Taloyhtiö tilasi rakennusurakan laskutyönä
Sopimus koski asuinrakennuksen ja autotallin rakentamista. Tilaajana oli asunto-osakeyhtiö ja urakoitsijana rakennusyhtiö. Sopimuksen 550 000 euron arvio oli määritelty urakoitsijaa sitomattomaksi ja suuntaa antavaksi.
Osapuolet olivat sopineet kuluttajansuojalain soveltamisesta keskinäisessä suhteessaan. Taloyhtiö ei silti ollut kuluttaja. Tämä sopimukseen perustunut lähtökohta on tärkeä pitää erillään kuluttajan suoraan laista saamasta suojasta.
Hovioikeus oli kuvannut arviota sanoin ”urakoitsijaa sitomaton suuntaa-antava hinta-arvio”. Tavallista hinta-arviota koskeva ylitysraja ei ratkaissut juuri tätä sopimusta.
Hovioikeuden sovittelu kumottiin
Hovioikeus oli sovitellut taloyhtiön maksuvelvollisuuden 900 000 euroon ja hylännyt urakoitsijan kanteen. Urakoitsija ja sen aliurakoitsijaksi katsottu toinen yhtiö oli määrätty yhteisvastuullisesti palauttamaan 68 537,91 euroa. Korkein oikeus päätyi toiseen tulokseen. Se hylkäsi sovitteluvaatimuksen ja velvoitti taloyhtiön maksamaan urakoitsijalle 114 870,92 euroa korkoineen. Samalla molemmat yhtiöt vapautettiin palautusvelvollisuudesta.
KKO arvioi muun muassa sitä, mitä tilaaja tiesi hinnan noususta ja miten se oli siihen reagoinut. Työn jatkuminen ja maksujen suorittaminen kasvaneista kustannuksista tietoisena heikensivät vaatimusta sovitella hintaa jälkikäteen.
Ratkaisu ei vapauttanut urakoitsijaa kaikista sopimusvelvollisuuksista. Sopimusehdot edellyttivät yhteydenottoa, jos hinta oli nousemassa huomattavasti ennakoitua suuremmaksi. Hinnan sovittelun edellytykset olivat kuitenkin oma kysymyksensä.
Hintahuoleen kannattaa reagoida työn aikana
Minusta tilaajan huonoin neuvotteluasema syntyy helposti silloin, kun kustannusten kasvu nähdään mutta sen merkitystä ei kirjata. Jälkikäteen on vaikeampi osoittaa, mitä vastustettiin ja millä ehdoilla työn jatkaminen hyväksyttiin. KKO:n mukaan reklamaation tarvetta ei poistanut se, että urakoitsijakin tiesi arvion ylittyneen.
Pyydä ajantasainen kustannusennuste, laskujen erittely ja selvitys siitä, mistä ylitys johtuu. Jos kiistät hinnan tai työn laajuuden, ilmoita myös kiistämisen peruste. Yksittäinen maksu ei silti automaattisesti tarkoita kaikkien oikeuksien menettämistä. KKO arvioi tässä osapuolten toimintaa kokonaisuutena.
Kuluttajan kylpyhuoneremontin hinta-arviota pitää arvioida sen oman sopimuksen ja sovellettavien säännösten perusteella. Tämä taloyhtiön rakennushanke ei poista kuluttajan suojaa. Yleistä hinnoitteluohjetta käsittelee remontin hinta-arvion ylitystä koskeva artikkeli.
Sarjamme kahdessa taloyhtiön ja urakoitsijan sopimusriitaa koskevassa KKO-ratkaisussa urakoitsijan lopputulos oli erilainen. Toisessa sopimusta ei näytetty syntyneen, tässä taloyhtiö velvoitettiin maksamaan maksamatta jääneet laskut. Toisessa ratkaisi näyttö siitä, oliko sopimus syntynyt. Tässä ratkaisi tilaajan oma toiminta hinnan noustessa.
Selvitetään, millaisesta hinnasta sovittiin
Autamme urakkasopimuksen ja hinnan tulkinnassa. Kerro tilaajan asema, sovittu hinnoittelutapa ja milloin ylityksestä ilmoitettiin. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Lue myös remonttiriidat ja KKO 2024:15 sopimuksen syntymisestä.
Lähde
KKO 2017:71. Artikkeli perustuu julkaistuun ratkaisuun. Kuvituskuva ei esitä tapauksen kohdetta.
