Kosteusvaurion merkit kylpyhuoneessa pitää ottaa vakavasti, mutta yksittäinen tumma sauma ei vielä todista rakennevauriota. Osakkaan tehtävä on dokumentoida havainto ja ilmoittaa siitä taloyhtiölle viipymättä. Yhtiölle pitää antaa mahdollisuus tarkastaa ja korjata vastuulleen kuuluva osa. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Mitkä merkit voivat viitata kosteusvaurioon?
Tummuvat laattasaumat, haljennut silikonisauma, kopo tai irtoava laatta, poikkeava haju ja pinnoitteen kupru ovat käytännön varoitusmerkkejä. Myös alakerran katon läikkä tai ovenkarmin turpoaminen voi kertoa veden kulkeutumisesta. Havainto tarvitsee aina teknisen selvityksen. Kirjaa muutoksen alkamisajankohta ja käyttöyhteys. Sauma voi tummua tavallisesta käytöstä, ja laatta voi irrota ilman vedeneristeen vauriota.
Toisaalta siisti pinta ei sulje pois rakenteessa olevaa kosteutta. Siksi osakkaan ei pidä päätellä vastuuta silmämääräisesti.
Ota kuvat samasta kohdasta eri päivinä. Kirjaa hajun, värimuutoksen tai vuodon alkamisajankohta ja se, liittyykö havainto suihkun käyttöön. Kylpyhuoneen kosteusvaurio käsittelee vastuunjakoa laajemmin.
Milloin osakkaan pitää ilmoittaa yhtiölle?
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 8 § velvoittaa osakkaan ilmoittamaan yhtiölle viivytyksettä viasta tai puutteesta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle. Osakkaalta ei vaadita varmaa diagnoosia. Riittää, että havainto voi koskea yhtiön rakennetta, eristettä tai perusjärjestelmää. Lähetä tieto isännöitsijälle kirjallisesti. Lähetä ilmoitus isännöitsijälle ja tarvittaessa hallitukselle kirjallisesti.
Kerro huoneisto, tarkka paikka, havaintopäivä ja käytännön oire. Liitä kuvat. Pyydä kuittaus ja tieto siitä, milloin yhtiö tarkastaa tilan.
Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 2 § voi tehdä osakkaan korvausvelvolliseksi vahingosta, jonka hän aiheuttaa huolimattomuudellaan. Ilmoittamatta jättäminen voi siten johtaa vastuuseen lisävahingosta, jos viivästys pahentaa vauriota.
Mitä taloyhtiö tekee ilmoituksen jälkeen?
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 § sallii osakkaan teettää yhtiön kustannuksella kiireellisen kunnossapitotyön, joka estää lisävahingon. Luvun 5 § koskee yhtiön vastuulla olevan työn teettämistä yhtiön hallitsemissa tiloissa. Se edellyttää olennaista käyttörajoitusta ja yhtiölle annettua kirjallista huomautusta. Käytännössä yhtiö järjestää katselmuksen tai kosteuskartoituksen.
Tutkimuksen pitää olla riittävä vaurion sijainnin ja syyn selvittämiseksi. Pintakosteuden osoitin voi auttaa jatkotutkimuksen kohdentamisessa, mutta se ei yksin ratkaise rakenteen kuntoa.
Osakkaan pitää päästää yhtiön edustaja huoneistoon tarpeellista valvontaa ja työtä varten lain edellytyksin. Yhtiön kannattaa kirjata havainnot ja seuraavat toimet. Jos tutkimusta ei tehdä, osakas voi pyytää kirjallisen perustelun.
Mitä osakas saa tehdä itse?
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 § velvoittaa osakkaan pitämään huoneiston sisäosat kunnossa. Puhdistus, seuranta ja irtaimen suojaaminen ovat tavallisesti mahdollisia. Rakenteita ei kuitenkaan pidä avata ennen kuin yhtiö on saanut tarkastusmahdollisuuden. Dokumentoi kiireellinen vahingontorjunta ennen aloittamista. Jos vettä tulee aktiivisesti, sulje vesi ja estä lisävahinko.
Ilmoita heti päivystykseen ja yhtiölle. Dokumentoi tilanne ennen välttämättömiä purkutöitä. Laaja kylpyhuoneremontti ei ole sama asia kuin kiireellinen vahingontorjunta.
Pyydä kirjallinen lupa ja tee muutostyöilmoitus, jos osakkaan oma korjaus koskee rakenteita tai yhtiön vastuulla olevia osia. Säilytä tutkimusraportit, valvontapöytäkirjat ja laskut mahdollista vastuunjakoa varten.
Miten ilmoitus ja näyttö säilytetään?
Hyvä vikailmoitus on lyhyt mutta täsmällinen. Nimeä huoneisto, kylpyhuoneen kohta, ensimmäinen havaintopäivä ja se, miten merkki on muuttunut. Liitä yleiskuva ja lähikuva. Pyydä vastaanottajaa vahvistamaan viestin saapuminen sekä kertomaan vastuuhenkilö ja arvioitu tarkastusaika kirjallisesti. Säilytä viestin lähetystieto. Älä muokkaa alkuperäisiä kuvia.
Säilytä myös huoltoyhtiön käyntiraportti ja tieto siitä, mitä mittaria käytettiin. Jos asukas kuvaa hajua, kirjaa milloin se tuntuu ja liittyykö se tilan käyttöön tai ilmanvaihtoon.
Tutkimuksen jälkeen pyydä koko raportti liitteineen. Pelkkä suullinen ilmoitus siitä, että arvot olivat normaalit, ei kerro menetelmää tai tutkittua rakennetta. Raportista pitää selvitä myös jatkotutkimuksen tarve ja mahdolliset rajoitukset.
Entä jos yhtiö ei reagoi ilmoitukseen?
Lähetä kirjallinen muistutus ja kuvaa, onko merkki laajentunut tai aiheuttaako se käyttöhaittaa. Pyydä hallitukselta kirjallinen päätös tutkimatta jättämisestä. Selvä päätös auttaa arvioimaan, onko osakkaalla peruste hankkia rajattu oma tutkimus tai ryhtyä muihin toimiin. Anna yhtiölle määräaika vastata. Osakkaan ei pidä antaa vahingon pahentua passiivisesti.
Samalla hänen on vältettävä tarpeetonta purkua, joka hävittää näytön tai estää yhtiön valvonnan. Kiireellisessä vuototilanteessa vahingontorjunta tehdään heti ja kaikki mahdollinen dokumentoidaan.
Jos asunto on vuokrattu, vuokralaisen havainto pitää välittää omistajalle ja yhtiölle nopeasti. Osakas vastaa siitä, että yhtiö saa tiedon, vaikka hän ei itse asu huoneistossa. Yhteystiedot ja ilmoitusohje kannattaa antaa vuokralaiselle etukäteen.
Ratkaisukäytäntö
Luimme tätä kirjoitusta varten kaksi korkeimman oikeuden ratkaisua: KKO 2021:35 koski yhtiön teettämän kylpyhuonetyön virheitä ja KKO 2009:49 ennen kauppaa löytynyttä kosteutta. Ensimmäisessä osakas vaati 12 759,33 euroa valvonnan laiminlyönnistä. Korkein oikeus palautti korvausasian hovioikeuteen ratkaisematta määrää. KKO 2009:49 koski asunto-osakekauppaa.
Kosteusvaurio havaittiin tarjouksen hyväksymisen jälkeen ennen kaupantekoa. Korkein oikeus piti vauriota objektiivisesti merkittävänä ja ostaja sai vetäytyä kaupasta. Myyjä joutui palauttamaan 4 400 euron käsirahan.
Ratkaisut koskevat eri suhteita. Ensimmäinen käsittelee osakkaan ja yhtiön välistä ilmoitusta. Toinen osoittaa, että ajoissa havaittu kosteus voi vaikuttaa myös asunto-osakekaupan sitovuuteen, vaikka yhtiö korjaisi rakenteen.
Milloin tarvitaan laajempi tutkimus?
Laajempi tutkimus on perusteltu, jos pintahavainto toistuu, haju jatkuu, laatta irtoaa tai vettä näkyy toisessa tilassa. Myös aikaisempi vuoto ja puutteellinen korjaus voivat antaa aiheen selvittää rakennetta. Tutkimus rajataan havaintojen mukaan, jotta tarpeetonta purkua vältetään. Sovi avauskohdat etukäteen yhtiön kanssa.
Tutkimussuunnitelmassa kerrotaan avattavat kohdat, mittausmenetelmät ja näytteet. Yhtiölle ja osakkaalle annetaan mahdollisuus olla paikalla. Rakenteen avaamisen yhteydessä dokumentoidaan kerrokset ja mahdollinen vedeneristys ennen poistamista.
Jos havainto jää pintaan, seuranta voi riittää. Seurannasta sovitaan päivät ja vastuuhenkilö. Päätös olla avaamatta rakennetta pitää perustella raportissa, jotta sama oire voidaan myöhemmin yhdistää aikaisempaan havaintoon.
Seurannan aikana tilaa käytetään annettujen ohjeiden mukaan. Jos vuoto, haju tai pintamuutos pahenee, uusi ilmoitus tehdään heti eikä sovittua tarkastuspäivää odoteta.
Mitä tämä tarkoittaa sinulle?
Kuvaa havainto ennen puhdistusta tai uuden silikonin asentamista. Tee kirjallinen ilmoitus heti. Pyydä yhtiöltä katselmusaika, tutkimusraportti ja vastuunjakokanta. Älä tyydy suulliseen arvioon siitä, että tumma sauma on aina osakkaan asia. Seuraa muutosta päivätyillä kuvilla. Pidä mahdollinen purku rajattuna ja valvottuna.
Jos yhtiö ei reagoi, muistuta kirjallisesti ja kerro, miten havainto muuttuu. Hanki tarvittaessa oma asiantuntijalausunto, mutta rajaa tutkimus niin, ettei rakenne avaudu ilman asianmukaista lupaa ja dokumentointia.
Laki Lehtonen auttaa arvioimaan ilmoitusvelvollisuutta ja korjausvastuuta. Autamme asuntoriidoissa. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
