Taloyhtiön hallituksen vastuu
Taloyhtiön hallituksen vastuu tarkoittaa kahta asiaa: tehtävää hoitaa yhtiön asioita huolellisesti ja henkilökohtaista korvausvastuuta, jos huolellisuus pettää. Hallitus huolehtii asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön pidon asianmukaisesta järjestämisestä (AsOyL 7 luku 2 §). Hallituksen jäsen taas vastaa vahingosta, jonka hän aiheuttaa tehtävässään tahallaan tai huolimattomuudesta (AsOyL 24 luku 1 §). Vastuu koskee myös osakkaalle aiheutettua vahinkoa. Kerromme tällä sivulla myös, mitä osakkaat voivat tehdä huonolle hallitukselle. Avain on tämä: kymmenesosa osakkaista voi vaatia ylimääräisen yhtiökokouksen. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Muista nämä asiat taloyhtiön hallituksen vastuusta
Hallituksen tehtävä on huolehtia taloyhtiön asioista huolellisesti
Taloyhtiön hallitus vastaa muun muassa yhtiön hallinnosta, taloudesta, kunnossapidosta ja korjaushankkeiden valmistelusta. Hallituksen tulee toimia aina taloyhtiön ja osakkaiden edun mukaisesti sekä valvoa, että esimerkiksi kirjanpito, sopimukset ja kiinteistön ylläpito hoidetaan asianmukaisesti.
Suuret remontit ja päätökset vaativat usein yhtiökokouksen hyväksynnän
Vaikka hallitus johtaa taloyhtiön toimintaa, se ei voi yksin päättää kaikista merkittävistä hankkeista. Esimerkiksi putki- ja julkisivuremontit sekä muut osakkaiden asemaan olennaisesti vaikuttavat päätökset edellyttävät yleensä yhtiökokouksen hyväksyntää. Hallituksen vastuulla on kuitenkin valmistella ja hoitaa hankkeet asianmukaisesti.
Jos vastuista tai vahingoista syntyy riitaa soita Laki Lehtoselle
Taloyhtiön vahinkotilanteissa vastuunjako hallituksen, isännöitsijän, huoltoyhtiön ja osakkaiden välillä voi olla epäselvä. Jos taloyhtiössä syntyy erimielisyys esimerkiksi korjausvastuista, vahingonkorvauksista tai hallituksen toiminnan huolellisuudesta, kannattaa tilanteeseen hakea juridista apua mahdollisimman varhaisessa vaiheessa. Me Laki Lehtosella autamme arvioimaan tilanteen ja mahdolliset jatkotoimet. Ensimmäinen kartoittava yhteydenotto on maksuton.
Taloyhtiön hallituksen valinta ja kokoonpano
Ennen hallituksen vastuualueiden selventämistä on syytä tuoda ilmi, miten hallitus valitaan ja keitä hallitukseen voi kuulua. Hallitus valitaan yhtiökokouksessa ja valinnan hallituksen kokoonpanosta tekee taloyhtiön osakkaat. Hallitukseen valitaan kolmesta viiteen varsinaista jäsentä, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin (AsOyL 7 luku 8 §). Jäseniltä ei vaadita ammattiosaamista taloyhtiön asioiden hoitamisesta, joten hallituksessa voi toimia lähes kuka tahansa täysi-ikäinen. Jäsen ei kuitenkaan voi olla oikeushenkilö, alaikäinen, edunvalvonnassa tai konkurssissa (AsOyL 7 luku 10 §). Riittävää on kiinnostus hoitaa ja edistää taloyhtiön toimintaa.
Huono hallitus? Näin osakkaat voivat vaihtaa hallituksen
Laki ei tunne epäluottamuslausetta, mutta lopputulos on sama: yhtiökokous voi erottaa hallituksen jäsenen kesken toimikauden ja valita tilalle uuden (AsOyL 7 luku 13 §). Jos hallitus ei itse kutsu kokousta koolle, osakkaat voivat pakottaa sen. Ylimääräinen yhtiökokous on pidettävä, jos sitä vaativat osakkaat, joilla on yhteensä kymmenesosa kaikista osakkeista (AsOyL 6 luku 5 §).
Näin etenet:
- Kokoa osakkaat, joilla on yhdessä vähintään kymmenesosa kaikista osakkeista.
- Vaadi ylimääräistä yhtiökokousta hallitukselta kirjallisesti ja nimeä käsiteltävä asia, esimerkiksi hallituksen jäsenten erottaminen ja uusien valinta.
- Kokouskutsu on toimitettava kahden viikon kuluessa vaatimuksen saapumisesta.
- Yhtiökokous päättää erottamisesta ja valitsee uudet jäsenet.
Sama reitti toimii, jos hallitus ei noudata lakia tai yhtiöjärjestystä. Jos laiminlyönneistä on jo syntynyt vahinkoa, kysymys on lisäksi vahingonkorvauksesta, josta kerromme alempana.
Taloyhtiön hallituksen vastuut
Kun hallitus on yhtiökokouksessa saatu valittua, tulee heidän vastuulleen samalla joukko erityyppisiä tehtäviä. Vaikka tehtävät ovatkin moninaisia, kaikkia niitä yhdistävänä tekijänä on hallituksen velvollisuus toimia aina taloyhtiön ja sen osakkaiden edun mukaisesti.
Hallituksen vastuulle kuuluu ensinnäkin laaja joukko hallinnollisia tehtäviä. Hallituksen vastuulla on muun muassa yhtiökokousten järjestäminen sekä taloyhtiön sopimusasioiden ja talouden hoitaminen. Myös taloyhtiön kirjanpidon ja tilinpäätöksen valvomisesta vastaa hallitus. Kirjanpidon ja tilinpäätöksen hoitaa usein ulkopuolinen toimija, mutta hallituksen vastuulla on varmistaa ja valvoa, että nämä asiat tulee hoidetuksi vaaditulla tavalla. Näiden lisäksi hallituksen tulee yleisesti informoida asukkaita taloyhtiötä koskevista asioista.
Hallinnollisten tehtävien lisäksi hallituksen vastuualueisin lukeutuu kiinteistöstä ja sen rakennuksista huolehtiminen. Hallituksen vastuulla on yleisesti taloyhtiön ylläpidosta huolehtiminen, mutta myös mahdollisten huoltotoimenpiteiden hoitaminen. Lisäksi taloyhtiöille tulee lähes aina välttämättömiä korjaustarpeita, kuten julkisivu- taikka putkiremontteja, ja näiden korjaustoimenpiteiden vetovastuussa on hallitus. Huomioitava kuitenkin on, että tällaisiin isompiin hankkeisiin tarvitaan yhtiökokouksen hyväksyntä, vaikka hallitus hoitaa itse asian. Hallitus tarvitsee yhtiökokouksen päätöksen toimiin, jotka ovat yhtiön kokoon nähden epätavallisia tai laajakantoisia (AsOyL 7 luku 2 §).
Rajanveto näkyy tuoreessa korkeimman oikeuden käytännössä. Ratkaisussa KKO 2024:15 taloyhtiö oli neuvotellut yli kahden miljoonan euron putkiremontista, ja yhtiökokous oli valtuuttanut hallituksen tekemään urakkasopimuksen. Korkein oikeus totesi, että ”edustaja ylittää toimivaltansa esimerkiksi, jos hän tekee oikeustoimen yhtiön puolesta, vaikka siitä ei ole yhtiössä asianmukaisesti päätetty”. Urakoitsijan vahingonkorvauskanne hylättiin, koska sitovaa sopimusta ei ollut näytetty syntyneen. Sinulle osakkaana tämä tarkoittaa, että isot hankkeet kulkevat yhtiökokouksen kautta. Hallitus tai puheenjohtaja ei voi sitoa yhtiötä ohi asianmukaisten päätösten.
Isännöitsijä ja huoltoyhtiö
Hallituksen vastuukysymyksiä tarkastellessa on esiin nostettava vielä isännöitsijät ja huoltoyhtiöt. Yleistä varsinkin isommissa taloyhtiöissä on se, että tiettyjä taloyhtiön tehtäviä hoitamaan otetaan isännöitsijä ja huoltoyhtiö. Monet isännöintiyritykset hoitavat myös huoltotehtäviä, joten usein riittää yhden yrityksen palkkaaminen.
Hallituksen valitseman isännöintiyrityksen tehtäviin lukeutuu pääsääntöisesti kiinteistön ja sen rakennusten ylläpito, mutta myös taloyhtiön hallinnollisten asioiden hoitamista hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Lisäksi isännöitsijä tulee osalliseksi taloyhtiötä koskevaan päätöksentekoon, mikä onkin perusteltua, sillä isännöitsijältä löytyy ammattitaito taloyhtiön asioiden hoitamisesta. Koska isännöintiyritys tulee näin vastuuseen näiden tehtävien hoitamisesta, tarkoittaa se samalla sitä, ettei hallitus ole enää yksin vastuussa näistä tehtävistä.
Vastuu vahinkotilanteissa
Vahingot ovat epätoivottuja tilanteita, jotka helposti aiheuttavat riitaa. Vahinkotilanteissa ei läheskään aina ole selvää kenen vastuulle vahinko menee ja kuka korvaa vahingon aiheuttamat seuraukset. Vaikka vahinkotilanteet voivat olla haastavia vastuunjaon suhteen, löytyy asunto-osakeyhtiölaista säännökset vahinkotilanteiden vastuukysymysten ratkaisemiseksi. Kuitenkin haasteena on se, ettei niiden käytännön soveltaminen ole välttämättä niin yksiselitteistä. Niiden pohjata on kuitenkin mahdollista hahmottaa vahinkotilanteiden vastuunjaon perusajatus.
Vahinkotilanteiden vastuunjaon perusajatuksena on se, että hallitus vastaa vahingosta, joka aiheutuu sen seurauksesta, että hallitus ei hoida sille määrättyjä tehtäviä vaaditulla tavalla. Vastuukysymyksiä arvioitaessa merkittävässä roolissa on kysymys siitä, onko hallituksen toiminta ollut huolellista vai ei. Hallitus ei joudu vastuuseen vahingosta, mikäli sen katsotaan toimineen huolellisesti. Mikäli taas vahinko katsotaan aiheutetuksi tahallaan tai huolimattomuudesta, on hallitus vastuussa aiheutuneesta vahingosta. Se, kenen on osoitettava hallituksen toiminnan olleen tahallista tai huolimatonta taikka vastaavasti huolellista, vaihtelee tilanteesta riippuen.
Vastuukysymysten osalta on vielä nostettava esiin mahdollisen isännöitsijän rooli. Mikäli taloyhtiöllä on isännöitsijä, voi hallituksen vastuu vahinkotilanteissa kaventua huomattavastikin. Tämä johtuu siitä, että isännöitsijällä on ammattitaitoa hoitaa taloyhtiötä koskevia tehtäviä, toisin kuin hallituksen jäsenillä. Mahdollista siten on, että vastuu lankeaa isännöitsijälle. Edellytyksenä tälle on kuitenkin se, että hallituksen on katsottu toimineen huolellisesti. Joka tapauksessa, mikäli taloyhtiöllä on isännöitsijä, vastuu jakautuu näissä tilanteissa usein isännöitsijälle ja hallitukselle yhdessä.
Voiko taloyhtiön hallituksen haastaa oikeuteen?
Voi. Hallituksen jäsenen on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään aiheuttanut huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta (AsOyL 24 luku 1 §). Vastuu koskee yhtiölle aiheutettua vahinkoa. Kun vahinko on aiheutettu lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla, vastuu kattaa myös osakkaalle aiheutetun vahingon. Todistustaakka kääntyy silloin monissa tilanteissa: huolimattomuus oletetaan, ellei vastuussa oleva osoita toimineensa huolellisesti.
Käytännössä kanne kannattaa vain, jos vahinko on merkittävä. Satojen eurojen asiassa oikeudenkäynti ei yleensä kannata, mutta tuhansien eurojen vahinko kannattaa riitauttaa. Ennen kannetta vaadi korvausta kirjallisesti ja selvitä, onko yhtiöllä hallituksen vastuuvakuutus. Autamme arvioimaan, kannattaako juuri sinun asiaasi viedä eteenpäin.
Mikä tilanteesi on? Löydä oikea ohje
Asuntokaupan ja taloyhtiön ongelmat ratkeavat eri säännöillä sen mukaan, mistä virheessä tai riidassa on kyse. Valitse tilanteesi:
Asunnosta tai talosta löytyi iso virhe ja harkitset kaupan purkua. Asuntokaupan purku on mahdollinen, jos virhe on tarpeeksi olennainen, ja korkein oikeus on madaltanut purkukynnystä. Lue: Asuntokaupan purkaminen ja sen edellytykset
Asunnosta paljastui kosteusvaurio kaupanteon jälkeen. Laaja kosteusvaurio voi oikeuttaa hinnanalennukseen tai jopa kaupan purkuun. Lue: Asuntokaupan purku kosteusvaurion vuoksi
Löysit virheen ja mietit, miten ja missä ajassa siitä pitää ilmoittaa myyjälle. Jos reklamaatio myöhästyy, voit menettää oikeutesi vaatia mitään. Lue: Kiinteistökaupan virheestä ilmoittaminen
Kylpyhuoneessa on kosteusvaurio, etkä tiedä, maksaako korjauksen taloyhtiö vai sinä. Vanhoissa taloissa vastaus riippuu myös rakennusajan määräyksistä. Lue: Kylpyhuoneen kosteusvaurio ja taloyhtiön vastuu
Haluat tarkistaa, mikä korjaus kuuluu taloyhtiölle ja mikä osakkaalle. Taloyhtiön vastuunjakotaulukko antaa pääsäännöt. Lue: Taloyhtiön vastuunjakotaulukko
Kaikki asuntokaupan ja taloyhtiöriitojen aiheet yhdestä paikasta: Asuntoriidat ja asuntokaupan purku. Jos et ole varma, mihin tilanteesi kuuluu, ota yhteyttä. Ensimmäinen kartoittava keskustelu on maksuton.
Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Siinä selvitämme miten sinun asiasi hoidetaan parhaiten.
Usein kysytyt kysymykset
Mistä taloyhtiön hallitus vastaa?
Hallituksen vastuulle kuuluu laajalti hallinnollisia tehtäviä. Hallituksen vastuulla on mm. yhtiökokousten järjestäminen sekä taloyhtiön sopimusasioiden ja talouden hoitaminen. Myös taloyhtiön kirjanpidon ja tilinpäätöksen valvomisesta vastaa hallitus. Hallinnollisten tehtävien lisäksi hallituksen vastuualueisin lukeutuu kiinteistöstä ja sen rakennuksista huolehtiminen. Hallituksen vastuulla on yleisesti taloyhtiön ylläpidosta huolehtiminen, mutta myös mahdollisten huoltotoimenpiteiden hoitaminen. Lisäksi taloyhtiöille tulee lähes aina välttämättömiä korjaustarpeita, kuten julkisivu- taikka putkiremontteja, ja näiden korjaustoimenpiteiden vetovastuussa on hallitus.
Onko taloyhtiön hallituksen jäsen vastuussa?
On, jos hän on tehtävässään aiheuttanut vahingon tahallaan tai huolimattomuudesta (AsOyL 24 luku 1 §). Vastuu on henkilökohtaista, mutta samasta vahingosta voi vastata useampi jäsen yhdessä. Jos vahinko on aiheutettu lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla, huolimattomuus oletetaan, ellei jäsen osoita toimineensa huolellisesti.
Voiko taloyhtiön hallituksen haastaa oikeuteen?
Voi. Vahingonkorvauskanne perustuu asunto-osakeyhtiölain 24 lukuun, ja se voi koskea yhtiölle tai osakkaalle aiheutettua vahinkoa. Kanne kannattaa yleensä vasta tuhansien eurojen vahingoissa. Vaadi korvausta ensin kirjallisesti.
Miten huonosta hallituksesta pääsee eroon?
Yhtiökokous voi erottaa hallituksen jäsenen kesken toimikauden ja valita uuden (AsOyL 7 luku 13 §). Osakkaat, joilla on yhteensä kymmenesosa osakkeista, voivat vaatia ylimääräisen yhtiökokouksen kirjallisesti, ja kutsu on toimitettava kahden viikon kuluessa.
Mitä taloyhtiön hallituksen tiedonantovelvollisuus tarkoittaa?
Osakkaalla on oikeus saada tieto hallituksen päätöksestä, joka koskee hänen osakkeisiinsa perustuvaa oikeutta tai velvollisuutta. Pyynnöstä tieto on annettava kirjallisesti. Lisäksi hallituksen on yleisesti tiedotettava osakkaita yhtiön asioista, ja yhtiökokouksessa osakkaalla on kyselyoikeus.
Voiko vuokralainen olla taloyhtiön hallituksen jäsen?
Kyllä voi. Jäsenyys ei edellytä osakkeenomistusta, joten myös vuokralainen käy. Jäsen ei kuitenkaan voi olla alaikäinen, oikeushenkilö, edunvalvonnassa tai konkurssissa (AsOyL 7 luku 10 §).
Mitä tarkoittaa taloyhtiön hallituksen vastuuvapaus?
Taloyhtiön hallituksen vastuuvapauden myöntäminen tarkoittaa sitä, ettei taloyhtiö esitä vahingonkorvausvaatimusta hallituksen jäsenille ja isännöitsijälle edellisen tilikauden aikaisesta toiminnasta ja tehtävien hoidosta.
Onko taloyhtiön hallituksen pöytäkirjat julkisia?
Taloyhtiön hallituksen kokouspöytäkirjojen julkisuudesta ei ole säädetty asunto-osakeyhtiölaissa. Lain mukaan osakkaalla on kuitenkin oikeus saada tieto sellaisesta hallituksen päätöksestä, joka koskee hänen osakkeisiinsa perustuvaa oikeutta tai velvollisuutta. Osakkaan pyytäessä tieto on annettava kirjallisena. Hallitus päättää, antaako se osakkaalle kokouspöytäkirjan, pöytäkirjanotteen tai esimerkiksi erillisen kirjallisen ilmoituksen päätetystä asiasta.
Mikä on perustajaosakas?
Perustajaosakas voi olla oikeushenkilö tai luonnollinen henkilö, joka omistaa kaikki asunto-osakkeet rakenteilla olevasta uudiskohteesta. Usein perustajaosakkaana toimii rakennusyhtiö, joka vastaa myös itse rakentamisesta. Perustajaosakkaalla on päätösvalta rakennukseen liittyvissä asioissa ja pääsääntöisesti rakennuksen valmistuttua perustajaosakas luovuttaa asunto-osakkeet uusille asunnonomistajille.
Uusimmat artikkelit
Kaikki Artikkelit-
Pihatyöt ja maanrakennustyöt riitautuvat usein: neljä kuluttajariitalautakunnan ratkaisua
Pihatöiden ja maanrakennustöiden riidoissa näyttötaakka on kahdesti urakoitsijalla. Urakoitsijan on näytettävä, mitä hinnasta sovittiin ja että työ tehtiin ammattitaitoisesti. Neljä kuluttajariitalautakunnan ratkaisua näyttää, miten linja toimii käytännössä ja mitä tilaajan kannattaa vaatia.
-
Kuuluuko talopaketti kuluttajansuojalain piiriin? Kaksi hovioikeuden ratkaisua
Talopaketti ja sen pystytys kuuluvat kuluttajansuojalain piiriin. Nykyään asiasta säädetään lain 9 luvussa, ja jo ennen sitä hovioikeudet sovelsivat kuluttajansuojalakia talotoimituksiin. Vaasan hovioikeuden kaksi ratkaisua näyttävät myös, miksi kauppaa ei kannata purkaa hätiköiden.
-
Korkein oikeus: remonttilaskua ei tarvitse maksaa ilman kunnollista erittelyä (KKO 2026:52)
Jos remontista ei ole sovittu kiinteää hintaa, urakoitsijan on pyynnöstä annettava kirjallinen erittely työstä ja tarvikkeista. Maksuvelvollisuus alkaa vasta erittelyn saatuasi. Korkein oikeus vahvisti tämän ennakkopäätöksessä KKO 2026:52, jossa vaaditusta 4 076,76 eurosta jäi maksettavaksi 988,92 euroa.
-
Remontti myytiin kotiovella: näin peruuttamisoikeus suojaa kuluttajaa kotimyynnissä
Ostitko remontin kotiovelta? Kotimyynnissä sinulla on yleensä 14 päivän peruuttamisoikeus, ja aika pitenee, jos myyjä ei kertonut siitä. Lue, miten peruutat kaupan.
