Taloyhtiön vastuunjakotaulukko
Taloyhtiön vastuunjakotaulukko kertoo, kuka maksaa korjauksen: yhtiö vai osakas. Tälle sivulle on koottu vuoden 2026 vastuunjakotaulukko, jonka jokainen rivi perustuu asunto-osakeyhtiölain 4 lukuun ja lain esitöihin. Pääsääntö on selvä. Yhtiö vastaa rakenteista, eristeistä ja perusjärjestelmistä, osakas huoneiston sisäosista. Rajatapaukset ratkeavat taulukolla ja sen alla olevilla ohjeilla. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Muista nämä asiat taloyhtiön vastuiden jakautumisesta
Yhtiö vastaa rakenteista ja perusjärjestelmistä
Yhtiön vastuulla ovat rakenteet ja eristeet sekä lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri- ja ilmanvaihtojärjestelmät (asunto-osakeyhtiölaki 4 luku 2 §). Yhtiö korjaa myös sisäosat, jotka vaurioituvat rakenteen vian tai yhtiön korjaustyön vuoksi.
Osakas vastaa huoneiston sisäosista
Osakkaan vastuulla ovat huoneiston sisäpinnat, kiinteät kalusteet ja omat laitteet (4 luku 3 §). Laissa on yksi nimenomainen poikkeus: yhtiö ei vastaa huoneiston altaista. Tavanomaisesta kulumisesta osakas ei kuitenkaan vastaa.
Tarkista aina myös yhtiöjärjestys
Taulukko näyttää lain pääsäännöt. Yhtiöjärjestys voi jakaa vastuut toisin, ja se menee lain olettamasäännösten edelle (4 luku 1 §). Epäselvässä tilanteessa asia kannattaa selvittää ajoissa. Me Laki Lehtosella autamme sinua. Ensimmäinen kartoittava yhteydenotto on maksuton.
Vastuunjakotaulukko 2026: yhtiö vai osakas?
Taulukko kokoaa kunnossapitovastuun pääsäännöt rakennuksen osittain. Merkintä kertoo, kumman vastuulle osa lain mukaan kuuluu. Suluissa oleva pykälä on asunto-osakeyhtiölain kohta, johon rivi perustuu. Voit tulostaa taulukon tai tallentaa sen PDF-muodossa.
| Rakennuksen tai huoneiston osa | Yhtiö | Osakas |
|---|---|---|
| Rakenteet, eristeet ja pinnat | ||
| Kantavat rakenteet, ulkoseinät, välipohjat ja vesikatto (4:2) | ✓ | |
| Lämmön-, veden- ja ääneneristeet, myös sisäpinnan ja rakenteen väliset (4:2, HE 24/2009) | ✓ | |
| Rakenteen sisään kuuluvat tasoitteet ja rakennevirheen korjaamiseen tarvittava tasoitus (HE 24/2009) | ✓ | |
| Pintatasoitteet, joilla tasataan pinnan ulkonäköä (HE 24/2009) | ✓ | |
| Sisäpinnat: maalit, tapetit ja lattianpäällysteet (4:3) | ✓ | |
| Perusjärjestelmät | ||
| Lämmitysjärjestelmä, myös lattialämmityksen vastukset osana järjestelmää (4:2, HE 24/2009) | ✓ | |
| Huoneistokohtainen lämminvesivaraaja osana lämminvesijärjestelmää (HE 24/2009) | ✓ | |
| Sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu- ja ilmanvaihtojärjestelmät (4:2) | ✓ | |
| Vesi- ja viemäriputket sekä hajulukot ja viemärikaivot tiivisteineen (4:2, HE 24/2009) | ✓ | |
| Käytöstä poistettu järjestelmä, jonka yhtiö on korvannut uudella, jos osakas haluaa käyttää sitä (HE 24/2009) | ✓ | |
| Vesikalusteet ja märkätilat | ||
| Hanat keittiössä, kylpyhuoneessa ja suihkussa (4:2, eduskuntakäsittely) | ✓ | |
| WC-laitteet huuhtelujärjestelmineen ja vesisäiliöineen (4:2, eduskuntakäsittely) | ✓ | |
| Pesualtaat, kylpyamme, suihkuallas ja muut huoneiston altaat (4:2, nimenomainen poikkeus) | ✓ | |
| Märkätilan vedeneristys (4:2) | ✓ | |
| Märkätilan pintalaatoitus ja muut pintamateriaalit (4:3) | ✓ | |
| Kalusteet ja laitteet | ||
| Kaapistot, komerot ja muut kiinteät kalusteet (HE 24/2009) | ✓ | |
| Kodinkoneet ja osakkaan omat laitteet, esimerkiksi astianpesukone (HE 24/2009) | ✓ | |
| Laitteet, jotka osakas on itse liittänyt yhtiön järjestelmään (HE 24/2009) | ✓ | |
| Osakkaan asennus, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan ja jota yhtiö on voinut valvoa (4:2) | ✓ | |
| Ovet ja ikkunat | ||
| Ikkunoiden ja ulko-ovien rakenteet ja ulkopuoliset osat (tulkinta 4:2 pääsäännöstä) | ✓ | |
| Ikkunoiden ja ovien sisäpuoliset pinnat sekä sisäovet (tulkinta 4:3 pääsäännöstä) | ✓ | |
| Parveke | ||
| Parvekkeen rakenteet, parvekelaatan vedeneriste, katteet ja takaseinä (4:2, HE 24/2009) | ✓ | |
| Rakennuksen ulkopinta parvekkeen kohdalla (4:2) | ✓ | |
| Parvekkeen sisäpinnat sekä lumen, veden ja roskien poisto (HE 24/2009) | ✓ | |
| Vauriotilanteet | ||
| Sisäosien korjaus perustasoon, kun vaurio johtuu rakenteesta tai yhtiön korjaustyöstä (4:2) | ✓ | |
| Omien pintojen korjaus, kun osakkaan oma laite on vuotanut (HE 24/2009) | ✓ | |
| Rakenteiden kuivatus ja korjaus vesivahingon jälkeen (4:2, HE 24/2009) | ✓ | |
Taulukko perustuu asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 1, 2 ja 3 §:ään (tarkistettu 31.7.2026) sekä lain esitöihin (HE 24/2009 vp). Hanat ja WC-laitteet: hallituksen esitys ehdotti niiden siirtoa osakkaalle, mutta eduskunta rajasi poikkeuksen vain altaisiin, joten ne kuuluvat yhtiölle osana vesijärjestelmää. Tulkinnaksi merkityt rivit on johdettu lain pääsäännöistä. Taulukko näyttää lain olettamasäännöt: yhtiöjärjestys voi määrätä toisin, joten tarkista aina myös oman yhtiösi yhtiöjärjestys.
Näin luet taulukkoa riitatilanteessa
Yhtiön vastuu tarkoittaa enemmän kuin listan rivit. Kun rakenne tai yhtiön vastuulla oleva järjestelmä vioittuu, yhtiö korjaa myös vaurioituneet sisäosat (4 luku 2 §). Korjaus tehdään yhtiön perustasoon, eli siihen tasoon, jota yhtiössä on vastaavissa korjauksissa noudatettu. Jos olet remontoinut huoneistosi perustasoa kalliimmaksi, maksat erotuksen itse. Lain esitöissä viitataan tältä osin korkeimman oikeuden ratkaisuun KKO 2003:80.
Osakkaan vastuu sisäosista on laaja, mutta sillä on kaksi tärkeää rajaa. Tavanomaisesta kulumisesta osakas ei vastaa (4 luku 3 §). Lisäksi osakkaan on hoidettava huoneistoa huolellisesti: esimerkiksi ilmanvaihtoa ei saa pitää jatkuvasti pois päältä. Jos hoitovelvollisuuden laiminlyönti vaurioittaa rakenteita, korjauskulut voidaan periä osakkaalta. Kylpyhuoneen riidoissa auttaa oma ohjeemme: Kylpyhuoneen kosteusvaurio ja taloyhtiön vastuu.
Poikkeustilanteet
Taulukon rivit ovat lain olettamasääntöjä, ja niistä voidaan poiketa. Tärkein poikkeamisen väline on yhtiöjärjestys: siihen voidaan kirjata esimerkiksi, että jokin yhtiölle kuuluva osa onkin osakkaan vastuulla (4 luku 1 §). Muutos vaatii yhtiökokouksen päätöksen. Yksittäinen yhtiön ja osakkaan välinen sopimus sitoo vain sopimuksen osapuolia, eikä se siirry automaattisesti huoneiston uudelle omistajalle.
Osakkaan teettämät työt ovat toinen tavallinen rajatapaus. Osakas saa tehdä muutostöitä huoneistossaan omalla kustannuksellaan, mutta niistä on ilmoitettava etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, jos työ voi vaikuttaa yhtiön vastuulla oleviin osiin (4 luku 7 §). Jos osakkaan asennus rinnastuu yhtiön toteuttamaan ja yhtiö on voinut valvoa työn, vastuu asennuksesta siirtyy yhtiölle (4 luku 2 §). Muut osakkaan omat asennukset jäävät osakkaan vastuulle.
Vastuun jakautuminen vahinkotilanteissa
Vahinkotilanteessa taulukkoa luetaan osa kerrallaan. Lain esitöiden esimerkki kuvaa tämän hyvin: jos osakkaan astianpesukone rikkoutuu yllättäen ja vettä valuu rakenteisiin, osakas korjauttaa oman huoneistonsa pinnat, koska vahinko aiheutui hänen omasta laitteestaan. Yhtiö taas vastaa rakenteiden kuivatuksesta ja korjaamisesta. Jos vesi kulkeutuu rakenteiden kautta naapurihuoneistoon, yhtiö korjaa myös naapurin pinnat perustasoon, koska vesi tuli yhtiön vastuulla olevan rakenteen läpi (HE 24/2009 vp).
Huolimattomuus muuttaa asetelman. Jos vahinko johtuu osakkaan tuottamuksesta, yhtiö voi periä korjauskulunsa osakkaalta vahingonkorvauksena (24 luku). Laiminlyönteihin laki antaa myös suoran keinon: yhtiö voi teettää osakkaan laiminlyömän kunnossapitotyön tämän kustannuksella, ja osakas voi teettää yhtiön vastuulla olevan kiireellisen työn yhtiön kustannuksella lisävahingon välttämiseksi (4 luku 4 §). Edellisen osakkaan remonttien vastuista kerromme erikseen: Edellisen osakkaan vastuu remontista.
Mikä tilanteesi on? Löydä oikea ohje
Asuntokaupan ja taloyhtiön ongelmat ratkeavat eri säännöillä sen mukaan, mistä virheessä tai riidassa on kyse. Valitse tilanteesi:
Asunnosta tai talosta löytyi iso virhe ja harkitset kaupan purkua. Asuntokaupan purku on mahdollinen, jos virhe on tarpeeksi olennainen, ja korkein oikeus on madaltanut purkukynnystä. Lue: Asuntokaupan purkaminen ja sen edellytykset
Asunnosta paljastui kosteusvaurio kaupanteon jälkeen. Laaja kosteusvaurio voi oikeuttaa hinnanalennukseen tai jopa kaupan purkuun. Lue: Asuntokaupan purku kosteusvaurion vuoksi
Löysit virheen ja mietit, miten ja missä ajassa siitä pitää ilmoittaa myyjälle. Jos reklamaatio myöhästyy, voit menettää oikeutesi vaatia mitään. Lue: Kiinteistökaupan virheestä ilmoittaminen
Kylpyhuoneessa on kosteusvaurio, etkä tiedä, maksaako korjauksen taloyhtiö vai sinä. Vanhoissa taloissa vastaus riippuu myös rakennusajan määräyksistä. Lue: Kylpyhuoneen kosteusvaurio ja taloyhtiön vastuu
Taloyhtiössä on riitaa hallituksen toiminnasta tai vahingon korvaamisesta. Lue: Taloyhtiön hallituksen vastuu
Kaikki asuntokaupan ja taloyhtiöriitojen aiheet yhdestä paikasta: Asuntoriidat ja asuntokaupan purku. Jos et ole varma, mihin tilanteesi kuuluu, ota yhteyttä. Ensimmäinen kartoittava keskustelu on maksuton.
Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Siinä selvitämme miten sinun asiasi hoidetaan parhaiten.
Usein kysytyt kysymykset
Pitääkö sokeritoukista ilmoittaa?
Havaitessasi ötököitä asunnossasi, on niistä ilmoitettava isännöitsijälle. Yksittäisestä ötökkähavainnosta ei kuitenkaan tarvitse ilmoittaa, mutta jos havaintoja alkaa tulemaan enemmän, on silloin isännöitsijään oltava yhteydessä. Siten esimerkiksi sokeritoukistakin on hyvä ilmoittaa, vaikka usein niiden hävittämiseen ei olekaan tarvetta ryhtyä.
Mikä on piilovirhe?
Piilovirhe eli piilevä tai salainen virhe on virhe, josta myyjä ei ole eikä hänen olisikaan pitänyt olla tietoinen asuntoa myydessä. Piilovirhe voi olla esimerkiksi asunnosta löytyvä kosteusvaurio. Myyjä vastaa myös piilovirheistä, mutta vastuu voi olla rajoitetumpi kuin muiden virhetyyppien kohdalla.
Milloin vakuutus ei korvaa vesivahinkoa?
Vakuutukset korvaavat usein ainoastaan äkilliset ja ennalta-arvaamattomat vesivahingot, jotka ovat seurausta esimerkiksi putken tai jonkin laitteen rikkoutumisesta. Vakuutusten korvauspiirin ulkopuolelle kuuluu siten esimerkiksi pitkään kehittyneet kosteusvauriot tai tavallisten sääilmiöiden aiheuttamat vesivahingot. Lisäksi vakuutukset eivät kata huolimattomuudesta aiheutuneita vesivahinkoja, kuten asennus- tai rakennusvirheiden tai suojeluohjeiden laiminlyönnin seurauksesta syntyneitä vesivahinkoja.
Mikä on RS-sopimus?
RS tarkoittaa rahalaitosten neuvottelukunnan suosittelemaa. RS-sopimuksia käytettään ostajien oikeuksien turvaamiseksi jo rakennusvaiheessa myyntiin tulevien uudiskohteiden kaupassa. Nykyisin nämä ostajien oikeudet löytyvät asuntokauppalain säännöksistäkin, mutta ennen asuntokauppalain säätämistä RS-järjestelmä oli erityisen tärkeässä asemassa ostajien oikeuksien turvaajana.
Mitä taloyhtiö korvaa vesivahingossa?
Pääsääntöisesti taloyhtiön vastuulla ja siten taloyhtiön kiinteistövakuutuksesta korvattavia vahinkoja ovat talon rakenteille ja perusjärjestelmille aiheutuneet vahingot. Asukkaan kotivakuutuksesta korvataan puolestaan asunnon sisäpinnoille ja irtaimistolle sattuneet vahingot. Taloyhtiön vakuutuksesta korvataan mahdollisesti myös sääilmiöiden kuten tulvan tai rankkasateen aiheuttamat vesivahingot. Korvattavuus riippuu vakuutuksen laajuudesta.
Mikä on perustajaosakas?
Perustajaosakas voi olla oikeushenkilö tai luonnollinen henkilö, joka omistaa kaikki asunto-osakkeet rakenteilla olevasta uudiskohteesta. Usein perustajaosakkaana toimii rakennusyhtiö, joka vastaa myös itse rakentamisesta. Perustajaosakkaalla on päätösvalta rakennukseen liittyvissä asioissa ja pääsääntöisesti rakennuksen valmistuttua perustajaosakas luovuttaa asunto-osakkeet uusille asunnonomistajille.
Uusimmat artikkelit
Kaikki Artikkelit-
Pihatyöt ja maanrakennustyöt riitautuvat usein: neljä kuluttajariitalautakunnan ratkaisua
Pihatöiden ja maanrakennustöiden riidoissa näyttötaakka on kahdesti urakoitsijalla. Urakoitsijan on näytettävä, mitä hinnasta sovittiin ja että työ tehtiin ammattitaitoisesti. Neljä kuluttajariitalautakunnan ratkaisua näyttää, miten linja toimii käytännössä ja mitä tilaajan kannattaa vaatia.
-
Kuuluuko talopaketti kuluttajansuojalain piiriin? Kaksi hovioikeuden ratkaisua
Talopaketti ja sen pystytys kuuluvat kuluttajansuojalain piiriin. Nykyään asiasta säädetään lain 9 luvussa, ja jo ennen sitä hovioikeudet sovelsivat kuluttajansuojalakia talotoimituksiin. Vaasan hovioikeuden kaksi ratkaisua näyttävät myös, miksi kauppaa ei kannata purkaa hätiköiden.
-
Korkein oikeus: remonttilaskua ei tarvitse maksaa ilman kunnollista erittelyä (KKO 2026:52)
Jos remontista ei ole sovittu kiinteää hintaa, urakoitsijan on pyynnöstä annettava kirjallinen erittely työstä ja tarvikkeista. Maksuvelvollisuus alkaa vasta erittelyn saatuasi. Korkein oikeus vahvisti tämän ennakkopäätöksessä KKO 2026:52, jossa vaaditusta 4 076,76 eurosta jäi maksettavaksi 988,92 euroa.
-
Remontti myytiin kotiovella: näin peruuttamisoikeus suojaa kuluttajaa kotimyynnissä
Ostitko remontin kotiovelta? Kotimyynnissä sinulla on yleensä 14 päivän peruuttamisoikeus, ja aika pitenee, jos myyjä ei kertonut siitä. Lue, miten peruutat kaupan.
