Vanha kuivunut kosteusvaurio ei ole automaattisesti asuntokaupan virhe. Asianmukaisesti korjattu, kuiva ja ostajalle kerrottu vahinko on yleensä eri asia kuin salattu tai puutteellisesti korjattu vaurio. Tarkastusraportti, korjausasiakirjat ja nykyinen rakenne ratkaisevat. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Milloin kuivunut kosteusvaurio on asunnon virhe?
Käytetyn asunto-osakkeen virhe arvioidaan asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n perusteella. Asunto voi olla virheellinen, jos se ei vastaa sovittua, myyjä antoi väärän tiedon, jätti olennaisen tiedon kertomatta tai kunto poikkeaa merkittävästi perustelluista odotuksista. Vertaa tietoa nykyiseen tutkimukseen. Kuivuus kertoo tämänhetkisestä kosteudesta, ei välttämättä korjauksen laadusta.
Rakenteeseen voi jäädä vaurioitunut materiaali, mikrobihaitta tai korjaamaton vuotoreitti. Toisaalta pelkkä vanha värijälki ei osoita aktiivista vauriota tai arvonalennusta.
Myyjän vastuu asuntokaupassa kosteusvauriosta käsittelee vaatimuksia laajemmin. Tässä kysymys on siitä, mitä vanha ja kuivunut havainto oikeudellisesti merkitsee.
Milloin korjattu vaurio ei yleensä ole virhe?
Jos vaurion syy on poistettu, rakenne kuivattu ja vaurioituneet materiaalit asianmukaisesti korjattu, kohde voi vastata sovittua. Myyjän kannattaa silti antaa ostajalle vahinkoraportti, kuivauspöytäkirja, laskut ja kuvat. Avoin tieto antaa ostajalle mahdollisuuden arvioida korjausta. Kerro myös tutkimatta jääneet alueet. Pelkkä lause vahinko on korjattu ei riitä, jos myyjä tietää korjauksen jääneen osittaiseksi.
Olennaista on, millaisen käsityksen ostaja sai vaurion laajuudesta, syystä ja lopputuloksesta.
Kirjaa kauppakirjaan, mitä tapahtui, milloin rakenne avattiin, mitä vaihdettiin ja miten kuivuus todettiin. Tämä ei poista lain pakottavia seuraamuksia, mutta vähentää epäselvyyttä annetusta tiedosta.
Miten ostajan tarkastus vaikuttaa vastuuseen?
Asuntokauppalain 6 luvun 12 § rajoittaa vetoamista seikkaan, jonka ostaja tiesi tai jonka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa. Ostajan ei ilman erityistä syytä tarvitse tarkistaa myyjän tietojen paikkansapitävyyttä eikä tehdä poikkeavia teknisiä tutkimuksia. Noudata kuitenkin yksilöityä jatkotutkimuskehotusta. Jos raportissa näkyy kosteusjälki tai suositus jatkotutkimuksesta, ostajan pitää suhtautua siihen vakavasti.
Myyjän täsmällinen ilmoitus voi antaa erityisen syyn tutkia rakenne tarkemmin. Vastuu ei kuitenkaan siirry ostajalle, jos myyjä antaa tutkimuksen tarpeesta harhaanjohtavan kuvan.
Kiinteistökaupassa maakaaren 2 luvun 22 § sisältää vastaavan ennakkotarkastuksen säännön. Siinäkin selvä riskimerkintä voi synnyttää erityisen tarkastusvelvollisuuden.
Mitä kiinteistökaupassa arvioidaan?
Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä voi olla laatuvirhe väärän tiedon, tiedon salaamisen, väärän käsityksen korjaamatta jättämisen tai merkittävän salaisen virheen vuoksi. Asunto-osakekaupan ja kiinteistökaupan sääntöjä ei pidä sekoittaa, vaikka näyttö vanhasta kosteudesta on käytännössä samankaltaista. Tunnista ensin kaupan kohde.
Omakotitalossa tai mökissä vastuu ei siirry taloyhtiölle. Ostajan ja myyjän välinen arvio korostuu. Rakennuksen ikä, rakenneratkaisu, kauppahinta, raportit ja korjauskulujen tasonparannus vaikuttavat salaisen virheen merkittävyyteen.
Asunto-osakkeessa taloyhtiö voi korjata rakenteen. Se ei automaattisesti poista myyjän mahdollista tiedonantovirhettä, mutta yhtiön maksama työ vaikuttaa ostajalle jäävään vahinkoon.
Milloin ja miten reklamoidaan?
Asuntokauppalain 6 luvun 14 § edellyttää ilmoitusta kohtuullisessa ajassa. Käytetyn asunnon virheeseen ja vaatimukseen on yleensä vedottava viimeistään kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Tee reklamaatio heti, vaikka tutkimus olisi kesken. Täsmennä euromäärä myöhemmin. Kiinteistökaupassa maakaaren 2 luvun 25 § sisältää kohtuullisen ajan lisäksi tavallisesti viiden vuoden takarajan yksityisen myyjän vastuulle.
Molemmissa on poikkeuksia vakavasti moitittavaa myyjän menettelyä varten.
Kerro reklamaatiossa havainto, paikka, ajankohta ja miksi aiempi korjaus tai annettu tieto on puutteellinen. Ilmoita seuraamus ja täydennä euromäärä raportin valmistuttua. Anna myyjälle mahdollisuus tarkastukseen.
Millainen tarkastusraportti auttaa näyttämään asian?
Raportissa pitää erottaa näkyvä vanha jälki, tämänhetkinen kosteus ja rakenteen mahdollinen vaurio. Mittausmenetelmä, pisteet, olosuhteet ja epävarmuudet kirjataan. Asiantuntija kertoo, mitä voidaan päätellä vaurion syystä, korjauksen onnistumisesta ja jatkotutkimuksen tarpeesta käytettävissä olevan aineiston perusteella. Liitä alkuperäiset mittaustiedot. Vertaa nykyistä tutkimusta vanhaan vahinkoraporttiin.
Jos samasta kohdasta on kuivauspöytäkirja ja korjauskuvat, asiantuntija voi arvioida työn kattavuutta. Asiakirjojen puuttuminen ei yksin todista virhettä, mutta se lisää epävarmuutta ja näytön tarvetta.
Pelkkä pintakosteusmittarin normaali lukema ei osoita, että vaurioitunut materiaali olisi poistettu. Toisaalta vanha tummentuma kuivassa ja ehjässä materiaalissa ei vielä osoita korjaustarvetta. Johtopäätös pitää sitoa konkreettiseen rakenteeseen.
Miten vaatimus rajataan oikein?
Ostajan pitää kertoa, perustuuko vaatimus väärään tietoon, salattuun vahinkoon, sovitun vastaiseen kuntoon vai salaiseen virheeseen. Tämän jälkeen kuvataan vaurion merkitys ja ostajalle jäävä kustannus. Asunto-osakkeessa taloyhtiön korjausosuus erotetaan vaatimuksesta myyjälle selvästi. Älä vaadi samaa laskua kahdesti. Korjausarviossa eritellään tutkimus, purku, vaurioituneen osan uusiminen ja tasonparannus.
Vanhan rakenteen uusiminen voi pidentää käyttöikää, mikä vaikuttaa hinnanalennuksen määrään. Vahingonkorvauserät, kuten väliaikainen asuminen, perustellaan erikseen.
Jos tutkimus osoittaa vain esteettisen jäljen ilman rakenteellista haittaa, laaja purkuvaatimus voi olla perusteeton. Jos taas korjauksen taakse on jätetty vaurioitunutta materiaalia, kuiva mittaushetki ei poista virheen mahdollisuutta.
Ratkaisukäytäntö
Luimme tätä kirjoitusta varten kaksi ratkaisua: ensin KKO 2009:49:n ja sitten Vaasan hovioikeuden ratkaisun 24.9.2018 nro 414. Korkeimman oikeuden asiassa kosteus löytyi tarjouksen jälkeen ennen kauppaa. Ostaja sai vetäytyä, ja myyjä velvoitettiin palauttamaan 4 400 euron käsiraha. Ratkaisu ei sano, että jokainen kuivunut jälki olisi virhe.
Se osoittaa, että kaupanteon välissä saatu olennainen uusi tieto voi muuttaa kohteen merkitystä ostajalle ja oikeuttaa vetäytymiseen.
Vaasan hovioikeuden ratkaisussa 24.9.2018 nro 414 ennen kiinteistökauppaa saatu raportti kertoi kosteasta kellarista. Ostajille syntyi erityinen tarkastusvelvollisuus. Pesuhuoneen 11 360 euron korjaustarvetta ei noin 17 vuoden iän vuoksi pidetty kokonaisuutena salaisena virheenä, ja vaatimukset hylättiin.
Kuka säilyttää vanhan vahingon asiakirjat?
Myyjän kannattaa säilyttää vahinkoilmoitus, vakuutuspäätös, kuivausraportti, laskut ja korjauskuvat. Asunto-osakkeessa asiakirjoja voi olla myös isännöitsijällä tai taloyhtiöllä. Ostajalle toimitetaan olennaiset tiedot ennen tarjousta, ja luovutus kirjataan kaupan aineistoon. Pyydä vastaanottokuittaus asiakirjaluettelolle. Jos asiakirjaa ei enää ole, myyjän pitää kertoa tiedon epävarmuudesta.
Muistinvaraisesta korjauksesta ei pidä antaa tarkempaa kuvaa kuin aineisto sallii. Ostaja voi silloin pyytää kohdennetun tutkimuksen.
Ostaja säilyttää saamansa raportit ja viestit. Jos sama kohta vaurioituu myöhemmin, aikaisemmat asiakirjat auttavat erottamaan vanhan korjauksen uudesta vuodosta. Päivämäärät ja alkuperäiset tiedostot ovat tärkeämpiä kuin jälkikäteen laadittu yhteenveto.
Mitä tämä tarkoittaa sinulle?
Myyjänä kokoa vanhan vahingon asiakirjat ja kerro vauriosta kirjallisesti. Älä kutsu rakennetta korjatuksi, jos syytä ei poistettu tai korjauksen laajuutta ei tiedetä. Ostajana pyydä koko raportti ja noudata jatkotutkimussuositusta ennen kauppaa. Dokumentoi nykyinen kunto. Vertaa havaintoja kuivauspöytäkirjaan ja korjauskuviin ennen päätöstä.
Jos jälki löytyy kaupanteon jälkeen, kuvaa se ennen puhdistusta. Tilaa tutkimus, joka erottaa aktiivisen kosteuden, vanhan värimuutoksen ja rakenteeseen jääneen vaurion. Reklamoi ajoissa ja pidä asunto-osakkeen sekä kiinteistön eri lakiperusteet erillään.
Laki Lehtonen auttaa arvioimaan vanhan kosteusvaurion merkitystä ja näyttöä. Autamme asuntoriidoissa. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
