Kuntotarkastajan vastuu ei perustu omaan lakiinsa. Vakuutuslautakunnan mukaan tarkastaja vastaa lähtökohtaisesti oman tarkastuksensa virheestä, ei talon viasta sinänsä (FINE-027682). Luimme tätä kirjoitusta varten kymmenen ratkaisua: neljä hovioikeuden tuomiota ja kuusi lautakuntaratkaisua. Yhdessäkään lukemassamme hovioikeuden tuomiossa tarkastaja ei ollut vastaajana, vaan riita käytiin ostajan ja myyjän välillä. Kuudesta lautakuntaratkaisusta kolmessa lautakunta katsoi tarkastajan vastaavan virheestään, ja suurin suositettu summa oli 10 000 euroa. Jos kuntotarkastus ei huomannut vikaa, luemme raporttisi ja kauppakirjasi rinnakkain ja kerromme, meneekö vaatimus myyjälle, tarkastajalle vai molemmille. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Mihin kuntotarkastajan vastuu perustuu?
Kuntotarkastuksista ja kuntotarkastajan vastuusta ei ole säädetty lailla, toteaa Vakuutuslautakunta (FINE-027682). Kun kuluttaja on tilannut tarkastuksen, lautakunnat ovat soveltaneet kuluttajansuojalain 8 lukua. Palvelus on tehtävä ammattitaitoisesti ja huolellisesti, ja tarkastajan on näytettävä, että näin tehtiin (KSL 8 luku 12 §). Jos tarkastuksen tilasi kaupan toinen osapuoli, Vakuutuslautakunta on arvioinut vastuun sopimussuhteita koskevien periaatteiden mukaan (FINE-027682).
Luku koskee vastikkeellisia palveluksia, joita elinkeinonharjoittaja suorittaa kuluttajalle (KSL 8 luku 1 §). Palveluksen sisältönä on muun muassa rakennukseen tai kiinteään omaisuuteen kohdistuva työ tai muu suoritus. Kuluttajariitalautakunta sovelsi luvun säännöksiä ratkaisuissa D/1355/37/2023 ja 3243/81/2002, joissa tarkastuksen oli tilannut myyjä. Se ei perustellut soveltamista erikseen. Vakuutuslautakunta sovelsi lukua ensisijaisesti, kun ostajat olivat tilanneet tarkastuksen kuluttajina yhdessä myyjien kanssa (VKL 418/14).
Ratkaisussa FINE-049287 vakuutusyhtiö väitti, ettei kuluttajansuojalaki sovellu suoraan kuntotarkastukseen. Lautakunta arvioi virheen silti ensisijaisesti KSL 8 luvun 12 §:n perusteella, koska tilaussopimuksen ohjeet viittasivat kuluttajansuojalakiin. Luvun 20 §:n korvaussäännös koskee lautakunnan mukaan esine- ja henkilövahinkoa. Taloudellinen vahinko voi sen mukaan tulla korvattavaksi yleisten sopimusvastuuta koskevien periaatteiden mukaisesti.
Nämä ovat lautakuntien kantoja, ja tuomioistuin voi arvioida asian toisin.
Mitä asuntokaupan kuntotarkastukseen sisältyy?
Ratkaisun KRIL D/1355/37/2023 tilaussopimuksessa kuntotarkastus oli tekninen arvio kohteen kunnosta, korjaustarpeista ja riskirakenteista tarkastushetkellä. Tarkka sisältö tulee tilaussopimuksesta. Neljässä lukemassamme lautakuntaratkaisussa sopimus viittasi suoritusohjeeseen KH 90-00394. Ohjeen mukaan kohde tarkastetaan ensisijaisesti pintapuolisesti, pääosin aistinvaraisesti ja rakenteita rikkomatta (FINE-049287). Tilaajan ohjeen mukaan tarkastaja vastaa havaintojensa kattavuudesta ja oikeellisuudesta sekä niistä tekemistään päätelmistä ja suosituksista (VKL 418/14).
Jos riskihavaintoon liittyvän rakenteen kunnosta ei saada selvyyttä, lisätutkimusten tarve on suoritusohjeen mukaan tuotava selkeästi esille. Rajaukset ja epävarmuustekijät kirjataan raporttiin (VKL 418/14).
Milloin kuntotarkastuksessa on virhe, jos vika jäi huomaamatta?
Kuluttajansuojalain mukaan palveluksessa on virhe, jos sitä ei ole tehty ammattitaitoisesti ja huolellisesti tai se ei vastaa sovittua (KSL 8 luku 12 §). Kuluttajariitalautakunta on katsonut virheeksi riskirakenteen jäämisen pois raportista ja tarkastamatta kirjatun väärän tiedon. Vakuutuslautakunta piti tarkastusta puutteellisena, kun raportista ei voitu vahvistaa tarkastetun rakenteen kuntoa. Piiloon jäänyt vaurio ei yleensä yksin riitä.
Turun hovioikeus ratkaisi 30.11.2018 ostajien ja myyjän riidan (S 18/452). Tarkastaja ei ollut asianosainen, eikä tuomiossa päätetty hänen vastuustaan. Raportissa ei ollut mainintaa valesokkelista eikä kaksoisbetonilaatasta. Tarkastaja kertoi todistajana maininneensa niistä suullisesti, mutta hovioikeus ei pitänyt muistikuvia luotettavina. Käräjäoikeuden mukaan näin keskeiset seikat eivät voi jäädä pelkän suullisen ilmoituksen varaan, vaan niiden on ilmettävä myös kirjallisesta raportista. Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden perustelut ostajien selonottovelvollisuudesta.
Ratkaisussa KRIL D/1355/37/2023 raportti ei maininnut vuonna 1978 käyttöön otetun talon valesokkelia. Lautakunnan mukaan rakenne oli tarkastajan havaittavissa silmämääräisesti, ilman piirustuksia tai rakenneavauksia. Suoritusohjeen mukaan kohteelle tyypilliset riskirakenteet arvioidaan aina.
Entä väärä tieto kuntotarkastusraportissa tai tarkastamatta jäänyt tila?
Lautakuntaratkaisuissa väärä tieto raportissa on ollut virhe, kun tarkastajan olisi pitänyt tarkastaa asia itse. Tarkastamatta jäänyt tila ei ollut korvaukseen oikeuttava virhe, kun raportti kertoi rajauksesta ja suositteli tilan tarkastamista. Kolme lautakuntaratkaisua näyttää rajan: ratkaisevaa oli se, mitä raporttiin oli kirjattu.
Ratkaisussa KRIL 3243/81/2002 raporttiin oli kirjattu väärä tieto kaivosta myyjän ilmoituksen mukaisena, kaivoa tarkastamatta. Lautakunnan mukaan kaivo olisi pitänyt tarkastaa erikseen, koska kiinteistöllä ei ollut muuta vesihuoltoa.
Ratkaisussa FINE-049287 raportti sanoi, ettei yläpohjassa havaittu viitteitä vaurioista. Kaupan jälkeen aluskatteesta löytyi reikiä. Lautakunta ei voinut varmuudella todeta, olivatko ne olleet aluskatteessa jo tarkastushetkellä. Raportista ei näkynyt, mikä osa yläpohjasta oli tarkastettu, ja näyttövelvollisuus oli tarkastajalla. Lautakunta piti tarkastusta yläpohjan osalta puutteellisena.
Korvaukseen oikeuttavaa virhettä ei osoitettu ratkaisussa VKL 418/14. Raportti kertoi, ettei alapohjan toiselle puolelle ollut pääsyä, ja suositteli sen tarkastamista. Ostajat tekivät 825 000 euron kaupan tämän tietäen. Laajempi vaurio todettiin vasta, kun tarkastamatta jääneen puolen lattia avattiin.
Mitä kuntotarkastaja joutuu korvaamaan?
Vakuutuslautakunnan ratkaisuissa tarkastaja ei lähtökohtaisesti korvaa talon korjausta. Lautakunnan mukaan tarkastaja vastaa tarkastuksen virheistä, mutta ei asunnon vaurioista tai puutteista sinänsä (FINE-027682). Vastuu koskee vahinkoja, jotka vaurion jääminen havaitsematta on aiheuttanut. Sellainen voi olla ylihinta, jonka maksoit, koska vikaa ei tiedetty (FINE-049287).
Ratkaisussa FINE-049287 lautakunta lausui, että myyjien vastuu kaupan kohteen virheestä ostajia kohtaan on aina ensisijainen. Tarkastaja ei sen mukaan vastaa myyjien maksukyvystä ilman erityistä sitoumusta. Tarkastaja ei myöskään voinut vedota ostajien omaan tarkastusvelvollisuuteen, koska osapuolet olivat tilanneet tarkastuksen yhdessä. Lautakunta suositti, että vakuutusyhtiö käsittelee asian uudelleen vahingon määrän arvioimiseksi.
Ratkaisussa KRIL D/1355/37/2023 ostaja vaati kaupan jälkeen 150 000 euron hinnanalennusta, ja myyjät maksoivat sovinnon mukaan 85 000 euroa. Myyjät vaativat tarkastajalta 40 000 euroa. Lautakunta suositti 10 000 euron vahingonkorvausta. Se piti vahinkoa välillisenä. Sellaisen tarkastaja korvaa vain, jos virhe tai vahinko johtuu huolimattomuudesta hänen puolellaan (KSL 8 luku 20 § ja 10 §). Vakuutuslautakunta perusteli taloudellisen vahingon korvaamisen toisin, yleisillä sopimusvastuun periaatteilla (FINE-049287). Lautakuntien perusteet siis eroavat.
Jos virhettä ei oikaista kohtuullisessa ajassa tai oikaisu ei tule kysymykseen, tilaaja saa vaatia virhettä vastaavaa hinnanalennusta (KSL 8 luku 19 §). Ratkaisussa KRIL 3243/81/2002 lautakunta piti virhettä vastaavana hinnanalennuksena 145 euroa. Vahingonkorvaukseen myyjillä ei lautakunnan mukaan ollut oikeutta, koska väärä tieto oli ollut helposti havaittavissa ja oikaistavissa raporttiin tutustumalla.
Vastaako kuntotarkastaja ostajalle, jos myyjä tilasi tarkastuksen?
Lähtökohtaisesti kyllä, Vakuutuslautakunnan mukaan. Ratkaisussa FINE-027682 myyjä oli tilannut tarkastuksen asuntokauppaa varten, eikä ostajalla ollut omaa sopimusta tarkastajan kanssa. Lautakunta katsoi tarkastajan silti vastaavan lähtökohtaisesti ostajalle vahingoista, jotka tarkastuksen huolimaton suorittaminen aiheuttaa. Lautakunnan mukaan tarkastaja tiesi, että havainnoilla on olennainen merkitys ostajan päätökselle.
Taloudellisen vahingon korvaaminen ei lautakunnan mukaan edellytä vahingonkorvauslain 5 luvun 1 §:ssä mainittuja erittäin painavia syitä. Tarkastajan on sen mukaan osoitettava toimineensa huolellisesti ja toimeksiannon mukaisesti. Sinun on osoitettava syy-yhteys tarkastuksen virheen ja vahinkosi välillä. Virheestä on lautakunnan mukaan ilmoitettava tarkastajalle kohtuullisessa ajassa. Kyse on lautakunnan kannasta, ei tuomioistuimen ratkaisusta.
Samassa asiassa ostajan vaatimukset eivät silti menestyneet. Ostaja vaati muun muassa 139 368 euroa asunnon korjauksista. Raportti kertoi itse, ettei tarkastajalla ollut asiakirjoja käytössään, eikä muutakaan korvaukseen oikeuttavaa virhettä osoitettu.
Voiko kuntotarkastajan vastuuta rajata sopimusehdolla?
Kun kuluttajansuojalain 8 luku soveltuu, ehto, joka poikkeaa luvun säännöksistä tilaajan vahingoksi, on mitätön, jollei jäljempänä toisin säädetä (KSL 8 luku 2 §). Vakuutuslautakunta on silti soveltanut ohjeiden rajausta, jonka mukaan tarkastaja ei vastaa itse asunnon vauriosta tai puutteesta (FINE-049287). Euromääräistä vastuukattoa ei arvioitu yhdessäkään lukemassamme ratkaisussa, joten kysymys jää niiden perusteella auki.
Ratkaisussa VKL 223/07 vakuutusyhtiö viittasi ehtoihin, joiden mukaan konsultin vastuu rajataan palkkion määrään. Tilaaja oli seurakunta, ei kuluttaja, eikä lautakunta ottanut ehtoihin kantaa.
Poistaako kuntotarkastus myyjän vastuun?
Ei lähtökohtaisesti. Myyjän vastuu kaupan kohteen virheestä perustuu maakaareen ja asuntokauppalakiin (MK 2 luku 17 §, AsKL 6 luku 11 §). Lukemissamme neljässä hovioikeuden tuomiossa riita käytiin ostajan ja myyjän välillä, ja tarkastaja oli enintään todistajana. Kahdessa niistä ostajat silti hävisivät, ja ne käydään läpi seuraavassa kohdassa. Säännöt kokoaa Myyjän vastuu asuntokaupassa.
Turun hovioikeus pysytti 30.11.2018 kiinteistökaupan purun (S 18/452). Ostajilla oli hovioikeuden mukaan oikeus luottaa myyjän hankkiman ammattilaisen laatimaan kuntotarkastusraporttiin. Myyjä velvoitettiin palauttamaan 240 000 euron kauppahinta korkoineen.
Helsingin hovioikeuden ratkaisussa HelHO:2021:3 raporttiin oli kirjattu myyjien kertomana, ettei lattiarakenteissa ollut havaittu vaurioita. Myyjät eivät kertoneet aiempien vaurioiden laajuudesta eivätkä siitä, että suositellut korjaukset oli tehty vain osittain. Hovioikeus katsoi myyjien menetelleen kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Ostajilla oli siksi oikeus vedota virheisiin vielä viiden vuoden määräajan jälkeen. Hovioikeus ratkaisi vain tämän kysymyksen ja palautti asian käräjäoikeuteen virheiden ja niiden seuraamusten arviointia varten.
Miten kuntotarkastus vaikuttaa ostajan selonottovelvollisuuteen?
Et saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä (MK 2 luku 22 §). Sama koskee seikkaa, josta sinun täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Raportin merkinnät luetaan yleensä tiedoksesi. Jos raportti suosittelee lisätutkimusta etkä teetä sitä, riski voi jäädä sinulle. Lue lisää: Ostajan selonottovelvollisuus asunto- ja kiinteistökaupassa.
Asunto-osakkeen kaupassa sääntö on ehdollinen (AsKL 6 luku 12 §). Jos tarkastit asunnon tai jätit myyjän tarjoaman tilaisuuden käyttämättä ilman hyväksyttävää syytä, et saa vedota seikkaan, joka sinun olisi pitänyt havaita. Sama pykälä kieltää vetoamasta seikkaan, josta sinun täytyy olettaa tienneen.
Itä-Suomen hovioikeus hylkäsi 25.8.2016 ostajien kanteen 86 000 euron kiinteistökaupassa, jonka käräjäoikeus oli purkanut (nro 512, I-SHO:2016:9). Ostajien teettämässä kuntotarkastuksessa kaikkia virheitä ei havaittu, mutta hovioikeuden mukaan ne olisi voitu havaita huolellisessa ennakkotarkastuksessa. Kaupan olosuhteiden vuoksi selonottovelvollisuus oli sen mukaan erityisen korostunut. Ostajat vastaavat hovioikeuden mukaan lähtökohtaisesti myös käyttämänsä asiantuntijan huolimattomuudesta, joten oman tarkastajasi virhe voi jäädä sinun vahingoksesi.
Helsingin hovioikeus ei 16.6.2017 muuttanut tuomiota, jolla ostajien 37 500 euron hinnanalennusvaatimus hylättiin (S 16/1739). Raportti suositteli salaojien selvittämistä. Kauppakirjan ehdon mukaan ostaja otti vastatakseen raportissa mainituista mahdollisista korjauskohteista ja korjausehdotuksista. Ostajat eivät teettäneet lisätutkimusta, ja myyjien vastuu salaojien puutteesta rajautui pois ehdon perusteella. Selonottovelvollisuudesta hovioikeuden ei tarvinnut lausua.
Turun hovioikeuden tuomiossa raportti vaikeni riskirakenteista, eikä ostajille syntynyt erityistä selonottovelvollisuutta (S 18/452).
Ratkaisukäytäntö: neljä hovioikeuden tuomiota ja lautakunnan suositus
- Turun hovioikeus 30.11.2018, S 18/452. Raportti ei maininnut valesokkelia eikä kaksoisbetonilaattaa. Ostajilla oli oikeus luottaa raporttiin, ja 240 000 euron kauppa pysyi purettuna.
- Helsingin hovioikeus 16.6.2017, S 16/1739. Raportti suositteli salaojien selvittämistä, ja kauppakirjan ehto siirsi raportin mahdolliset korjauskohteet ostajille. Ostajien 37 500 euron hinnanalennusvaatimuksen hylkääminen jäi voimaan.
- Itä-Suomen hovioikeus 25.8.2016, nro 512 (S 15/1557, I-SHO:2016:9). Ostajat vaativat kaupan purkua ja toissijaisesti hinnanalennusta. Käräjäoikeus purki kaupan ja velvoitti myyjät palauttamaan 86 000 euron kauppahinnan. Hovioikeus kumosi tuomion ja hylkäsi kanteen. Ostajien teettämä kuntotarkastus ei ollut havainnut kaikkia virheitä, ja ostajat olivat menettäneet oikeutensa vedota niihin.
- Helsingin hovioikeus 28.1.2021, HelHO:2021:3. Ostajien saamat tiedot aiemmista vaurioista ja niiden korjaamisesta olivat puutteellisia ja osin harhaanjohtavia. Ostajat saivat vedota virheisiin viiden vuoden määräajan jälkeenkin, ja asia palautettiin käräjäoikeuteen.
Kuluttajariitalautakunta suositti, että tarkastaja maksaa myyjille 10 000 euroa, kun raportti ei maininnut valesokkelia (D/1355/37/2023).
Mitä tämä tarkoittaa sinulle
Lukemissamme ratkaisuissa tarkastaja vastaa lähtökohtaisesti omasta työstään ja myyjä talosta. Lähtisin itse siitä, että vaatimus esitetään ensin myyjälle ja tarkastajalle ilmoitetaan virheestä samalla kertaa. Myyjän vastuu on Vakuutuslautakunnan mukaan aina ensisijainen (FINE-049287), ja ostajan on sen mukaan ilmoitettava tarkastajalle kohtuullisessa ajassa (FINE-027682). Jos ostit talon ja vika löytyi kaupan jälkeen, toimi näin:
- Lue raportti ja kauppakirja rinnakkain. Katso, mitä raportti sanoo vikakohdasta ja mitä se rajaa pois.
- Ilmoita virheestä myyjälle kirjallisesti ja kerro, mitä vaadit.
- Ilmoita samalla kirjallisesti tarkastajalle, mikä raportissa oli väärin tai puutteellista.
- Pyydä toiselta asiantuntijalta kirjallinen arvio siitä, olisiko vika pitänyt nähdä tarkastuksessa.
Ilmoituksen sisällön ja määräajat käy läpi Kiinteistökaupan virheestä ilmoittaminen. Jos olet myymässä taloa, lue raportti ennen kauppaa ja pyydä tarkastajaa korjaamaan väärät tiedot.
Satojen eurojen puutteesta ei yleensä kannata riidellä. Tuhansien eurojen asia kannattaa selvittää.
Laki Lehtonen auttaa, kun kuntotarkastuksessa jäi vika huomaamatta, olitpa ostaja tai myyjä. Luemme raportin ja kauppakirjan ja sanomme, keneltä kannattaa vaatia: myyjältä, tarkastajalta vai molemmilta. Sitten kirjoitamme vaatimuksen. Autamme asuntokauppaa koskevissa riidoissa: takanamme on yli 1 000 hoidettua kuluttajariitaa. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
