Huoneenvuokralaki eli laki asuinhuoneiston vuokrauksesta muuttui 1.10.2026 (AHVL, muutoslaki 531/2026). Vuokravakuus on nyt palautettava tai sen pidättämisestä on ilmoitettava kirjallisesti viimeistään 14 päivässä. Uusissa sopimuksissa vuokranantajan irtisanomisaika on kolme tai neljä kuukautta. Ennen 1.10.2026 tehdyssä sopimuksessa se on yhä kolme tai kuusi kuukautta, jollei lain tultua voimaan sovita toisin. Luimme tätä kirjoitusta varten viisi tuomioistuinratkaisua ja neljä kuluttajariitalautakunnan ratkaisua vuokrariidoista. Jokainen on ratkaistu vanhan sanamuodon aikana, joten uutta sanamuotoa ne eivät tulkitse. Laki Lehtonen auttaa, kun et tiedä, kumpaa sanamuotoa sopimukseesi sovelletaan, tai asiasta on jo riita. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
Mikä huoneenvuokralaissa muuttui 1.10.2026?
Muutoslaki 531/2026 tuli voimaan 1.10.2026. Se uudisti vakuuden palautuksen, vuokranantajan irtisanomisajan ja ilmoitusten tiedoksiannon. Lakiin tuli myös uusia pykäliä asukkaista ilmoittamisesta, tupakoinnista ja huoneistoon jääneestä omaisuudesta. Lain keskeisiin periaatteisiin ei ehdotettu muutoksia (YmVM 8/2026 vp). Vuokralaisen irtisanomisaika on edelleen yksi kuukausi (AHVL 52 § 3 mom).
Pienemmät muutokset lyhyesti:
- Asukkaat: jos asunnossa asuu muita, vuokralaisen on ilmoitettava vuokranantajalle kirjallisesti asukkaiden lukumäärä ja asumisen peruste. Täysi-ikäisistä ilmoitetaan nimi, syntymäaika ja yhteystiedot (17 a §).
- Tupakointi: se on kielletty sisätiloissa, parvekkeella ja muussa huoneistoon liittyvässä yksityisessä tilassa, jollei vuokranantaja anna lupaa (26 a §).
- Vuokrankorotus: korotuksesta, uudesta vuokrasta ja voimaantulosta on ilmoitettava kirjallisesti. Korotettua vuokraa ei saa periä takautuvasti (27 § 2 mom).
- Muuttopäivä: se on vuokrasopimuksen päättymispäivä (68 §). Aiemmin se oli päättymisen jälkeinen arkipäivä.
- Jäänyt tavara: vuokrasuhteen päätyttyä huoneistoon jäänyt omaisuus voi siirtyä vuokranantajalle kuukauden kuluttua siitä, kun hän on ilmoittanut asiasta vuokralaiselle (68 a §).
Vuokrankorotuksen ilmoittaminen ja muuttopäivä määräytyvät vanhassa sopimuksessa yhä aiemman sanamuodon mukaan, jollei lain tultua voimaan sovita toisin. Vuokranalennusta koskeva 23 § säilyi ennallaan.
Koskeeko uusi laki vanhaa vuokrasopimusta?
Koskee pääosin. Muutoslakia sovelletaan myös ennen 1.10.2026 tehtyihin asuinhuoneiston vuokrasopimuksiin. Vanhaan sopimukseen sovelletaan kuitenkin aiempaa sanamuotoa niissä kohdissa, jotka voimaantulosäännös luettelee, jollei lain tultua voimaan sovita toisin. Kohdat ovat 4 §:n 2 momentti, 8 §:n 1 momentti, 27 §, 32 §:n 2 momentti, 52 §:n 2 ja 4 momentti sekä 68 §.
Käytännössä vanhassa sopimuksessa:
- vuokranantajan irtisanomisaika on yhä kuusi kuukautta, jos vuokrasuhde on kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään vuoden, ja muuten kolme kuukautta
- sovittu ensimmäinen irtisanomispäivä ei muutu mitättömäksi uuden 52 §:n 4 momentin perusteella
- vuokrankorotuksen ilmoittamiseen sovelletaan aiempaa 27 §:ää
- muuttopäivä on sopimuksen päättymisen jälkeinen arkipäivä, jollei muuta ole sovittu
- vakuutta koskevan ehdon mitättömyys ratkeaa aiemman 8 §:n 2 momentin eikä uuden 5 momentin mukaan.
Ennen 1.10.2026 annettuun tai lähetettyyn ilmoitukseen, kehotukseen ja varoitukseen sovelletaan vanhoja säännöksiä. Samoin käsitellään asia, joka oli vireillä lain tullessa voimaan.
Mitkä uudet säännöt koskevat myös vanhaa vuokrasopimusta?
Vanhaankin sopimukseen sovelletaan lähtökohtaisesti vakuuden 14 päivän määräaikaa, ilmoitusvelvollisuutta ja vahingonkorvausta. Niistä säädetään 8 §:n 2, 3 ja 4 momentissa, joita voimaantulosäännöksen poikkeusluettelo ei mainitse. Sama koskee tupakointikieltoa, sähköisiä ilmoituksia ja huoneistoon jäänyttä omaisuutta. Valiokunta totesi erikseen, että tupakointikielto koskee myös vanhoja sopimuksia (YmVM 8/2026 vp).
Vanhassa sopimuksessa vuokranantajan on ensin kerrottava vuokralaiselle velvollisuudesta ilmoittaa asukkaat. Vuokralaisen on annettava tiedot viipymättä sen jälkeen (lain 531/2026 voimaantulosäännös).
Lähtisin itse siitä, että vanhan sopimuksen oma ehto vakuuden palautusajasta voi yhä päteä. Perusteeni on voimaantulosäännös: uutta 8 §:n 5 momenttia, joka tekee vakuuden asettajan oikeuksia rajoittavan ehdon mitättömäksi, ei sovelleta vanhoihin sopimuksiin. Sen sijasta sovelletaan aiempaa 2 momenttia, jonka mukaan mitätön on ehto yli kolmen kuukauden vuokraa vastaavasta vakuudesta. Hallituksen esityksen mukaan 5 momentti tekee 14 päivän määräajasta pakottavan, eikä lailla muuteta sitä, mitä osapuolet ovat jo sopineet (HE 33/2026 vp). Lue siis vanha sopimuksesi, ennen kuin vetoat 14 päivään.
Missä ajassa vuokravakuus on palautettava?
Vakuus on palautettava tai vapautettava viipymättä ja viimeistään 14 päivässä. Aika lasketaan vuokrasopimuksen päättymisestä tai sen jälkeen tapahtuneesta hallinnan luovuttamisesta (AHVL 8 § 2 mom). Jos vakuutta pidätetään, siitä on annettava samassa ajassa kirjallinen ilmoitus. Ilmoituksesta on käytävä ilmi saatavan peruste ja kohtuudella vaadittavalla tavalla tehty arvio sen määrästä.
Aiemmin laissa ei ollut palautukselle takarajaa (YmVM 8/2026 vp). Jos sopimus päättyy ja hallinta luovutetaan 31.3., määräajan viimeinen päivä on 14.4. Jos palautukselle tai ilmoitukselle on perustellusta syystä johtuva este, 14 päivää lasketaan esteen poistumisesta (8 § 2 mom).
Pidättää saa enintään saatavan tai ilmoitetun arvion määrän. Vuokravakuustilille talletetun vakuuden saa kuitenkin pidättää kokonaan, kunnes saatavan määrä on selvinnyt (8 § 3 mom). Aiheettomasta pidättämisestä vakuuden asettajalla on oikeus korvaukseen vahingostaan. Vuokranantaja vapautuu, jos hän osoittaa, ettei pidättäminen johtunut hänen huolimattomuudestaan (8 § 4 mom). Hallituksen esityksen mukaan vakuus on pidätetty aiheettomasti, jos sitä ei palauteta eikä ilmoitusta anneta 14 päivässä ilman perusteltua estettä. Näin on, vaikka pidätykselle löytyisi myöhemmin todellinen peruste (HE 33/2026 vp).
Mitä vakuudesta saa pidättää, kerromme kirjoituksessa Vuokravakuuden palautus.
Mikä on vuokranantajan irtisanomisaika uudessa huoneenvuokralaissa?
Sopimuksessa, joka on tehty 1.10.2026 tai sen jälkeen, vuokranantajan irtisanomisaika on neljä kuukautta, jos vuokrasuhde on kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta. Muussa tapauksessa se on kolme kuukautta (AHVL 52 § 2 mom). Aiemman sanamuodon mukaan aika oli kuusi kuukautta, jos vuokrasuhde oli kestänyt vähintään vuoden.
Samalla kiellettiin ehto, jonka mukaan irtisanomisaika voi alkaa ensimmäisen kerran vasta tietyn ajan kuluttua vuokrasuhteen alusta. Uudessa sopimuksessa ehto on mitätön (52 § 4 mom). Vähimmäisajasta sovitaan nyt tekemällä sopimus aluksi määräaikaiseksi ja sen jälkeen toistaiseksi voimassa olevaksi. Sellaisen sopimuksen voi irtisanoa päättymään aikaisintaan määräajan loppuun (4 § 2 mom). Ympäristövaliokunta muutti esityksen sanan ”lopussa” muotoon ”loppuun”. Muuten säännöstä olisi voitu lukea niin, että irtisanomisen voi tehdä vasta määräajan lopussa (YmVM 8/2026 vp).
Valiokunta korosti, että tuomioistuin voi vuokralaisen vaatimuksesta siirtää muuttopäivää enintään vuodella, jos toisen asunnon saaminen on huomattavan vaikeaa (AHVL 69 §). Laskutavat ja sopimussakot käymme läpi kirjoituksessa Vuokrasopimuksen irtisanomisaika.
Voiko vuokrasopimuksen irtisanoa sähköpostilla 1.10.2026 alkaen?
Voi, jos ilmoitus annetaan tiedoksi todisteellisesti tai sähköisistä kanavista on sovittu laissa säädetyllä tavalla. Tallennettavissa ja toisinnettavissa oleva sähköinen viesti täyttää nyt kirjallisen muodon (AHVL 5 a §). Irtisanomisilmoitus, purkamisilmoitus ja varoitus on silti annettava tiedoksi todisteellisesti (13 a § 1 mom). Hallituksen esityksen mukaan keskeistä on, että lähettäjä pystyy osoittamaan vastaanottajan tosiasiassa saaneen ilmoituksen (HE 33/2026 vp).
Vaihtoehto on sähköinen tiedoksianto yksilöllisesti ja kirjallisesti sovitussa kanavassa. Silloin sinun on lähetettävä lisäksi heräteviesti toisessa, samalla tavalla sovitussa sähköisessä kanavassa (13 a § 2 mom). Ehto, jolla näille ilmoituksille sovitaan muu tiedoksiantotapa, on mitätön (13 a § 4 mom). Kanavasta ei voi sopia pelkästään viittaamalla vakioehtoihin eikä valmiiksi rastitetulla ruudulla (HE 33/2026 vp).
Muut ilmoitukset voi lähettää tavallisella kirjeellä, eikä kirjattua kirjettä enää edellytetä (13 § 1 mom, HE 33/2026 vp). Jollei muuta näytetä, kirje katsotaan saaduksi seitsemäntenä päivänä siitä, kun se annettiin postin kuljetettavaksi. Sovitussa sähköisessä kanavassa lähetetty ilmoitus katsotaan saaduksi kolmantena päivänä lähettämisestä (13 § 4 mom). Sovi kanava vuokrasopimuksessa omana kohtanaan.
Mikä muuttui liikehuoneiston vuokrauksessa?
Laki liikehuoneiston vuokrauksesta muuttui samana päivänä lailla 532/2026. Irtisanomisilmoituksen tiedoksiantoa koskeneet 43 §:n 3 ja 4 momentti kumottiin. Tiedoksiannosta säädetään nyt 11 a, 11 b, 11 c ja 11 d §:ssä. Irtisanomisilmoitus on edelleen annettava kirjallisesti. Se annetaan tiedoksi todisteellisesti tai sovitussa sähköisessä kanavassa heräteviestin kanssa (LHVL 43 ja 11 a §). Irtisanomisajat säilyivät: kolme kuukautta vuokranantajalle ja yksi kuukausi vuokralaiselle, jollei toisin ole sovittu (LHVL 42 §).
Liikehuoneistossa sähköisestä kanavasta riittää nimenomainen sopimus. Jollei muuta ole nimenomaisesti sovittu, tavallisen ilmoituksen voi lähettää myös kanavassa, jota osapuolet ovat vuokrasuhteen aikana vakiintuneesti käyttäneet (LHVL 11 § 2 mom). Muutos koskee myös vanhoja sopimuksia, mutta ennen 1.10.2026 lähetettyyn ilmoitukseen sovelletaan vanhoja säännöksiä.
Paljonko vuokrariidan oikeudenkäynti voi maksaa?
Asuinhuoneiston vuokrasuhteeseen perustuva riita käsitellään käräjäoikeudessa pienten riita-asioiden menettelyssä, jos vaatimus on pääomaltaan enintään 10 000 euroa tai muu kuin rahamääräinen. Lisäksi edellytetään, ettei asiaa voida käsitellä summaarisena riita-asiana (oikeudenkäymiskaari 6 a luku 2 §). Menettelyssä asianosainen voidaan velvoittaa korvaamaan vastapuolen oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudessa enintään 500 eurolla. Jos pääkäsittely on toimitettu, raja on 1 000 euroa (21 luku 8 d §).
Lisäksi voidaan määrätä korvattavaksi oikeudenkäyntimaksu ja erityisiä kuluja. Rajasta on laissa poikkeuksia (21 luku 8 d § 2, 3 ja 4 mom). Asiaa ei käsitellä tässä menettelyssä, jos se ei asian laadun tai laajuuden vuoksi ole soveliasta (6 a luku 2 § 2 mom). Menettely tuli voimaan 1.9.2026, ja silloin vireillä olleeseen asiaan sovelletaan vanhoja säännöksiä (laki 398/2026).
Vanhan lain aikaisesta kuluriskistä kertoo käräjäoikeuden ratkaisu, jota käsittelemme kirjoituksessa Kiista vuokra-asunnon loppusiivouksesta johti käräjille. Riita koski muutaman sadan euron siivouslaskua. Kummankin osapuolen omat oikeudenkäyntikulut olivat useita tuhansia euroja. Lue kulujen jaosta: Kuka maksaa lakiasiat?
Ratkaisukäytäntö: mitä vanhan sanamuodon aikana on linjattu
- KKO 2018:18. Vuokranantaja irtisanoi toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen kahden ja puolen kuukauden kuluttua vuokrasuhteen alusta myydäkseen asunnon. Vuokralaiset vaativat muun muassa kolmen kuukauden vuokraa vastaavat 3 300 euroa. Korkein oikeus katsoi äänestyksen jälkeen, ettei heillä ollut oikeutta AHVL 57 §:n korvaukseen. Lain 57 § ei muuttunut.
- KKO 2003:71. Vuokravakuus turvaa myös muita saamisia kuin maksamattomia vuokria, esimerkiksi vahingonkorvausta. Siksi 1 600 markan vakuutta ei vähennetty vuokrarästeistä, kun arvioitiin purkuperustetta. Uuden 8 §:n 1 momentin mukaan vakuus kattaa kaikki vuokrasuhteesta seuraavat velvoitteet, jollei muuta ole sovittu.
- KKO 2014:30. Vuokralainen ja vuokranantaja sopivat määräaikaisen sopimuksen päättämisestä ja 3 500 euron kertakorvauksesta. Ehto ei ollut vuokralaisen kannalta kohtuuton, mutta takaajat eivät vastanneet siitä. Ratkaisu on vanhan 6 §:n ajalta.
- Käräjäoikeuden ratkaisu loppusiivousriidassa. Vuokralainen velvoitettiin maksamaan muutaman sadan euron siivouslaskusta osa ja oikeudenkäyntikuluista oikeudenkäyntimaksua vastaavat 530 euroa. Kerromme ratkaisusta kirjoituksessa Kiista vuokra-asunnon loppusiivouksesta johti käräjille.
Kuluttajariitalautakunta on ratkaissut vakuusriitoja vuokranantajan näytön perusteella. Se suositti 1 460 euron palautusta 1 500 euron vakuudesta, kun vuokralaisten vastuu vaurioista ja siivouskulujen määrä jäivät näyttämättä (D/5797/43/2023). Se suositti 409 euron lisäpalautusta, kun 548,66 euron pidätyksestä oli aiheellista 139,66 euroa (D/3803/43/2021). Hyvitystä se ei suosittanut, kun koko 1 600 euron vakuuden sai pidättää lattiavaurioiden ja siivouspuutteiden vuoksi (D/6288/43/2020).
Mitä tämä tarkoittaa sinulle
Katso ensin vuokrasopimuksesi päiväys. Jos sopimus on tehty ennen 1.10.2026, vuokranantajan irtisanomisaika, sovittu ensimmäinen irtisanomispäivä ja muuttopäivä pysyvät lähtökohtaisesti ennallaan. Vakuuden 14 päivän määräaika ja tupakointikielto koskevat lähtökohtaisesti myös vanhaa sopimusta.
Kun muutat pois, anna tilinumerosi kirjallisesti. Jos olet vuokranantaja ja pidätät vakuutta, lähetä kirjallinen ilmoitus 14 päivässä. Kirjoita siihen syy ja summa. Jos aiot irtisanoa sähköpostilla, sovi siitä ja heräteviestin kanavasta ensin kirjallisesti. Satojen eurojen siivouslaskusta riitely ei yleensä kannata. Tuhansien eurojen vakuus- tai vahinkoriita kannattaa yleensä selvittää.
Laki Lehtonen auttaa, kun vakuus on pidätetty tai sen palautus viipyy, irtisanomisesta on riitaa tai vanhan vuokrasopimuksen ehto ja uusi laki ovat ristiriidassa. Olitpa vuokralainen tai vuokranantaja, käymme läpi sopimuksesi ja ilmoitukset ja kerromme, kumpaa sanamuotoa niihin sovelletaan. Ensimmäinen yhteydenotto on aina maksuton.
