Kuka viime kädessä vastaa omakotitalohankkeesta?

Viranomaisiin päin vastaat sinä. Rakentamishankkeeseen ryhtyvän on huolehdittava, että talo suunnitellaan ja rakennetaan säännösten ja luvan mukaisesti ja että suunnittelijat ovat kelpoisia (rakentamislaki 91 §). Tämä vastuu ei siirry urakoitsijalle. Urakoitsijaan päin sinua suojaa kuluttajansuojalain 9 luku, jonka mukaan urakoitsija vastaa suorituksensa virheestä (KSL 9 luku 13 §).

Mitä minun pitää hoitaa ennen kuin rakentaminen alkaa?

Hae rakentamislupa ja nimeä pääsuunnittelija (rakentamislaki 92 §). Ilmoita vastaava työnjohtaja kirjallisesti rakennusvalvontaan ennen töiden alkua ja liitä mukaan hänen suostumuksensa (88 §). Tee jokainen urakkasopimus kirjallisesti ja kirjaa laajuus, aikataulu, maksuerät ja takuu. Jos maksat ennakkoa, vaadi urakoitsijalta sen turvaava vakuus (KSL 9 luku 25 §).

Miten sopimuksilla suojataan oma etu?

Kuluttajansuojalain 9 luvusta sinun vahingoksesi poikkeava ehto on mitätön, jollei luvussa toisin säädetä (KSL 9 luku 2 §). Kirjaa silti työn laajuus, laatuvaatimukset, aikataulu ja takuuaika. Viivästyksestä saat lähtökohtaisesti vakiokorvauksen (9 luku 9 §). Se on viivästystä vastaavasta osasta hintaa 0,5 prosenttia kultakin alkaneelta viikolta ensimmäisen kuukauden ajan ja sen jälkeen 1 prosentti. Enimmäismäärä on 10 prosenttia samasta osasta hintaa.

Mikä on pääsuunnittelijan ja vastaavan työnjohtajan rooli?

Pääsuunnittelija huolehtii suunnittelun kokonaisuudesta ja laadusta (rakentamislaki 92 §). Vastaava työnjohtaja huolehtii rakennustyön kokonaisuudesta ja siitä, että työ tehdään luvan, suunnitelmien ja hyvän rakennustavan mukaisesti (96 §). Molemmat ovat pakollisia luvanvaraisessa hankkeessa. Sinä ilmoitat työnjohtajan rakennusvalvontaan, joka tarkistaa hänen pätevyytensä, ja hänen vastuunsa alkaa ilmoituksesta (88, 89 ja 90 §).

Jatkuuko vastuuni, kun talo on valmis?

Kyllä. Urakoitsija vastaa virheestä, joka oli suorituksessa luovutushetkellä, vaikka se ilmenisi vasta myöhemmin, eikä takuu lyhennä tätä vastuuta (KSL 9 luku 15 § ja 5 luku 15 ja 15 a §). Vaatimus vanhenee kolmessa vuodessa siitä, kun havaitsit virheen tai se olisi pitänyt havaita. Viimeistään se vanhenee kymmenessä vuodessa sopimusrikkomuksesta (vanhentumislaki 4 ja 7 §). Reklamoi heti, kun huomaat virheen.

Omakotitalon rakentajan vastuu

Q: Miten valvon laatua ja toimin, jos työssä on virheitä?

Käy työmaalla, pidä työmaakokoukset ja ota kuvia jokaisesta vaiheesta. Kun huomaat virheen, ilmoita siitä urakoitsijalle kirjallisesti kohtuullisessa ajassa, muuten menetät lähtökohtaisesti oikeutesi vedota siihen (KSL 9 luku 16 §). Vaadi korjausta ilman kustannuksia sinulle (9 luku 18 §). Voit jättää virhettä vastaavan osan laskusta maksamatta (9 luku 17 §).

Omakotitalon rakentajan vastuu jakautuu kahteen suuntaan. Viranomaisiin päin vastaat sinä. Rakentamishankkeeseen ryhtyvän on huolehdittava, että talo suunnitellaan ja rakennetaan säännösten ja myönnetyn luvan mukaisesti (rakentamislaki 751/2023, 91 §). Urakoitsijaan päin sinua suojaa kuluttajansuojalaki. Urakoitsijan suorituksessa on virhe, jos se ei vastaa sovittua tai hyvää rakentamistapaa (KSL 9 luku 13 §). Urakoitsija vastaa virheestä, joka oli olemassa luovutuksessa, vaikka se ilmenisi vasta vuosien päästä (KSL 9 luku 15 §). Korkein oikeus piti putkiurakoitsijaa vastuussa vesivahingosta vielä takuuajan jälkeen, kun läpivientien tiivistys oli puutteellinen 52 huoneistossa (KKO 2025:3).

Moni ottaa lakimiehen mukaan vasta, kun urakoitsija tekee virheitä tai aikataulu pettää. Sopimusvaiheessa tehty tarkistus on halvempi kuin riita. Se ratkaisee usein myös sen, kuka maksaa myöhemmän korjauksen.

Rakennushankkeeseen ryhtyvän vastuu

Suomen lainsäädäntö lähtee siitä, että rakennushankkeeseen ryhtyvä eli useimmiten omakotitalon rakennuttaja, kiinteistön omistaja tai muu kiinteistön haltija on kokonaisvastuussa hankkeesta. Rakentamisen on täytettävä rakentamislain (751/2023, voimassa 1.1.2025 alkaen) vaatimukset. Lain 91 §:n mukaan sinun on huolehdittava siitä, että rakennus suunnitellaan ja rakennetaan säännösten ja luvan mukaisesti. Sinun on myös huolehdittava, että hankkeessa on kelpoisuusvaatimukset täyttävät suunnittelijat ja muillakin tekijöillä on tehtävän vaatima ammattitaito.

Tämä vastuu on julkisoikeudellinen. Se on velvollisuutesi rakennusvalvontaa kohtaan, ja se säilyy sinulla, vaikka palkkaisit urakoitsijan. Se ei tarkoita, että maksaisit urakoitsijan virheet itse. Urakoitsijaan nähden olet tilaaja, jolla on oikeus vaatia virheen korjausta ilman kustannuksia (KSL 9 luku 18 §).

Ennen rakentamisen aloittamista

Hanke onnistuu tai epäonnistuu usein ennen kuin ensimmäinen kaivinkone tulee tontille. Hae rakentamislupa ajoissa. Pienikin puute hakemuksessa voi viivästyttää projektia kuukausilla.

Sopimukset ovat hankkeen selkäranka. Tee kirjallinen sopimus jokaisen kanssa, joka tekee talollesi jotain. Kirjaa työn laajuus, aikataulu, maksuerät, takuuaika ja vakuudet. Kuluttajansuojalain 9 luku koskee talon rakentamista ja taloelementtien toimitusta (KSL 9 luku 1 §). Sen säännöksistä ei voi sopia sinun vahingoksesi, jollei luvussa toisin säädetä (9 luku 2 §). Elementtitalon asennuksesta ja muista lisäpalveluista annettu hinta-arvio saa ylittyä enintään 15 prosentilla, jollei lain sallimasta hinnankorotusehdosta muuta johdu (9 luku 23 ja 24 §). Ennakkomaksusta urakoitsijan on annettava vakuus (9 luku 25 §). Viivästyksestä saat lähtökohtaisesti vakiokorvauksen. Sen määrä on ensimmäisen kuukauden ajan 0,5 prosenttia ja sen jälkeen 1 prosentti kultakin alkaneelta viikolta. Se lasketaan viivästystä vastaavasta osasta hintaa, ja enimmäismäärä on 10 prosenttia tästä osasta (9 luku 9 §).

Suunnittelijan ja työnjohtajan rooli

Luvanvaraisessa hankkeessa on oltava pääsuunnittelija, joka huolehtii suunnittelun kokonaisuudesta ja laadusta (rakentamislaki 92 §). Rakennustyössä on lisäksi oltava vastaava työnjohtaja. Hän huolehtii työn kokonaisuudesta ja siitä, että työ tehdään luvan, suunnitelmien, määräysten ja hyvän rakennustavan mukaisesti (96 §). Kumpikaan ei ole valinnainen.

Sinun tehtäväsi on ilmoittaa vastaava työnjohtaja kirjallisesti rakennusvalvontaan ennen töiden alkua ja liittää ilmoitukseen hänen suostumuksensa (rakentamislaki 88 §). Rakennusvalvonta tarkistaa, että hänellä on todistuksella osoitettu pätevyys (89 §). Työnjohtajan vastuu alkaa, kun ilmoitus on jätetty, ja päättyy loppukatselmukseen (90 §). Jos rakennusvalvonta toteaa, ettei ilmoitettu työnjohtaja ole kelpoinen, sinun on asetettava tilalle kelpoinen työnjohtaja.

Vastuu rakentamisen laadusta

Rakennuksen on oltava turvallinen ja terveellinen, ja rakenteet, ilmanvaihto ja kosteudenhallinta on tehtävä määräysten mukaan. Viranomaisiin päin tästä huolehdit sinä (rakentamislaki 91 §). Urakoitsijaan päin laatu määräytyy kuluttajansuojalaista. Urakoitsijan suorituksessa on virhe, jos se ei vastaa sovittua, luovutushetken määräyksiä tai hyvää rakentamistapaa. Virhe on myös, jos työtä ei ole tehty ammattitaitoisesti ja huolellisesti (KSL 9 luku 13 §).

Jos kosteusvaurio johtuu urakoitsijan työstä, urakoitsijan on lähtökohtaisesti korjattava se ilman kustannuksia sinulle (KSL 9 luku 18 §). Jos korjaus ei onnistu kohtuullisessa ajassa, voit vaatia virhettä vastaavaa hinnanalennusta tai olennaisessa virheessä purkaa sopimuksen (9 luku 19 §). Jos rakensit itse, vastaat tietysti omasta työstäsi.

Taloudellinen vastuu

Sinä vastaat siitä, että työt maksetaan sovitusti. Jollei maksuajasta ole sovittu, hinta erääntyy vasta, kun urakka on luovutettu ja sinulla on ollut kohtuullinen mahdollisuus tarkastaa se (KSL 9 luku 25 §). Maksa ennakkoa vain vakuutta vastaan. Tarkista ennen sopimusta, että urakoitsijalla on voimassa oleva vastuuvakuutus, ja pyydä siitä todistus. Jos urakoitsija antaa kustannusarvion töistä, jotka eivät kuulu sen omaan urakkaan, ja arvio ylittyy olennaisesti huolimattomuuden takia, sinulla on oikeus kohtuulliseen korvaukseen (9 luku 22 §). Edellytys on, että sinulla oli perusteltu aihe luottaa siihen, ettei arvio olennaisesti ylity.

Laadunvarmistus ja ongelmatilanteet rakentamisen aikana

Vaikka kaikki olisi suunniteltu huolellisesti, työmaalla tulee yllätyksiä. Toimi näin, kun huomaat virheen. Ota kuvat ja kirjaa päivämäärä. Ilmoita virheestä urakoitsijalle kirjallisesti kohtuullisessa ajassa, muuten menetät lähtökohtaisesti oikeutesi vedota siihen (KSL 9 luku 16 §). Vaadi korjaussuunnitelma ja määräaika. Jätä virhettä vastaava osa laskusta maksamatta, mutta älä koko laskua (9 luku 17 §). Anna urakoitsijalle tilaisuus korjata virhe itse, ellei siitä aiheudu sinulle olennaista haittaa (9 luku 18 §). Kirjattu prosessi ratkaisee, jos asia päätyy riitaan.

Vastuu ei pääty, kun talo on valmis

Moni luulee, että vastuu loppuu vastaanottokatselmukseen. Urakka on luovutettu, kun se on tehty loppuun ja sovittu vastaanottokatselmus on pidetty (KSL 9 luku 3 §). Urakoitsijan vastuu ei silti lopu siihen. Urakoitsija vastaa virheestä, joka oli suorituksessa luovutushetkellä, vaikka se ilmenisi vasta myöhemmin, eikä takuu rajoita tätä lakisääteistä vastuuta (KSL 9 luku 15 § sekä 5 luku 15 ja 15 a §). Vaatimuksesi vanhenee kolmessa vuodessa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt havaita se. Viimeistään se vanhenee kymmenen vuoden kuluttua sopimusrikkomuksesta (vanhentumislaki 4 ja 7 §). Katkaise vanhentuminen kirjallisella vaatimuksella.

Korkein oikeus arvioi takuuajan jälkeistä vastuuta ratkaisussa KKO 2025:3. Urakoitsija oli uusinut kerrostalon käyttövesiputket vuonna 2011, ja kahden vuoden takuu päättyi 2013. Maaliskuussa 2017 yhden kylpyhuoneen vesivuoto pääsi tiivistämättömän läpiviennin kautta hormiin. Selvityksessä tiivistys oli puutteellinen 52 huoneistossa. Korkein oikeus totesi: ”urakoitsijan suoritus on selvästi poikennut siitä, mitä ammattitaitoiselta ja huolellisesti toimivalta urakoitsijalta voidaan edellyttää. Vahingonvaara on ollut ilmeinen.” Urakoitsija vastasi vahingosta takuuajan jälkeenkin törkeän laiminlyönnin perusteella.

Tapaus koski taloyhtiötä ja yleisiä sopimusehtoja YSE 1998, joissa takuun jälkeinen vastuu on rajattu muun muassa törkeään laiminlyöntiin. Sinulle kuluttajana asema on parempi. Kuluttajansuojalain mukaan urakoitsija vastaa luovutushetkellä olleesta virheestä ilman törkeysvaatimusta, ja sopimusehto, joka rajaa tätä sinun vahingoksesi, on mitätön (KSL 9 luku 2 §).

Vastuu jatkuu myös toiseen suuntaan. Jos myöhemmin myyt talon ja siinä on piilevä laatuvirhe, ostaja voi lähtökohtaisesti vedota virheeseen sinua vastaan ja vaatia hinnanalennusta (maakaari 2 luku 17 §). Ostajan on ilmoitettava virheestä kohtuullisessa ajassa ja viimeistään viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta (2 luku 25 §). Säilytä siksi kaikki sopimukset, tarkastusasiakirjat ja kuvat.

Autamme omakotirakentajia sopimusten tarkastuksessa ja urakkariidoissa: takanamme on yli 1 000 hoidettua kuluttajariitaa. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton. Tavoitat meidät puhelimitse numerosta +358 29 170 7713 tai sähköpostitse osoitteesta toimisto@lakilehtonen.fi.

Katso myös remonttiriitojen ohjesivu ja asuntokaupan purku. Laki Lehtonen arvioi tilanteesi ensimmäisellä yhteydenotolla, joten tiedät heti, kannattaako asiaa viedä eteenpäin.