Vastaavan työnjohtajan palkkaaminen ja vastuu
Vastaavan työnjohtajan palkkaaminen alkaa tehtävien ja vastuiden sopimisesta. Oletko epävarma, kattaako tarjous sen valvonnan, jota rakennushankkeessasi tarvitset?
Autamme tarkistamaan sopimuksen ennen työn aloittamista. Jos rakennusvirhe on jo löytynyt, selvitämme työnjohtajan tehtävät, menettelyn ja mahdollisen korvausvaatimuksen perusteet. Laki Lehtonen on toiminut yli 10 vuotta. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Mitä teet ennen vastaavan työnjohtajan palkkaamista?
-
1. Selvitä osaaminen ja tehtävät
Kysy työnjohtajan kokemuksesta vastaavissa hankkeissa. Selvitä oman hankkeesi vaatimukset rakennusvalvonnasta ennen sopimista.
-
2. Sovi työstä ja hinnasta kirjallisesti
Kirjaa tehtävät, työmaakäynnit, raportointi, palkkio ja vastuut. Säilytä sopimusluonnos ja viestit mahdollisten epäselvyyksien selvittämistä varten.
-
3. Ota yhteyttä Laki Lehtoselle
Kerro tilanteesi ja lähetä keskeiset asiakirjat arvioitavaksi. Käymme läpi seuraavan toimenpiteen. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Milloin vastaava työnjohtaja tarvitaan?
Rakentamislain 96 § edellyttää vastaavaa työnjohtajaa rakentamislupaa edellyttävässä rakennustyössä. Hän huolehtii työn kokonaisuudesta ja laadusta sekä luvan, suunnitelmien ja rakentamissäännösten noudattamisesta.
Tehtäviin kuuluu myös huolehtia rakennustyön aloittamisesta ilmoittamisesta ja tarkastusasiakirjan ajantasaisuudesta. Hankkeeseen ryhtyvän omat velvollisuudet eivät siirry kokonaan työnjohtajalle.
Rakentamislaki tuli voimaan 1.1.2025. Aiemmin vireille tulleisiin asioihin ja pätevyyksiin liittyy siirtymäsäännöksiä (194 ja 195 §). Selvitä oman hankkeesi tilanne rakennusvalvonnasta. Rakentamislaki Finlexissä.
Pätevyys ja käytettävissä oleva aika
Hankkeeseen ryhtyvän on ilmoitettava vastaava työnjohtaja kirjallisesti rakennusvalvontaviranomaiselle ennen rakennustyön aloittamista. Ilmoitukseen tarvitaan työnjohtajan suostumus (rakentamislaki 88 §).
Viranomainen tarkistaa kelpoisuuden ja voi arvioida myös ajankäytön riittävyyttä kyseiseen tehtävään (89 §). Kysy ehdokkaalta kokemusta vastaavista hankkeista sekä muiden työmaiden määrästä.
Sovi työmaakäynneistä, kriittisten työvaiheiden tarkastamisesta ja raportoinnista. Pelkkä nimi hankkeen asiakirjoissa ei kerro, mitä palvelua olet ostamassa.
Vastaavan työnjohtajan palkkaaminen: mitä sopimukseen kirjataan?
Yksilöi hanke, tehtävät, työmaakäynnit, raportit, aikataulu ja palkkio. Erota lakisääteinen työnjohtotehtävä erikseen tilattavasta valvonnasta ja suunnittelusta. Sovi myös lisätöiden hyväksymisestä ja tehtävän päättymisestä.
Jos sopimukseen halutaan yleiset ehdot, yksilöi ne ja toimita ne toiselle osapuolelle ennen sopimista. Älä oleta, että alan vakioehdot tulevat automaattisesti sovellettaviksi.
KKO 2006:56 koski julkisivuhankkeen suunnittelukonsulttia. KSE-ehtojen sisällyttämistä suulliseen sopimukseen ei näytetty toteen. Ratkaisu havainnollistaa sopimisen näyttöongelmaa, mutta se ei koskenut yleisesti vastaavan työnjohtajan lakisääteisiä tehtäviä. Lue ratkaisu.
Kuka vastaa rakennusvirheestä?
Työnjohtaja ei automaattisesti vastaa jokaisesta urakoitsijan työvirheestä. Selvitä ensin, mitä tehtävää työnjohtajan väitetään laiminlyöneen ja miten laiminlyönti aiheutti vahingon.
Arvioon tarvitaan sopimus, suunnitelmat, tarkastusasiakirja, työmaaviestit ja asiantuntijan selvitys virheen syystä. Tarkistamme myös, mitä vastuunrajoituksista on sovittu ja sitovatko ne.
Ilmoita epäillystä laiminlyönnistä kirjallisesti. Yksilöi havainto ja vaatimus sekä säilytä näyttö ennen korjauksia. Korvausvaatimuksen peruste ja määräaika riippuvat osapuolista ja sopimuksesta.
Urakoitsijan oman työn virhe käsitellään sivulla urakoitsijan vastuu ja takuu. Erillisen valvojan roolista kerrotaan oppaassa valvojan vastuu taloyhtiön remontissa.
Vastaavan työnjohtajan palkkio sopimuksessa: tuntiveloitus vai kokonaishinta, työmaakäyntien määrä ja mitä hintaan kuuluu
Pyydä tarjoukseen erikseen palkkion laskentatapa ja tehtävien sisältö. Kokonaishintaa vertaillessa tarkista, kuinka monta työmaakäyntiä siihen kuuluu ja mitä käynneillä tehdään. Tuntiveloituksessa kirjaa tuntihinnan lisäksi, veloitetaanko matkoista, asiakirjojen laatimisesta ja viranomaisasioiden hoitamisesta. Älä vertaa tarjouksia vain loppusumman perusteella, jos tehtävät eroavat toisistaan.
Sovi, kuka kutsuu työnjohtajan paikalle ennen tarkastettavan työvaiheen peittämistä. Kirjaa myös, miten käynnit dokumentoidaan ja miten havaitut puutteet ilmoitetaan. Pyydä erillinen menettely lisäkäyntien tilaamiseen ja niiden hinnasta sopimiseen. Selvitä samalla, mitä tapahtuu palkkiolle, jos työmaa pitkittyy tai sovittu työnjohtaja vaihtuu.
Lakisääteisen tehtävän ajallinen kesto on eri asia kuin sovittujen käyntien lukumäärä. Rakentamislain 90 §:n mukaan tehtävät ja vastuu alkavat ilmoituksen jättämisestä rakennusvalvonnalle. Ne päättyvät loppukatselmukseen, ellei työnjohtaja vapaudu tehtävästä aiemmin lain mukaisesti. Sopimukseen kirjattu käyntimäärä ei siis yksin kuvaa tätä ajanjaksoa.
Tarkista sopimuksesta sekä työmaan suunniteltu aikataulu että palkkion peruste koko tehtävän ajalle. Säilytä tarjous, hyväksytty tehtäväluettelo ja myöhemmin sovitut muutokset samassa paikassa.
Mitä lakimiehen apu maksaa remonttiasiassa?
Selvitämme ennen toimeksiantoa, voiko oikeusturvavakuutuksesi korvata asian hoitamisen kuluja. Korvattavuus riippuu asiasta ja vakuutusehdoista. Käymme kanssasi läpi työn hinnoittelun, omavastuun ja muut sinulle jäävät kulut ennen asian hoitamisen aloittamista.
Meidän palkkaamisesta ei synny sinulle yllättäviä kuluja.
Tarvitsetko apua työnjohtajan sopimukseen tai vastuuseen?
Autamme sopimuksen arvioinnissa ja työnjohtajan tehtäviin liittyvän erimielisyyden selvittämisessä.
Ensimmäinen kartoittava yhteydenotto ei sido sinua mihinkään.
Kerro tilanteesi lyhyesti
Kerro rakennushankkeesta, omasta roolistasi ja siitä, tarvitsetko sopimuksen tarkistusta vai apua jo syntyneeseen riitaan.
Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton. Lakimiehen työstä ja hinnasta sovitaan erikseen. Katso hinnoittelumme.
Usein kysytyt kysymykset
Milloin vastaavan työnjohtajan vastuu alkaa ja päättyy?
Lakisääteiset tehtävät ja vastuu alkavat ilmoituksen jättämisestä. Ne päättyvät loppukatselmukseen, ellei työnjohtajaa aiemmin vapauteta tehtävästä lain mukaisesti (rakentamislaki 90 §). Sopimukseen perustuva korvausvastuu riippuu siitä, mitä olet työnjohtajan kanssa sopinut.
Onko vastaava työnjohtaja sama kuin valvoja?
Ei välttämättä. Lakisääteinen työnjohtotehtävä ja tilaajan erikseen ostama valvontapalvelu pitää erottaa sopimuksessa. Sama henkilö voi hoitaa useita sovittuja tehtäviä.
Riittääkö työnjohtajan suullinen sopimus?
Suullinenkin palvelusopimus voi sitoa, mutta tehtävistä ja ehdoista voi syntyä näyttöongelma. Viranomaiselle tehtävä ilmoitus on erillinen kirjallinen menettely.
Mitä lähetän vastuun arviointiin?
Toimita sopimus, kuvaus puutteesta, tarkastusasiakirja ja keskeiset viestit. Liitä mahdollinen asiantuntijalausunto ja korjauskustannusten arvio.
Kuka voi olla vastaava työnjohtaja?
Rakennusvalvonta tarkistaa sille ilmoitetun työnjohtajan todistuksella osoitetun pätevyyden tavanomaiseen, vaativaan, erittäin vaativaan tai poikkeuksellisen vaativaan tehtävään (rakentamislaki 89 §). Vaativissa tehtävissä myös hankkeen erityispiirteet voidaan ottaa huomioon. Perustellusta syystä viranomainen voi arvioida ajankäytön riittävyyttä tai aiemmassa vastaavassa tehtävässä osoitettua kyvyttömyyttä. Pyydä työnjohtajalta pätevyystodistus ja selvitys käytettävissä olevasta ajasta.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Kaikki Artikkelit-
Pihakivetyksen korjauslaskua ei tarvinnut maksaa (KRIL D/2676/37/2010)
Pihan alkuperäisestä 12 203,65 euron laskusta ei suositettu hyvitystä. Myöhempi 1 901,84 euron korjauslasku ei ollut tilaajan maksettava, koska urakoitsija oli laiminlyönyt kuluttajansuojalain 8 luvun 14 §:n mukaisen ilmoitusvelvollisuutensa ja toiminut kivetystyön välittäjänä. Kuluttajariitalautakunta päätyi tähän erotteluun pihakivetystä koskevassa ratkaisussa D/2676/37/2010. Päätös annettiin 4.5.2012.
-
Kylpyhuoneremontin lisälasku ja viivästys (KRIL 3845/37/07)
8 200 euron kylpyhuoneremonttiin tuli 2 216 euron lisälasku, työ pitkittyi ja laatu jäi puutteelliseksi. Kuluttajariitalautakunta arvioi jokaisen kysymyksen erikseen kuluttajansuojalain 8 luvun mukaan ratkaisussa 3845/37/07. Se suositti lisälaskusta luopumista, 800 euron hinnanalennusta ja yhteensä 700 euron vahingonkorvausta. Päätös annettiin 23.2.2009.
-
Urakkasopimus ei syntynyt ilman hyväksyvää vastausta (KKO 2024:15)
Linjasaneerausta oli valmisteltu pitkälle, mutta KKO ei pitänyt urakkasopimuksen syntymistä näytettynä. Ratkaisussa KKO 2024:15 urakoitsija jäi ilman vaatimiaan 139 198,31 euron liikevoiton menetystä ja 24 500 euron tarpeettomia kuluja. Sopimus olisi voinut syntyä oikeustoimilain 1 luvun mukaan tarjouksella ja hyväksyvällä vastauksella, mutta hyväksymistä ei näytetty.
-
Urakkahinnan sovittelu ja tilaajan passiivisuus (KKO 2017:71)
Kustannukset nousivat kaksinkertaisiksi 550 000 euron suuntaa antavaan hinta-arvioon nähden. Silti KKO ei sovitellut taloyhtiön maksuvelvollisuutta ratkaisussa KKO 2017:71. Sovittelua arvioitiin kuluttajansuojalain 4 luvun 1 §:n ja oikeustoimilain 36 §:n mukaan, ja taloyhtiön oma toiminta hinnan noustessa ratkaisi. Tapaus koski kahden yhtiön rakennusurakkaa, eikä siitä voi tehdä yleistä sääntöä kuluttajan remonttilaskulle.
