Asuntokaupan purku ja remonttiriidat - Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy

Johdanto

Asuntokaupan purkuun liittyvät syyt johtuvat usein monista rakentamiseen sekä sen sääntelyyn liittyvistä ongelmista. Toisaalta vanhenevia asuntoja myydään tällä hetkellä paljon, minkä lisäksi ennen asunto- tai kiinteistökauppaa tehtävää kuntoarviota ei vieläkään säädellä kunnolla. Näin ollen asuntokauppoja tekevien tulisi ottaa huomioon lain asettamat vaatimukset jo ennen kauppaa, laatimalla yksityiskohtainen kauppakirja.

Asuntokauppaa säädellään asuntokauppalaissa ja kiinteistökauppaa taas maakaaressa. Molemmissa periaatteet asuntokaupan purkamiselle ovat saman tyyppiset. Virheen on oltava olennainen, jotta asuntokaupan purkaminen tulee kysymykseen.

Korkein oikeus linjasi vuonna 2015 antamassaan ratkaisussa, että pelkän kustannuksen lisäksi asuntokauppaa purettaessa tulee ottaa huomioon korjauksiin liittyvät epävarmuustekijät, korjauksen kesto sekä asunnon asumiskelvottomuus. Uusi linjaus tarkoittaa sitä, että korjauskulut, jotka ovat alle 30 % kauppahinnasta, voivat johtaa asuntokaupan purkuun.

Talon myynti

Talon eli kiinteistön myyntiä säätelee maakaari, joka tuli voimaan noin 20 vuotta sitten. Maakaaren tultua voimaan, on talokauppaa piinannut varsin näkyvä ongelma, eli piilovirheen seurauksena syntyvä vastuu. Tämä vastuu aiheuttaa suuria hinnanalennuksia tai pahimmillaan jopa kaupan purkautumisen.

‍Maakaaren 9 §:ssä säädetään sopimusvapaudesta kiinteistökaupassa. Varsinkin pykälän toinen momentti on erittäin tärkeä sisäistää. Sen perusteella, kun voidaan lähes täysin poistaa myyjän vastuu taloa myytäessä. Momentin tärkein sana on ”yksilöidysti”. Taloa myytäessä itse kauppakirja on siis vastuukysymysten osalta ensiarvoisen tärkeä asiakirja.

Kauppakirjan tulisi olla sellainen asiakirja, jossa käydään myytävä asunto huone huoneelta läpi hyödyntäen osaavaa kuntotarkastajaa, joka selvittää sekä myyjälle että ostajalle tilassa olevat riskit. Nämä asiat sitten kirjataan kauppakirjaan ja todetaan kumpi riskistä kantaa vastuun. Näin kun talo myydään, on myyjän tai ostajan riski joutua vastaamaan sellaisesta, josta hän ei ole tietoinen, erittäin pieni.

‍Lue lisää aiheesta täältä.

Kiinteistökaupan virheestä ilmoittaminen

Vuonna 2016 korkein oikeus antoi ratkaisun siitä, kuinka nopeasti kiinteistön ostanut taho on velvollinen reklamoimaan virheen johdosta. Ratkaisu on osaltaan jatkumoa korkeimman oikeuden vuonna 2008 antamaan ratkaisuun samasta aihepiiristä. Asia saattaa kuulostaa vähäpätöiseltä silloin kun ostamassasi asunnossa on hometta joka puolella ja olet kuumeisesti etsimässä perheellesi tilapäistä asuntoa. Kuitenkin lähes kaikissa virhetilanteissa, virheeseen vetoavalle on asetettu määräaika vaatimustensa esittämiseksi. Mikäli vaatimusta ei esitetä lain määräämässä määräajassa menettää virheeseen vetoava osapuoli mahdollisuuden vaatia korvausta.

Kohtuullinen aika vaatimusten esittämiselle voi olla aivan jotain muuta, kun itse subjektiivisesti ajattelee. Arvioitaessa kohtuullista aikaa virheilmoituksen teossa, arviointiin vaikuttaa mitä suurimassa määrin myös myyjän oikeusturva. Näin ollen ensimmäinen vaatimus tulisi sekä kiinteistö- että myös irtaimenkaupassa tehdä niin nopeasti kuin vain mahdollista. Tätä ensimmäistä vaatimusta tulisi täydentää mahdollisimman nopeasti ja siten, että vastapuolelle syntyy kuva mitä ja millä perusteella tullaan vaatimaan. Vaatimuksia voidaan sitten myöhemmin muokata sen mukaisesti, mihin jatkoselvitykset antavat aihetta. Näin ollen reklamaatio tulisi mieltää, ei ainoastaan tyytymättömyyden ilmaisuksi, vaan perustelluksi vaatimukseksi virheen johdosta.

‍Lue lisää aiheesta täältä.

Koska asuntokaupan purkukynnys ylittyy?

Asuntokauppaa säädellään asuntokauppalaissa ja kiinteistökauppaa taas maakaaressa. Molemmissa periaatteet asuntokaupan purkamiselle ovat samantyyppiset. Virheen on oltava olennainen, jotta purkaminen tulee kysymykseen.

Ensimmäisenä vaihtoehtona virheen oikaisemisessa on molemmissa laissa hinnanalennus. Tämän lisäksi asuntokaupassa voi tulla kyseeseen vahingonkorvaus niissä tilanteissa, joissa myyjä on tiennyt kaupan kohteessa olevasta virheestä. Asuntokaupassa voidaan myös rajoitetusti sopia siitä, että myyjällä on korjausoikeus määrättyihin virheisiin. Korjausoikeus ei kuitenkaan ole niin laaja kuin esimerkiksi kuluttajansuojalaissa, jossa ensimmäisenä toimenpiteenä on aina korjausmahdollisuuden selvittäminen.

Asuntokaupan purkamisesta on varsin reilusti oikeuskäytäntöä. Korkein oikeus otti vuonna 2015 antamassaan ratkaisussa hiukan erityyppisen näkemyksen purkuoikeuteen. Ratkaisussa Korkein oikeus linjasi, että pelkän kustannuksen lisäksi kauppaa purettaessa tulee ottaa huomioon korjauksiin liittyvät epävarmuustekijät, korjauksen kesto sekä asunnon asumiskelvottomuus. Uusi linjaus tarkoittaa myös sitä, että korjauskulut, jotka ovat alle 30 % kauppahinnasta, voivat johtaa asuntokaupan purkuun.

Lue lisää aiheesta täältä.

Asunnon remontissa tapahtuneen virheen oikaisu tai hinnanalennus

Asunnon remontti katsotaan palveluksi, mutta siihen ei sovelleta yleensä kuluttajansuojalain 8 lukua. Ainostaan pienempiin alle 10 000 euron arvoisiin remontteihin, sovelletaan kuluttajansuojalain 8 lukua. Tätä suurempiin remontteihin sovelletaan kuluttajansuojalain 9 lukua.

Lähtökohtana epäonnistuneessa asunnon remontissa on, että urakoitsija on pääsääntöisesti oikeutettu korjaamaan tekemänsä virhe. Jos korjaus ei onnistu, tulee kyseeseen usein hinnanalennus ja vahingonkorvaus, koska toisin kuin asuntokaupassa, purku ei usein sovellu palvelussa tapahtuneeseen virheeseen.

Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy on erikoistunut asuntokaupan purku ja hinnanalennusvaatimuksiin sekä ostajan että myyjän asiamiehenä ja remontteihin liittyvien erimielisyyksien selvittämiseen.

Asuntokaupan ja remonttien virhetilanteissa asiakkaan käytettävissä on lakiasiaintoimiston erittäin laaja osaaminen kuluttajansuojalain 8 ja 9 luvuista, asuntokauppalaista sekä maakaaresta. Tämän lisäksi asiakkaan käytettävissä on myös lakiasiaintoimiston hyvin kattava rakennustekninen osaaminen, jonka avulla asiakkaan asia voidaan arvioida perusteellisesti usein jo ensimmäisen maksuttoman puhelun aikana. Näin asiakas voi olla varma, ettei hän maksa turhasta asiamiehen käytöstä, jos siihen ei ole tarvetta.

Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.

Siinä selvitämme miten sinun asiasi hoidetaan parhaiten.

Ota yhteyttä

Usein kysytyt kysymykset

Milloin asuntokauppa on sitova?

Asuntokaupasta tulee sitova, kun myyjä hyväksyy ostajan tekemän ostotarjouksen. Kumpikin osapuoli tulee näin sidotuksi kauppaan. Kaupasta ei voi tämän jälkeen enää perääntyä sanktiotta, ellei perääntymiseen ole perusteltua syytä.

Milloin asuntokaupan voi purkaa?

Ostaja voi purkaa asuntokaupan virhetilanteissa tai myyjän viivästystilanteissa. Kaupan purkamaisen edellytyksenä on se, että virheestä tai viivästyksestä aiheutuu ostajalle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena. Kaupan purku onkin pääsääntöisesti viimesijainen keino oikaista kauppaan liittyvät ongelmat.

Kuka korvaa rakennusvirheen?

Myyjän on korvattava rakennusvirhe, jos virhe ilmenee sinä aikana, kun myyjän virhevastuu on voimassa. Asunto-osakkeiden kohdalla myyjä vastaa virheistä kahden vuoden ajan, ellei kyse ole uudisasunnosta, jolloin myyjän virhevastuu on vuositarkastukseen asti. Jos kyse on kiinteistön kaupasta, myyjä vastaa virheistä viisi vuotta.

Mikä on piilevä virhe?

Piilevästä eli salaisesta virheestä on kyse silloin, kun myyjä ei ole eikä hänen olisikaan pitänyt olla tietoinen kyseisestä virheestä. Piilevä virhe voi olla esimerkiksi kosteusvaurio. Myyjällä on vastuu myös piilevistä virheistä, mutta vastuu voi olla rajoitetumpi.

Onko myyjä vastuussa rakennusvirheestä?

Myyjällä on vastuu rakennusvirheestä. Myyjän vastuu on kaksi vuotta asunto-osakekaupassa, ellei kyse ole uudisasunnosta, jolloin myyjä on vastuussa asunnosta vuositarkastukseen asti. Jos kyseessä on kiinteistön kauppa, myyjän vastuu on viisi vuotta.

Miten kiinteistön kauppa puretaan?

Ensisijaisesti myyjän on korjattava rikkinäinen tuote tai vaihdettava se vastaavanlaiseen uuteen tuotteeseen. Ostajalla on oikeus valinta, kummalla tavalla haluaa virheen tulevan oikaistuksi. Jos virhettä ei saada oikaistuksi edellä mainituilla keinoilla, voi kyseeseen tulla hinnanalennus tai jopa kaupan purku.

Miten myyjä voi korvata viallisen tuotteen?

Uudisasunnon kaupassa myyjällä on oikeus korjata havaittu virhe. Jos virhettä ei saada korjatuksi, voi kyseeseen tulla hinnanalennus tai jopa kaupan purku. Mikäli kyseessä on käytetyn asunnon kauppa, pääsääntöisenä virheen oikaisukeinona on hinnanalennus. Kaupan purkukin voi tulla tietyissä tilanteissa kyseeseen.

Voiko asunnon ostotarjouksen perua?

Hyväksytty ostotarjous on sitova, eikä sitä voi perua ilman seuraamuksia. Seuraamuksena on yleensä käsirahan menettäminen tai sopimussakon taikka vahingonkorvauksen maksaminen. Ostotarjouksen saa kuitenkin perua ilman seuraamuksia, jos asunnosta paljastuu ostotarjouksen tekemisen jälkeen sellaisia virheitä, joilla olisi ollut vaikutusta ostotarjouksen tekemiseen. Myös jos asunto ei yleisesti vastaa sovittua tai myyjä ei noudata tehtyä sopimusta, voi ostaja seuraamuksitta perua ostotarjouksen.

Asuntokauppoihin ja remontteihin liittyvät erimielisyydet