Urakoitsijan vastuu takuuajan jälkeen on YSE 1998 -ehdoissa rajattu, mutta se ei pääty kokonaan takuuaikaan. Urakoitsija vastaa takuuajan jälkeenkin virheestä, jonka tilaaja näyttää johtuvan urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä (YSE 1998 30 §). Lisäksi vaaditaan, ettei virhettä voitu kohtuudella havaita vastaanottotarkastuksessa eikä takuuaikana. Vastuu kestää kymmenen vuotta kohteen vastaanottamisesta tai käyttöönotosta. Korkein oikeus sovelsi ehtoa 9.1.2025 ratkaisussa KKO 2025:3. Taloyhtiön putkiremontin takuuaika päättyi heinäkuussa 2013, ja vesivuoto havaittiin maaliskuussa 2017. Putkien läpivientien tiivistys oli puutteellinen 52 huoneistossa talon 72 huoneistosta, ja urakoitsija vastasi vahingosta. Luimme tätä kirjoitusta varten neljä KKO:n ratkaisua YSE 1998 -ehdoista. Kahdessa urakoitsija vastasi virheestä takuuajan jälkeen, yhdessä vastasi takaaja ja yhdessä tilaaja menetti oikeutensa vaatia rahamääräistä korvausta. Laki Lehtonen auttaa, kun taloyhtiösi remontin virhe löytyy vasta takuuajan jälkeen ja pitää selvittää, riittääkö näyttö vaatimukseen. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Mikä on urakoitsijan vastuu takuuajan jälkeen YSE 1998:n mukaan?
YSE 1998 -ehtojen 30 § rajoittaa urakoitsijan vastuuta takuuajan jälkeen havaituista virheistä. Vastuu voi perustua muun muassa törkeään laiminlyöntiin, ja se kestää kymmenen vuotta kohteen vastaanottamisesta tai käyttöönotosta. Takuuaika on ehtojen 29 §:n mukaan kaksi vuotta, ellei urakkasopimuksessa ole muuta määrätty. Näin korkein oikeus selostaa ehdot ratkaisussa KKO 2025:3.
Korkein oikeus luettelee kolme perustetta. Tilaajan on näytettävä, että virhe johtuu jostakin näistä:
- urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä
- täyttämättä jääneestä suorituksesta
- sovitun laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä.
Lisäksi virheen on oltava sellainen, ettei tilaaja ole kohtuuden mukaan voinut havaita sitä vastaanottotarkastuksessa eikä takuuaikana.
Näyttötaakka on siis tilaajalla. Takuuaikana asetelma on toinen. Silloin urakoitsijan on korjattava ilmenneet virheet, joita se ei näytä itsestään riippumattomasta syystä aiheutuneiksi (YSE 1998 29 §, KKO 2025:97).
Mitä ratkaisussa KKO 2025:3 tapahtui?
Asunto-osakeyhtiö teki vuonna 2010 urakoitsijan kanssa urakkasopimuksen 72 huoneiston kerrostalon käyttövesiputkien uusimisesta. Sopimukseen sovellettiin rakennusurakan yleisiä sopimusehtoja YSE 1998. Urakka tehtiin ja otettiin vastaan vuonna 2011, ja takuuaika päättyi heinäkuussa 2013. Maaliskuussa 2017 yhden huoneiston kylpyhuoneessa havaittiin vesivuoto, joka vahingoitti rakenteita ja myös muita huoneistoja.
Vuoto oli allaskaapin sisällä olleen käyttövesiputken liitoksessa. Vesi pääsi tiivistämättä jääneen läpiviennin kautta seinän sisälle hormiin ja valui rakennetta pitkin alaspäin. Läpivienti on kohta, jossa putki kulkee rakenteen läpi.
Taloyhtiö vaati Oulun käräjäoikeudessa urakoitsijalta vahingonkorvausta muun muassa vaurioiden selvittämisestä ja vesivahinkojen korjauksesta. Taloyhtiön mukaan urakoitsija oli menetellyt törkeän huolimattomasti. Urakoitsija kiisti kanteen. Julkaistusta ratkaisusta ei ilmene korvauksen euromäärää.
Mitä käräjäoikeus, hovioikeus ja korkein oikeus ratkaisivat?
Käräjäoikeus ja hovioikeus katsoivat kumpikin, että virhe johtui urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä. Oulun käräjäoikeus velvoitti 28.10.2021 urakoitsijan suorittamaan taloyhtiölle vahingonkorvausta. Rovaniemen hovioikeus ei 28.11.2022 muuttanut tuomion lopputulosta. Korkein oikeus myönsi urakoitsijalle valitusluvan rajoitettuna kysymykseen törkeästä laiminlyönnistä. Se ratkaisi asian 9.1.2025 eikä muuttanut hovioikeuden tuomion lopputulosta.
Käräjäoikeus katsoi näytetyksi, että läpivientien tiivistys oli puutteellinen ja että virhe oli syy-yhteydessä vuotoon ja vahinkoihin. Sen mukaan suoritus oli urakkasopimuksen, suunnitelmien, rakennusmääräysten ja hyvän rakennustavan vastainen. Käräjäoikeus totesi, että tiivistys oli kunnossa vain kahdessa huoneistossa. Puutteet olivat sen mukaan toistuvia ja lukumääräisesti runsaita.
Hovioikeus piti vahinkoja merkittävinä ja vahingonvaaraa ilmeisenä jo asennusvaiheessa. Läpivientien tiivistämisen merkitys oli sen mukaan rakennusalalla yleisesti tiedossa. Urakoitsijalta oli siten voitu edellyttää erityistä huolellisuutta läpivientejä tiivistettäessä.
Milloin urakoitsijan laiminlyönti on törkeä?
YSE 1998 ei määrittele tarkemmin, mitä törkeä laiminlyönti tarkoittaa. Korkeimman oikeuden mukaan huolimattomuutta voidaan sopimussuhteessa lähtökohtaisesti pitää törkeänä, kun osapuoli on ”ilmeisesti ja olennaisessa määrin poikennut häneltä vaadittavasta huolellisuudesta”. Törkeänä voidaan pitää ainakin tietoista piittaamattomuutta vahingon välttämiseksi tarpeellisista huolellisuusvaatimuksista. Viime kädessä kyse on tapauskohtaisesta kokonaisarvioinnista (KKO 2025:3, kohdat 6 ja 8).
Mistä törkeys päätellään? Yksi lähtökohta on urakoitsijan suoritusvelvollisuus ja se, kuinka paljon virheellinen menettely poikkeaa asianmukaisesta urakkasuorituksesta. Asianmukaisuutta arvioidaan lainsäädännön ja muiden määräysten, sopimusmääräysten ja hyvän rakennustavan perusteella. Vaadittava huolellisuus riippuu myös vahinkoriskistä eli vahingon todennäköisyydestä ja seurauksen vakavuudesta. Erityistä ammattitaitoa vaativan urakan tekijältä voidaan edellyttää tavanomaista suurempaa huolellisuutta. Merkitystä voidaan antaa myös virheiden lukumäärälle ja toistuvuudelle.
Korkein oikeus otti lähtökohdan aiemmasta ratkaisustaan KKO 2016:79, jossa se arvioi, oliko sovitun laadunvarmistuksen laiminlyönti olennainen.
Miksi laiminlyönti oli törkeä ratkaisussa KKO 2025:3?
Urakoitsija oli toiminut rakentamismääräyskokoelman määräysten ja ohjeiden sekä LVI-työselostuksen vastaisesti, ja virhe toistui useissa huoneistoissa. Korkein oikeus katsoi, että ”urakoitsijan suoritus on selvästi poikennut siitä, mitä ammattitaitoiselta ja huolellisesti toimivalta urakoitsijalta voidaan edellyttää”. Vahingonvaara oli ilmeinen. Korkeimman oikeuden johtopäätös oli, että virhe johtui urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä (KKO 2025:3, kohdat 12 ja 13).
Urakassa piti noudattaa muun muassa rakentamismääräyskokoelman vesi- ja viemärilaitteistoja koskevaa osaa D1. Sen mukaan vesijohto on sijoitettava niin, että mahdollinen vuoto voidaan havaita luotettavasti ja ajoissa. Vesikalusteiden kytkentäjohdot asennetaan seinärakenteeseen niin, ettei mahdollinen vuoto tunkeudu rakenteeseen. LVI-työselostuksessa oli kuvattu, miten lävistykset piti tiivistää. Tiivistäminen oli korkeimman oikeuden mukaan olennainen osa työsuoritusta.
Virheen laajuutta kuvasi vesivahingon jälkeen laadittu korjaustarveselvitys. Sen mukaan tiivistys oli puutteellinen 52 huoneistossa ja kunnossa kahdessa, eikä sitä voitu tarkistaa 18 huoneistossa. Riidatonta oli, ettei taloyhtiö ollut voinut kohtuuden mukaan havaita virheitä vastaanottotarkastuksessa eikä takuuaikana.
Putkiremontin takuu taloyhtiössä: kuka vaatii ja keneltä?
Putkiremontin takuu määräytyy urakkasopimuksesta. Jos sopimukseen sovelletaan YSE 1998 -ehtoja eikä muuta ole sovittu, takuuaika on kaksi vuotta. Kun urakkasopimuksen on tehnyt taloyhtiö, tilaaja on yhtiö. YSE 1998 -ehtoihin perustuvan vaatimuksen esittää silloin lähtökohtaisesti yhtiö. Ratkaisussa KKO 2025:3 sopimuksen teki ja kanteen nosti asunto-osakeyhtiö. Yhtiötä edustaa hallitus (AsOyL 7 luku 22 §).
Vesi- ja viemärijärjestelmät kuuluvat perusjärjestelmiin, jotka yhtiön on pidettävä kunnossa, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin (AsOyL 4 luku 1 ja 2 §). Yhtiön on myös korjattava ne huoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat yhtiön vastuulla olevan rakennuksen osan vian vuoksi. Hallitus huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidon järjestämisestä (AsOyL 7 luku 2 §).
Jos olet osakas ja epäilet putkiremontin virhettä, ilmoita havainnosta kirjallisesti isännöitsijälle ja hallitukselle. Hallituksen omasta vastuusta kerromme sivulla Taloyhtiön hallituksen vastuu ja kirjoituksessa Taloyhtiön hallituksen vastuu remontissa.
Koskeeko YSE 1998 kuluttajan remonttia?
YSE 1998 on sopimusehto, ei laki. Ratkaisussa KKO 2025:3 ehdot tulivat sovellettaviksi, koska taloyhtiön ja urakoitsijan urakkasopimuksessa oli niin sovittu. Kun yritys tekee remontin kuluttajalle, sovelletaan kuluttajansuojalain 8 lukua tai rakennusurakoissa 9 lukua. Ehto, joka poikkeaa näistä luvuista kuluttajan vahingoksi, on mitätön, jollei luvussa toisin säädetä (KSL 8 luku 2 §, 9 luku 2 §).
Lain 9 luku koskee muun muassa rakennuksen rakentamista ja korjausrakentamista sekä taloudelliselta merkitykseltään huomattavaa asuinhuoneiston peruskorjausta (KSL 9 luku 1 §). Muu rakennukseen kohdistuva työ kuuluu 8 lukuun (KSL 8 luku 1 §).
Kuluttajansuojalain 8 luvussa virhevastuuta ei ole sidottu törkeään laiminlyöntiin. Remontin tekijä vastaa virheestä, joka työssä oli luovutuksen ajankohtana, vaikka virhe ilmenisi vasta myöhemmin (KSL 8 luku 15 §). Takuu ei rajoita laissa säädettyä virhevastuuta (KSL 5 luku 15 a §). Virheestä on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa siitä, kun havaitsit sen tai sinun olisi pitänyt se havaita (KSL 8 luku 16 §).
Lähtisin itse siitä, että kuluttajan sopimukseen kirjattu YSE 1998 30 §:n kaltainen rajaus ei lähtökohtaisesti sido kuluttajaa. Perusteeni on KSL 8 luvun 2 § ja 9 luvun 2 §: luvun säännöksistä tilaajan vahingoksi poikkeava ehto on mitätön.
Vastuun keston, reklamaation ja vanhentumisen olemme käyneet läpi sivuilla Urakoitsijan vastuu ja takuu remontissa ja Remontin tekijän virhevastuu ja vastuuaika.
Ratkaisukäytäntö: YSE 1998 korkeimmassa oikeudessa
- KKO 2025:3. Putkiremontin läpivientien tiivistys oli puutteellinen 52 huoneistossa. Virhe johtui urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä, ja urakoitsija vastasi siitä takuuajan jälkeen.
- KKO 2016:79. Hallin katto painui maaliskuussa 2010, kun takuuaika oli päättynyt 15.10.2009. Kantava profiilipelti oli liian heikko, koska alihankkijan tietokoneohjelmassa oli mitoitusvirhe. Urakoitsija oli olennaisesti laiminlyönyt sovitun laadunvarmistuksen. Tilaaja vaati 947 702,98 euroa, ja käräjäoikeuden tuomitsema 770 464,82 euron korvaus korkoineen jäi voimaan.
- KKO 2025:97. Linjasaneerauksessa kylpyhuoneen lattiakaivon tulviminen kirjattiin jo vastaanottotarkastuksessa, mutta viemärin asennusvirhe selvisi vasta takuuaikana. Virhe oli takuuaikana ilmennyt virhe. Takuuajan takauksen antaja oli velvollinen maksamaan taloyhtiölle huoneiston korjauskustannukset 38 382,82 euroa. Lue: Vastaanottotarkastus ja takuuajan virhe: KKO 2025:97.
- KKO 2023:29. Tilaaja vaati vastaanottotarkastuksessa ja taloudellisessa loppuselvityksessä lattiapinnoitteiden asennusvirheiden korjaamista. Rahamääräistä vaatimusta se ei tuolloin esittänyt. Se menetti oikeutensa vaatia rahamääräistä korvausta, koska vaatimuksen määrää ei esitetty viimeistään loppuselvityksessä (YSE 1998 73 §).
Mitä tämä tarkoittaa sinulle
Urakoitsija voi vastata virheestä vielä takuuajan jälkeen. YSE 1998 -urakassa sinun pitää kuitenkin näyttää törkeä laiminlyönti tai muu ehtojen 30 §:n peruste. Toimi näin:
- Katso urakkasopimuksesta, sovelletaanko siihen YSE 1998 -ehtoja ja milloin kohde otettiin vastaan.
- Teetä selvitys koko talosta, älä vain yhdestä huoneistosta.
- Kokoa urakkasopimus, työselostus ja suunnitelmat. Niistä näkyy, mitä urakoitsijan piti tehdä.
- Esitä vaatimus urakoitsijalle kirjallisesti.
Lähtisin itse siitä, että virheen laajuus kannattaa selvittää koko talosta ennen vaatimuksen esittämistä. Korkein oikeus antoi painoa sille, että virhe toistui useissa huoneistoissa (KKO 2025:3, kohta 12).
Jos tilasit remontin itse kuluttajana yritykseltä, sinun ei lähtökohtaisesti tarvitse näyttää törkeää laiminlyöntiä: silloin riittää yleensä, että virhe oli työssä jo luovutushetkellä.
Laki Lehtonen auttaa, kun taloyhtiön putkiremontin virhe paljastuu takuuajan jälkeen tai urakoitsija vetoaa takuun päättymiseen. Autamme käymään läpi urakkasopimuksen ja selvitykset, arvioimaan näytön ja laatimaan vaatimuksen urakoitsijalle. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
