.jpg)
Talokaupat eivät aina valitettavasti mene suunnitelmien mukaisesti. Joskus talon rakenteista voi löytyä yllättävä vaurio tai muu virhe, jonka vuoksi kiinteistö poikkeaa siitä, millaisena se on myyty. Mikäli virhettä ei voida oikaista millään muulla keinolla, jää vaihtoehdoksi kaupan purkaminen. Kiinteistökaupoissa, kuten esimerkiksi omakotitalon kaupassa, purkuoikeutta arvioidaan maakaaren mukaisesti. Mikäli kyseessä on asuntokauppa, määräytyy kaupan purku asuntokauppalain mukaisesti. Kiinteistökauppa voidaan purkaa joko ostajan tai myyjän toimesta. Tässä artikkelissa käydään läpi kiinteistökaupan purkamiseen liittyviä seikkoja nimenomaisesti sellaisissa tilanteissa, joissa kauppa puretaan ostajan toimesta.
Kiinteistöissä voi ilmetä esimerkiksi laatuvirheitä, vallintavirheitä sekä oikeudellisia virheitä. Kiinteistössä on laatuvirhe esimerkiksi silloin, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan vastaa sitä, mistä on sovittu. Vallintavirheestä sen sijaan on kyse esimerkiksi silloin, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon jostain kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavasta viranomaisen päätöksestä ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Kiinteistössä voi olla oikeudellinen virhe esimerkiksi silloin, jos ostaja voi menettää omistusoikeuden kiinteistöön sen oikealle omistajalle taikka kauppa voidaan julistaa tehottomaksi jonkun muun kuin myyjän vaatimuksesta. Edellä mainittujen virhetyyppien lisäksi kiinteistön kaupassa voi olla virhe myös esimerkiksi sen vuoksi, että myyjä ei luovuta kiinteistön hallintaa sovittuna ajankohtana.
Ostajalla voi virheen perusteella olla oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, kaupan purkuun. Virheen olennaisuutta on arvioitava lähtökohtaisesti sen kokonaismerkityksen perusteella. Tämän vuoksi arvioinnissa ei voida nojata pelkästään ostajan käsitykseen virheen olennaisuudesta, vaan tähän on oltava olemassa objektiiviset eli tosiasioihin pohjautuvat sekä puolueettomat perusteet.
Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Mikäli kyseessä on laatuvirhe, tulee ostajan ilmoittaa siitä myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu. Mikäli ilmoitusta ei tehdä tässä ajassa, voi ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen.
Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajan selonottovelvollisuutta on kuitenkin rajoitettu niin, ettei ostajalla lähtökohtaisesti ole velvollisuutta tarkastaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä. Tarkastuksen osalta ostajalta ei myöskään yleensä edellytetä teknisiin tai tavanomaisesta poikkeaviin toimenpiteisiin ryhtymistä. Ostajan ei siis lähtökohtaisesti tarvitse esimerkiksi purkaa rakenteita tarkastuksen yhteydessä. Ostaja ei myöskään saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Myyjä ei kuitenkaan vapaudu vastuustaan edellä mainituilla perusteilla silloin, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.
Sopimus kaupan purkamisesta on tehtävä maakaaren määräysten mukaisesti. Ostajan on luovutettava kiinteistö takaisin myyjälle ja myyjän on palautettava saamansa kauppahinta ostajalle, jos kiinteistön kauppa päädytään purkamaan. Tästä johtuen ostajalla on oikeus purkaa kauppa vain, jos hän voi palauttaa kiinteistön takaisin myyjälle.
Kaupan purkamisen yhteydessä ostaja voi olla oikeutettu korvauksiin kiinteistön hoidosta aiheutuneista kustannuksista sekä sellaisista hyödyllisistä kustannuksista, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa. Joissain tilanteissa myös myyjällä voi olla oikeus korvauksiin. Mikäli ostaja on saanut kiinteistöstä merkittävää tuottoa tai hyötyä, hänen on maksettava siitä korvaus myyjälle.
Kaupan purkamiselle on asetettu maakaaressa myös muunlaisia rajoituksia. Jos esimerkiksi kiinteistön arvo on alentunut ostajan laiminlyönnin vuoksi, kaupan saa purkaa vain, jos ostaja maksaa arvon alentumista vastaavan korvauksen myyjälle. Mikäli kiinteistöä rasittaa ostajan perustama panttioikeus, ostaja saa purkaa kaupan vain maksettuaan myyjälle sen, mikä voidaan panttioikeuden nojalla periä kiinteistöstä. Kaupan purkamiseen liittyy myös ajallisia rajoituksia. Kauppaa ei saa purkaa, ellei sitä koskevaa kannetta ole pantu vireille kymmenen vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu.
Havaitsitko ostamassasi kiinteistössä virheen, josta et ole ollut aiemmin tietoinen? Kiinteistöjen virheisiin liittyvissä asioissa voit olla meihin yhteydessä soittamalla numeroon +358 9 3540 7111 tai lähettämällä sähköpostia osoitteeseen toimisto@lakilehtonen.fi. Maksuttoman ensimmäisen yhteydenoton aikana arvioimme, miten juuri sinun tapauksessasi kannattaisi edetä.
Artikkelin on kirjoittanut oikeustieteiden opiskelija Hanna Lampela.
Asuntokaupan ja asunnon remontointiin liittyvissä erimielisyyksissä asiakkaan käytettävissä on Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy:n erittäin laaja osaaminen, minkä avulla asiakkaan asia voidaan arvioida perusteellisesti usein jo ensimmäisen maksuttoman puhelun aikana. Näin asiakas voi olla varma, ettei hän maksa turhasta asiamiehen käytöstä, jos siihen ei ole tarvetta.
Kiinteistökauppoihin kuten esimerkiksi omakotitalojen kauppaan, sovelletaan maakaarta. Mikäli kyseessä on asunto-osake, sovelletaan kauppaan asuntokauppalakia.
Kiinteistössä on laatuvirhe esimerkiksi silloin, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan vastaa sitä, mistä on sovittu. Laatuvirheestä voi olla kyse myös esimerkiksi silloin, jos myyjä on antanut ostajalle virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa rakennuksen kunnosta ja tämän tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Mikäli kyseessä on laatuvirhe, tulee ostajan ilmoittaa siitä myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu. Mikäli ilmoitusta ei tehdä tässä ajassa, menettää ostaja oikeutensa vedota virheeseen. Myyjän vastuuaika voi kuitenkin olla myös pidempi, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Ilmoitus virheestä eli reklamaatio kannattaa tehdä aina kirjallisesti.
Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla voi lisäksi joissain tilanteissa olla myös oikeus saada virheen perusteella korvaus vahingostaan.
Ostaja ei saa lähtökohtaisesti vedota laatuvirheenä sellaiseen seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä.
Ostajalla on virheen perusteella oikeus purkaa kauppa, jos virhe on olennainen. Virheen olennaisuutta on arvioitava lähtökohtaisesti aina sen kokonaismerkityksen perusteella.
