se vaikuttaa arviointiin. Vanhalta mökiltä ei voida edellyttää uuden rakennuksen tasoa, mutta vakavat rakenneviat, kuten laajat kosteus- tai lahovauriot, voivat silti muodostaa olennaisen virheen.
Myyjä vastaa virheistä, jotka ovat olleet olemassa kaupantekohetkellä ja joista ostajalle ei ole annettu oikeita tai riittäviä tietoja. Myyjä ei kuitenkaan vastaa sellaisista puutteista, jotka ostajan olisi tullut havaita tavanomaisessa tarkastuksessa.
Asiantuntijan puoleen kannattaa kääntyä heti, kun mökissä ilmenee vakavia ja yllättäviä vikoja kaupan jälkeen. Varhainen oikeudellinen arvio auttaa selvittämään, onko kyseessä hinnanalennukseen vai kaupan purkamiseen oikeuttava virhe ja miten asiassa kannattaa edetä.
