Vastaanottotarkastus on YSE 1998 -urakassa raja, jonka mukaan urakoitsijan vastuu jakautuu työnaikaiseen ja takuuaikaiseen. Korkein oikeus arvioi tätä rajaa 18.11.2025 antamassaan ennakkopäätöksessä KKO 2025:97. Linjasaneerauksen vastaanottotarkastuksessa pöytäkirjan liitteeseen kirjattiin asukkaan ilmoitus, että huoneiston lattiakaivo tulvii. Urakoitsija ilmoitti jälkitarkastuksessa viemärien olevan kunnossa. Tulvimisen syy, viemärin asennusvirhe, löytyi vasta takuuaikana. Korkein oikeus katsoi virheen ilmenneen takuuaikana, ja takuuajan takaaja oli velvollinen maksamaan korjauskustannukset 38 382,82 euroa. Luimme tätä kirjoitusta varten viisi korkeimman oikeuden YSE 1998 -ratkaisua vuosilta 2014-2025. Neljässä oli kyse siitä, missä vaiheessa virhe oli havaittu tai vaatimus esitetty. Oikeus vaatimukseen menetettiin yhdessä (KKO 2023:29). Laki Lehtonen auttaa, kun pöytäkirjaan kirjattu vika ei korjaannu, vaikka urakoitsija ilmoittaa korjanneensa sen. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.

Mikä on urakan vastaanottotarkastus YSE 1998 -ehdoissa?

Urakan vastaanottotarkastuksessa todetaan muun muassa, vastaako aikaansaatu työntulos sopimusasiakirjojen määräyksiä. Pöytäkirjaan merkitään urakoitsijan vastattavat virheet, aika, jonka kuluessa ne on korjattava, sekä määräykset jälkitarkastuksista ja niissä tarkastettavista virheistä. Näin korkein oikeus selostaa YSE 1998 -ehtojen 71 §:ää ratkaisussa KKO 2025:97.

YSE 1998 -ehdot eivät ole laki. Ne ovat rakennusurakan yleiset sopimusehdot, joita noudatetaan, kun urakkasopimuksessa niin sovitaan.

Ehtojen mukaan takuuaika alkaa päivästä, jona kohde hyväksytään vastaanottotarkastuksessa vastaanotetuksi (29 §). Kummankin osapuolen on esitettävä vaatimuksensa perusteiltaan yksilöityinä viimeistään vastaanottotarkastuksessa, sillä muuten oikeus vaatimusten tekemiseen on ehtojen mukaan menetetty (71 §). Urakoitsijan vastuu virheellisestä työntuloksesta on jaoteltu työnaikaiseen, takuuaikaiseen ja takuuajan jälkeiseen vastuuseen.

Linjasaneerauksen virhe: mitä pöytäkirjaan kirjattiin?

Asunto-osakeyhtiö teki 12.9.2014 urakkasopimuksen linjasaneerauksesta YSE 1998 -ehdoin. Takuuaika alkoi 15.3.2016, jolloin kohde otettiin 31.3.2016 päivätyn pöytäkirjan mukaan vastaan kirjattuine virheineen ja puutteineen. Pöytäkirjan liitteenä olevaan valvontamuistioon kirjattiin asukkaan valitus: pyykinpesukoneen poistovesi tulvii lattiakaivossa. Tarkastuksessa sovittiin, että urakoitsija korjaa virheen.

Taloudellisen loppuselvityksen pöytäkirjaan 23.6.2016 kirjattiin, että urakoitsija kutsuu jälkitarkastukseen, kun virheet ja puutteet on korjattu. Lattiakaivon tulvimista koskeva havainto kirjattiin 24.11.2016 päivättyyn jälkitarkastuslistaan, ja valvojat merkitsivät, että viemäri tutkitaan kuvaamalla. Urakoitsijan listaan kirjatun vastineen mukaan se oli tarkastanut, että viemärit olivat kunnossa ja suunnitelmien mukaiset. Isännöitsijän kertoman mukaan hän testasi viemäriä loppuvuodesta 2016 kaatamalla vettä lattiakaivoon. Hänen mukaansa viemäri veti.

Myöhemmin takuuaikana asukas ilmoitti ongelmien jatkuvan. Taloyhtiö teetti lisätutkimuksia, ja toinen urakoitsija kuvasi viemärin. Vasta silloin selvisi, että pesukoneen poistoputken asennus oli suunnitelmien ja hyvän asennustavan vastainen. Korjaamisesta aiheutui taloyhtiölle 38 382,82 euron kustannukset.

Urakkaan liittyi takuuajan omavelkainen takaus, enimmäismäärältään 58 858 euroa. Se oli voimassa 15.3.2016-15.6.2018.

Mitä taloyhtiö vaati ja miten alemmat oikeudet ratkaisivat?

Taloyhtiö vaati takaajalta takauksen enimmäismäärää 58 858 euroa viivästyskorkoineen 20.12.2018 lukien. Helsingin käräjäoikeus velvoitti 3.12.2021 takaajan suorittamaan tämän määrän vaadittuine korkoineen (nro 21/55377). Helsingin hovioikeus muutti tuomiota 27.3.2024 ja velvoitti takaajan suorittamaan 57 495,66 euroa käräjäoikeuden tuomitsemine korkoineen (nro 456).

Taloyhtiö ilmoitti takuuaikaisten kustannusten yhteismääräksi 100 709 euroa. Takaaja vaati kanteen hylkäämistä. Sen mukaan lämmitysjärjestelmän ja kylpyhuoneen virheet oli havaittu jo vastaanottotarkastuksessa, joten ne olivat työnaikaisia virheitä, joista takuuajan takaaja ei vastaa.

Käräjäoikeus katsoi taloyhtiön kohtuuden mukaan varmistaneen, että asukkaan ilmoittama virhe oli korjattu ennen viimeisen maksuerän maksamista. Lämmitysjärjestelmän piilevästä virheestä se hyväksyi 9 338,44 euroa mutta ei järjestelmän muita säätö- ja korjauskustannuksia.

Hovioikeus katsoi näytetyksi, että virheellinen asennus oli havaittu vasta takuuaikana. Kustannuksista se vähensi 9 225,60 euroa, jotka taloyhtiö oli pidättänyt viimeisestä maksuerästä. Yksi hovioikeuden jäsen oli eri mieltä. Hän katsoi, että vastaava tulviminen oli havaittu jo ennen urakan vastaanottamista. Hän olisi hylännyt kanteen kylpyhuoneen osalta ja velvoittanut takaajan korvaamaan 3 112,84 euroa.

Miksi virhe oli takuuajan virhe, vaikka tulviminen oli jo pöytäkirjassa?

Korkein oikeus lähti siitä, että puutteellinen toiminta, kuten viemärin tulviminen, voi johtua muustakin kuin urakkasuorituksen sopimuksenvastaisuudesta. Asennuksen virheellisyyttä ei todettu työn aikana. Tilaajan ei voitu kohtuudella edellyttää sitä tuolloin havainneen, kun otettiin huomioon urakoitsijan menettely ja sen totuudenvastaiset tiedot vastaanotto- ja jälkitarkastuksissa. Virhe ilmeni siis vasta takuuaikana (KKO 2025:97).

Lähtökohta ei silti ole tilaajan puolella. Korkeimman oikeuden mukaan vastaanottotarkastuksessa havaittavissa olevat virheet kuuluvat YSE 1998 -ehdoissa työnaikaisen vastuun piiriin. Sama koskee lähtökohtaisesti havaittuja virheitä, joiden syyn selvittäminen edellyttää lisäselvityksiä. Rajalla oli väliä, koska takaaja oli sitoutunut maksamaan vain urakoitsijan takuuaikaisia velvoitteita.

Perusteluissa mainitaan nämä seikat. Urakoitsija ilmoitti vastaanottotarkastuksessa korjaavansa virheen ja jälkitarkastuksessa tarkastaneensa viemärin. Tilaaja pyrki vielä omilla toimillaan varmistumaan viemärin toimivuudesta.

Takaaja vaati korkeimmassa oikeudessa kanteen hylkäämistä 3 112,84 euroa ylittävältä osalta. Korkein oikeus totesi takaajan olevan velvollinen maksamaan kylpyhuoneen korjauskustannukset 38 382,82 euroa. Se muutti hovioikeuden tuomiota viivästyskoron alkamisajan osalta, ja muilta osin lopputulos jäi voimaan: takaajan maksettavaksi jäi 57 495,66 euroa. Ratkaisuun ei ole merkitty eriävää mielipidettä.

Mistä päivästä takaaja maksaa viivästyskorkoa?

Korkein oikeus sovelsi korkolain 7 §:ää. Säännös koskee ratkaisun mukaan vahingonkorvausta tai vastaavanlaista velkaa, jonka määrän ja perusteen toteaminen edellyttää erityistä selvitystä. Viivästyskorkoa on maksettava, kun 30 päivää on kulunut vaatimuksen ja kohtuudella vaadittavan selvityksen esittämisestä. Koron maksuvelvollisuus voi korkeimman oikeuden mukaan perustua arvioituihinkin korjauskustannuksiin. Takaajalle on silloin esitettävä riittävä selvitys tosiseikoista, joihin arvio perustuu.

Taloyhtiö esitti takaajalle 20.11.2018 kirjallisen vaatimuksen. Liitteinä olivat muun muassa virhe- ja puutelista sekä korjaustarjousten vertailulomake. Edullisin tarjous oli 60 700 euroa, ja siinä huoneiston korjauskustannuksiksi oli arvioitu 23 000 euroa. Määrästä vähennettiin pidätetty 9 225,60 euroa. Korkoa on siksi maksettava 13 774,40 eurolle 20.12.2018 lukien.

Muilta osin vaatimus esitettiin takaajalle vasta haastehakemuksessa ja kannetta käräjäoikeudessa kehiteltäessä. Tälle 43 721,26 euron osalle korko määrättiin 11.6.2020 lukien. Perusteluissa tämän osan korko sidottiin haasteen tiedoksiantoon (korkolain 9 §).

Vastaanottotarkastuksen pöytäkirja: mitä siihen kannattaa kirjata?

Kirjaa vastaanottotarkastuksen pöytäkirjaan jokainen havaittu vika niin kuin se ilmenee: mitä tapahtuu, missä huoneistossa ja kuka siitä ilmoitti. Kirjaa myös, että urakoitsija korjaa vian, mihin mennessä ja miten korjaus tarkastetaan. Ratkaisussa KKO 2025:97 korkein oikeus selosti perusteluissaan pöytäkirjojen merkinnät ja urakoitsijan kirjatun vastineen.

Lähtisin itse siitä, että urakoitsijan ilmoitus korjauksesta pyydetään aina kirjallisena jälkitarkastuslistaan. Perusteeni on KKO 2025:97. Korkein oikeus otti siinä huomioon urakoitsijan menettelyn ja sen totuudenvastaiset tiedot vastaanotto- ja jälkitarkastuksissa. Toimi näin:

  1. Kirjaa vika pöytäkirjaan tai sen liitteeseen, kuten tapauksen valvontamuistioon.
  2. Sovi jälkitarkastus. Kirjaa, mitkä virheet siinä tarkastetaan.
  3. Pyydä urakoitsijalta kirjallinen vastine siitä, mitä se tarkasti ja korjasi.
  4. Testaa korjaus itse samalla tavalla kuin vika ilmeni. Tapauksessa isännöitsijä kertoi viemärin vetäneen, kun hän kaatoi vettä lattiakaivoon. Asukas ilmoitti myöhemmin kaivon tulvivan pesukonetta käytettäessä.
  5. Jätä korjausta vastaava osa urakkahinnasta maksamatta, kunnes korjaus on todettu.

Korkeimman oikeuden mukaan tilaaja voi ehdoissa todetuin edellytyksin jättää rakennusajan vakuuden palauttamatta tai pidättää maksamattomasta urakkahinnasta korjaustöitä vastaavan määrän (36 ja 42 §).

Mihin virheisiin voit vedota takuuaikana ja takuutarkastuksessa?

Takuuaikana ilmenneet virheet urakoitsijan on YSE 1998 -ehtojen mukaan korjattava kustannuksellaan, ellei se näytä virheen aiheutuneen siitä riippumattomasta syystä. Käyttöä vaikeuttavat taikka vaaraa tai rappeutumista aiheuttavat virheet on korjattava viipymättä. Jos urakoitsija viivyttelee, tilaaja saa tehdä työn urakoitsijan kustannuksella ilmoitettuaan siitä ensin kirjallisesti (29 §, KKO 2025:97).

Käräjäoikeuden viittaaman oikeuskirjallisuuden mukaan vastaanottotarkastuksessa havaittuihin tai havaittavissa olleisiin virheisiin ei voida palata enää takuuajan tarkastuksessa. Poikkeuksena ovat piilevät virheet, jotka olivat olemassa vastaanotettaessa mutta joita ei voitu havaita.

Esitä vaatimuksesi takuuaikana sekä urakoitsijalle että takuuajan vakuuden antajalle. Käräjäoikeuden mukaan taloyhtiö oli esittänyt vaatimuksensa molemmille viimeistään 13.3.2018. Takaus päättyi 15.6.2018. Käräjäoikeus piti virheisiin vetoamista riittävästi yksilöitynä.

Entä kun remontin tilaaja on kuluttaja?

Kuluttajan tilaamassa rakennusurakassa ja taloudellisesti huomattavassa asuinhuoneiston peruskorjauksessa säännöt tulevat kuluttajansuojalain 9 luvusta. Siitä tilaajan vahingoksi poikkeava sopimusehto on mitätön, jollei luvussa toisin säädetä (KSL 9 luku 2 §). Urakka on luovutettu, kun se on suoritettu loppuun ja mahdollisesti sovittu vastaanottokatselmus on toimitettu (3 §).

Virheestä on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa siitä, kun havaitsit sen tai sinun olisi pitänyt havaita se (16 §). Jos maksuajasta ei ole sovittu, hintaa ei tarvitse maksaa, ennen kuin urakka on luovutettu ja sinulla on ollut kohtuullinen mahdollisuus tarkastaa se (25 §). Virheen perusteella saat pidättyä maksusta. Et kuitenkaan saa pidättää määrää, joka ilmeisesti ylittää vaatimukset, joihin sinulla on virheen perusteella oikeus (17 §). Kuluttajan muihin remonttitöihin sovelletaan 8 luvun vastaavia säännöksiä (16, 17 ja 25 §). Taloyhtiö ei ole kuluttaja, sillä laissa kuluttaja on luonnollinen henkilö (KSL 1 luku 4 §). Takuusta kertoo Urakoitsijan vastuu ja takuu remontissa.

Uuden asunnon kaupassa virheet todetaan vuositarkastuksessa. Myyjän on järjestettävä se aikaisintaan 12 ja viimeistään 15 kuukautta käyttöönottohyväksynnän jälkeen (asuntokauppalaki 4 luku 18 §). Lue: Rakennuttajan vastuut.

Ratkaisukäytäntö

  • KKO 2025:97. Vastaanottotarkastuksessa kirjatun tulvimisen syy, viemärin asennusvirhe, ilmeni vasta takuuaikana. Takuuajan takaaja oli velvollinen maksamaan korjauskustannukset 38 382,82 euroa.
  • KKO 2023:29. Tilaaja vaati vastaanottotarkastuksessa ja taloudellisessa loppuselvityksessä lattiapinnoitteiden korjaamista, mutta ei esittänyt rahamäärää. Se menetti oikeutensa vaatia urakoitsijalta rahallista korvausta.
  • KKO 2014:26. Vesivahinkoa koskeva vaatimus oli ollut esillä vastaanottotarkastuksessa ja oli käsiteltävänä urakoitsijan vakuutusyhtiössä. Tilaaja ei menettänyt puhevaltaansa, vaikka ei esittänyt vaatimusta uudelleen loppuselvityksessä.
  • KKO 2025:3. Käyttövesiputkien läpivientien puutteellinen tiivistys johtui urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä, joten urakoitsija vastasi virheestä takuuajan jälkeen. Lue: Urakoitsijan vastuu takuuajan jälkeen: KKO 2025:3.

Mitä tämä tarkoittaa sinulle

Jos vastaanottotarkastuksen pöytäkirjaan kirjattu vika ei korjaannu, älä jää odottamaan. Vaadi urakoitsijalta korjausta kirjallisesti takuuaikana. Lähetä vaatimus myös takuuajan vakuuden antajalle, ennen kuin vakuus päättyy. Selvitä myös vian syy. Tapauksessa se löytyi vasta, kun toinen urakoitsija kuvasi viemärin (KKO 2025:97).

Kerro vaatimuksesi YSE 1998 -urakassa euroina viimeistään taloudellisessa loppuselvityksessä, vaikka summa olisi arvio. Pelkkä korjausvaatimus ei ratkaisussa KKO 2023:29 riittänyt. Liitä takaajalle menevään vaatimukseen virhelista ja eritelty kustannusarvio kaikista kuluista. Tapauksessa korko alkoi vuonna 2018 juosta vain sille osalle, josta taloyhtiö oli silloin esittänyt riittävän selvityksen.

Satojen eurojen puutteesta riitely ei yleensä kannata. Tuhansien eurojen asia kannattaa yleensä riitauttaa.

Laki Lehtonen auttaa, kun vastaanottotarkastuksessa kirjattu virhe on jäänyt korjaamatta ja vaatimus pitää esittää urakoitsijalle ja takuuajan vakuuden antajalle ajoissa. Autamme myös, kun urakoitsija ja takaaja kiistävät vastuunsa. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.

Lue myös