Kylpyhuoneen kosteusmittaus ei tuota yhtä lukua, joka ratkaisisi korjausvastuun. Laissa ei ole kylpyhuoneelle yhtä numeerista kosteuden raja-arvoa. Pintamittaus seuloo poikkeamia. Rakenteen suhteellisen kosteuden mittaus ja muu tutkimus voivat tuottaa näyttöä syystä ja laajuudesta. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Onko kylpyhuoneen kosteudelle lakisääteinen raja-arvo?
Asunto-osakeyhtiölaki tai asuntokauppalaki ei aseta yhtä prosenttilukua, jonka ylitys tekisi rakenteesta automaattisesti vaurioituneen. Lukema pitää tulkita käytetyn menetelmän, materiaalin, mittauspaikan ja olosuhteiden avulla. Korjausvastuu ratkaistaan rakenteen ja vaurion syyn perusteella, ei yhdellä numerolla. Tarkista raportista mitattu kohta. Raportin pitää erottaa mitattu tulos ja asiantuntijan johtopäätös.
Lukijalle tulee kertoa, oliko kyse pintakosteuden osoittimesta, porareikämittauksesta vai materiaalinäytteestä. Myös mittauspäivä, olosuhteet ja vertailukohdat ovat tärkeitä.
Älä hyväksy väitettä, että jokainen korkea pintalukema tarkoittaa purkukuntoista kylpyhuonetta. Älä myöskään päättele matalasta pintalukemasta, ettei rakenteessa voi olla vauriota. Kylpyhuoneen kosteusvaurio selittää vastuukysymyksen.
Mitä pintakosteuden osoitin kertoo?
Pintakosteuden osoitin on käytännössä seulontaväline. Sillä verrataan eri kohtia ja etsitään alueita, jotka poikkeavat ympäristöstään. Laite ei mittaa suoraan rakenteen sisäistä kosteutta, ja tulokseen voivat vaikuttaa materiaalit, suolat ja metalli. Poikkeama ohjaa mahdollista jatkotutkimusta. Hyvä raportti nimeää laitteen, mitatut kohdat ja vertailualueen.
Se ei muuta suhteellista asteikkoa lain raja-arvoksi. Poikkeama voi antaa perusteen tarkemmalle tutkimukselle, mutta vastuun ratkaiseminen vaatii tiedon vaurioituneesta rakenteesta.
Jos pintakartoitus tehdään asuntokauppaa varten, säilytä koko raportti. Yksittäinen valokuva laitteen näytöstä ei kerro, missä kohdassa mittaus tehtiin tai miten lukemaa pitäisi tulkita.
Mitä porareikä- tai rakennekosteusmittaus muuttaa?
Porareikämittauksessa arvioidaan suhteellista kosteutta rakenteen sisällä tietyssä syvyydessä. Se voi olla pintalukemaa vahvempaa näyttöä kosteustilasta. Mittauksen luotettavuus riippuu kuitenkin valmistelusta, tasaantumisesta, lämpötilasta ja mittaajan dokumentoinnista. Yksilöi jokainen reikä päivätyssä mittausraportissa. Tuloksen jälkeen pitää edelleen selvittää kosteuden lähde, syntytapa ja kulkureitti.
Kyse voi olla vuodosta, puutteellisesta vedeneristyksestä, rakennusaikaisesta kosteudesta tai tilapäisestä rasituksesta. Sama lukema voi saada eri merkityksen erilaisessa rakenteessa.
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 ja 3 § ratkaisevat, kenen kunnossapitovastuulle vaurioitunut osa kuuluu. Luvun 8 § velvoittaa osakkaan ilmoittamaan yhtiölle viipymättä yhtiön vastuulle mahdollisesti kuuluvasta viasta.
Miten mittaustulos vaikuttaa asuntokauppaan?
Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:ssä virhe voi perustua annettuun tai puuttuvaan tietoon sekä sovitun vastaiseen kuntoon. Myös merkittävä poikkeama ostajan perustelluista odotuksista voi olla virhe. Mittausraportti voi näyttää sekä asunnon kuntoa että ostajalle annettuja tietoja. Tallenna raportin luovutuspäivä. Raportin arvo riippuu siitä, mitä todella tutkittiin.
Pintalukema ennen kauppaa voi synnyttää tarpeen tarkempaan selvitykseen. Rakenteesta saatu tulos voi tukea väitettä pitkään jatkuneesta kosteudesta, mutta syntyaika tarvitsee usein muutakin näyttöä.
Myyjän ja ostajan kannattaa kirjata, saiko ostaja raportin ennen päätöstä. Korjattu, kuiva ja avoimesti kerrottu vanha vahinko on eri asia kuin salaamatta jäänyt vaurio, jonka laajuus selviää vasta kaupanteon jälkeen.
Millainen mittausraportti kestää tarkastelun?
Raportin pitää kertoa toimeksianto, tutkimuspäivä, tilan käyttö ennen mittausta ja käytetty menetelmä. Siinä yksilöidään laite, mittauspisteet, syvyydet, olosuhteet ja vertailualueet. Havainnot erotetaan tulkinnoista. Epävarmuudet ja tutkimatta jääneet alueet merkitään näkyvästi raporttiin myös lukijalle. Liitä mukaan pohjapiirros. Pohjapiirrokseen merkityt pisteet auttavat toistamaan tutkimuksen.
Jos rakenteesta otetaan näyte, raportissa kuvataan näytteen paikka ja käsittely. Valokuvissa pitää näkyä sekä yleiskuva että tarkka mittauskohta.
Pyydä asiantuntijaa vastaamaan erikseen siihen, tarvitaanko korjausta ja mihin havaintoon suositus perustuu. Juridinen vastuu jää kuitenkin yhtiön, myyjän ja ostajan väliseksi kysymykseksi. Mittaajan tehtävä on kuvata tekninen havainto ja sen rajoitukset.
Voiko yksi mittaus ratkaista vaurion iän?
Yksittäinen lukema kuvaa yleensä vain mittaushetkeä. Vaurion ikää voidaan arvioida vauriojälkien, materiaalien, aikaisempien vuotojen, kuivumisolosuhteiden ja korjaushistorian perusteella. Varmuus vaihtelee, ja asiantuntijan pitää kertoa, mikä on havainto ja mikä arvio. Pyydä arviolle perustelut. Asuntokauppariidassa syntyajalla on usein suuri oikeudellinen merkitys.
Myyjä vastaa vain sellaisesta virheestä, jonka peruste oli olemassa vastuun kannalta merkityksellisenä ajankohtana. Myöhempi vuoto ei muutu kaupan virheeksi vanhan pintajäljen vuoksi.
Vertaa nykyistä raporttia ennen kauppaa laadittuihin asiakirjoihin. Sama mittausmenetelmä ja sama piste voivat helpottaa vertailua, mutta muuttuneet olosuhteet pitää huomioida. Älä pyydä asiantuntijaa esittämään varmaa vuosilukua, jos aineisto sallii vain aikavälin tai todennäköisyysarvion.
Ratkaisukäytäntö
Luimme tätä kirjoitusta varten kaksi ratkaisua: KKO 2009:49:n sekä Vaasan hovioikeuden ratkaisun 24.9.2018 nro 414. Hovioikeus käsitteli 138 000 euron kiinteistökauppaa. Ennen kauppaa saatu tieto kosteasta kellarista synnytti ostajille erityisen tarkastusvelvollisuuden, joten kanne hylättiin kokonaisuudessaan. Samassa asiassa Rh 85 prosenttia mitattiin alapohjan lämmöneristeen ja betoniholvin rajapinnasta, ei pesuhuoneesta.
Pesuhuone oli remontoitu noin 17 vuotta aiemmin. Sen korjausarvio oli 11 360 euroa. Ostajat velvoitettiin korvaamaan myyjälle selvittely- ja oikeudenkäyntikuluja 27 254,88 euroa.
KKO 2009:49:ssa kosteusvaurio löytyi tarjouksen jälkeen ennen kaupantekoa. Vaurion merkitys arvioitiin kokonaisuutena, ei tietyn mittausrajan avulla. Ostaja sai vetäytyä, ja myyjän piti palauttaa 4 400 euron käsiraha.
Kuka saa tulkita mittaustulosta?
Mittauksen tekijällä pitää olla menetelmän edellyttämä osaaminen ja kyky kuvata tuloksen rajat. Raportin tilaajan kannattaa pyytää tekijältä selvitys kokemuksesta vastaavista rakenteista. Oikeudellisessa riidassa asiantuntijan puolueettomuus, toimeksianto ja käytettävissä olleet asiakirjat vaikuttavat lausunnon painoon. Pyydä ansioluettelo tarvittaessa. Taloyhtiö voi hankkia oman asiantuntijan, mutta osakkaalle pitää antaa koko raportti.
Jos tulkinnat poikkeavat, vertaa mittauspisteitä, menetelmiä ja lähtötietoja ennen uuden tutkimuksen tilaamista.
Asiantuntijan ei pidä ratkaista, kuka lain mukaan maksaa. Hän voi kertoa, mikä rakenne on kostea, mistä kosteus todennäköisesti tulee ja mitä korjaus vaatii. Vastuunjaon tekevät yhtiö ja osapuolet lain perusteella.
Jos raporttia käytetään riidassa, pyydä mittaajaa säilyttämään alkuperäiset mittaustiedot. Myöhempi lausunto voidaan silloin tarkistaa havaintojen eikä pelkän yhteenvedon perusteella.
Myös laitteen kalibrointitieto kannattaa liittää tutkimusaineistoon mahdollista myöhempää tarkistusta varten huolellisesti.
Säilytä tiedot alkuperäisessä muodossa.
Mitä tämä tarkoittaa sinulle?
Pyydä raportti, jossa menetelmä, laite, kohdat, olosuhteet ja johtopäätökset näkyvät. Lähetä raportti yhtiölle kokonaisena. Pyydä kirjallinen päätös siitä, tarvitaanko rakennekosteusmittausta, avausta tai näytteenottoa. Sovi tutkimuksen rajaus ennen purkua. Säilytä alkuperäiset mittaustiedot myöhempää vertailua varten. Asuntokaupassa säilytä myös myynti-ilmoitus, tarkastusraportti ja viestit siitä, milloin tulos annettiin.
Älä esitä pintalukemaa varmana näyttönä vaurion syystä tai syntyajasta. Älä myöskään hyväksy perusteetonta väitettä, ettei poikkeamalla olisi mitään merkitystä.
Laki Lehtonen auttaa arvioimaan mittausnäyttöä ja korjausvastuuta. Autamme asuntoriidoissa. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
