Talokaupan purku ostajan toimesta onnistuu, kun kiinteistön virhe on olennainen (MK 2 luku 17 §). Pienempi virhe oikeuttaa hinnanalennukseen, eikä purkua tarvitse edeltää mikään muu keino. Myyjä vastaa myös salaisesta virheestä, josta hän ei tiennyt, jos talo poikkeaa merkittävästi siitä, mitä hinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen saatoit edellyttää. Olennaisuus ratkaistaan kokonaisarviolla, ei prosenttiluvulla. Ratkaisussa KKO 2015:58 purettiin 68 000 euron talokauppa, vaikka hovioikeus oli arvioinut korjauskulut 20 000 euroksi eli 29 prosentiksi kauppahinnasta. Asunto-osakkeen purku ratkaistaan asuntokauppalain mukaan (AsKL 6 luku 16 §). Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.

Kiinteistökaupan voi purkaa joko ostaja tai myyjä. Tämä artikkeli koskee tilannetta, jossa sinä ostajana vaadit purkua talon virheen vuoksi. Purun, hinnanalennuksen ja kuluriskin arviointi kokonaisuutena on hubissamme: Asuntokaupan purku. Myyjän koko vastuun rajat ovat artikkelissa Myyjän vastuu kiinteistökaupassa.

Kiinteistökaupan virheet ja purkuperusteet

Maakaari tuntee kolme virhelajia. Laatuvirhe on esimerkiksi se, että talo ei ole sellainen kuin sovittiin tai myyjä antoi väärän tiedon rakennuksen kunnosta. Laatuvirhe on myös merkittävä salainen virhe (MK 2 luku 17 §). Vallintavirhe koskee kaavaa, rakennuskieltoa ja lupia (MK 2 luku 18 §). Ratkaisussa KKO 2015:72 myyjä vaikeni kaavarungon aluevarauksesta. Lähes 20 prosenttia 400 000 euron rantakiinteistön pinta-alasta oli varattu uimarannaksi ja venevalkamaksi. Se oli vallintavirhe, ja korkein oikeus arvioi hinnanalennukseksi 35 000 euroa. Oikeudellinen virhe on kyseessä, jos voit menettää omistusoikeuden sen oikealle omistajalle tai kauppa voidaan julistaa tehottomaksi (MK 2 luku 19 §). Purkuun voi oikeuttaa myös myyjän olennainen viivästys, jos hän ei luovuta hallintaa sovittuna aikana etkä ota kiinteistöä vastaan (MK 2 luku 27 §).

Jokaisesta virhelajista seuraa sama valikoima. Sinulla on oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Vahingonkorvausta saat sopimuksen vastaisuudesta ja tietovirheistä, mutta et salaisesta virheestä (MK 2 luku 17 §). Salaisesta virheestä myyjä vapautuu korvauksesta jo lain nojalla. Muista virheistä hän vapautuu osoittamalla, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan (MK 2 luku 32 §).

Myyjä on voinut rajata vastuutaan kauppakirjassa, mutta vain yksilöidysti (MK 2 luku 9 §). Ratkaisussa KKO 2009:31 ehto, jonka mukaan Myyjä ei vastannut kuntotarkastuksessa todetuista vioista, ei kattanut yläpohjan kosteusvauriota, jota raportti ei maininnut (kohta 6). Yleinen ehto talon myymisestä siinä kunnossa kuin se on ei siis yleensä estä purkua tai hinnanalennusta.

Olennaisuus arvioidaan virheen kokonaismerkityksen perusteella, ei vain sinun oman käsityksesi mukaan (KKO 2015:58, kohta 12). Ratkaisussa KKO 2015:58 Ostaja oli ostanut vuonna 1955 rakennetun talon 68 000 eurolla. Alapohjasta ja pesutiloista löytyi kaupan jälkeen kosteus- ja lahovaurioita, joista Myyjä ei ollut tiennyt. Terveystarkastaja suositteli, ettei talossa asuta ennen korjausta. Hovioikeus arvioi korjauskuluiksi 20 000 euroa eli 29 prosenttia kauppahinnasta ja hylkäsi kanteen. Se piti olennaisen virheen rajana 40 prosenttia kauppahinnasta. Korkein oikeus kumosi hovioikeuden tuomion, ja kauppa purettiin.

Korkein oikeus totesi, että ”kaupan purkamisen edellytyksen täyttymistä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan”. Prosenttiraja voisi johtaa kohtuuttomaan tulokseen kummalle tahansa osapuolelle (kohta 17). Lähtökohdaksi korkein oikeus asetti sen, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa (kohta 16). Kun korjaus on välttämätön ja korjauskulujen määrään liittyy varteenotettava riski, ostajan ei tarvitse kantaa sitä riskiä. Silloin purku on mahdollinen.

Mitä tämä tarkoittaa sinulle. Purkuvaatimusta ei kannata rakentaa yhden prosenttiluvun varaan, vaan kolmen kysymyksen varaan. Onko korjaus välttämätön, jotta talossa voi asua? Onko korjauslasku epävarma, koska vaurion laajuus selviää vasta rakenteita avattaessa? Estääkö vaurio asumisen, esimerkiksi terveystarkastajan lausunnon perusteella? Jos vastaat kaikkiin kyllä, purku on yleensä realistinen. Lähdemme itse siitä, että vanhan talon ostajan kannattaa vaatia purkua ja toissijaisesti hinnanalennusta heti alusta. Syy on ratkaisussa KKO 2015:58, jossa vasta korkeimmassa oikeudessa esitetty hinnanalennusvaatimus jätettiin tutkimatta.

Seuraus riippuu virheen arvosta. Hinnanalennus on kauppahinnan ja virheellisen talon arvon erotus, ja sille maksetaan korkoa kauppahinnan maksupäivästä (MK 2 luku 31 §). Purussa saat koko kauppahinnan takaisin korkoineen ja palautat talon (MK 2 luku 33 §). Lue: asuntokaupan purku kosteusvaurion vuoksi.

Ostajan on ilmoitettava kiinteistön virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa

Et saa vedota virheeseen, ellet ilmoita virheestä ja vaatimuksistasi myyjälle kohtuullisessa ajassa. Aika lasketaan siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt se havaita (MK 2 luku 25 §). Laatuvirheestä on ilmoitettava viimeistään viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Muuten menetät oikeutesi vedota virheeseen. Laissa ei ole kuukausimäärää.

Ratkaisussa KKO 2016:69 Ostajat ilmoittivat alapohjan virheistä noin kaksi kuukautta niiden havaitsemisen jälkeen, ja se riitti ilmoitukseksi. Vaatimukset he esittivät vasta haastehakemuksessa noin vuoden kuluttua, ja se oli liian myöhään. Korkein oikeus totesi, että ”reklamaatioon riittää summittainen arvio eikä reklamaatiossa ilmoitettu rahamäärä rajoita lopullisia vaatimuksia”. Ratkaisussa KKO 2008:8 Ostaja havaitsi virheet kesällä 2002, purki talon loppukesällä ja ilmoitti virheistä vasta 23.12.2002. Oikeus vedota 145 000 euron kaupan virheisiin oli menetetty. Ilmoitus olisi pitänyt tehdä joka tapauksessa ennen rakenteiden purkamista (kohta 8). Ratkaisussa KKO 2018:11 kaksi vuotta virheen havaitsemisesta oli liian pitkä aika, ja yli 260 000 euron vaatimus hylättiin.

Viiden vuoden takaraja ei suojaa myyjää, joka menetteli kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti (MK 2 luku 25 §). Ratkaisussa HelHO:2021:3 Myyjät olivat vaienneet vuonna 2005 todetuista laajoista vaurioista ja niiden vain osittaisesta korjaamisesta. Ostajat löysivät kosteus- ja mikrobivauriot yli viiden vuoden kuluttua 235 000 euron kaupasta, ja korjausarvio oli noin 142 000 euroa. Hovioikeus katsoi, ettei viiden vuoden raja suojannut Myyjiä. Se palautti asian käräjäoikeuteen virheiden ja niiden seuraamusten arviointia varten.

Mitä tämä tarkoittaa sinulle. Ilmoita myyjälle heti ja kirjallisesti, mitä löysit ja mistä. Sano samassa kirjeessä, että vaadit purkua tai hinnanalennusta. Hanki alustava kustannusarvio viivyttelemättä ja tarkenna vaatimus sen perusteella. Anna myyjälle tilaisuus käydä katsomassa vaurio ennen kuin purat rakenteita. Lue: kiinteistökaupan reklamaatio ja virheestä ilmoittaminen.

Et saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä (MK 2 luku 22 §). Velvollisuudella on rajat. Sinun ei tarvitse ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä. Tarkastusta ei tarvitse ulottaa seikkoihin, joiden selvittäminen vaatii teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Rakenteita ei siis tarvitse avata ilman erityistä syytä (KKO 2009:31, kohta 8). Et myöskään saa vedota seikkaan, josta sinun täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Myyjä ei kuitenkaan vapaudu vastuusta näillä perusteilla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Erityinen syy voi syntyä kuntotarkastusraportista. Ratkaisussa KKO 2019:16 raportti kertoi alapohjan lahovaurioista ja suositteli lisätutkimuksia. Ostajat tekivät 85 000 euron kaupan tutkimatta alapohjaa, ja korkein oikeus piti heidän kannettaan perusteettomana (kohta 31). Ratkaisussa KKO 2009:31 raportin maininnat katon poimuista eivät epäilleet vuotoa, eikä ostajalla ollut syytä avata yläpohjaa (kohta 9). Jos raportti suosittelee lisätutkimusta, teetä se ennen kauppaa tai sovi kirjallisesti, kenen riski se on.

Talokaupan purku ja sitä koskevat rajoitukset

Jos sovit purusta myyjän kanssa, sopimus on tehtävä kauppakirjan muodossa. Se tehdään kirjallisesti kaupanvahvistajan vahvistamana tai sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä (MK 2 luku 1 ja 5 §). Purussa sinä luovutat kiinteistön takaisin ja myyjä palauttaa kauppahinnan korkoineen (MK 2 luku 33 §). Siksi voit purkaa kaupan vain, jos voit palauttaa kiinteistön myyjälle (MK 2 luku 34 §).

Purun yhteydessä myyjän on maksettava sinulle kohtuullinen korvaus kiinteistön hoidon tarpeellisista kustannuksista. Sama koskee hyödyllisiä kustannuksia, jotka ovat nostaneet kiinteistön arvoa. Jos olet saanut kiinteistöstä merkittävää tuottoa tai hyötyä, maksat siitä korvauksen myyjälle (MK 2 luku 33 §). Rakentamasi rakennukset ja hankkimasi laitteet saat viedä pois kohtuullisessa ajassa.

Maakaaressa on purulle myös muita rajoituksia (MK 2 luku 34 §). Jos kiinteistön arvo on alentunut sinun toimenpiteesi tai laiminlyöntisi vuoksi, saat purkaa kaupan vain maksamalla arvon alentumista vastaavan korvauksen myyjälle. Jos kiinteistöä rasittaa perustamasi panttioikeus, saat purkaa kaupan vasta maksettuasi myyjälle sen, mikä voidaan panttioikeuden nojalla periä kiinteistöstä. Kiinteistökaupan purkamiseen liittyy myös ajallinen rajoitus. Kauppaa ei saa purkaa, ellei sitä koskevaa kannetta ole pantu vireille kymmenen vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta.

Havaitsitko ostamassasi kiinteistössä virheen, josta et tiennyt? Autamme asuntokauppaa koskevissa riidoissa: takanamme on yli 1 000 hoidettua kuluttajariitaa. Soita numeroon +358 29 170 7713 tai lähetä sähköpostia osoitteeseen toimisto@lakilehtonen.fi. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton. Sen aikana arvioimme, miten juuri sinun tapauksessasi kannattaa edetä.

Artikkelin on kirjoittanut oikeustieteiden opiskelija Hanna Lampela.

Asuntokaupan ja asunnon remontointiin liittyvissä erimielisyyksissä käytettävissäsi on Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy:n erittäin laaja osaaminen. Sen avulla asiasi voidaan arvioida perusteellisesti usein jo ensimmäisen maksuttoman puhelun aikana. Näin voit olla varma, ettet maksa turhasta asiamiehen käytöstä, jos siihen ei ole tarvetta.

Lue lisää asuntokaupan ongelmiin liittyvistä teemoista: