Hankkeen rahoitus kaatui

Taloyhtiö ja rakennusyhtiö neuvottelivat yli kahden miljoonan euron linjasaneerauksesta. Hanke ei lopulta saanut tarvitsemaansa rahoitusta. Urakoitsija katsoi sopimuksen jo syntyneen ja vaati vahingonkorvausta hankkeen peruuntumisesta.

Osapuolet olivat suunnitelleet allekirjoittavansa kirjallisen urakkasopimuksen. Allekirjoitusta ei kuitenkaan tehty. KKO joutui arvioimaan neuvotteluasiakirjoja, viestejä ja sitä, kenen toiminta saattoi sitoa taloyhtiötä.

Allekirjoituksen puuttuminen ei yksin ratkaissut

KKO totesi, ettei tällaisen sopimuksen syntyminen lähtökohtaisesti edellytä erityistä muotoa. Ratkaisussa todettiin, että ”urakkasopimuksen syntyminen rakennusyhtiön ja asunto-osakeyhtiön välillä ei ole edellyttänyt erityistä määrämuotoa”.

Tarkoitus allekirjoittaa asiakirja myöhemmin ei vielä osoittanut, että sitovuus olisi sovittu alkamaan vasta allekirjoituksesta. Sopimus olisi siis voinut syntyä muullakin tavalla. Tätä mahdollisuutta piti arvioida erikseen hyväksyvän vastauksen näytöstä.

Lopulta hyväksymistä ei näytetty. Keskeinen oli puheenjohtajan ja urakoitsijan edustajan puhelinkeskustelu 11.4.2018, josta KKO kuuli todistelua suullisessa käsittelyssä. Yhtiökokouksen päätöksestä kertominen ja hankkeen käynnistämistä koskenut toteamus eivät KKO:n mukaan merkinneet tarjouksen hyväksymistä. Hovioikeus oli päätynyt päinvastaiseen lopputulokseen. Hankkeen valmistelua koskevat viestit ja kokousmerkinnät eivät kokonaisuutena osoittaneet urakkatarjouksen hyväksymistä taloyhtiötä sitovasti.

Kenellä oli oikeus sitoa yhtiö?

Projektissa mukana ollut konsultti ei ollut valtuutettu tekemään urakkasopimusta taloyhtiön puolesta. Puheenjohtajan oikeus edustaa yhtiötä yksin oli tässä asiassa riidaton. Ratkaisu ei tarkoita, että jokaisella puheenjohtajalla olisi tällainen oikeus.

KKO erotti toisistaan hankkeen edistämisen ja sopimuksen hyväksymisen. Vaikka viestit osoittivat aitoa tarkoitusta viedä remonttia eteenpäin, ne eivät riittäneet näyttämään vaadittua sitoutumista. Urakoitsijan kanne hylättiin.

Kirjaa, milloin sitovuus alkaa

Pidän tämän ratkaisun käytännön opetuksena sitä, että sopimuksen syntyhetki kannattaa sopia yhtä huolellisesti kuin hinta. Jos rahoitus tai yhtiön päätös on vielä avoinna, sen merkitys on kirjattava selvästi. Sama koskee mahdollista allekirjoitusehtoa.

Urakoitsijan kannattaa puolestaan varmistaa, kuka saa hyväksyä tarjouksen ja mitä valmistelutoimia on todella tilattu. Kuluja ei kannata perustaa oletukseen, että aktiivinen neuvottelu tarkoittaa jo koko urakan tilaamista.

Sarjamme kolmesta rakentamiseen tai remonttivastuuseen liittyvästä KKO-ratkaisusta tämä koskee sopimuksen syntyä. Kahdessa muussa lähtökohtana olivat jo syntyneet kustannukset ja niiden jakaminen. Sopimuksen olemassaolo on siksi tarkistettava ennen korvausmäärän laskemista.

Onko urakka jo sitova?

Autamme urakkasopimuksen tekemisessä ja tulkinnassa. Kerro, kuka hyväksyi mitä, millä viestillä ja oliko rahoituksesta tai allekirjoituksesta sovittu. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.

Lue myös remonttiriidan selvittämisestä sekä urakkahinnan sovittelua koskevasta ratkaisusta.

Lue yleisohje taloyhtiön hallituksen vastuusta.

Lähde

KKO 2024:15. Artikkeli perustuu julkaistuun ratkaisuun. Kuvituskuva ei esitä tapauksen kohdetta.