Virheilmoituksen ja vaatimuksen väli venyi

Kiinteistössä oli tutkittu sekä yläpohjan että alapohjan ongelmia. Ostajat ilmoittivat yläpohjaa koskevista virheistä helmikuussa 2012 ja varasivat mahdollisuuden täsmentää vaatimuksiaan. Joulukuun 2012 kirjeestä oli KKO:n mukaan vasta pääteltävissä, että ostajat aikoivat esittää liitteenä olleeseen hinta-arvioon perustuvan rahamääräisen vaatimuksen.

Alapohjan osalta ostajat saivat tutkimustietoa syksyllä 2012. He ilmoittivat virheestä joulukuussa, mutta yksilöivät vaatimuksensa vasta lokakuussa 2013 nostetussa kanteessa.

KKO katsoi, että kummankin virhekokonaisuuden osalta vaatimuksista ilmoitettiin liian myöhään, vaikka itse virheistä oli ilmoitettu ajoissa. Pelkkä ilmoitus siitä, että rakennuksessa on ongelma, ei antanut myyjille riittävää tietoa tulevasta vaatimuksesta.

Lopullista korjauslaskua ei tarvinnut odottaa

KKO:n mukaan virheestä ja siihen perustuvasta vaatimuksesta on ilmoitettava ”kohtuullisessa ajassa”. Tällä ei tarkoitettu yhtä kaikille tilanteille yhteistä päivämäärää. Arvioinnissa merkitsivät muun muassa ostajan saamat tutkimustiedot ja mahdollisuus selvittää vaatimuksen perusteita.

Ilmoituksen voi tehdä vaiheittain. Ostajan ei tarvitse heti tietää lopullista euromäärää tai kaikkia korjaustapoja. Myyjälle on kuitenkin annettava riittävä käsitys siitä, mitä virheen vuoksi vaaditaan. Alustava arvio voi olla tarpeeksi, vaikka määrä myöhemmin tarkentuisi.

Ratkaisua ei siis pidä lukea niin, että ostajan pitäisi hankkia valmis asiantuntijalausunto ennen ensimmäistä yhteydenottoa. Vaarallinen vaihtoehto on jäädä odottamaan korjausten valmistumista ja pitää aiempaa yleistä varaumaa riittävänä.

Kirjaa myös se, mitä vaadit

Lähtisin käytännössä kahdesta rinnakkaisesta tehtävästä. Ilmoita havainnosta viipymättä ja hanki selvitys sen syystä. Täydennä reklamaatio vaatimuksella heti, kun sen arvioimiseen on riittävät tiedot. Kerro samalla, miltä osin selvitys on vielä kesken.

Säilytä ilmoitukset, lähetysajankohdat ja raportit. Niistä pitää voida jälkikäteen nähdä, mitä tiesit ja milloin myyjä sai siitä tiedon. Myyjän kannattaa puolestaan säilyttää saamansa viestit kokonaisina, liitteet mukaan lukien.

Ratkaisusta ei voi johtaa turvallista kymmenen kuukauden odotusaikaa. Juuri tämän tapauksen viiveet katsottiin liian pitkiksi. Oman asian määräaikaa on arvioitava omien tapahtumien perusteella.

Tämän sarjan kolmessa kiinteistökauppaa koskevassa KKO-ratkaisussa vaatimuksen este syntyi eri vaiheessa: ennen kauppaa, reklamaatiossa tai myöhemmässä sovinnossa. Siksi pelkkä vaurion osoittaminen ei vielä ratkaise vaatimuksen menestymistä.

Tarkistetaan reklamaation tilanne

Autamme reklamaation laatimisessa ja siihen vastaamisessa. Kerro ensimmäisen havainnon, tutkimusten ja lähetettyjen ilmoitusten ajankohdat. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.

Lue myös asuntokaupan purun ja hinnanalennuksen arvioinnista sekä sovinnon vaikutuksesta uusiin vaatimuksiin.

Lähde

KKO 2016:69. Artikkeli perustuu julkaistuun ratkaisuun. Kuvituskuva ei esitä tapauksen kohdetta.